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vévé
Pilier de forums
307 réponses |
 Posté - 12 sept. 2008 : 07:48:30
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Bonjour.
Location vide loi 89-462. Lorsqu'un gardien effectue cantonnement et sortie des déchets, il est récupérable à 75%
( rémunération hors avantages en nature) auprès des locataires.
Quand ce gardien est absent ( maladie, congé ou autre)il est fait appel à un remplaçant.A tâches identiques, à quel taux ce remplaçant est-il récupérable auprès des locataires?
Je n'ai trouvé aucun texte sur ce sujet.......Merci de vos réponses.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 sept. 2008 : 10:02:06
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si gardien : 75%
si employé d'immeuble : 100% |
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vévé
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 12 sept. 2008 : 12:13:58
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Bonjour Nefer:
est-ce que j'ai bien compris votre réponse dont je vous remercie:
1/ le remplaçant du gardien est imputable à 75% ( hors avantage en nature)et celui de l'employé d'immeuble à 100% ( y compris avantage en nature)
2/ quid de la récupération du gardien pendant son absence : 75% de ce qu'il perçoit ?
Merci. quel texte définit ces modalités? |
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ricbaux
Contributeur vétéran
146 réponses |
Posté - 12 sept. 2008 : 15:49:00
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Bonjour
il n y a pas vraiment de textes.
Mais si je prend les negociations amicales/bailleurs.
il y a 2 types de reponses du bailleur a la demande des locataires ne voulant pas payer 2 fois
- le locataire paie pour le gardien - autrement dit le remplacement n est pas recuperable
- le locataire paie le travail - et le mois de congé est défalqué.
ca c est pour la maladie
chaque methode est utilisée, la + facile et reconnue etant la 1ere
Pour le congé le locataire paie les 2
et pour les 2cas le pourcentage est le meme, car le remplacement doit etre aux memes fonctions que le gardien
ou alors ca se negocie
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et si les gens etaient honnetes... |
Edité par - ricbaux le 13 sept. 2008 08:50:10 |
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vévé
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307 réponses |
Posté - 13 sept. 2008 : 06:08:55
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Bonjour.
Cher ami Ricbaux: vous raisonnez (correctement) en bailleur social qui a des relations permanentes avec des groupements ou associations de locataires; les solutions que vous proposez sont logiques et équitables.
Que pensez-vous qu'il advienne ( dans presque la majorité des cas) d'un locataire isolé, connaissant mal les lois, souvent peu instruit ou faisant une confiance aveugle au mandataire du bailleur?
Lui fait-on payer 2 fois gardien + remplaçant, le tout à 100%, même lorsqu'il y a une entreprise en renfort et même s'il ne cumule pas les 2 tâches, ou adopte-t-on l'une de vos solutions?
A+
signé Vévé ( ex Maillane ) |
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ricbaux
Contributeur vétéran
146 réponses |
Posté - 13 sept. 2008 : 08:43:40
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bonjour maillane !!
bien sur que les locataires mal informés se font avoir...
c est l interet des amicales et de ces sites
et même si on a souvent des débats houleux j essaie d apporter ma pierre a + de justice.
je hais les amicales qui ne veulent pas payer le gardien sous pretexte qu il ne sort pas les poubelles une fois dans la semaine.
mais je suis pret a aider tout ceux que tu cites, gardien 75% = remplacant a 75%
les memes textes pour les gardiens s appliquent aux rempalcants |
et si les gens etaient honnetes... |
Edité par - ricbaux le 13 sept. 2008 08:50:36 |
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 16:58:12
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Bonsoir.
Il y a des textes, c'est le decret de 87 sur les charges récupérable (82 pour les bailleurs sociaux)
Si le remplacement est assuré par un gardien logé, c'est 75 % si il s'agit d'un gardien non logé c'est 100%.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 21:41:13
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Citation :
Initialement posté par oxymore
Bonsoir.
Il y a des textes, c'est le decret de 87 sur les charges récupérable (82 pour les bailleurs sociaux)
Si le remplacement est assuré par un gardien logé, c'est 75 % si il s'agit d'un gardien non logé c'est 100%.
hé hé....
vévé connait très bien le décret sur les charges récupérables....
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Roland MAILLET
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1096 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 23:09:43
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Il est vrai que le d'écret est très clair sur la récupération du salaire du gardien à 75 % . Soit l'activité du gardien est exactement conforme au prévisions du décret et la récupération auprès des locataires est possible,soit il n'en est rien et le bailleur ne peut rien récupérer.
Et pourtant de nombreux bailleurs sociaux continuent de récupérer les trois quart des salaires des gardiens quoiqu'il arrive.
Il est courant de voir sur les charges récupérables .
( je parle de bailleurs sociaux )
75 % du salaire du gardien
100 % du salaire de l'homme de service.
100 % des frais de nettoyage de l'entreprise.
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Roland MAILLET |
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 10:25:57
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Bonjour
oui, mais la Cour de Cass a épinglé, voire "clouté" (oui nefer, je sais, la grand mère et la sainte taxe)l'OPAC de Paris et d'autres bailleurs sociaux sur ce point.
Heureusement que l'action en répétition de l'indu n'est que de 3 ans pour les bailleurs sociaux parce que sinon ! aie aie aie
Celà étant, rien n'empèche un accord local pour une récup à 25% voire 50 %. |
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vévé
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307 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 10:31:50
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Bonjour
Encore que le décret reste muet sur le taux de récupération des charges sociales et fiscales des gardiens( il indique 75% de la rémunération: ce qui ne comprend pas les charges sociales et fiscales...voir CCN 3144) alors qu'il fait bien apparaitre charges sociales et fiscales + la rémunération pour les employés!
A quel taux sont récupérables les charges sociales et fiscales des gardiens en lisant bien le décret? 0% ? 75% ? ou 100% ? argumentation SVP ! |
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vévé
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307 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 10:58:04
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Bonjour
Pour Oxymore: quand je rédigeais mon message, le votre venait d'être posté et je viens de le lire.
Quel texte de loi autorise de récupérer un gardien à 25% ou 50% ou autre ?
Le décret 87-713 est annexé à une loi d'ordre pulic: c'est-à-dire que personne ne peut la modifier ( sinon une autre loi), et ce décret ne permet que 3 taux de récupération: 0% ou 75% pour les gardiens et 100% pour les employés
La seule loi qui autorise des dérogations en matière de charges locatives, par le biais d'un accord, ne concerne que les charges liées à la sécurité et au développemnt durable ( loi Borloo): difficile d'y caser un gardien!
Bien sûr que votre méthode est pratiquée, mais est-elle légale?
Concernant la répétition de l'indu: c'est vrai que la loi de 1948, art 68 ainsi que la cour de cassation ont confirmé la prescription triennale pour des indus de charges locatives.......cependant, il m'est arrivé à deux reprises ( aidé par un avocat)de défendre le point de vue suivant, sans passer au tribunal et en règlement amiable auprès de bailleurs sociaux: la loi de 48 et la cour de cassation ont appliqué cette prescription pour des répétition de charges récupérables indûment perçues. il s'agissait de charges considérées comme récupérables par le décret.
Mais lorsqu'il s'agit de frais non récupérables et non prévus dans le décret ( par exemple les frais de rôle de la TEOM, ou les frais de personnel pour débouchage des vide ordures, ou la TVA sur les contrats d'entreprise avant la loiENL)la situation est différente car nous ne sommes plus dans le cadre de l'article 68 de la loi de 1948 ( indus des charges récupérables).......on se retrouve dans le droit commun avec prescription quinquennale.....et les bailleurs l'ont accepté!!!
Merci de m'avoir supporté.....A+ |
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ricbaux
Contributeur vétéran
146 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 21:14:27
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rassurrez vous tous.
nous (les bailleurs sociaux) changeons.
plus de gardien, plus d employés d immeuble.
juste un smic qui fait une surveillance imparfaite non recuperable et tout en contrat d entreprise pour 100 lots.
va falloir quelques années, on ne remplace plus beaucoup les gardiens
et tant pis pour le tissu social
personnellement je prepare aussi ma recuperabilité pour mes immeubles.
(l encadrement est recuperable).
on est des salauds !! hein !!
ben oui, on veut juste ne pas faire faillite et pouvoir continuer a construire)
(je parle des vrais bailleurs sociaux )
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et si les gens etaient honnetes... |
Edité par - ricbaux le 17 sept. 2008 21:16:16 |
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vévé
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 10:52:56
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Bonjour
C'est une bonne nouvelle que vous annoncez là Ricbaux!
Si vous devenez "récupérable" en tant que cadre technique ( ce que la loi permet) vous serez chargé d'encadrer, de surveiler, donc d'être responsable du travail " "du smic qui fait une surveillance imparfaite ( sic),vis-à-vis de votre hiérarchie et de vos locataires qui seront débités de votre rémunération ( à quel taux , au fait?)
Vu votre très bonne connaissance du métier, vos locataires peuvent être rassurés.
A+ |
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 12:33:12
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Voilà ce qui permet de conclure un accord avec les associations et de modifier la récupérabilité des charges "gardiens"
Article 42
Modifié par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 193 1° JORF 14 décembre 2000
Les bailleurs de logements visés à l'article 41 ter peuvent conclure avec une ou plusieurs associations de locataires des accords collectifs locaux portant sur tout ou partie de leur patrimoine. Ces accords portent notamment sur les loyers, les suppléments de loyers pour les organismes d'habitation à loyer modéré, la maîtrise de l'évolution des charges récupérables, la grille de vétusté, l'amélioration et l'entretien des logements et des parties communes, les locaux résidentiels à usage commun.
Ces accords sont obligatoires dès lors qu'ils ont été conclus soit par une ou plusieurs associations regroupant le tiers au moins des locataires concernés, soit par une ou plusieurs associations regroupant au moins 20 p. 100 des locataires concernés et affiliées à une organisation siégeant à la commission nationale de concertation sauf s'ils ont été rejetés par écrit par un plus grand nombre de locataires dans un délai d'un mois à compter de leur notification individuelle par le bailleur aux locataires.
En l'absence d'accords signés conformément au premier alinéa, les bailleurs peuvent, en outre, proposer directement aux locataires des accords de même nature. Ces accords sont réputés applicables dès lors qu'ils ont été approuvés par écrit par la majorité des locataires, dans un délai d'un mois à compter de la réception de la notification individuelle par le bailleur.
Les accords prévus au présent article peuvent être conclus pour une durée déterminée ou indéterminée. Ils mentionnent les conditions de leur dénonciation, de leur renouvellement ou de leur révision.
Et en vertu des cet article, un accord peut porter sur la part récupérable des charges du "gardien".
Quant a l'article 68 de la loi de 48, le voici :
Article 68 En savoir plus sur cet article...
Créé par Loi 48-1360 1948-09-01 JORF 2 septembre 1948 rectificatif JORF 10 septembre, 27 octobre 1948
Les actions en nullité et les actions en répétition prévues au présent chapitre se prescrivent par trois ans.
Aucune amende civile ne peut être prononcée pour des faits remontant à plus de trois ans avant la demande.
A défaut de loyer déterminé au jour de la demande, ces actions sont introduites et jugées suivant les règles de procédure prévues à l'article 48.
Vous avez eu de la chance de tomber sur des personnes peu formée.
quelque soit la raison de l'indu, la prescription est bien triennale. votre avocat est malin certes mais votre démo ne tiendrai pas l'espace d'une plaidorie !!
Quant aux bailleurs sociaux qui changent.... j'en sort et oui, ils changent en financiers pur sucre ! d'ailleur ce n'est plus de SA "HLM" dont on parle mais des ESH (Entreprise Sociale... n'est ce pas un magnifique "oxymore"???)
Cordialement |
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vévé
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 14:18:35
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BONJOUR
Réponse à Oxymore.
Dans la loi que vous citez et que je connais très bien, aucune ligne ne permet de confirmer vos écrits " et en vertu de cet article, un accord peut porter sur la part récupérable du gardien".....c'est une interprétation personnelle ( et louable) de votre part, d'autant plus que les fédérations de consommateurs( dont je fais partie) oeuvrent dans votre sens.
Pour le moment nous sommes astreints au caractère d'ordre public qui rend le décret intouchable ......et la seule loi qui, à ce jour, accorde des dérogations c'est la loi 2006-872 ( qui prédomine sur celle que vous citez car moins ancienne) et qui n'autorise des dérogations qu'en matière de "prise en compte du développement durable" et "d'amélioration de la sécurité"... le pourcentage du gardien n'y est pas d'actualité.
Concernant la prescription de 3 ans en HLM, l'article 68 parle " de nullité pour des actions en répétitions prévues au présent chapitre"
et je suis d'accord avec vous quand il s'agit de charges récupérables payées indûment.Par contre quand il s'agit de charges " non récupérables "selon les termes du décret et indûment perçues au près des locataires, cet article n'est pas applicable, car elles ne sont pas prévues au "présent chapitre" .....et relèvent du régime de droit commun ( prescription 5 ans)! d'ailleurs l'arrêt de cassation de 2003 qui confirmait cette prescription triennale traitait du cas de charges indues à caractère récupérable,selonle décret .
Imaginez qu'un bailleur fasse payer aux locataires le champagne et les petits fours consommés à l'occasion du départ en retraite du gardien il y a 4 ans: est- ce récupérable ,celà relève-t-il de la prescription triennale?
Les locataires ne seraient-ils pas en droit de réclamer le remboursement d'une dépense non prévue par les textes?
Est-ce comparable à des interventions récupérables d'entretien d'espaces verts, d'achat de combustible pour chauffage de prestation de nettoyage des parties communes, pour les quelles la loi de 1948 et la jurisprudence stipulent le caractère triennal de la prescription "en tant que charges récupérables indues"...en se basant sur la liste du décret......sinon c'est la porte ouverte à toutes les dérives!
.......A votre avis?
Cordialement |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 14:41:49
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Charges récupérables induement perçu ?? désolé mais les charges récupérables ne peuvent pas être induement perçu, puisqu'elle sont récupérable.
Si les sommes n'ont pas été perçu, c'est la prescription quinquénale qui s'applique mais pas au titre de l'action en répétition de l'indu
D'ailleurs, la cours de Cass s'est bien prononcée sur des charges non récupérable.
Quant au décret, il s'agit d'un ordre public de protection et non de direction. Donc un locataire peut renoncer à se prévaloir de certaines disposition. Quant au texte de l'article 42, il indique "notamment", ce qui implique qu'il n'est pas limitatif et peu porter sur d'autres points.
D'ailleur, les accords que j'ai passé dans une ancienne vie était calqué sur le projet "Pelletier" et les assosciations locales ont joué le jeu (CSF,CLCV et même CNL) |
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ricbaux
Contributeur vétéran
146 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 18:56:34
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non non pas de recup d encadrement de ces agents.
recup des gardiens en place
ils n auront rien a faire que du report d alarme et de subvenir aux besoins du 1 personne pour 100 lots pas de recup de ces encadrements.
pour ma recup c est simple
planning, repartition entre les immeubles.
mais franchement vévé
ce n est pas honteux d en arriver la?
que les bailleurs soient condamner car il y avait des gardiens Recup sans OM et sans menage je trouve ca normal
maintenant quand on va au tribunal parce que le gardien ne fait pas les OM du samedi ou quil est en incapacité depuis 1 an a sortir les poubelles ce nest pas ecoeurant?
répondez honnetement, et sans vous retrancher derriere la loi.
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et si les gens etaient honnetes... |
Edité par - ricbaux le 18 sept. 2008 18:57:25 |
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vévé
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 19:34:33
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Réponse à Oxymore
Concernant la modification éventuelle des taux de récupération des gardiens: elle n'apparait pas dans l'article 42 que vous reproduisez,
le mot "notamment" vous autorise-t-il pour autant à considérer comme légal cet arrangement, alors que la loi du 06/07/1989 stipule dans son article 23 "la liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat, il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi 86-1290".....cette modification de la loi de 89 est postérieure à l'article 42 auquel vous faites allusion et donc prédominante actuellement......et le changement du taux de récupération d'un gardien n'y est pas abordé.......mais c'est vrai que beaucoup d'amicales et de bailleurs s'arrangent entre eux et créent des précédents qui seront peut-être regrettables plus tard!
Concernant les indus pour charges récupérables: il s'agit tout simplement soit d'erreurs d'imputation ( prestation d'espaces verts basculée par erreur d'une cité sur une autre) ou alors de charges récupérables " gonflées" comme dans le jugement de cassation de 2003 où la plaignante voulait se faire rembourser un trop payé sur des prestations d'entreprise de nettoyage en remontant sur plus de trois ans: voilà ce que j'ai appelé " charges récupérables indues".....c'est une formule antinomique qui laisse à désirer.
Toujours sur cette prescription, il semblerait que l'abrogation de l'article 2277 du Code Civil par la loi 2008-561 du 17 juin 2008 en érigeant en principe général la prescription de 5 ans rend l'interprétation des textes encore plus confuse, et,à ma connaissance
il n'y a encore pas de jurisprudence récente à ce sujet: toutes les suppositions sont possibles. il n'en reste pas moins vrai que l'article 68 ne parle de prescription triennale que pour les actions prévues au chapitre VI, et les indus sur "charges non récupérables" n'y sont pas mentionnées. Les bailleurs qui ont accepté nos arguments sont des gens très compétents, juristes de formation,et pas des personnes "peu formées" comme vous l'annoncez sans les connaitre.Peut-être ont-ils jugé que notre démarche avait des chances d'aboutir en justice. Je pense que vous allez un peu vite en affirmant que "la démo. n'aurait pas tenu le temps d'une plaidoierie", c'est votre avis et je le respecte. A titre de curiosité promenez vous sur le site juris prudentes, la question y est posée avec réponse de l'avocat du site en faveur de la quinquennale en matière de charges indues HLM ( il n'est pas une personne "peu formée") Cordialement |
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vévé
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 20:01:09
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BONJOUR
Réponse à Ricbaux: je partage tout-à-fait ton avis pour les 2 cas que tu cites, heureusement ce n'est pas la majorité.
Peux-tu me dire pourquoi beaucoup de bailleurs ne respectent pas les lois? est-ce volontaire, est-ce de l'incompétence, du laxisme....pourtant vous avez des juristes.
Cette semaine, chez un bailleur social d'envergure nationale, à l'occasion d'un contrôle des charges de l'année 2006 ( c'est le bailleur qui est la cause du retard) je me suis aperçu que la TVA sur les contrats d'entreprises (avant le 15 juillet 2006) avait été récupérée. J'ai donc demandé de faire un contrôle sur les années précédentes. Voilà la réponse du directeur d'exploitation:
En tant que bailleur HLM la prescription est de 3 ans, donc vous ne pouvez remonter que jusqu'en 2005.
Ce bailleur étant responsable du retard ( contrôle des charges 2006 en sept. 2008) je pense qu'il aurait du nous proposer 2006-3= 2003.
Résultat: lettre de mise en demeure puis tribunal.
Que penses-tu de ce bailleur, n'entre-t-il pas dans la catégorie des gens écoeurants que tu dénonces à juste titre?
A+ |
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ricbaux
Contributeur vétéran
146 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 23:29:31
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tu es serieux? tu ne comprend jamais mes posts??
mais on ne PEUT PAS respecter cette loi !!!!
je connais aucun bailleur de mes contacts qui rembourse la tva !!!
a part les opac publique qui font augmenter nos impots.
je prend un immeuble moyen que je gere
200 lots
cout moyen du m² 7.3 euros, 55 m² de moyenne a paris
963 000 euros de loyers par an en gros
il nous donne une rentabilité de 2 % a peine , ce taux la est positif ( ils ne sont pas tous)
cela fait du 20 000 euros de benef annuel !!!
et la on a pas lancé
- la mise au norme des ascenceurs pour 120 000 euros
- les gardes corps viennent d etre mis pour 60 000 euros en gros
- il faut qu on fasse la refection electrique pour 750 000 euros
effectivement l immeuble faisait du 10 % avant et servait la construction d autres immeubles.
et la avec 90 € de charges mensuelles en gros dont 70 pour les entreprises
cela fait un total de 200 000 euros en gros de facture d entreprise
je fais une moyenne de 10 a 15 % de TVA (majorité de 19.6 TVA et 5.5)
cela fait 20 a 30 000 par an !!
cette loi a la con nous demande de rembourser 100 a 150 000 euros !!!!
et il faut rajouter
- 2 % d impayés
- impossibilité d imputer les travaux (si ca continue le juge demandera de changer le papier peint tout les 5 ans
- les effacements de dettes
et on ajoute des couts moyens qui augmentent de 3 a 4 % par an
et un loyer qui plafonne a 2.3 % d augmentation
et ben on fait le dos rond et on prie pour que la loi change et que les locataires ne nous attaquent pas !!!!
vous pensez que j exagere ??
non ca fait 10 ans qu on ne construit plus a cause d amicales qui se croient flouées.
je le repetes , le juge a detruit le systeme
imaginez que l on applique cette loi a la lettre , je vous garantie que tout le monde fait faillite
pourquoi croyz vous que je m enflammes tout le temps
je n ai pas vos compétences juridiques certainement, mais si je pouvai vous montrer la realité ...
et la reponse que tu cites je la fais regulierement...
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et si les gens etaient honnetes... |
Edité par - ricbaux le 18 sept. 2008 23:38:12 |
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