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Dunois
Contributeur débutant
14 réponses |
 Posté - 04 nov. 2003 : 22:54:30
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Bonjour à tous.
Suite à une dissension entre la majorité du conseil syndical et le syndic, ce dernier a fait démissionner les 3 membres sur 10 qui étaient favorables à sa cause (d'où un conseil désormais non valablement constitué) et veut convoquer une AG extraordinaire pour renouveler la totalité du CS.
Je pensais que seuls les membres démissionnaires devaient être renouvelés, les autres restant valablement élus jusqu'à la fin de leur mandat normal.
Il n'y a rien - apparemment - à ce sujet dans la loi de 65 et le décret de 67.
Quelqu'un a-t-il des arguments sur le sujet que l'on puisse valablement opposer au syndic ? Merci d'avance (réponse rapide souhaitée)
Dunois
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 05 nov. 2003 : 02:10:55
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L’article 25 du décret de 1967 est ainsi (vérifiez par ailleurs qu'il n'a pas été élu de suppléants) :
Citation :
Article 25
Un ou plusieurs membres suppléants peuvent être désignés, dans les mêmes conditions que les membres titulaires. En cas de cessation définitive des fonctions du membre titulaire, ils siègent au conseil syndical, à mesure des vacances, dans l'ordre de leur élection s'il y en a plusieurs, et jusqu'à la date d'expiration du mandat du membre titulaire qu'ils remplacent.
Dans tous les cas, le conseil syndical n'est plus régulièrement constitué si plus d'un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit.
▫ Loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur002.asp )
▫ Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur003.asp )
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Dunois
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 05 nov. 2003 : 23:17:01
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Non, il n'a pas été élu de suppléant.
Dunois |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 06 nov. 2003 : 02:01:53
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Il n'y a donc plus de CS, et il y a effectivement bien lieu de désigner de nouveaux membres.
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 06 nov. 2003 : 16:26:29
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J'ai eu, naguère, l'occasion de me pencher sur la difficulté soulevée par Dunois, à propos d'une copropriété qui me concerne (en plus se posait la question de la détermination de la durée du mandat des membres du conseil syndical).
Le problème est le suivant : lorsque le quart des sièges du conseil syndical devient vacant pour une raison ou pour une autre, quelle est la situation des membres du conseil syndical qui ne sont pas strictement visés par cette vacance ?
D'une part, l'art. 25 du décret nous indique que le conseil syndical n'est plus régulièrement constitué.
De plus, l'art. 22 du décret dispose que le mandat ne saurait excéder trois années.
D'autre part, l'art. 25 de la loi fixe les conditions de désignation normale des membres du conseil, ainsi que celles de leur révocation. En dehors des cas habituels de cessation du mandat de membre du conseil syndical (perte de la qualité de membre du syndicat, pour aliéantion du lot, démission ou décès), le mandat cesse par la révocation. Rien d'autre sur le sort du mandat des membres du conseil qui ne sont pas concernés par ces situations.
Le dispositif législatif et règlementaire semble ainsi recéler une aporie.
On peut sortir de l'impasse de deux manières :
- Considérer que, dans la situation de l'art. 25 du décret, le conseil syndical n'étant plus valablement constitué, il y a lieu de procéder à l'élection de l'intégralité du conseil syndical, y compris les membres "encore en place".
Cette option a des avantages indéniables sur le plan pratique et correspond certainement à la finalité qui est celle du conseil syndical.
- Considérer que, en dépit de la vacance d'un quart des sièges du conseil syndical, il n'est pas porté atteinte au mandat des autres membres qui ne sont pas concernés par cette situation de vacance.
En conséquence, il n'est pas nécessaire de réélire tout le conseil. Ceux qui sont "en place" conservent leur mandat. L'élection de nouveaux membres complémentaires suffit donc.
Ma préférence va à cette seconde solution, pour des raisons principalement exégétiques.
* L'art. 25 du décret nous dit que le conseil n'est plus valablement constitué. La définition ordinaire du verbe "constituer" renvoie à la composition d'un tout au moyen des éléments qui le composent. Ainsi, le tout (le conseil syndical) peut ne plus être composé en tant que tel, alors que certains éléments qui le composent (les membres dont le siège n'est pas spécialement concerné par la vacance) peuvent légalement demeurer en place, bien que de manière latente.
* En outre, rien ne justifie que la vacance qui concerne certains membres porte également atteinte au mandat de ceux qui demeurent "en place".
* Il y a lieu de faire prévaloir la norme supérieure sur la norme inférieure. L'art. 25 de la loi, envisage la cessation du mandat par révocation. En dehors de ce cas - ainsi que les cas ordinaires de cessation du mandat - les autres mandats demeurent valident jusqu'à leur terme. Il n'y a pas lieu de distinguer lorsque la loi ne distingue pas. La loi ayant une valeur supérieure, dans la hiérarchie des normes, à celle du décret, il est discutable de faire prévaloir l'art. 25 du décret et de considérer que, en cas de vacance du quart des sièges, tous les mandats tombent.
Sauf erreur de ma part, il n'existe pas de jurisprudence sur cette question. Il faut dire que l'intérêt pratique de la question est assez mince.
Ceci étant, je pense que le remplacement des seuls membres dont le siège est devenu vacant est la solution qui devrait vraisemblablement s'imposer.
Mais je n'irai cependant pas parier ma chemise sur ce point.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 06 nov. 2003 : 18:24:38
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Je suis tout à fait Antoine dans son raisonnement et serais prêt à parier un vieux T-shirt que cette opinion serait suivie par un tribunal.
Cordialement
P.F. Barde |
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Dunois
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 06 nov. 2003 : 22:08:21
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merci à tous.
cordialement
Dunois |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 06 nov. 2003 : 22:44:22
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Ma seconde contribution, certes assez laconique – on m’en excusera pour une fois ?… - , qui était : "Il n'y a donc plus de CS, et il y a effectivement bien lieu de désigner de nouveaux membres" et qui faisait suite à la précision de Dunois qu'il n'y a pas de membres suppléants est bien en cohérence avec l'exposé plus fouillé/documenté de Antoine, exposé sur lequel il n’y a rien à redire de mon point de vue (je vois que P.F. Barde partage l’analyse) : les conseillers non démissionnaires du CS de Dunois sont toujours dans leur désignation, et, pour reconstituer le conseil (présentement à 70 % de son effectif, donc en deçà de la quotité réglementaire de 75% de l’article 25 du décret de 1967), il y a effectivement bien lieu de désigner de nouveaux membres : 'de nouveaux membres', c'est à dire en l'espèce les remplaçants des 3 démissionnaires, et non pas 10 qui est l'effectif total (CS à 100 %), ou au moins 1 nouveau (CS à 80 % dans ce cas donc au dessus de la barre des trois quarts de l’article 25).
Comme Antoine, j’ai eu à me pencher sur cette question, ceci dans la copro à syndicats multiples (et donc à CS multiples [donc à problèmes multiples !...] ) dont j’ai déjà causé sur les forums : nous avions avec succès fait valoir, consultation juridique pointue à l’appui d’ailleurs, l’argument que les conseillers sont toujours dans leur désignation même si le CS n’est plus constitué en tant que tel lorsqu’il y a eu démission postérieure (ou départ, ou décès, etc.) de plus du quart des membres qui ont été régulièrement désignés.
Désigner des suppléants est une bonne précaution.
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 07 nov. 2003 : 01:33:20
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C'est avec satisfaction que je constate que nous sommes tous d'accord.
Nous sommes prêts, à plusieurs mains, à rédiger, maintenant, un précis de droit de la copropriété.
Je constate que les réponses à certaines questions dépassent parfois, désormais, le niveau des meilleurs manuels consacrés à la question !
Si la question vous intéresse, je peux rapporter ce que j'avais écrit, en son temps, sur cette question, ainsi que sur celle de la durée du mandat des membres du conseil syndical. J'éliminerais, naturellement, tout ce qui pourrait identifier le syndicat en cause, et m'efforcerais de reformuler mon propos en des termes plus généraux.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 07 nov. 2003 : 03:35:35
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Antoine,
Je me permets de vous rappeler que sur le sujet 5996 (http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=5996 ), vous avez déjà envisagé un paveton de 2000 pages. Je vous cite :
Citation :
« ….
« Allons-y pour la rédaction à trois mains d'un pavé de deux mille pages sur l'administration provisoire des ensembles immobiliers pourvus de syndicats secondaires !
« Bien cordialement.
« Antoine GAUDIN
Maintenant c’est du 1000 pages que vous nous proposez pour un précis du droit de la copropriété (dont le pavé de 2000 pages serait un des tous premiers volumes de développement de ce précis de base et consisterait alors les vrais prolégomènes d’une vaste série ?).
Ne craignez vous pas – si toutefois ces projets prenaient corps – que, vu les hauts tirages que ces ouvrages auraient très sûrement, nous soyons malheureusement conduits à participer à davantage de funestes déforestations ? A moins que - en considération de la qualité des ouvrages, n’en doutons pas - l’impression ne se fasse sur du papier pur chiffon, certes un peu plus onéreux (mais je viens de lire sur un de mes quotidiens que les cours de la matière première que serait là le coton viennent de s’envoler : il serait prudent que nous attendions le reflux des cours du coton pour prendre des options, sachant de plus – hélas - que la prévision en ce domaine est difficile, à la différence de celle afférente aux cours du caoutchouc, dont tout le monde sait qu’ils sont, eux, fort élastiques…).
Un autre point à étudier est celui de la mise en ligne de ces ouvrages sur le site de UI, dont le taux des ristournes avant et arrière.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 nov. 2003 : 00:50:08
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Il est certain que si le conseil syndical " n'est plus régulièrement constitué ", il n'est pas anéanti pour autant. Il suffit de le compléter.
La solution a été confirmée par une réponse ministérielle ( 29 juin 1976 JOAN Q p. 4836)
Le CS est une institution obligatoire dont la permanence doit être assurée. L'inconvénient de la formulation du seuil est que par exemple le quart de 10 sièges est 2,5. Restent 7,5 sièges pourvus. Or, dans le cas présent 8 sièges sont pourvus.
Oserai-je dire qu'il faudrait compter par fesse?
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 08 nov. 2003 : 01:55:15
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Eh JPM, attention à l'arithmétique (et je ne vois pas ce que vient faire cet étrange décompte de fesses dont vous parlez, certes interrogativement : ???) .
En effet, Dunois a dit qu'il y a trois (3) démissionnaires sur un CS de dix (10) membres, cela fait sept (7) membres restants et non 8 comme vous le dites, et le CS de Dunois est tombé au dessous du seuil auquel il est régulièrement constitué aux termes de l'article 25 du décret de 1967 : il faut donc bien désigner de nouveaux membres. Idéalement trois nouveaux pour reconstituer le CS à 10 ; au moins un pour le reconstituer à effectif minimum. Et, si possible - si l'ambiance s'y prête -, des suppléants.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 nov. 2003 : 10:18:00
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Oui Toison ! J'ai pris deux démissionnaires !
Le problème général subsiste quand même et l'on sait qu'à trois membres, le CS est hors jeu au premier départ.
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Dunois
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 08 nov. 2003 : 15:58:47
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Merci pour vos réponses qui me confortent dans ma position.
Mais le problème de fond est que le syndic continue de travailler en réunissant les "démissionnaires" et que les "légitimes" sont laissés sur la touche : même pas le droit d'avoir la liste des copro pour leur faire connaitre notre position.
Dunois |
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