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 Sujet  |
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sylsub2
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 12 sept. 2008 : 23:34:09
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Notre voisin a sureleve son terrain en limite de propriete + cree dalle + rajouter des paves et tout celà sans aucune canalisation prevue pour ecoulement de l'eau (nous somes à 1m en contrebas).
j'ai donc contacte un conciliateur juridique pour faire faire cette canalisation. La vbersion du voisin c'est que la hauteur de sa terasse finie (avec pave) c'est le terrain naurel !
comment prouver que ns mentons pas ?? j'ai garde le plan topographique d'avant la construction ou on voit une ligne deniveau chez lui. est ce suffisant pour prouver qu'il ment ? ou ai je besoin de temoignage d(autres voisins ?
Merci d'avance !
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 13 sept. 2008 : 08:19:20
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Pour qu'il y ait une différence de niveau entre les deux propriétés (en l'absence de dispositions naturelles), il faut soit que vous ayez décaissé chez vous, soit que le voisin ait remblayé.
Il faut donc faire appel à un expert qui dans un premier temps va constater qu'aucun décaissement n'a été réalisé chez vous et qu'aucune topographie naturelle ne justifie l'écart de niveau. Ainsi, même si le voisin refuse une expertise de son terrain, l'expert en déduira que la différence de niveau ne peut être que la conséquence d'un remblai.
Le recours à un conciliateur pour ce genre d'affaire n'est pas la meilleure voie étant donné qu'il vous faudra vraisemblablement engager une action judiciaire.
Sachez que si votre voisin a remblayé en limite de propriété, il a créé une vue (au sens de l'article 678 du Code Civil). Cette vue ne peut être supprimée que de deux manières:
1) démolir la terrasse
2) construire un mur de clôture formant pare-vue sur une hauteur d'au moins 1,90m depuis le niveau de la terrasse.
Quelle que soit la solution adoptée, il est évident qu'elle supprimera le problème d'écoulement des eaux.
Si vous êtes certain de vos arguments, vous pouvez directement engager une procédure au TGI en demandant la suppression de la vue illicite. Si le voisin conteste avoir remblayé, c'est le juge qui ordonnera une expertise du terrain à laquelle le voisin ne pourra se soustraire. Le ministère d'avocat est obligatoire pour ester au TGI. |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 13 sept. 2008 : 08:21:47
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Dominique,
ce n'est qu'un détail, mais la vue n'est pas créée, elle est aggravée. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 13 sept. 2008 : 08:46:18
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
Dominique,
ce n'est qu'un détail, mais la vue n'est pas créée, elle est aggravée.
Puisque tu chipote sur la sémantique, je répondrais que l'aggravation consiste en une amplification d'un phénomène ou d'une situation déjà établi. Ainsi il ne pourrait y avoir aggravation d'une vue que si cette vue existe, ce qui n'est pas présentement le cas puisqu'aucune servitude n'a été consentie. Ha! les sciences en tique!  |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 13 sept. 2008 : 09:13:52
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pas d'accord : on a déjà vu des JP considérant qu'il existe une vue liée à la configuration naturelle des lieux...
c'est son aggravation qu'il faut mettre en cause :
Cour de cassation, Chambre civile 3, du 24 novembre 1987, 86-14.854, Inédit
Citation :
attendu que l'arrêt relève souverainement (...) qu'en raison de la forte déclivité naturelle du terrain avant les travaux les propriétés H... et X... dominaient entièrement la propriété inférieure de telle sorte que les constructions réalisées n'ont pas aggravé les vues existantes
et Cour d'appel de Lyon, du 18 septembre 2002, 2000/07064, Publié par le Service de documentation et d'études de la Cour de Cassation
Citation :
Attendu qu'il est constant que le terrain des époux X... avant les travaux dominait celui des époux Z... ; que, cependant, le fait d'avoir exhausser le terrain dans sa partie la plus proche de la limite de propriété afin d'établir une margelle autour de la piscine a eu pour conséquence d'augmenter la surface surplombante ;
Que les époux X... opposent que la création d'un ouvrage plat ne peut aggraver une servitude de vue d'autant qu'en l'espèce la différence de niveau entre les deux tènements immobiliers est toujours de 1,60 m ; que, toutefois, le plan annexé par l'expert à son rapport démontre que si la hauteur maximale est restée identique, la pente en direction du fonds Z... du fait de l'exhaussement a été atténuée provoquant une élévation du sol, ce qui a accru les possibilités de vue sur celui-ci
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 13 sept. 2008 09:17:10 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 13 sept. 2008 : 11:43:11
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Au prim abord, ces jugements peuvent effectivement surprendre.
Je maintiens que la servitude de vue ne peut découler d'une disposition naturelle des lieux. Néanmoins, comme développé dans le passé, il peut y avoir vue sans que cela constitue pour autant une servitude. La servitude de vue ne fait pas partie des servitudes qui dérivent de la situation des lieux (Chapitre 1er du Titre IV, Livre II du Code Civil).
Dans le premier jugement, juste avant la partie que tu cites, la Cour de Cass déclare:
Citation :
qu'ainsi en décidant qu'en raison de la déclivité du terrain, la construction du mur et le remblaiement de sa partie arrière ayant comporté création d'une terrasse n'avaient en rien aggravé les vues, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 678 et 679 du Code civil
Après une telle déclaration on ne peut s'attendre qu'à une cassation.
Sauf que la Cour de Cass ne peut pas tenir compte de moyens de droit qui n'ont pas été soulevés lors de la procédure. Si la cour ne casse pas c'est donc parce que la violation des articles 678 et 679 ne faisait pas partie des moyens exposés. Ce que je viens de citer n'est donc qu'un reproche addressé à la Cour d'Appel de ne pas avoir de son propre chef soulevé ce moyen. Il est aussi vraisemblable qu'au travers de ce reproche, la Cour de Cass "montre" la voie d'une procédure civile, la procédure portée en cassation émanant vraisemblablement du TA sur le fondement de l'article R111-19 du CU.
Le constat d'absence de préjudice tend à confirmer cela car si la procédure avait été orientée sur la base de l'article 678, le préjudice eut été évident.
Le second jugement est lui aussi expliquable car il s'agit d'une action en requête d'indemnité qui ne peut excéder le possessoire en matière de servitude (TI en première instance) et que cette action a pour fondement une infraction au réglement du lotissement.
On voit bien ici le manque de consistance de l'action dont ces extraits sont éloquents :
"que la création d'un ouvrage plat ne peut aggraver une servitude de vue"
"se sont vus privés d'une vue perspective sur les autres terrains du lotissement"
"Que l'exhaussement effectué par les époux X... a ainsi créé un trouble anormal de voisinage"
Et bien sur il y a l'objectif de la procédure qui se résume à une demande d'indemnité pour moins-value lors de la vente. |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 13 sept. 2008 : 12:15:00
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il y a une expression importante : "les vues existantes" aggravées par les travaux en cause...et le juge apprécie si elle a été aggravée.
la vue existante, naturelle, due à la configuration initiale des lieux, ne forme pas servitude... jusqu'à ce qu'elle soit aggravée.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 13 sept. 2008 : 13:52:02
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Perso, je préfère différencier clairement les deux notions que sont la vue et la servitude de vue.
La première n'a aucune incidence alors que la seconde est un droit réel protégé par le Code Civil. Amalgamer les deux ne permet pas d'apprécier clairement les situations.
La vue est une chose intrinsèque alors que la servitude de vue suppose une contrainte exercée sur le fonds qui la subit.
A mon avis, pour qu'une vue se transforme en servitude du même nom, il faut une action humaine qui instaure la contrainte.
Je ne qualifierais pas d'aggravation le fait qu'une vue devienne une servitude de vue, je dirais juste que dans ce cas une servitude est créée. Le terme aggravation semble plus approprié lorsque c'est la contrainte qui augmente, ce qui suppose qu'un premier niveau de contrainte existe (donc une situation de servitude).
Comme la mitoyenneté, la servitude de vue fait partie des servitudes instaurées par la loi. Ce type de servitude est soumis à des règles spécifiques assez troublantes, en particulier lorsqu'on regarde comment elles naissent ou s'éteignent. Je commence à avoir pas mal d'éléments sur ce point, ce qui permettra bientôt un complément d'Eclairage.
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Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 13 sept. 2008 : 13:57:47
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on est donc d'accord : la vue n'est pas une servitude.
elle le devient quand elle est créée en contravention avec le 678 pris dans son sens le plus littéral -les ouvertures dans les murs- ou bien quand on aggrave artificiellement la "vue naturelle".
elle doit alors être régulièrement instaurée. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 13 sept. 2008 : 14:13:54
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| Oui, c'est bien comme cela que je vois les choses car sinon tous les propriétaires de terrains en contre-bas devraient construire à plus de 1,90m de la limite séparative... |
Dominique |
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