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Notre petite sarl exploite actuellement en gérance libre ( elle loue donc en plus des murs , le fonds de commerce ) une boutique de fleurs en IDF ( 92) - boutique d'angle .
1) Nous songeons faire une proposition au proprietaire du fonds pour l'acheter apres 3 années d'exploitation en gérance. Le loyers des murs est particulirement bas pour l'IDF ( c'est le principal interet de ce fonds) : 4500 euros / an pour 40 m2 . Il reste 6 années a courir ; Le bail a été signé par la mere de l'actuel proprietaire ....
Question : si nous achetons le fonds ( que nous estimons a 40 000 euros pour un CA de 85000 ), est ce que en fin de bail commercial , le proprietaire des murs est fondé a ne pas le renouveller et peut il alors augmenter le loyers a volonté dans un nouveau bail , ou est il muselé par une loi ?
2) Nous avons aussi contacté le proprietaire des murs pour voir s'il serait vendeur sur une base usuelle de 12 années de loyers . Je crains que meme a 15 années de loyers il n' accepte .... vu que c'est desormais le fils , plus gourmant qui risque de justfier un prix prohibitif en fonction du marché ...( 5000 euros / M2)
Certains nous conseille ( nous avons 30 000 euros a mettre sur la table en apport personnel) de voir d'abord direct avec le proprio des murs ...
Pour schématiser : à l'échéance du bail, le propriétaire des murs peut soit : - donner congés avec refus de renouvellement (=> indemnité d'éviction) - donner congés avec offre de renouvellement (=> nouveau loyer à négocier. A défaut, fixer par juge à la valeur locative, sauf mécanisme du plafonnement)
Renseignez vous bien, plusieurs stratégies sont envisageables. A mon sens, rencontrez le propriétaire des murs et négociez un protocole d'accord pour un renouvellement anticipé à X € / an sous condition suspensive que vous acquériez le fond de com : ainsi, en cas d'acquisition du fond, vous obtenez un nouveau bail de neuf an minimum avec l'assurance de ne pas voir votre loyer exploser vos comptes pendant la durée de celui-ci.
L'idéal reste bien sûr d'être propriétaire des murs et du fond, mais il y a toujours le Pb de l'avance de trésorerie...
merci pour la reponse . ( desolé pour le doublon en locataire)
je pense alors en effet que si nous devons acheter le fonds cet achat sera dependant de la pré-negociation d'un bail neuf avec le proprio des murs . Ainsi :
- soit on achete le fonds en gardant le loyer bas actuel pendant 6 ans jusqu'a la fin du bail, mais avec un risque d'explosion au renouvellement .
- soit on achete le fonds en renegociant de suite le bail sur des bases neuves mais pour 9 ans .
question : le fait que cet immeuble soit soumis a la loi de 1948 est il une info complementaire utile ?
Loyer peu cher en IDF: achat ou pas du fonds ?
Forum fermé
Posté - 13 sept. 2008 : 11:17:34
