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 Sujet  |
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mmpp31
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215 réponses |
 Posté - 13 sept. 2008 : 14:29:24
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Bonjour
je voudrais savoir si le Syndic a le droit de refuser la validité d'un mandat si celui-ci ne porte pas la mention "Bon pour pouvoir" écrite par le copropriétaire qui souhaite se faire représenté.
Avec les convocations d'AG nous recevons une fiche pré-remplie pour donner notre pouvoir en cas d'impossibilité de venir à l'AG. Il est stipulé au niveau de la signature qu'il faut précéder celle-ci de cette fameuse mention.
Lors de la dernière AG, le syndic a refusé quelques pouvoirs car il manquait cette mention. Bien évidemment, le syndic savait que le mandataire allait voter contre le projet soutenu par le syndic.
En faisant quelques recherches, je n'ai rien trouvé si ce n'est qu'il n'est pas obligatoire pour le mandataire de signer le pouvoir en écrivant "pouvoir accepté", le plus important étant la signature de la feuille de présence.
Merci pour vos réponses
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 13 sept. 2008 : 14:44:30
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non
le plus important est la rédaction et signature du pouvoir! |
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mmpp31
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 13 sept. 2008 : 15:17:03
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| merci pour votre réponse, j'avertirais les autres copropriétaires pour ne pas se faire avoir de fois de suite. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 13 sept. 2008 : 21:51:12
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Cette mention n'est requise par aucun texte, c'est encore une de ces inventions dont les syndics sont des spécialistes (Vous le savez, la rubrique "Vous ne pouvez-pas savoir tout ce qu'ils inventent pour nous !"
Il existe même des arrets sur ce points (je crois, merci Etaspak  ) rappelant que cette mention n'a rien d'obligatoire...
Accessoirement, vous noterez qu'il n'appartient pas au syndic d'accepter ou de rejeter tel mandat mais au pdt de séance, lequel doit controler la feuille de présence et les pouvoirs annexés, pdt de séance ayant seul pouvoir pour les valider (D.art.14) !! (*)
Vous ne savez pas encore que de nombreux syndics passent le diplome de "Rouleur dans la farine" ?
(*) Le CS doit lui aussi controler l'émargement et les pouvoirs, la mission de controle du foctionnement du syndicat n'étant pas suspendue durant le déroulement de l'AG, CS qui doit donner son "avis" à l'assemblée lorsqu'il relève de telles bêtises ! |
Edité par - gédehem le 13 sept. 2008 21:54:53 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 13 sept. 2008 : 22:43:09
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Il est bien vrai que le président doit vérifier la feuille de présence et les pouvoirs, mais il n'existe aucun texte lui donnant compétence pour statuer sur la validité d'un pouvoir, quand il n'y a pas irrégularité flagrante.
D'autre part, une telle attribution de compétence peut embarquer le président dans une affaire difficile avec mise en cause de sa responsabilité personnelle s'il y a annulation de l'assemblée.
Si de plus vous prenez le parti d'écarter le syndic de la discussion, alors qu'il est présumé compétent en ce domaine et seul assuré en cas d'erreur, vous adoptez une position suicidaire.
La solution prudente est que le président propose la solution après avis du syndic et la fasse approuver par l'assemblée. S'il y a annulation postérieure, le président est couvert et l'assemblée également.
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mmpp31
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 13 sept. 2008 : 23:19:25
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| le président de l'AG qui n'est (jusqu'à présent et ça changera sûrement là aussi) que le président despotique de notre CS invalide... Il ne connait pas grand chose aux textes de loi et laisse donc le syndic faire son cinéma. Je n'étais pas encore arrivé lors de cette affaire sinon, j'aurais fait savoir que le syndic commettait une erreur (à lui de prouver les raisons de son refus) |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 sept. 2008 : 12:40:24
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JPM :
"Il est bien vrai que le président doit vérifier la feuille de présence et les pouvoirs, mais il n'existe aucun texte lui donnant compétence pour statuer sur la validité d'un pouvoir, quand il n'y a pas irrégularité flagrante."
Vraiment pas d'accord, qui plus est pour parler de "vérification" ! !
Selon D.art.14, il appartient au pdt de séance et à lui seul de "certifier exacte" la feuille de présence. Ce qui induit que ce qui n'est pas exacte n'est pas certifié, validé.
Une "validation" n'est pas une simple "vérification" !
Comme il est constant que les pouvoirs sont "annexe de la feuille de présence", la validation de cette dernière implique celle des pouvoirs annexés.
Quant à la responsabilité d'un pdt de séance, elle existe automatiquement depuis toujours du fait même de son élection, respnsabilité qui peut être engagée pour tous ses actes de "pdt", depuis sa validation de la feuille de présence et les pouvoirs annexés jusqu'à la signature du PV validant les décisions prises.
Par ailleurs, une fois le pdt de séance élu par l'AG, le syndic n'a d'autre fonction 'officielle' que celle de "secrétaire", au mieux, si personne d'autre n'est élu.
Dans le cas contraire sa seule fonction en qualité de syndic est alors limitée au rôle de "conseil".
Je veux dire par là qu'aucun texte ni aucune jurisprudence ne donne au syndic un pouvoir quelconque pour décider de la validité ou non d'un mandat ou de tel acte à la place du pdt de séance !
Il est vrai que les textes laissent de moins en moins de place aux pouvoirs des copropriétaires qu'il ne faudrait pas en arriver par une pirouette à supprimer les derniers !!! 
A quand le syndic "Président d'AG" ??? 
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Edité par - gédehem le 14 sept. 2008 12:42:48 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 sept. 2008 : 14:34:48
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Le statut ne dit pas non plus que le syndic est compétent pour dire si un mandat est valable ou pas. Le statut ne dit rien
Vérifier ou contrôler ? OK . Si c'est une personne non copropriétaire qui a donné pouvoir, pas de problème. Mais s'il y a un problème plus pointu, c'est une affaire. Celà arrive parfois.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 14 sept. 2008 : 16:41:26
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Heu ...pardon, mais je n'ai rien compris ! 
Le statut ne dit rien sur la compétence du syndic lors des AG pour la simple raison que le syndic n'a aucune compétence spécifique une fois le pdt de séance désigné, y compris s'il est "secrétaire"... (cf: la rédaction du PV n'est pas son monopole)
On peut relever que les textes sont de façon surprenante muets pour toute la partie qui précède la désignation du pdt de séance, et que ce n'est que par une pratique "de confort" que le syndic est "secrétaire provisoire" sans qu'aucun texte ne l'impose ou ne lui en confert la charge et encore moins le monopole ....
En revanche, sur la question de la validation de la feuille de présenc, il ne s'agit pas de tournicoter :
"D.art.14 al.2 - Cette feuille est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent, ou par son mandataire. Elle est certifiée exacte par le président de l'assemblée."
Il ne s'agit donc pas d'une simple "vérification" ou d'un "controle" de surface, mais de "certifier exacte", ce qui est d'une toute autre nature en terme d'engagement !
Entre le "Vu, le pdt" et le "certifiée exacte" il y a une distiction qu'il n'est pas nécessaire de souligner !
Pour rester sur la question posée par mmpp31, il est évident que la mention "bon pour pouvoir" n'est pas du tout nécessaire, que son absence n'entache en rien la validité d'un mandat.
Outre le fait qu'il n'appartenait pas au syndic de refuser de tels mandats, tout refus par le pdt de séance aurait sans aucun doute était sanctionné par le juge ...
La responsabilité d'un pdt de séance fonctionne dans tous les sens ..... |
Edité par - gédehem le 14 sept. 2008 16:43:49 |
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mmpp31
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215 réponses |
Posté - 14 sept. 2008 : 23:37:22
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merci pour vos réponses.
Quand je dis refusé par le syndic c'est parce que la feuille de présence nous est présentée lors de notre arrivée dans la salle. Généralement deux employée du syndic s'occupent de faire signer les feuilles de présence. Une s'occupe de l'ordinateur, l'autre de vérifier le pouvoir et de faire signer la feuille.
Un copropriétaire avait le pouvoir d'un autre copropriétaire. La mention "bon pour pouvoir" n'étant pas inscrite comme le demande le syndic sur la feuille pré-remplie fournie avec la convocation, l'employée s'est tournée vers le directeur du syndic qui a refusé le pouvoir. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 sept. 2008 : 23:51:06
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Citation :
Initialement posté par mmpp31
Un copropriétaire avait le pouvoir d'un autre copropriétaire. La mention "bon pour pouvoir" n'étant pas inscrite comme le demande le syndic sur la feuille pré-remplie fournie avec la convocation, l'employée s'est tournée vers le directeur du syndic qui a refusé le pouvoir.
et personne n'a réagi ? |
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mmpp31
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 09:10:46
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le copropriétaire vient juste de m'en parler et il pensait que c'était valable...
suite aux divergences rencontrées avec le syndic et le CS, je rencontre beaucoup de copropriétaires. Quand il m'a parlé de ça, j'ai été étonné et je suis venu me faire confirmer ce que je pensais.
Là de ce refus, je n'étais pas encore arrivé à l'AG et apparemment cela s'est fait de manière très discrète. Bien sûr rien n'est écrit nulle part... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 09:58:52
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A quelle date, cette AG ??
Si son mandat a été "refusé" le mandataire n'a pu émargé la feuille de présence. De ce fait ce proprio est comptabilisé "absent et non représenté" ... ce qui lui ouvre le droit de contester !
Sur la base du témoignage du mandataire, qui devra le coucher par écrit, ce copropriétaire doit envoyer une LRAR au pdt de séance avec copie au syndic pour demander sur quel vice de forme juridiquement étayé sa délégation de pouvoir a été refusée le privant du libre exercice de son droit de vote par délégation.
Réponse sous 8 jours, faute de quoi il engagera la reponsabilité du pdt de séance ainsi que celle du syndic pour "défaut de conseil", et, à y être, qu'il se réserve le droit de contester l'AG ...
Ca vaut ce que ça vaut, mais cela défoule .....
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Edité par - gédehem le 15 sept. 2008 10:01:49 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 10:14:07
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Sur la question de base : le " bon pour ", la jurisprudence majoritaire juge que la mention ne peut être exigée.
Sur l'acceptation du pouvoir ? L'article 1984 du Code civil indique : " le contrat ne se forme que par l'acceptation du mandataire ".
Mais l'article 1985 indique : l'acceptation du mandat peut n'être que tacite, et résulter de l'exécution qui lui a été donnée par le mandataire.
On peut donc considérer qu'en émargeant la feuille de présence le mandataire accepte implicitement le mandat.
Mais de temps à autre il y a des contestations qui peuvent porter sur la signature elle-même.
Je pense donc que le syndic a raison de demander au mandataire d'expliciter son acceptation par une mention manuscrite sur la procuration. Il n'y a plus alors de contestation possible.
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mmpp31
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 12:01:40
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Gédehem, l'AG avait lieu en mars 2008 donc il est trop tard pour contester.
JPM, j'ai dit que le syndic refusait le pouvoir car le copropriétaire qui donnait procuration n'avait pas écrit "bon pour pouvoir". Ce n'est pas parce que le mandataire n'avait pas écrit "pouvoir accepté" sur le mandat comme le demande le syndic. Le copropriétaire qui voulait se faire représenter avait remplie la feuille fournie par le syndic et l'avait dété et signé. La date de l'AG était stipulé, ainsi que le lieu. Seule manquait cette mention. |
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 12:07:24
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Bonjour,
Il est vrai que le mandat doit respecter un formalisme précis, à savoir :
La date et la signature précéder de la formule « Bon pour pouvoir ».
En cas d’oubli de cette mention par le mandant.
Il suffit tout simplement que le mandataire rajoute, en majuscule par exemple, « Bon pour pouvoir ».
Même si l’écriture est différente, dès que le mandat respecte ce formalisme précis, un syndic n’a aucun prétexte pour le refuser.
S’il persiste dans son refus, il engage incontestablement sa responsabilité professionnelle.
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jp26
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844 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 12:11:45
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le syndic n'a rien à demandé de particulier et le document de pouvoir qu'il propose est absolument facultatif
dès lors que le pouvoir comporte les mentions légales sur papier libre, il est valide et incontestable
en général, la mention "bon pour XXXXXX" est utilisée sur les documents préétablis à l'imprimante et non sur les documents manuscrits |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 12:24:58
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La remarque de JPM est "amusante"...
D'une part la mention "Bon pour ..." n'a rien d'obligatoire et son absence n'est d'aucun effet, que l'émargement du mandataire vaut "mandat tacite", mais voila que le sydic, investi dont ne sait quel pouvoir, pourrait eiger d'un mandataire qu'il ajoute une mention manuscrite qui est sans objet ! 
Dans ce genre d'histoire, on voit bien de quelle manœuvre il s'agit pour un syndic qui veut éloigner les opposants en inventant des règles qui n'existent pas.
C'est là une pratique constante de certains syndics fraudeurs, il est regrettable que JPM aille aussi dans ce sens !
Etaspak, le "formalisme" d'un mandat ne prévoit pas la formule "Bon pour pouvoir" pour la simple raison qu'un mandat peut être tacite, donc non écrit ! |
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mmpp31
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 12:58:20
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j'ai tout de même eu l'idée de vérifier sur la feuille de présence. Et miracle, le syndic (une des employée du syndic s'occupant de faire signer la feuille de présence) a rayé la signature du mandataire et a écrit dessous "pouvoir non valide car il manque la mention bon pour pouvoir".
Je vais demander des explications au syndic et j'attends avec impatience sa réponse |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 13:21:30
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Lunettes ! Gedehem !
J'ai écrit que, contrairement à ce qu'indique Etaspak, la mention du bon pour, quelle que soit sa forme, n'est pas exigée.
Ensuite, et distinctement, je traite de la mention " mandat accepté " et c'est à ce propos seulement que je rappelle le texte du Code civil visant le mandat tacite. Cette question est plus importante que celle relative au bon pour.
Vous les mélangez à tort.
Par ailleurs : la loi ne confère ni au président, ni au syndic, serait-il secrétaire, le pouvoir de statuer sur la validité d'un mandat.
Quand la nullité du mandat saute aux yeux, le président peut l'écarter. Il n'y aura pas de conséquence.
S'il y a une difficulté d'ordre juridique, la situation est différente. S'il est jugé ensuite que le pouvoir a été écarté à tort, l'assemblée est annulée. Un problème de responsabilité se pose alors. Il y a de la jurisprudence sur ces histoires de pouvoir écarté.
Il est alors préférable que ce soit la responsabilité du syndic qui soit engagée.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 13:59:33
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Etaspak, le "formalisme" d'un mandat ne prévoit pas la formule "Bon pour pouvoir" pour la simple raison qu'un mandat peut être tacite, donc non écrit !
De quoi parlons-nous là, de cacahuète ou de copropriété !
Depuis quand un mandat de représentation a une assemblée générale peut être tacite, donc non écrit !
Parfois vous prenez un malin plaisir à jouer avec les mots (peut être), au détriment du sujet, c’est vraiment dommage.
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