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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
 Posté - 14 sept. 2008 : 21:27:23
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Bonjour,
Je souhaiterais mettre en place un réglement de fonctionnement de notre CS qui n'en possède pas, avec un nombre de conseillers syndicaux inférieur à celui qui existe actuellement
Le fonctionnement actuel me semble trop lourd et pas assez efficace, trop de personnes faisant partit du CS sans rien lui apporter, et sans rien faire de plus que les copropriétaires lamda.
Problème:
Le mandat des conseillers syndicaux prendra fin à la prochaine AG.
Si le R.F.C.S est soumis à l'assemblée générale lors de la prochaine A.G avec dans ses dispositions un nombre de C.S inférieur à celui actuel, mais que tous les conseillers actuels souhaitent se représenter, quel mode opératoire faut il mettre en place pour élire les membres dans la "proportion" imposée par le R.F.C.S?
Faut il procéder à un vote pour chaque membre et retenir les "X" membres (X étant le nombre imposé par le règlement) ayant obtenus le plus de votes?
Supposons alors qu'un nombre "X+2" obtiennent le même nombre de voix, comment les départager?
Merci de vos réponses.
MARIE
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 14 sept. 2008 : 21:59:59
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Bonsoir Marie,
Le nombre des membres du conseil syndical fixé par le règlement de copropriété ne peut être modifié par l'assemblée générale qui les désigne, c'est-à-dire à l’article 25 de la loi.
Uniquement un vote à l’unanimité peut modifier le nombre fixé par le règlement de copropriété.
Voyez cette jurisprudence :
Cour de cassation du mercredi 21 juin 2006 N° de pourvoi : 05-15752
« En application de l'article 22 du décret du 17 mars 1967, le nombre des membres du conseil syndical fixé par le règlement de copropriété ne peut être modifié par l'assemblée générale qui les désigne. »
http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007052874&fastReqId=1503831936&fastPos=1
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 14 sept. 2008 : 22:19:08
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Merci de votre réponse,
Notre RDC stipule que le CS est composé d'un président et d'un membre qui l'assiste...rien de plus.
Nous somems actuellement 7 dans ce CS..
Marie |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 14 sept. 2008 : 22:34:47
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effectivement, ca semble un peu surpeuplé 
pour combien de lots ? et de batiments ? |
Cordialement, |
Edité par - Joulia le 14 sept. 2008 22:35:09 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 sept. 2008 : 23:04:53
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Etaspak, l'arret que vous citez ne correspond pas au cas soulevé, votre interprétation étant erronée ...
Que dit cet arret : La désignation par l'AG de 6 membres pour le CS alors que le RDC en prévoit 5 ne vaut pas modification du RDC.
C'est tout !
De ce fait, le RDC prévoyant 5 membres du CS, l'AG ne peut en désigner 6 sans préalablement modifier le RDC ...
Ici, la modification du RDC concernant le nombre de membres du CS requiert la double majorité de L.art.26 s'agissant d'une modification dans l'administration de la copropriété.
Marie :
Si votre CS est dépourvu de tout RFCS il n'est pas formé collectivement comme "groupement CS". Il n'existe donc pas collectivement et ne peut donc remplir la mission dévolue au CS par les textes.
En effet, l'AG désigne nominativement, individuellement, des conseillers syndicaux, et c'est tout ! Elle ne désigne pas un "CS"
Ce qui fonde le "groupement CS" c'est le RFCS, lequel précise les règles d'organisation et de fonctionnement de ces conseillers.
C'est enparticulier le RFCS qui va préciser les fonctions internes et leur modalité d'élection ainsi que les conditions de vote pour es avis qui seront pris.
Sans RFCS et donc sans règle d'élection et de majorité, le "pdt" du CS ne peut se prévaloir de rien du tout !
Pu 'éltion des conseillers il peut être demandé un vote nominatif sur chacune des candidatures. Si leschoses sont bien faites chaque candidat devrait se présenter et exposer ses motivations pour siéger au CS. A l'AG de faire ensuite son choix.
S'il y a 5 sièges et 7 élus, les 5 premiers ayant le plus de voix sont désignés. Les 2 restants peuvent être "suppléant", ce qui est une très bonne chose en cas de départ ou de démission.
Pour un modèle de RFCS, j'en ai mis un sur UI ....
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=72695
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Edité par - gédehem le 14 sept. 2008 23:46:08 |
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 05:35:58
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Bonjour,
Merci pour vos réponses, mais en fait, cela ne répond pas réellement à mes questions.
De quelle façon doit s'opérer le vote? A bulletin secret ou à main levée?
Supposons que le vote s'effectue à mains levée, alors je suis persuadée que chaque candidat obtiendra toutes les voix, aucun copropriétaires n'osant "éliminer" un candidat devant tout le monde..
Si le vote est à bulletin secret, il est envisageable de demander à chaque copropriétaire d'écrire sur son bulletin le nom de 5 copropriétaires de son choix, ce qui permettrait ainsi de séléctionner les 5 ayant obtenus le plus de voix.
Mais cette dernière solution ne supprime pas les possibilités d'égalité entre le 5ème et le 6ème, voire entre 5ème, 6ème, et 7 ème..dans ce cas, comment départager?
Ce type de vote est il encadré juridiquement?
Autre question: dois je comprendre de la réponse de Gédehem que cette démarche tout comme notre situation actuelle suppose la modification de notre RDC?
Pour information: 40 appartements, 120 lots.
MARIE |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 09:42:56
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Le nombre de conseillers mentionné au RDC ne doit pas être restrictif du genre "Sera composé de 5 membres titulaires."
Il faut laisser la porte ouverte à la volonté de l'AG et à la possibilité de trouver des candidats : si vous prévoyez 7 membres et qu'il 'y a que 5 élus faute de candidats le CS n'est pas régulièrement formé.
Il faudrait indiquer :
"le CS sera compsé au moins de 3 membres titulaires." .. ce qui est très bien pour faire vivre la collégialité indispensable et laisse la porte ouverte dans le cas où il y a telle année 10 candidats mais seulement 7 telle autre année.
Du moment qu'il y a au moins 3 titulaires, on se moque du nombre maxi qu'il ne faudrait pas prévoir, ou alors dans une proportion impossible (au moins 3 et au plus 13 dans un syndicat de 25 !)
Marie : lorsqu'un vote peut s'avérer délicat, pour le CS ou autre chose, il faut demander un vote par bulletins, ... qui ne seront pas 'secret'.
Il faut les prévoir à l'avance, car il faut y préciser les nom et tantièmes des votants (d'ou en fait pas de "secret").
S'il y a 7 candidats mais qu'il ne peut y avoir que (mettons) 5 titulaires, chaque votant n'indiquera QUE 5 noms.
Les bulletins sont remis aux scrutateurs pour dépouillement, les 5 peronnes ayant le plus de voix sont élues, les 2 autres peuvent être suppléants. |
Edité par - gédehem le 15 sept. 2008 09:46:33 |
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 12:41:46
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Pardon Gédehem, mais même si les votant n'inscrivent que 5 noms sur leur bulletin, rien n'empêche que le 5ème et le 6ème aient le même nombre de voix.
Dans ce cas, qui sera élu 5ème conseiller, et qui sera élu suppléant?
Faut il refaire un vote pour les départager?
Marie
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 15:06:33
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Bonjour Marie,
La jurisprudence que je cite, précise :
« En application de l'article 22 du décret du 17 mars 1967, le nombre des membres du conseil syndical fixé par le règlement de copropriété ne peut être modifié par l'assemblée générale qui les désigne. »
Quoique qu’en dise Gédehem.
« Que dit cet arrêt : La désignation par l'AG de 6 membres pour le CS alors que le RDC en prévoit 5 ne vaut pas modification du RDC. C'est tout ! »
Il me semble quand même qu’il y a une différence entre :
« ne vaut pas modification du RDC » et « le RDC ne peut être modifié ».
Vous nous précisez :
« Notre RDC stipule que le CS est composé d'un président et d'un membre qui l'assiste...rien de plus. »
En conséquence, un RFCS qui se vote à l’article 24 de la loi ne peut en aucun cas modifier cette clause du règlement de copropriété.
Par contre, je suis d’accord avec Gédehem sur :
« La modification du RDC concernant le nombre de membres du CS requiert la double majorité de L.art.26 s'agissant d'une modification dans l'administration de la copropriété »
Et non à l’unanimité, comme je vous l’ai indiqué auparavant.
Sachez enfin que la modification d’un règlement de copropriété, pour être opposables aux tiers, doit être publiée au fichier immobilier du bureau des hypothèques.
Cordialement.
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Edité par - ETASPAK le 15 sept. 2008 15:07:45 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 sept. 2008 : 17:17:03
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Etaspak  : c'est juste de la compréhension de texte, qu'il vous faut relire ...
L'arret dit :
".... le nombre des membres du conseil syndical fixé par le règlement de copropriété ne peut être modifié par l'assemblée générale qui les désigne. »
Relisez l'objet du litige : conseillers en surnombre !
Relisez encore l'arret !
"le nombre de conseillers prévu au RDC n'est pas modifié par la décision de l'AG désignant ces conseillers (sous entendu )"
lorsque les conseillers élus sont en surnombre de ceux prévus au RDC."
Cela veut dire :
Lorsque le RDC prévoit (mettons) 5 membres titulaires et que l'AG en désigne 7, la Cour dit que l'AG qui désigne les conseillers ne peut en désigner 7, cette désignation de 7 ne valant pas modif du RDC qui en prévoit 5.
Dit autrement :
"La désignation par l'AG de 7 conseillers alors que le RDC en prévoit 5 ne vaut pas modification du nombre de 5 prévu au RDC.
Ou encore autrement : "L'AG qui désigne 7 conseillers à la majorité de l'art.25 ne modifie pas le RDC qui ne prévoit que 5 conseillers."
Il n'y a pas l'ombre d'une feuille de papier à cigarette entre ces traductions ! 
Conclusion : lorsque le RDC prévoit 5 conseillers, l'AG doit préalablement modifier le RDC sur ce point (art.26) avant de pouvoir en désigner 7 (art.25)...
MARIE :
Les lois sur les probabilités sont telles que lorsque 30 personnes sont appelées à ne mentionner QUE 5 noms à partir d'une liste de 7, les cas d'égalité entre les 5, 6 et 7 sont à la marge de la marge s'il y en a, d'autant qu'en copropriété on vote avec des tantièmes et non à l'unité !
S'il y a tout de même égalité parfaite entre 2, on fait un second tour pour départager ces 2 là ! |
Edité par - gédehem le 15 sept. 2008 17:28:06 |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 16:13:21
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Bonjour.
Je suis trés surpris d'un tel débat. Si en droit, vous devez vous en tenir au règlement de copropriété soit 2 membres (et bien que cela soit contraire à une certaine doctrine.) en pratique, rien ne vous empèche de désigner ces 2 membres, et que des copropriétaires "informé" prètent leur expertise aux titulaires.
Sinon faites voter une modif du règlement de copro (article 26) modifiant le nombre de membre du conseil syndical (le faire publier), voter votre règlement de fonctionnement et puis voilà.
Vous aurez toujours des membres de CS qui ne participeront jamais à rien et d'autre qui se "crèveront la paillasse" pour remplir efficacement leur tache. |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 16:15:11
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oups !! un ajout.
Bulletin secret cela n'existe pas. les opposants seront cités.
Vote nominatif à main levée étant le plus courant.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 16:36:27
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Concernant le nombre de membres du CS, comme il en est de toute modif 'mineure' du RDC, sa publication n'est pas du tout indispensable ni même nécessaire.
Voir ici D.art.4, les tiers se moquant totalement des conseillers syndicaux ....
Le vote à bulletins secret est effectivement interdit.
Mais rien n'interdit le vote par bulletins individuels, qui devront mentionner les nom et tantièmes du votant, pratique courante dans de nombreuses copropriétés un peu importantes.
Dans celles où l'on vote à main levée, cette modalité de vote peut être demandée pour une question "sensible" afin de rendre plus libre les timides, passifs, suivistes, etc ....
La désignation des membres du CS peut entrer dans ce cadre.
En séance n'est fait que le rappel des tatièmesobtenus par les candidats et le résultat du vote sur leur nom.
Le nom des opposants sera efectiement mentionné ..., mais dans le PV, généralement notifié des mois plus tard.
Il est nécessaire de préparer ces bulletins avant la réunion afin de ne pas trainer en séance et indisposer certains. |
Edité par - gédehem le 16 sept. 2008 16:37:56 |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 16:50:11
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Sauf que s'agissant d'une modif du règlement de copropriété, il faut qu'il soit opposable à un éventuel acquereur.
le vote pas bulletin nominatifs est effectivement une pratique mais de moins en moins courante compte tenu de l'informatisation des votes.
mais oui, pour les timides
C'est vrai que ce n'est qu'a la diffusion du PV que tous le monde connaitra les opposants, mais le CS en exercice en aura connaissance au moment de l'ag dans la mesure ou le pdt de seance et les scrutateurs sont souvent membres du CS.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 17:55:10
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"...il faut qu'il soit opposable à un éventuel acquereur."
1) un acquéreur se moque aussi du nombre de conseillers ...
2) toute modif "mineure" non publiée devra être notifiée au notaire afin d'être annexée aux actes, ainsi que le prévoit D.art.4, notification faite par le syndic en même temps que les documents prévus lors d'une mutation ....
S'il y en a eu plusieurs, un état récapitulatif des modifs est pratique courante ....
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 18:06:05
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La publication et le moyen le plus sûr.
Notifier au notaire est valable si vous avez la certitude de la continuité du syndic ou de son gestionnaire. Maintenant quand il y a changement, la "mémoire" se perd et vous prenez le risque d'avoir une décision innoposable. libre à vous |
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