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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
 Posté - 17 sept. 2008 : 17:25:28
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Bonjour,
le RDC de notre copropriété a été "mis en conformité" en 2006.
Je présume que l'ancien RDC datant de 1954 doit donc être considéré comme annulé et remplacé par le nouveau.
Toutefois, une modification ( ou omission) apparaît : elle consiste dans la suppression d'une disposition qui était prévue dans le RDC de 1954 :" les travaux de réparations ou de réfection seront répartis au prorata des quotes-parts des copropriétaires correspondant à la partie divise de chaque bâtiment : 1° bâtiment sur rue, 2°) bâtiment sur cour ."
La disparition de cette clause ( suppression non validée préalablement par une décision d'AG) , signifie-t-elle qu'elle est devenue inutile et que l'imputation des frais ( présentement toiture et ravalement du bâtiment sur cour) doit être obligatoirement faite aux seuls lots concernés par lesdits travaux ?
Le RDC ( ancien et nouveau) prévoit : "les réparations , ravalement et couvertures sont réparties en millièmes à supporter par les copropriétaires au prorata de leur nombre de parts. "
Dans la convocation à la prochaine AG, la répartition est prévue comme devant être faite aux seuls copropriétaires du bâtiment sur cour... le syndic aurait-il ignoré ou corrigé de lui-même le nouveau rgt de copro ? la répartition de ces travaux doit-elle concerner tous les copropriétaires pour leur millièmes ou les seuls copropriétaires du bâtiment concerné ?
On peut aussi constater d'autres anomalies dans le nouveau RDC ...
Quelle est finalement l'utilité de "mettre en conformité " les anciens RDC , puisque la loi de 1965 et le décret de 1967 , principalement , répondent à toutes les questions qui n'auraient pas été prévues dans le RDC .
merci pour commentaires.
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 17:49:05
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Je partage tout à fait votre avis, Jany : la mise en conformité des Règlements de Copropriété est à la fois obligatoire et inutile :
Pourquoi les adaptations du règlement de copropriété sont rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires entrées en vigueur depuis son établissement ?
Parce que les rédacteurs du mécanisme de RdC ont fait l’erreur d’inclure les textes en vigueur à la date D dans un RdC. Nous savons bien qu’un changement des textes sur l’organisation des copropriétés en France s’applique à tous les copropriétés. Indépendamment de ce qu’il y a écrit dans le RdC : les textes de la loi priment sur le texte du RdC.
Adapter le RdC est peut être obligatoire, mais vu le ridicule  de ce système il n’est pas par hasard qu’il n’y a pas de sanction quand un syndicat ne le fait pas. J’en dérive que ne pas adapter le RdC est un droit. Le mécanisme est absurde. Il n’y a aucun problème si votre syndicat ne le fait pas.
Pour ceux qui le font quand même : peu après la publication il y a probablement un changement d’un texte dans la loi et vous pouvez  recommencer. !
En plus le Règlement ne gagne pas en lisibilité après une modification : généralement on agrafe la modification sur l’original : bonjour la confusion. |
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 18:18:18
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Oui, d'accord.
mais il n'en reste pas moins que le nouveau RDC se substitue à l'ancien. Ce sont donc les nouvelles dispositions qui prévalent dès lors qu'elles ne sont pas contraire à la loi de 1965 et au décret de 1967. Comme le "juriste" qui a fait la "mise en conformité" a omis de reprendre certaines dispositions et a aussi omis de proposer d'autres modifications qu'il aurait dû identifier ( par exemple individualiser les lots des caves et proposer l'attribution de millièmes) , à mon avis il engage sa responsabilité car, le nouveau RDC devant être appliqué et il pourra être mise en cause par un copropriétaire du bâtiment sur rue estimant qu'il n'a pas à payer la toiture du bâtiment sur cour... Il pourrait aussi être prié de rembourser les honoraires perçus, pour un travail mal fait. |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 18:23:45
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jany2718 : la mise en conformité des RDC ne concerne pas la base de répartition des charges.
Celle-ci doit être soumise au vote de l'AG et être adoptée à l'UNANIMITE.
jany Citation :
le syndic aurait-il ignoré ou corrigé de lui-même le nouveau rgt de copro ?
le syndic ne peut en aucun cas modifier le RDC, et a mise en conformité. Le nouveau RDC et ses modifs ont ils été soulis à l'AG ???
Comment avez vous procéder pour cette mise en conformité ?? a qui a été confié des modifications - syndic, avocat spécialisé, assocoation, notaire,....???
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 19:51:32
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pour la mise en conformité des règlements de copro, c'est larticle 49 de la loi. il n'est pas d'ordre public. la mise en coformité n'a jamais été obligatoire. elle devait juste être soumise au vote.
Quant au reste, c'est à dire profiter de cette situation pour suprimer cette clause c'est illégal |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 01:08:46
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Il n'est sans doute pas inutile de rappeler que, sauf les exceptions des articles 11 et 12 de la loi de 1965, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité.
Il en est de même pour la modification des tantièmes de copropriété affectés à chaque lot.
L’adaptation du règlement de copropriété prévue par l’article 49 ne concerne que la mise en conformité de celui-ci avec les dispositions légales et réglementaires mais en aucun cas une modification des dispositions conventionnelles telles que les tantièmes de copropriété ou la modification de la répartition des charges.
La modification d'une clause qui concerne la répartition de charges ne peut être adoptée que par une question spécifique inscrite à l'ODJ d'une AG et adoptée à l'unanimité !
Ce n'est pas le cas pout jany, cette modification illicite n'est pas opposable quand bien même elle est publiée, le PV d'AG adoptant ce RDC modifié ne faisant pas mention d'un vote spécifique "charges".
Sur l'obligation de mettre en conformité le RDC : les clauses d'un RDC formant convention entre les copropriétaires font la loi entre eux sauf à être modifiées par une AG ou déclarées 'non écrites' par le juge.
Beaucoup ne pensent qu'aux dispositions légales ayant trait au fonctionnement du syndicat (AG, CS, syndic, ...), dont la présence dans la loi suffirait.
Ce n'est pas le cas.
Et il y a toutes les autres dispositions.
En voici quelques exemples :
Clause interdisant aux copropriétaires de se faire représenter à l’assemblée générale par une personne étrangère à la copropriété.
La clause qui confère la présidence de l’assemblée au copropriétaire disposant le plus grand nombre de voix.
La clause qui imposerait un quorum.
La clause qui autoriserait le vote par correspondance ou à bulletin secret.
La clause soumettant l’approbation du procès verbal de l’assemblée générale à celle réunie ultérieurement.
La clause désignant comme scrutateur les copropriétaires représentant le plus grand nombre de voix.
La clause qui prévoirait un délai de convocation aux assemblées générales inférieur à celui imposé par la loi.
La clause stipulant qu’en cas de partage des voix lors d’un vote, la voix du copropriétaire disposant de la majorité des lots serait prépondérante.
Même chose pour les clauses interdisant la location, la vente séparée, la présence de chiens ou animaux domestiques, etc, etc ...., clauses illégales qui doivent être supprimées.
On peut donc se limiter à une vision simpliste de L.art.49 et proclamer que "ce n'est pas obligatoire" ...et se retrouver tout bête demain lorsque le syndic voire l'AG vous opposera une telle clause illicite ....que vous ne pourrez contester que devant le juge ! 
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 10:06:06
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Sur l'obligation de mettre en conformité le RDC : les clauses d'un RDC formant convention entre les copropriétaires font la loi entre eux sauf à être modifiées par une AG ou déclarées 'non écrites' par le juge.
Beaucoup ne pensent qu'aux dispositions légales ayant trait au fonctionnement du syndicat (AG, CS, syndic, ...), dont la présence dans la loi suffirait.
Ce n'est pas le cas.
Et il y a toutes les autres dispositions.
En voici quelques exemples :
Clause interdisant aux copropriétaires de se faire représenter à l’assemblée générale par une personne étrangère à la copropriété.
La clause qui confère la présidence de l’assemblée au copropriétaire disposant le plus grand nombre de voix.
La clause qui imposerait un quorum.
La clause qui autoriserait le vote par correspondance ou à bulletin secret.
La clause soumettant l’approbation du procès verbal de l’assemblée générale à celle réunie ultérieurement.
La clause désignant comme scrutateur les copropriétaires représentant le plus grand nombre de voix.
La clause qui prévoirait un délai de convocation aux assemblées générales inférieur à celui imposé par la loi.La clause stipulant qu’en cas de partage des voix lors d’un vote, la voix du copropriétaire disposant de la majorité des lots serait prépondérante.
Même chose pour les clauses interdisant la location, la vente séparée, la présence de chiens ou animaux domestiques, etc, etc ...., clauses illégales qui doivent être supprimées.
On peut donc se limiter à une vision simpliste de L.art.49 et proclamer que "ce n'est pas obligatoire" ...et se retrouver tout bête demain lorsque le syndic voire l'AG vous opposera une telle clause illicite ....que vous ne pourrez contester que devant le juge !
Prenons un syndicat avec un RdC qui contient une clause illicite, par exemple un délai de convocation aux assemblées générales à deux semaines (la loi exige trois semaines depuis avril 2007).
Selon gédehem un copropriétaire ne peut que contester cette clause devant le juge, sauf si son syndicat a « mis à jour » le RdC. 
Tout le monde sait que cela n’est pas nécessaire du tout : Compte tenu du fait que 90%, sinon 99%, des RdC en France mentionnent encore l’ancienne période de deux semaines, il me semble bien que gédehem se trompe, la loi s’applique aussi sans la mise à jour !
Je maintiens donc l’affirmation que la mise en conformité de RdC ne sert à rien. Elle est même à déconseiller par les risques de confusion qu’elle provoque : illustration chez Jany2718.
Cordialement
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 10:07:04
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Bonjour.
Je dis que l'article 49 n'est pas d'ordre public et qu'en conséquence la mise en conformité de revêt pas de caractère obligatoire comme je l'ai souvent entendu,lu sur des posts ou alors affirmé par des notaires ou des confrères !
En ce sens je répondais à JANY et GUYMO
C'est l'AG qui doit en décider en fonction du contenu de son règlement.
Tous les règlements necomportent pas les clauses que vous énoncez, et il n'est certainement ni professionel, ni honnète (je parle pour moi) de pronez la mise à jour systématique.
Bien sûr, dans un RC ou il y a des clauses du type que celle que vous cité, la mise à jour est necessaire mais c'est quand même une minorité !
Ce que je conteste c'est la présentation de cette mise à jour comme une obligation.
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 10:49:53
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Nouvel art . 49 de la loi de 1965 : « Dans les cinq ans suivant la promulgation de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, l'assemblée générale décide, à la majorité prévue à l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe. ».
Si la mise en conformité avait été obligatoire, la formulation de l’article 49 aurait été différente, et il n’aurait pas été utile de préciser le type de majorité à retenir pour le vote des « adaptations » , ce qui implique bien évidemment que la proposition peut être refusée, puisqu’elle est soumise à un vote .
S’il fallait rendre la mise à jour obligatoire, il suffisait de l’exprimer clairement sans prévoir un vote qui exclut par définition tout caractère obligatoire. En fait ce qui est obligatoire ( et encore ça se discute...) c’est de proposer à l’AG cette adaptation et non d’y procéder !
Cela n’empêche pas certains syndics de prétendre que cette adaptation est obligatoire et encore moins aux juristes ou avocats s’étant fait une spécialité dans cette matière, de l’affirmer formellement dans leur proposition : par exemple : « je vous prie de trouver ci-après les conditions que je vous propose pour procéder à l’adaptation de votre RDC imposée par le nouvel article 49 de la loi du 10 juillet 1965 ».
Il est clair que, dans ces conditions ( incitation par le syndic , et fausse présentation par l’avocat faisant l’opération) , la résolution a été facilement adoptée …
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 11:04:02
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Pour revenir à la question de l'imputation des charges par bâtiment concerné, cela implique évidemment que le vote soit effectué par les seuls copropriétaires concernés... merci pour confirmation svp.
Cet aspect pose un problème lorsque le bâtiment en question est divisé en peu de lots et lorsque la majorité est formée par un seul copropriétaire , voire lorsque tout le bâtiment appartient à un seul copropriétaire, qui se trouve toutefois minoritaire dans l'ensemble du syndicat ( tous les bâtiments formant le syndicat).
Ainsi donc, lorsque les copropriétaires d'un bâtiment ( faisant partie d'un syndicat unique) refusent de procéder au ravalement de ce bâtiment alors que les copropriétaires des autres bâtiments ont accepté le ravalement de leur bâtiment, le syndicat dispose-t-il d'un moyen pour obliger les copropriétaires refusant le ravalement de leur bâtiment , à le faire et à le payer ? |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 11:10:07
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Citation :
Initialement posté par oxymore
Bonjour.
Bien sûr, dans un RC ou il y a des clauses du type que celle que vous cité, la mise à jour est necessaire mais c'est quand même une minorité !
J'ai cité l'exemple de délai de convocation qui figure à deux semaines dans 99% des RdC en France, et ma (notre?) conclusion était qu'une mise en conformité ne sert à rien du tout!
Autre exemple: une interdiction de louer un lot: c'est illicite. Est-il nécessaire de mettre à jour le RdC? Selon moi: non. Je loue quand même, et si cela dérange le syndicat, ce sont eux qui prennent l'initiative d'aller au tribunal... pour perdre et payer les frais. Pas moi.
Cordialement |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 11:37:48
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Bonjour.
Pour vous citer Guymo,,:"Je partage tout à fait votre avis, Jany : la mise en conformité des Règlements de Copropriété est à la fois obligatoire et inutile :"[/size=1
[b[i[size=1]]]]." Adapter le RdC est peut être obligatoire, mais vu le ridicule de ce système il n’est pas par hasard qu’il n’y a pas de sanction quand un syndicat ne le fait pas. J’en dérive que ne pas adapter le RdC est un droit. Le mécanisme est absurde. Il n’y a aucun problème si votre syndicat ne le fait pas."[/b][/i]
C'est a ces remarques que j'ai réagit !
Quant aux exemples, je parlais des cas cités par Gidehem.
Pour votre question, oui, s'il s'agit de charges spéciales définie dans le RC, c'est aux seuls copros concernés de voter.
Pour votre seconde question, non pas véritablement de moyen de contrainte (dans la mesure ou il s'agit de charges spéciales). Dans un coproriété de 5 bats., 3 peuvent voter un ravalement et 2 non. Vous ne pouvez pas les y contraindre, sauf clause particulière du RC bien entendu, ou injonction de la mairie. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 14:29:56
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Concernant la mise en conformité L.art.49 les textes n'en font aucune obligation formelle !
Pour autant, à partir des exemples de clauses que j'ai cité plus haut, et il y en a bien d'autres y compris dans des RDC récents, aussu longtemps que ces clauses n'ont pas été modifiées par une AG ou sanctionnées par le juge elles doivent être appliquées !
La responsabilité d'un syndic ne peut être engagée par les membres du syndicat lorsque, ayant inscrit la question de la mise en conformité du RDC à l'ODJ l'AG a décidé de ne rien faire, ce syndic a appliqué les clause du RDC y compris celles contraire aux textes !
Voyez la jurisprudence constante dans ces affaires : une clause de RDC contraire aux dispositions légales doit être appliquée aussi longtemps qu'elle n'a pas été déclarée "non écrite" par la juge (ou modifiée par décision d'AG )!
On va me rétorquer "Oui, mais le syndic est un idiot d'appliquer des clauses illicites" .
Peut être, sans doute !
Mais on ne peut pas en même temps reprocher au syndic de ne pas respecter le RDC dans tels cas et de l'appliquer dans d'autres alors que ce serait illicite, au seul prétexte que le syndicat n'a pas voulu de 'mise en conformité'.
Si le RDC prévoit la convoc des AG dans un délai de 15 jours qu'une AG a refusé de modifier, le syndic est fondé à convoquer sous 15 jours tant que l'AG refuse de modifier ou qu'un juge sollicité n'a pas condamné le syndicat !
C'est comme pour "boire ou conduire" : il faut choisir ! 
D'où ma conclusion : les textes ne font pas d'obligation impérative, mais cette obligation s'impose de fait à tout syndicat qui a un peu de jugeote !... |
Edité par - gédehem le 18 sept. 2008 14:33:25 |
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