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lolovinca66
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 18 sept. 2008 : 00:38:23
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bonjour,
nous sommes en litige avec des nouveaux voisins qui jouxtent notre jardin, les 2 fonds etant séparés par un mur separatif leur appartenant.
C'est le mur arriere d'une vieille grange en pierre qui été jusque là qu'un batiment agricole et qui possédait pour l'aeration et la lumiere necessaire à la conservation des peaux animales (tannerie) et produits agricoles une ouverture dans le dit mur située à plus de 3m50 du sol.
Cette ouverture existe donc depuis plus de 30 ans est n'etait fermé par aucun chassis, ouverte au grand vent et en grande partie en ruine linteau et cotés tres dégradés, ecroulement partiel...
Bref depuis leur achat les voisins que nous avions prevenus avant l'achat que ce "jour" était un probleme ainsi ouvert sans chassis, pouvant créer un trouble de voisinage s'ils en faisait un batiment d'habitation avec une possibilité de vue.
Bien sur ils ont acheté le batiment pour desormais le renover et l'habiter changeant la destination des lieux.
Ils ont créé une cour interieure avec un puit de lumiere ouvert en toiture au meme endroit que l'ouverture et n'ont donc pas "besoin utilement" du jour à l'heure actuelle!
De plus coté interieur de l'autre coté de la cour et parallelement à l'ouverture du mur, ils ont créé un plancher leur permettant de mettre "la fenetre" à hauteur et desormais de porter le regard sur notre jardin et disent ils au dela de notre fond, sur les collines environnantes...
Ce mois ci ils viennent de l'équiper d'un chassis ouvrant metallique à verre transparent voulant pouvoir l'ouvrir pour nettoyer la vitre.
Nous avons saisi le conciliateur de justice qui leur donne raison sur la base d'une existence plus que trentenaire ce que nous ne contestons pas mais il me semble difficile qu'ils puissent se prévaloir d'une "servitude de vue" trentenaire alors même que la vue n'avait auparavant jamais pu etre portée "regulièrement" par l'ouverture...(pas de plancher depuis au moins 30 ans a cet endroit) Le conciliateur evoque que s'il elle était ouverte 30 ans alors elle doit pouvoir toujours s'ouvrir!!! par contre il leur impose un barraudage pour eviter l'intrusion.
Je ne connais pas de servitude "d'ouverture" et votre aide me serait precieuse car je pense que le gentil conciliateur ne dit en cela pas le droit, mais donne son intime conviction toute personnelle
Il dit qu'il ne peut s'agir d'un jour puisque il /elle etait ouvert permettant le passage de l'air...et que la "fenetre" doit juste etre barraudée (alors que si on est logique elle beneficie aussi d'une "servitude de libre intrusion" n'ayant jamais été barraudée ...rires...)
Désolé pour la longueur mais le sujet était complexe à décrire.
Merci de votre reponse pour confirmer ou infirmer mon sentiment et mon droit.
Bien cordialement
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 08:03:09
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Sans entrer, pour l'instant, dans la problématique des vues qui ne créent pas de servitudes que vous avez peut-être déjà lue dans l'Eclairage sur les servitudes, vous pouvez vous baser sul les articles 676 et 677 du Code Civil:
Citation :
Article 676
Créé par Loi 1804-01-31 promulguée le 10 février 1804
Le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant.
Ces fenêtres doivent être garnies d'un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d'ouverture au plus et d'un châssis à verre dormant.
Article 677
Créé par Loi 1804-01-31 promulguée le 10 février 1804
Ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu'à vingt-six décimètres (huit pieds) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu'on veut éclairer, si c'est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres (six pieds) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.
Vous pouvez y lire que ce genre d'ouverture est prévue par ces articles et qu'elles sont soumises à des règles strictes:
- Le verre doit être dormant (non ouvrant)
- Il doit y avoir un maillage en fer de 10cm.
- Il doit y avoir au moins 2,60m entre le plancher du RdC et l'ouverture ou 1,90m si l'ouverture est à l'étage.
A l'origine, l'ouverture était en partie légale, son niveau d'implantation respectant la loi. Mais l'obligation de verre dormant et fer maillé n'était pas respectée.
Après ajout d'un plancher, il faudrait que ce plancher soit à une hauteur de 1,60m (3,50m - 1,90m) pour que l'ouverture reste légale. C'est très peu vraisemblable, sauf à penser que vous ayez une famille de liliputiens comme voisins.
Le Code Civil autorise (à condition de respecter ce qui précède) ce genre d'ouverture, ce qui signifie qu'il n'y a pas besoin de disposer d'un droit (servitude) pour les créer. La conséquence c'est qu'une telle ouverture ne constitue pas une servitude de vue.
Mais la construction d'un plancher rend cette ouverture non conforme aux dispositions du Code Civil et il faut alors disposer d'une servitude pour la conserver.
La conclusion de tout cela, c'est que le voisin a trois solutions:
1) Vous acheter une servitude de vue, si vous n'y êtes pas opposé.
2) Détruire son plancher.
3) Boucher l'ouverture.
Enfin, le fait que l'ouverture soit ou non munie de verre et de maillage a peu d'importance et il vaudrait même mieux en faire abstraction car cela compliquerait inutilement le débat.
PS: Dans la partie de l'éclairage sur les servitudes citée, vous trouverez un jugement qui traite un cas identique au votre. |
Dominique |
Edité par - larocaille le 18 sept. 2008 08:06:39 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 09:18:11
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je n'arrive pas à remettre la main sur la JP de Dominique, effectivement parfaitement adaptée.. je suis sûr qu'il y parviendra mieux que moi...
en attednant, le principe retenu par les juge est indiqué ici : Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 22 mars 1983, Inédit Citation :
POUR RECHERCHER SI LES OUVERTURES LITIGIEUSES SONT DES JOURS DE SOUFFRANCE MAINTENUS PAR SIMPLE TOLERANCE, OU DES OUVERTURES DE NATURE A CREER UN DROIT DE SERVITUDE PAR PRESCRIPTION, LES JUGES DU FOND DOIVENT PRENDRE EN CONSIDERATION, NON SEULEMENT LEURS CARACTERISTIQUES, MAIS ENCORE L'ENDROIT OU ELLES SONT PLACEES, L'INCOMMODITE QU'ELLES PEUVENT CAUSER ET LE BUT DANS LEQUEL ELLES ONT ETE ETABLIES
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 18 sept. 2008 09:19:34 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 21:09:08
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
je n'arrive pas à remettre la main sur la JP de Dominique, effectivement parfaitement adaptée.. je suis sûr qu'il y parviendra mieux que moi...
C'est peut-être parce que j'ai juste pensé l'avoir mise sans la mettre vraiment.
C'était une histoire d'ouverture située à 4m du plancher et qui servait vraisemblablement à rentrer le foin.
Je vais chercher... |
Dominique |
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lolovinca66
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 23:51:40
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Merci pour vos premieres reponses et quelle joie vous nous faites de sentir que des gens comprennent enfin la situation.
Vous me semblez bien cerner en effet qu' il n'y a aucune recherche actuellement ni de la part de notre voisine ni du conciliateur de ce qu'est le Droit en la matière et donc son application et eventuellement interpretation.
La voisine qui à été reçue (mais pas nous!) par le conciliateur a reussi a le convaincre à sa façon de penser qu'on peut resumer ainsi:
"cette ouverture existait donc je veux la conserver et en plus désormais elle m'apporte un tel aggrément de vue que je ne veux pas perdre, en plus je n'ai que cette vue sur le paysage".
Confirmez vous l'erreur du conciliateur qui m'indique que toute ouverture, "ouverte" depuis + 30 ans est acquise et immuable "si elle s'ouvrait elle s'ouvrira vous n'y pouvez rien mon cher monsieur" m'a t'il dit?!! puisque pour lui tout délais de recours est dépassé.
ENfin un jour est il forcément defini comme ne laissant pas passer l'air puisque cela semble etre un des elements qui fonde l'argumentation du conciliateur pour considerer l'ouverture en fenetre puisque ouverte et ouvrante ??? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 00:20:30
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la question centrale pour le juge sera : cette ouverture procurait elle au propriétaire une vue susceptible de permettre l'instauration d'une servitude par prescription...
si la réponse est non - à vous de le démontrer - , il n'y aura pas servitude donc pas d'obligation de démolir. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 10:02:01
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Comme je l'ai laissé entendre, l'absense de verre dormant maillé pourrait poser quelques problèmes car ces deux éléments servent aux juges à confirmer la nature de jour de souffrance.
Il fautdrait essayer de retrouver des photos ou témoignages affirmant que l'ouverture était au moins à fers maillés dans le passé.
Si vous n'en trouvez pas, cela compliquera un peu les choses.
Néanmoins, il y a d'autres arguments que voici:
1) La hauteur initiale de l'ouverture par rapport au plancher ne permettait pas d'exercer de manière constante une action qui soit susceptible de vous occasionner une gène (pas de gène = pas de contrainte = pas de possession utile).
2) Tant que l'ouverture n'était pas munie de verre, vous étiez en droit de penser qu'elle ne constituait pas un élément d'un local destiné à une occupation humaine permanente.
3) En recherchant l'intention des parties, il apparait que c'est bien par la volonté du voisin d'amménager le bâtiment, et en particulier d'y installer un plancher, que le trouble a été instauré. La tolérence, propre aux jours de souffrance, se trouve ainsi rompue par l'action du voisin.
Quant aux arguments de la voisine, il n'ont pas de base légale puisque que même en supposant qu'une servitude de vue lui soit reconnue, cela lui donnera simplement le droit d'avoir un espace dégagé de 1,90m devant sa fenêtre. Ainsi vous pourrez, en toute légalité, construire un mur à 1,90m de sa fenêtre. L'argument du paysage est donc totalement illusoire.
Sur le même registre, vous pouvez planter devant la fenêtre (en respectant les règles du Code Civil) et y installer des biens mobiliers, comme par exemple un séchoir à linge. Ha! la jolie vue sur les culottes des voisins!
Etant donné que le trouble est instauré par l'installation d'un châssis ouvrant combinée à la construction d'un plancher, c'est à vous que va revenir la charge d'entamer les hostilités.
Bien sur vous pourriez inverser les rôles en faisant obstacle à la vue, ce qui contraindrait le voisin à engager l'action, mais je ne vous le conseille pas. Il vaut mieux bien construire votre dossier et affuter vos arguments en visant une action pétitoire, seule susceptible de trancher le différent au fond.
En même temps, vous pouvez demander un RV au conciliateur (en pesant un peu sur la probabilité d'une action judiciaire) afin de tenter un renversement sur le thème: "je comprend bien l'intérêt du voisin, mais on ne prend pas aux autres ce que l'on ne possède pas légalement". En clair, si vous aviez vendu une servitude de vue à l'ancien propriétaire, il n'aurait pas manqué d'en tirer financièrement parti lors de la vente. Le voisin en a donc pour son argent et pas plus. |
Dominique |
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chaumiere
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 16:48:31
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Citation :
Initialement posté par lolovinca66
bonjour,
nous sommes en litige avec des nouveaux voisins qui jouxtent notre jardin, les 2 fonds etant séparés par un mur separatif leur appartenant.
C'est le mur arriere d'une vieille grange en pierre qui été jusque là qu'un batiment agricole et qui possédait pour l'aeration et la lumiere necessaire à la conservation des peaux animales (tannerie) et produits agricoles une ouverture dans le dit mur située à plus de 3m50 du sol.
Cette ouverture existe donc depuis plus de 30 ans est n'etait fermé par aucun chassis, ouverte au grand vent et en grande partie en ruine linteau et cotés tres dégradés, ecroulement partiel...
Bref depuis leur achat les voisins que nous avions prevenus avant l'achat que ce "jour" était un probleme ainsi ouvert sans chassis, pouvant créer un trouble de voisinage s'ils en faisait un batiment d'habitation avec une possibilité de vue.
Bien sur ils ont acheté le batiment pour desormais le renover et l'habiter changeant la destination des lieux.
Ils ont créé une cour interieure avec un puit de lumiere ouvert en toiture au meme endroit que l'ouverture et n'ont donc pas "besoin utilement" du jour à l'heure actuelle!
De plus coté interieur de l'autre coté de la cour et parallelement à l'ouverture du mur, ils ont créé un plancher leur permettant de mettre "la fenetre" à hauteur et desormais de porter le regard sur notre jardin et disent ils au dela de notre fond, sur les collines environnantes...
Ce mois ci ils viennent de l'équiper d'un chassis ouvrant metallique à verre transparent voulant pouvoir l'ouvrir pour nettoyer la vitre.
Nous avons saisi le conciliateur de justice qui leur donne raison sur la base d'une existence plus que trentenaire ce que nous ne contestons pas mais il me semble difficile qu'ils puissent se prévaloir d'une "servitude de vue" trentenaire alors même que la vue n'avait auparavant jamais pu etre portée "regulièrement" par l'ouverture...(pas de plancher depuis au moins 30 ans a cet endroit) Le conciliateur evoque que s'il elle était ouverte 30 ans alors elle doit pouvoir toujours s'ouvrir!!! par contre il leur impose un barraudage pour eviter l'intrusion.
Je ne connais pas de servitude "d'ouverture" et votre aide me serait precieuse car je pense que le gentil conciliateur ne dit en cela pas le droit, mais donne son intime conviction toute personnelle
Il dit qu'il ne peut s'agir d'un jour puisque il /elle etait ouvert permettant le passage de l'air...et que la "fenetre" doit juste etre barraudée (alors que si on est logique elle beneficie aussi d'une "servitude de libre intrusion" n'ayant jamais été barraudée ...rires...)
Désolé pour la longueur mais le sujet était complexe à décrire.
Merci de votre reponse pour confirmer ou infirmer mon sentiment et mon droit.
Bien cordialement
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 18:19:25
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| erreur de saisie, Chaumière ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 18:23:09
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
erreur de saisie, Chaumière ?
Non, chaumière a juste choisi "transparent" comme couleur de police.
Un petit truc: tu mets du citron sur l'écran et tu vois tout. |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 18:24:53
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trop fort...  |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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lolovinca66
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 03 oct. 2008 : 10:27:14
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bonjour
Cher La Rocaille si vous pouviez retrouver la JP concernant la porte a foin cela m'aiderait grandement puisqu'il semblerait que le conciliateur soit interessé par ce point :
Car c'est dans ce meme cadre que doit etre interpreté l'ouverture qui fait litige chez nous: elle avait son utilité (ouverture de ventilation pour aerer les peaux de tannerie) reconnue à l'epoque mais qui n'a plus lieu vue le changement de destination des lieux (grange devenue habitation).
Comme vous reconnaissez qu'il ne peut y avoir servitude d'aeration il ne pourrait donc s'agir là aussi que d'un jour...
enfin merci encore pour votre aide
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lolovinca66
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 03 oct. 2008 : 10:32:23
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Mr Worster: Vous citez:
la question centrale pour le juge sera : cette ouverture procurait elle au propriétaire une vue susceptible de permettre l'instauration d'une servitude par prescription...
si la réponse est non - à vous de le démontrer - , il n'y aura pas servitude donc pas d'obligation de démolir...
POUVEZ VOUS ME DONNER DES EXEMPLES DE PREUVES A APPORTER EN DEHORS DES ELEMENTS QUE J'AI CITE SUR LA FONCTION ORIGINELLE DE CETTE OUVERTURE ET QUI SONT MEME PRECISES DANS LES TEMOIGNAGES QU ONT RECUEILLIS LES VOISINS POUR PROUVER L ASPECT TRENTENAIRE DE L OUVERTURE (certains mentionnent en effet la fonction principale d'aeration rendant utile la "fenetre")
merci |
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lolovinca66
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 03 oct. 2008 : 10:35:55
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Mr W O R M S E R
Milles excuses pour l'ecorchage!!!! |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 03 oct. 2008 : 10:51:18
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j'ai trouvé : Cour d'appel de Poitiers, CIV.3, du 1 mars 2006, Publié par le Service de documentation et d'études de la Cour de Cassation
Citation :
le Tribunal, par des motifs non contredits par M. et Mme Y..., a constaté que ces vues ne correspondaient qu'à de très petites ouvertures, qu'il s'agissait de voies d'aération anciennes destinées à permettre une ventilation de la grange et que la seule modification apportée avait consisté à fermer ces ouvertures par des fenêtres transparentes. C'est donc justement que le Tribunal, après avoir estimé que leur taille très réduite permettait de les qualifier de simples jours plutôt que de vues
si pas vues, alors pas servitude alors pas prescription...alors pas de droit à vue ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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