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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
 Posté - 18 sept. 2008 : 22:39:01
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Les rédacteurs de RdC sont obligés de copier le texte de la loi dans les RdC. Dès que la loi évolue il y a une contradiction. Quelle stupidité :
Je ne comprends pas comment on peut accepter de continuer ce système absurde.
Il m’écoeure qu’on attend de nous de se débrouiller dans ce bourbier prévisible et pourtant facilement évitable : Enlever des RdC’s le texte sur le fonctionnement ne présente que des avantages.
1) Plus besoin de « mises au normes » hors de prix et coûteuses en temps !
2) Plus de mauvaises copies avec une interprétation involontairement ou volontairement différente de la loi, comme par exemple la liste des clauses illicites dressé par gédehem que, selon moi, l’obligation de copier (plus ou moins!) la loi a permis de cacher :
Clause interdisant aux copropriétaires de se faire représenter à l’assemblée générale par une personne étrangère à la copropriété.
La clause qui confère la présidence de l’assemblée au copropriétaire disposant le plus grand nombre de voix.
Pareil : cette clause résulte d’une mauvaise copie de la loi vers un RdC, volontairement ou involontairement.
La clause qui imposerait un quorum.
Pareil : cette clause résulte d’une mauvaise copie de la loi vers un RdC, volontairement ou involontairement.
La clause qui autoriserait le vote par correspondance ou à bulletin secret.
La clause soumettant l’approbation du procès verbal de l’assemblée générale à celle réunie ultérieurement.
La clause désignant comme scrutateur les copropriétaires représentant le plus grand nombre de voix.
La clause qui prévoirait un délai de convocation aux assemblées générales inférieur à celui imposé par la loi.
La clause stipulant qu’en cas de partage des voix lors d’un vote, la voix du copropriétaire disposant de la majorité des lots serait prépondérante.
Qui préfere continuer avec cette absurde copie de la loi dans nos RdCs??
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 09:06:43
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Bonjour.
Il faut faire la distinction entre les clauses littéralement contraires à la loi. Comme par exemple le délai de convocation d'une AG. En tant que syndic, nous l'appliquons car il n'y a pas d'interprétation (c'est le cas pour le mandat, le quorum, le règles de majorité différentes) et les clauses qui règles ma répartition des charges ou qui exclus un copropriétaire de participer a certaines dépenses ou dans ces cas, le syndic est tenu de s'y conformer jusqu'à ce qu'elle soit déclarer non écrite.
Ensuite il faut faire la part des chose entre les règlements de copropriété antédiluvien (pour mémoire, la "copropriété" existe depuis la loi de 38 et des règlements de copros ont été établis en fonction de cette loi !), les copros des année 70 et les copros récentes.
Et pour information, il n'y a aucune obligation de copier la loi dans les règlements de copropriétés. C'est un simple usage. C'est surtourt que les matrices que les notaires utilisent sont standardisée. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 09:11:04
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Citation :
Initialement posté par oxymore
Bonjour.
Il faut faire la distinction entre les clauses littéralement contraires à la loi. Comme par exemple le délai de convocation d'une AG. En tant que syndic, nous l'appliquons car il n'y a pas d'interprétation (c'est le cas pour le mandat, le quorum, le règles de majorité différentes) et les clauses qui règles ma répartition des charges ou qui exclus un copropriétaire de participer a certaines dépenses ou dans ces cas, le syndic est tenu de s'y conformer jusqu'à ce qu'elle soit déclarer non écrite.
Ensuite il faut faire la part des chose entre les règlements de copropriété antédiluvien (pour mémoire, la "copropriété" existe depuis la loi de 38 et des règlements de copros ont été établis en fonction de cette loi !), les copros des année 70 et les copros récentes.
Et pour information, il n'y a aucune obligation de copier la loi dans les règlements de copropriétés. C'est un simple usage. C'est surtourt que les matrices que les notaires utilisent sont standardisée.
Pour rappel: le quorum n'existe pas!!!
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 09:29:23
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A qui s'adresse cette remarque ??
Où ai je dit que le quorum exitait ? je dis exactement le contraire.
Que "En tant que syndic, nous l'appliquons (la loi) car il n'y a pas d'interprétation (c'est le cas pour le mandat, le quorum, le règles de majorité différentes)" C'est à dire que ces cas sont litteralement contraire à la loi.
Le quorum comme l'AG O et AG E n'ont jamais existé en copropriété, c'est une réminiscence du droit des sociétés !!
la question est définitivement réglé par l'article 24 !!
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 10:19:38
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"(pour mémoire, la "copropriété" existe depuis la loi de 38 et des règlements de copros ont été établis en fonction de cette loi !)"
OUPS !...
"Pour mémoire", la copropriété remonte au moins aux Phéniciens, Babylone n'en ignorait rien, l'empilement de proriétés privatives bien connu des Romains étant bien antérieur à notre '38', de nombreux RDC établis avant cette date.
Bien que très limité, en raison de l'hostilité pour tout ce qui était alors "propriété collective", l'art.664 du Code civil de 1804 traitait de la copropriété. Ce texte maintient le principe traditionnel des propriétés distinctes, chacun étant pleinement propriétaire de son étage. Mais le gros œuvre de l'immeuble est mis à la charge de l'ensemble des propriétaires, innovation importante bien que limitée à la question des réparations et reconstruction.
Le statut de 38 n'a introduit que les aspects liés à la distinction entre "parties divises" (privatives) et parties indivises (communes) créant alors un droit original :
- Droit de propriété sur une partie privative, sur l'appartement lui-même, et le droit de propriété indivise sur les parties communes de l'immeuble, droits indissolublement attachés l'un à l'autre.
Autre innovation importante, la gestion collective des parties communes.
Gros défaut du statut de 38 apparu après la guerre : "en retard d'une guerre" en raison de l'explosion de la construction dans les années 50 et surtout aucune obligation d'application.
Le statut de 65 est venu, en partie, réparer tout ça !
J'ai personellemnt eu en main un RDC de 1926, pas mal foutu, même si c'était déja le propriétaire ayant le + de tantièmes qui présidait l'AG !
Pour le reste, je partage l'avis de Guymmo : qua va t-on chercher à vouloir reprendre dans une convention des dispositions légales !!
Elles se suffisent à elles-mêmes, sans avoir le travers de tout reprendre lorsqu'on y chnage une irgule.
D'autant que certains rédacteurs de RDC s'ingénient à tordre le sens des textes pour parfois en sortir des choses qui ne sont pas !
En revanche, et c'est là l'interet du RDC, il me semble qu'il doit combler les vides laissés par les dispositions légales.
Je pense ici enparticulier à tout ce qui précède la tenue de l'AG, entre le début de l'émargement de la feuille de présence jusqu'à la désignation du pdt.
Les textes sont silencieux sur cette partie importante, alors qu'ils sont d'un formalisme pointilleux sur bien d'autres ensuite. |
Edité par - gédehem le 19 sept. 2008 10:31:13 |
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mespres
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1281 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 10:21:23
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Bien d'accord avec Oxymore. La copropriété m'a appris une chose : le droit est un bourbier, pétri de textes mal ficelés, contradictoires. C'est bien pour cela qu'il existe un concept débile : jurisprudence. Traduction : un jugement prend position sur des textes foireux et contradictoires, ledit jugement devient alors applicable pout toute affaire similaire.
Remarquez, ces textes font vivre une armée de juriste 
S'ils étaient bien écrit, n'importe qui pourrait les appliquer : Citation :
ce qui se conçoit bien s'énonce clairement, les mots pour le dire arrivent aisément
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Guymmo
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797 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 10:26:43
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Citation :
Initialement posté par oxymore
Il faut faire la distinction entre les clauses littéralement contraires à la loi. Comme par exemple le délai de convocation d'une AG. En tant que syndic, nous l'appliquons car il n'y a pas d'interprétation (c'est le cas pour le mandat, le quorum, le règles de majorité différentes) et les clauses qui règles ma répartition des charges ou qui exclus un copropriétaire de participer a certaines dépenses ou dans ces cas, le syndic est tenu de s'y conformer jusqu'à ce qu'elle soit déclarer non écrite.
Oxymore, vous illustrez parfaitement à quel point le système [de copier la loi dans les RdC] est intrinsèquement illogique :
La méthode oblige de faire la distinction entre les clauses licites et les clauses illicites : et tout le monde trouve cela normal ? Il me semble pourtant clair que la méthode de rédaction de RdC est mauvaise par conception !
Citation :
Initialement posté par oxymore
Et pour information, il n'y a aucune obligation de copier la loi dans les règlements de copropriétés. C'est un simple usage.
C'est bien obligatoire : Article 22 de la loi sur la copropriété :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256&dateTexte=20080919
Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous.
Je maintiens mon affirmation que la pratique, obligatoire par la loi, de copier la loi dans les RdC est mauvaise par conception.
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jp26
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844 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 10:34:37
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si vous enlevez d'un Rdc tout ce qui est du domaine de la loi et des règlements, il ne reste pas grand chose et comment justifier les honoraires de rédaction du Rdc?
j'ai vendu des brevets en France et en Allemagne
contrat de cession français: 14 pages
contrat de cession allemand: 2 pages
cherchez l'erreur?? |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 10:36:04
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Bien d'accord : il suffit que le RDC fasse référence au fait qu'il est rédigé en application des dispositions légales 65 et D.67, et l'affaire est clause.
On a le bon exemple avec le contrat de travail des gardiens-concierges "conformément à la CCN des ...etc", sans que le contrat n'ait à reprendre l'intégralité de la CCN ! 
Qui est à l'origine de cette pratique ??? |
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 11:11:07
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GUYMO, l'article 22 ne dit a aucun moment que le RC doit citer les articles de la loi ? il detrmine les règles de fonctionnement de la copropriété et les pouvoirs des AG.
Il n'est dit nulle part que le RC reproduit les articles de la loi. |
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 11:14:25
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GEDEHEM, j'ai donné comme point de départ la loi de 38 parce que c'est les premice de la loi de 65 tout simplement. Il y eu avant la convention de grenoble (balbutiements de la répartition des frais)
Pour le reste, nous disons peu ou prou la même chose, la recopie des articles de la loi sont inutiles dans un règlement de copropriété. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 11:21:52
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| ... pas pour le porte monnaie des rédacteurs ni les marchands de copieurs ! |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 13:09:31
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Citation :
Initialement posté par oxymore
GUYMO, l'article 22 ne dit a aucun moment que le RC doit citer les articles de la loi ? il detrmine les règles de fonctionnement de la copropriété et les pouvoirs des AG.
Il n'est dit nulle part que le RC reproduit les articles de la loi.
C'est bien obligatoire inévitable : Article 22 de la loi sur la copropriété :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256&dateTexte=20080919
Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous.
Je maintiens mon affirmation que la pratique de copier la loi dans les RdC est mauvaise par conception. Et c'est bien article 22 de la loi qui rend cette mauvaise pratique inévitable!
Gédehem a bien raison de mentionner que dans d'autres domaines les juristes savent faire comme il faut. Donc pourquoi les RdC de copropriétés ne peuvent ils pas - eux aussi- évoluer vers quelque chose de cohérent?! |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 13:20:40
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GEDEHEM. Je ne dit pas le contraire? je dit que c'est un usage pas une obligation, et que cela vient des matrices utilisés et de na méconnaissance de la part de certain rédacteur de ce qu'est une "copropriété".
GUYMMO. oui, la pratique est mauvaise. Mais la pratique ne constitu la loi.
Vous pouvez avoir un règlement de copropriété qui se borne a renvoyer "à la loi en vigeur" et qui apporte des précision sur les point supplétifs de loi |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 13:50:59
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"Vous pouvez avoir un règlement de copropriété qui se borne a renvoyer "à la loi en vigeur" et qui apporte des précision sur les point supplétifs de loi."
C'est ce qu'expose Guymmo et que je partage !
Transcrire dans un RDC des dispositions légales qui, par nature, évoluent dans le temps, n'a aucun sens !
Je ne pense pas que ce soit L.art.22 qui ait engendré cette pratique de recopier la loi dans un RDC (recopiage qui est parfois à la marge du sens du texte !).
"Art. 22 - Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 et 26 ci-dessous. (...) "
Autre dit, les dispositions de L.art.22 et L.art.24 à 26 étant le préalable obligé, le RDC peut déterminer des règles spécifiques qui ne sont pas dans les textes !
Mettons une rédaction dans le genre :
"Fonctionnement et pouvoirs de l'AG :
- Les dispositions des art.22 et 24 à 26 de la loi de 65 modifiée sont d'application impérative.
- concernant ....(blabla sur les règles particulières à tel syndicat, règles éventuelles ) ..."
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Edité par - gédehem le 19 sept. 2008 14:02:01 |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 13:58:22
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| donc nous partageons tous le même point de vue mais exprimé de façon différente |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 19 sept. 2008 : 14:01:20
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je complète.
C'est quand guymmo dit que c'est l'article 22 qui rend cela obligatoire, puis inévitable, que je suis en desaccord.
C'est évitable a condition d'avoir un rédacteur qui sache de quoi il parle
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manech
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1418 réponses |
Posté - 20 sept. 2008 : 09:48:18
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Questions :
1) Est-il exact que les experts chargés de rédiger les RDC sont payés à la page? Si oui, cela expliquerait la "nécessité" de recopier les textes de lois.
2) Je ne vois pas en quoi l'article 22 oblige à recopier les articles de lois. Pourquoi lors de la mise à jour des RDC ne pourrait-on demander à celui qui en est chargé de faire ce que propose Gédéhem en ce qui concerne les dispositions légales et de ne garder que ce qui relève du contrat en le toilettant?
3) Selon le site Jurisprudentes, il ne semble pas qu'il soit obligatoire de confier à un professionnel rémunéré la mise à jour des règlements de copropriété. Peut-on envisager un Guymmo que l'AG mandaterait pour toiletter bénévolement le RDC, dans les strictes limites de la loi -ce serait vérifié lors de l'enregistrement-?
4) Une dernière question concernant un autre point abordé dans Jurisprudentes sur la révision des charges d'équipement pour les RDC antérieurs à 1965 qui ne respectent pas l'article 10: Citation :
Les erreurs de calcul ne violant pas les principes légaux, elles ne doivent pas être rectifiées dans le cadre de l'article 49.
- Il peut en revanche être procédé dans le cadre de l'adaptation du règlement de copropriété à l'analyse de la conformité des critères ayant été utilisés pour la détermination des quotes-parts de charges de l'immeuble.
Nous pensons, comme la plupart des auteurs, que pour les règlements de copropriété antérieurs à l'entrée en vigueur de la loi du 10 juillet 1965, la répartition des charges étant faite sans que soient respectés les critères fixés par la loi, la mise en conformité est possible à la majorité réduite de l'article 24. S'agissant des règlements de copropriété postérieurs, s'ils contiennent des erreurs, celles-ci résultent d'une méconnaissance ou d'une mauvaise application des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965 ; la rectification de ces erreurs n'entre donc pas dans le champ d'application de l'article 49.
Bien entendu, les tantièmes indivis de copropriété - qui résultent de l'état descriptif de division - ne pourront pas être touchés, ce qui, dans certains cas conduira à avoir des tantièmes de copropriété et des tantièmes de charges générales différents.
Pour les copropriétés qui ont d'ores et déjà modifié ces charges, sans unanimité, depuis très longtemps parfois, qui se retrouvent donc à appliquer une grille de charges qui n'est pas dans le RDC (je connais deux exemples), pensez-vous que l'adaptation permise par l'article 49 rende possible une régularisation de la situation?
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 20 sept. 2008 : 10:00:30
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Bonjour MANECH.
Je répondrai aux 3 dernières question.
Le toilettage ne permets pas à mon avis de faire ce qu'a suggéré GIDEHEM. En effet, il est juste possible de le mettre à jour en foncton des nouveaux textes.
La mise à jour peut trés bien être confié à un non professionel (trés risqué) mais vous aurez toujurs obligation de passer par un notaire pour la publication.
La mise à jour n'est pas complexe en elle même (enfin, en règle générale)
L'adaptation prévue par l'article 49 ne permet cette modification, mais comme le recours à un notaire est necessaire, vous pouvez profiter de cella pour fairr publier vos délibérations tout en réduisant les frais. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 sept. 2008 : 11:23:25
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Pour ce toilettage, je ne vois pas trop ce qui s'oppose à ne mentionner qu'un truc dans le genre :
"Le présent RDC est établi conformément aux dispotions de la loi 565 du 10.07.1965 modifiée et de son décret d'application xx du 17.03.1967 modifié, en particulier aux prescriptions d'ordre pubic de articles....blabla ..."
Et ceci en lieu et place des clauses en rapport avec les articles 6 à 37, 42 et 46, et celles du règlement d'administration publique prises pour leur application, les clauses contraire étant réputées non écrites.
A mon sens, tout ce qui a trait aux dispsitions légales ne devrait pas être repris dans unRDC , la loi, toute les lois, étant évolutive.
Resterons les clauses jugées illicites, style l'interdction de louer ou d'avoir des animaux domestiques, qui nécessiteraient de se pencher plus attntivement dessus ...
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marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 20 sept. 2008 : 11:37:24
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Pour ce toilettage, je ne vois pas trop ce qui s'oppose à ne mentionner qu'un truc dans le genre :
"Le présent RDC est établi conformément aux disputions de la loi 565 du 10.07.1965 modifiée et de son décret d'application xx du 17.03.1967 modifié, en particulier aux prescriptions d'ordre public de articles....blabla ..."
Et ceci en lieu et place des clauses en rapport avec les articles 6 à 37, 42 et 46, et celles du règlement d'administration publique prises pour leur application, les clauses contraire étant réputées non écrites.
A mon sens, tout ce qui a trait aux dispositions légales ne devrait pas être repris dans un RDC , la loi, toute les lois, étant évolutive.
Resterons les clauses jugées illicites, style l'interdiction de louer ou d'avoir des animaux domestiques, qui nécessiteraient de se pencher plus attentivement dessus ...
"A mon sens, tout ce qui a trait aux dispositions légales ne devrait pas être repris dans un RDC , la loi, toute les lois, étant évolutive".
En effet pour nous, le RDC s'applique en prenant compte la loi en vigueur. notre RDC de 1983 reste tel quel et nous appliquons l'évolution de loi tout simplement.
Marcy
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Previsible contradiction entre RdC et la loi
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