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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 20 sept. 2008 : 13:29:45
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Manech Citation :
Selon le site Jurisprudentes, il ne semble pas qu'il soit obligatoire de confier à un professionnel rémunéré la mise à jour des règlements de copropriété
Le principe est simple : dans tous les domaines, les prestations doivent être effectuées par un professionnel.
La pratique est moins simple. Mais si un non-professionnel fait une bourde, c'est le donneur d'ordre qui trinque 
Le règlement de copropriété est le seul document d'information que tout copropriétaire doit et peut avoir sous la main. Il est donc souhaitable qu'il reproduise les textes d'application impérative à côté des clauses propres au syndicat concerné.
Il prend place dans l'armoire avec les modes d'emploi et les recettes de cuisine. C'est comme celà que je le vois 
Quant au rédacteur payé à la page ? Vous pataugez dans le marigot  Ce sont les modérateurs des sites qui sont payés à la ligne, comme Dumas d'ailleurs (1) . Vous êtes d'ailleurs mal informée, car les lignes copiées ne sont rémunérées qu'au quart (comme la copie elle-même)
(1) : Voyez André Maurois Les trois Dumas Cinquième partie I (après le succès du chevalier d'Harmental ...) p. 196 dans le Livre de poche encyclopédique ou dans une autre édition.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 20 sept. 2008 : 14:05:37
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| JPM, Merci d'avoir répondu avec précision à 3 questions sur quatre. Puissiez-vous répondre à la quarième, et surtout m'aider à résoudre le problème compliqué que j'ai soumis ailleurs ("les charges et le RDC). |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 sept. 2008 : 15:52:13
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Règles de répartition non conformes à la loi
"..même si un règlement de copropriété ne remplit pas les exigences légales en ce qui concerne la contribution aux charges de copropriété, (....), la contribution convenue fait cependant la loi des copropriétaires jusqu'à ce qu'il soit constaté en justice qu'elle est, en tout ou en partie, réputée non écrite. …;". (CA Paris, 19°ch. 28.3.2002).
Modification d'une clé de répartition
"Une clé de répartition des charges de copropriété différente de celle prévue au règlement de copropriété, lequel n'a pas fait l'objet d'une modification, doit être appliquée dès lors que cette clé de répartition a été approuvée et appliquée par différentes assemblées générales successives suivant une pratique constante. Elle est devenue définitive à l'égard des copropriétaires sauf à être modifiée par l'assemblée générale " ( CA Rennes, 17.01.2002).
Ceci est à rapprocher d'une constante :
Une clause de RDC contraire aux dispositions légales ou illicite doit être appliquée aussi longtemps qu'elle n'a pas été modifiée par une AG ou sanctionnée par le juge, cette clause conventionnelle faisant la loi entre tous !
D'où la nécessité quasi "obligatoire" de toiletter les RDC ! 
Concernant la rédaction ou modification du RDC
"Statut de la copropriété - Règlement de copropriété
Le principe est le suivant :
Dès lors qu'un immeuble est divisé en parties privatives et en parties communes, c'est-à-dire en lots, il est nécessairement assujetti au statut, sans qu'une convention puisse prévoir un autre régime ; peu importe qu'il y ait ou non un règlement de copropriété (Cass. 3e civ., 8 janv. 1970 : JCP N 1970, II, 16256. – 13 avr. 1988 : Bull. loyers juin, 1988, n° 290 ; Gaz. Pal. 1988, 1, pan. jur. p. 153 ; Rev. loyers 1988, p. 278. – 15 juin 1988, Vilain c/ Carette et Synd. copr. Les Épis à Sinle-Noble. – CA Paris, 1er oct. 1985 : RD immob. 1986, p. 100. – CA Paris, 23e ch., 11 juill. 1988 : Juris-Data n° 023510).
Il est désormais admis qu'un immeuble puisse cependant être divisé non plus en lots au sens de l'article 1er, alinéa 1er, de la loi, mais en propriétés divises superposées, par exemple dans un ensemble immobilier complexe où se pratique la cession de volumes sans rattachement aux parties communes.
a ) Énumération des dispositions impératives
– Dispositions de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.
- Il s'agit :
- de l'article 6 relatif à l'indivisibilité des parties communes et des parties privatives;
- de l'article 8, alinéa 1er, sur l'établissement du règlement de copropriété :
- de l'article 8, alinéa 2, sur l'interdiction d'imposer des restrictions aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble;
- de l'article 9 concernant la jouissance du copropriétaire sur son lot;
- des articles 10 à 12 relatifs à la répartition des charges communes et aux conditions de sa modification;
- de l'article 13 sur l'opposabilité du règlement de copropriété aux ayants cause des copropriétaires;
- des articles 14 à 17, alinéa 1er, sur le syndicat des copropriétaires;
- des articles 17, alinéa 2, à 18-2 sur la désignation, les pouvoirs et les obligations du syndic;
- des articles 18, 18-1 et 18-2 relatifs à la mission du syndic;
- des articles 19 et 20 sur les garanties du syndicat pour le recouvrement des charges communes;
- de l'article 21 sur le conseil syndical;
- de l'article 22 sur le fonctionnement des assemblées générales, le nombre de voix dont disposent les copropriétaires et les facultés de délégation de vote;
- de l'article 23 concernant la participation aux assemblées des associés d'une société copropriétaire;
- des articles 24 à 26-2 relatifs aux diverses majorités requises pour le vote des décisions des assemblées générales;
- de l'article 27 sur la constitution d'un syndicat secondaire;
- de l'article 28 sur la scission d'une copropriété;
- de l'article 29 sur la création d'une union de syndicats;
- des articles 30 à 37 relatifs aux améliorations, additions de locaux et surélévation d'un bâtiment;
- de l'article 42 sur les délais d'exercice des actions en justice.
Dispositions du décret du 17 mars 1967 modifié
- Le décret n'a fait que compléter les dispositions de la loi déclarée d'ordre public ; l'ensemble de ses prescriptions sont donc impératives.
b ) Énumérations des dispositions facultatives
– Dispositions de la loi. - Il s'agit :
- de l'article 2 relatif à la détermination des parties privatives;
- de l'article 3 concernant la classification des parties communes;
- de l'article 5 sur la répartition des quotes-parts de parties communes entre les différents lots de l'immeuble (sauf pour son application en matière de répartition des charges communes visée à l'article 10, alinéa 2, de la loi);
- des articles 38 à 41 sur les mesures à prendre pour la reconstruction de l'immeuble à la suite d'un sinistre.
– Dispositions du décret. - Les seules dispositions non impératives concernent l'article 2 à propos de certains actes et conventions susceptibles de figurer dans le règlement de copropriété.
c ) Conséquences pratiques
– Il est évident que la liberté contractuelle dans l'organisation d'une copropriété se trouve circonscrite dans des limites très étroites ; elle ne peut s'exercer que pour la détermination des parties communes et des parties privatives de l'immeuble ainsi que de la quote-part des parties communes afférente à chaque lot, encore que cette répartition doit être faite conformément au critère de l'article 5 de la loi pour servir de clé de répartition des charges communes générales ( Cf. J.-Cl. Copropriété, Fasc. 71 ou Construction - Urbanisme, Fasc. 92-20), enfin, pour prévoir les conditions de reconstruction en cas de sinistre de l'immeuble.
Les rédacteurs de règlement de copropriété doivent donc veiller attentivement à ne pas prévoir de stipulations susceptibles de contrevenir aux dispositions impératives du statut.
"
On le voit, faire un "copier/coller" de la loi n'a pas de sens.
Ou alors, et je rejoindrais ici JPM, il faut reprendre intégralement les textes dans leur rédaction officielle sans vouloir faire œuvre littéraire .... |
Edité par - gédehem le 20 sept. 2008 16:04:26 |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 20 sept. 2008 : 16:09:30
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Quelques compléments: c'est 6 à 37, 41-1 à 42, et 46.
Par curiosité gedehem, et l'article 1 ? pas visé par l'article 43 mais ordre public ou non ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 sept. 2008 : 18:14:39
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La question de l'ordre public de l'article 43 ne se pose pas pour l'article 1er.
L'article 43 traite des clauses du règlement de copropriété qui seraient contraires aux dispositions des articles nn, nnn, etc ...
L'article 1er impose un régime légal à des immeubles qu'il définit. Il est par nature d'ordre public en son alinéa 1er.
Mais, en son alinéa second, il est supplétif de volonté (à défaut d'organisation contraire)
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 20 sept. 2008 : 21:09:18
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| j'aurai peut être mis en avant la notion d'homogéneité des immeubles pour que le régime de la copropriété soit impératif mais c'est bien la définition que j'avais |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 sept. 2008 : 23:30:31
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Pour l'homogénéité ? Moi aussi, mais force est de constater qu'à Paris, et sans doute ailleurs, les copropriétés du 19 e siècle n'étaient pas toujours très homogènes
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Previsible contradiction entre RdC et la loi
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