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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
 Posté - 05 oct. 2008 : 17:14:39
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Citation :
Initialement posté par felix1930
Citation :
Selon vous, l'AG n'a pas le droit de donner mandat au CS (ou personnellement au président du CS) ?
Vous vous appuyez sur quel article ?
en partie sur l'article L18 qui précise que le syndic est responsable de sa gestion et qu'il ne peut se faire subsituer.
Nous sommes d'accord, ce n'est pas le syndic qui peut déléguer. Je parle clairement de l'AG. Le syndic est responsable de SA gestion.
Citation :
De plus, c'est quand même le syndic qui peut ouvrir ce compte et qu'il n'y a que lui,à ma connaissance,qui a une garantie financière sur la gestion de ce compte
Ce compte de placement est un compte séparé : la garantie financière est superflue. Tout comme elle est inutile dans la cas du compte bancaire séparé. Ce qui reste indispensable c'est la garantie de sa responsabilité professionnelle.
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Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 oct. 2008 : 18:45:05
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Sur le principe, je partage l'avis de DomEltro, le régime Hoguet de la garantie financière est totalement inadapté aux comptes séparés ouverts au nom du syndicat, qu'il s'agisse du compte bancaire ordinaire ou d'un compte de placement (Livret A ou autre).
Mais les textes n'ont pas été modifiés. Tous les comptes, séparés ou pas, restent dans le régime de la garantie financière du syndic. J'ai sur ce point une lettre de la DGCCRF qui est formelle.
Le syndic conserve donc l'exclusivité du maniement des fonds et l'assemblée ne saurait déléguer ce maniement à quiconque. De toute manière le mandataire social d'une institution collective (association, société civile ou commerciale, etc...) a de plein droit l'exclusivité de ce maniement et il a seul qualité pour déléguer la signature sous sa seule responsabilité.
Le conseil syndical a pleine qualité pour contrôler ce maniement mais un membre du CS ne saurait être substitué au syndic. Le syndicat ne bénéficierait alors d'aucune garantie financière, ni même d'une garantie de responsabilité civile de ce conseiller. La couverture de la responsabilité d'un conseiller civile est toujours limitée par l'assureur à celle des actions que le conseil syndical peut légalement effectuer.
L'assureur RCP du syndic est totalement étranger à tout celà, sauf éventuellement pour couvrir le montant d'une facture qui aurait été payée deux fois sans que le syndicat puisse espérer récupérer le paiement en doublon.
Au sujet du livret A : j'ai obtenu il y a deux ans la lettre du Ministère des Finances mettant fin à la controverse sur la dérogation au profit du syndicat à 76 500 €. J'avais pensé que la Commission relative à la copropriété pourrait donner un petit coup de pouce à la diffusion de la nouvelle qui demeure nécessaire puisque la dernière édition du Code de la copropriété continue à dénier au syndicat la dérogation.
Me Lafond, auteur du Code, est maintenant informé et, par ailleurs, M. Capoulade, président de la commission, a bien voulu m'indiquer que la Commission ne pouvait traire de cette question que sur saisine par le Ministère des Finances.
MAIS : la loi NRE ne fait pas figurer les syndicats de copropriétaires dans la liste des bénéficiaires potentiels d'un livret A 
Il faut donc encore se remuer. Les associations pourraient peut être s'occuper un peu de ces questions importantes. 
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 oct. 2008 : 18:54:04
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J'ajoute qu'on peut se demander pourquoi c'est la DGCCRF qui a été consultée !
La raison est que maints syndics professionnels ont fait valoir à l'appui d'une demande de dispense d'ouverture d'un compte séparé, que, dans ce cas, leur garant financier n'interviendrait pas en cas de sinistre.
En réalité, comme le pense DomEltro, - du moins je le suppose -, il ne peut thériquement pas y avoir de sinistre financier en cas de gestion par compte séparé.
Deux risques seulement subsistent :
- une erreur du syndic qui a payé deux fois une facture
- un détournement de fonds par le syndic ou un de ses préposés.
Dans le premier cas, l'assureur RCP intervient.
Le second cas, rare mais théoriquement possible, exigerait une réorganisation de la garantie financière. Sur ce point encore, les associations pourraient aussi réfléchir.
La réorganisation aurait l'avantage de réduire considérablement les frais liés au régime Hoguet. Tout le monde en profiterait.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 05 oct. 2008 : 19:01:00
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| adaptés ou pas les textes sont là et,pour l'instant,l'AG peut déléguer mais ne peut imposer cette délégation (sauf accord du syndic avec les risques que cela comporte) |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 05 oct. 2008 : 19:07:20
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Citation :
En réalité, comme le pense DomEltro, - du moins je le suppose -, il ne peut thériquement pas y avoir de sinistre financier en cas de gestion par compte séparé
Nous avons près de 70000€ à la C.E, compte ouvert au nom du syndicat mais,naturellement,seul le syndic à la signature.
Il part sous les cocotiers (de préférence dans un coin où on ne peut le "récupéreré") que ce passe t-il au niveau garantie?
70000 x 1 c'est maigre , mais par XXXX + X, cela commence à faire une somme intéressante |
Edité par - felix1930 le 05 oct. 2008 19:10:05 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 05 oct. 2008 : 19:33:03
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Sous les palétuviers c'est bien mieux !
On moins on ne se rend pas les noix sur le coin de la .. figure ! |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 05 oct. 2008 : 21:15:40
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d'accord mais avec tous ces euros on peut s'acheter un joli casque....colonial |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 oct. 2008 : 23:30:56
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La somme déposée à la CE est remboursée par le garant financier.
Dans le cadre d'une réforme de la garantie pour les syndics gérant toutes les trésoreries par vrais comptes séparés se poserait le problème de la limitation des montants susceptibles d'être prélevés par chèque ou virement à l'ordre du syndic.
Le risque le plus grand est celui d'un paiement au profit d'un complice pour le paiement d'une facture fictive.
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ABCT
Pilier de forums
414 réponses |
Posté - 06 oct. 2008 : 07:37:30
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DomEltro,
Liminairement, il est précisé que ce "fonds de prévoyance" n'est pas automatique dans nos copropriétés, mais dans une seule, la plus ancienne.
Nous nous sommes servis de ces sommes placées, pour la réalisation de GROS travaux, (rénovation de la chaufferie et ravalement).
Donc si apparemment nous avons pas la même approche, nous oeuvrons tous dans le même but, une saine gestion de nos copropriétés.
Je comprends votre réticence sur les "réserves sans affectation" puisque vous avez été victimes d'une magouille...Etiez vous au C.S.?
Donc dans notre copro avec six membres du C.S. dont un bailleur et 3 femmes (voyez nous sommes des précurseurs dans le domaine de la parité..) Nous ne poussons pas à la consommation pour des travaux accessoires...(voir vi-dessus). Je précise que nous avons des copropriétaires moyens donc pas forcément aisés, nous sommes dans une petite ville de province.
Faire confiance aux copropriétaires pour faire face aux dépenses le moment venu, pourquoi pas?
Quant à la Gestion et les revenus potentiels supérieurs (dans le cas d'une épargne provisionnelle individuelle par les intéressés) au Livret de C.E. pourquoi pas? pour la plupart comme vous le précisez. MAIS pour les autres?? vous les menacez d'injonctions? de saisies?
Notre application du "système québecois" depuis plus de 15 ans...(merci J.P.M. je l'ignorais). nous permet de limiter le montant des emprunts collectifs ( pour les copropriétaires ne pouvant honorer cash le solde de leur quote- part de travaux).
Ne pas oublier que nous sommes tous dans le BUS (je viens de découvrir cette comparaison et j'ai apprécié). |
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mg64
Contributeur senior
69 réponses |
Posté - 06 oct. 2008 : 16:23:18
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Ouh la la quel déferlement et pointu avec cela.
Mais j'en reviens au nombril de ma coprop. L'avance de trésorerie qui n'a pas étée faite au tantième mais par propriétaire ne sert pour l'ins |
mg64 |
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mg64
Contributeur senior
69 réponses |
Posté - 06 oct. 2008 : 16:40:29
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Excusez moi une mauvaise manip ...
Cette avance ne sert pour l'instant à rien car les appels de fond ont toujours été supérieurs au factures. bravo au syndic et bouh ! à l'AG et CS ...
C'est pourquoi je me posait la question de la supprimer mais d'un autre côté nous ne sommes pas des copropriétaires très fortunés (log. social en accession à la propriété) et ça me parait être une reserve qui pourra être utilisée pour le ravalement principale facture à venir (10 ans ?).
Et c'est pour cela que je posais la question d'ouvrir un fond de prévoyance ou avance pour travaux qui serait également versé sur le livret A à moins de rembourser l'avance et de la verser en suivant dans le fond de prevoyance si ce n'est pas possible d'avoir les 2 sur le même livret ?
Et aussi est on obligé d'appeler par tantième cela simplifie la gestion si on peut le faire à l'unité ?
Merci |
mg64 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 06 oct. 2008 : 17:23:16
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Citation :
Et aussi est on obligé d'appeler par tantième cela simplifie la gestion si on peut le faire à l'unité ?
en attendant d'autres réponses sur toutes vos questions, une 1ère pour cette citation:
légalement les charges quelqu'elles soient sont réglées en fonction des millièmes,il doit en être de même pour les appels de fonds destinés à constituer un fonds "réserve travaux" ou autre fonds
plus simple à gérer : exacte pour "encaisser" même montant,mêmes intérêts pour chacun.
Le problème se complique lorsque vous devez régler les travaux envisagés pour créer le fonds précité.
En effet, le paiement de ces travaux sera calculé en fonction des millièmes pour chaque copropriétaire alors que le "prélèvement" sur le compte travaux devra se faire à l'unité; d'ou problème notamment si vous avez des différences importantes de millièmes au niveau des coproproiétaires (nous de 53 à 99)
De plus ,le calcul sera encore plus compliqué si la résolution prévoit < répartition par logement > alors que certains copropriétaires ont des lots secondaires (garageS) ou que des secondaires (donc ne participant que pour le logement et pas pour les garages ou ne participant pas au fonds de réserve) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 oct. 2008 : 18:56:31
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Felix 1930 a tout à fait raisons d'insister sur les problèmes elatifs au mélange des répartition.
La solution pratique est simple :
Les avances sont appelées au prorata des tantièmes.
Le moment venu de faire les comptes.
Il faut distinguer le remboursement des avances et la répartition des dépenses de travaux. Les deux opérations sont effectuées en même temps, mais distinctement.
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mg64
Contributeur senior
69 réponses |
Posté - 07 oct. 2008 : 11:52:01
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Merci
Je commence à me faire une idée ...
Je ne sais pas si c'est partout pareil mais, on est constitué de 3 petits batiments accolés et on a pour 18 coprop. :
des tantièmes pour charges générales (nettoyage, assurance, honoraires, EDF, eau, espaces verts ...)
des tantièmes pour charge spéciales par Bat (petit à petit vidé vers le précédent reste VMC)
des tantièmes pour charges du garage en sous sol (EDF et porte coulissante)
mais aussi :
des tantièmes pour la réfection des escaliers, cage d'escaliers et paliers par bat
des tantièmes, pour la même chose, sur les escaliers descendnat au sous sol pour tous les apparts.
En 10 000 ou 1000 tous différents!!!
Voila pourquoi je cherchais la simplification pour les appels me doutant bien que pour la répartition du paiement ce sera coton, tout découpé ....
Pour JPM on distinguera bien les 2 opérations dans la même AG.
Car si j'ai bien compris remboursement avance et création d'un "fond travaux" sont le plus judicieux. |
mg64 |
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mjl
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 07 oct. 2008 : 13:49:57
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Bonjour,
Suite à des travaux importants de réfection électrique de notre copropriété, notre syndic a placé à la caisse d'épargne une somme de 200 000 euros qui nous a rapporté 3 000 euros d'intérêts. Sur cette somme de 3000 euros notre syndic nous prélève 1 250 euros d'honoraires sur placement. Pourriez-vous me faire savoir si le montant de ces honoraires est normal ?
Merci |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 07 oct. 2008 : 13:52:01
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Qu'avez vous voté ?
qu'est ce qui est prevu au contrat de syndic |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 oct. 2008 : 14:28:39
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Non, ce n'est pas normal.
Ceci étant la question d'Oxymore est judicieuse.
A la Caisse d'épargne, quel était le taux de rémunération ?
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 07 oct. 2008 : 14:34:02
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Si au contrat de syndic il était prévu 1% du pic de trésorerie (cas fréquent), alors il se pourrait que le cas de mjl soit une illustration concrete des petits calculs auxquels je me suis livrée à la page 2 de ce post, sans susciter, hélas, aucun commentaire.
j'espère que les précisions données par mjl permettront de mettre les choses au net, et éventuellement d'alerter les copropriétaires et leurs CS sur ce point particulier des contrats de syndic. |
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mjl
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 07 oct. 2008 : 15:17:46
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Sur le pv de l'ag exceptionnelle de 2006, aucune résolution sur le placement des fonds qui se sont élevés à 800 000 euros.
Sur le contrat du syndic dans la rubrique garantie financière et compte de trésorerie, il est fait mention de la garantie financière auprès de la fnaim d'une part et d'autre part, sur le compte de trésorie, il est indiqué que les fonds du syndicat de copropriétaires seront versés au compte bancaire ou poste ouvert au nom de syndicat après de la banque ..... Le syndic bénéficiera de ce compte dans le cadre de la loi du 70/9 du 2 janvier 1970 et de l'article 35 du décret 67/22 du 17 mars 1967 pris en application de la loi n° 65/557 du 10 juillet 1965. les fonds déposés ne produiront pas d'intérêts au profit du syndicat ni du syndic sauf pour les fonds disponibles faisant l'objet d'une décision de placement par l'assemblée générale, conformément à l'article 35 du décret du 17 mars 1967. Ce compte sera générateur d'intérêts revenant au syndicat des copropriétaires. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 07 oct. 2008 : 15:29:59
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| et à la rubrique honoraires particuliers? |
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comptes rémunérés argent placé
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