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christelle123
Contributeur actif
40 réponses |
 Posté - 06 nov. 2003 : 14:31:33
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Je me présente, Christelle, présidente depuis septembre 2003.
Je suis avec un trésorier et nous avons 34 lots à gérer. Et vous, combien êtes vous? combien de lots? avez vous rencontré des problèmes?
Amitiés
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viradafa
Pilier de forums
321 réponses |
Posté - 06 nov. 2003 : 18:22:00
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Bonsoir,
Etre membre d'un syndicat de copropriétaires n'est pas une synécure.
Cela est dû certainement à l'incurie des copropriétaires.
Mais il est gratifiant de "gérer" les comptes en vérifiant le travail du syndic de copropriété.
Il est une maxime: "Celui qui obtient la liberté d'autres mains que les siennes, reste toujours un esclave."
Bon courage et félicitations.
LBH |
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boulouris
Pilier de forums
328 réponses |
Posté - 08 déc. 2003 : 21:54:24
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bonjour,
suis président asl 60 lots et tresorier asl 250 lots
pour les problemes bonjour
sommes allés en cassation et deux fois en appel !
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christelle123
Contributeur actif
40 réponses |
Posté - 10 déc. 2003 : 14:28:58
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Bonjour
Savez vous si l'on peut démissionner pendant son mandat?
Le trésorier craque et veut démissioner, en a t-il le droit?
Pouvons nous démissioner tous les 2 ?
ASL depuis seulement septembre 2002
Merci de me répondre
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 déc. 2003 : 16:31:30
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On peut toujours démissionner mais il faut tenir.
Courage !
UI a ouvert une rubrique ASL dans le site. Ce n'est pas pour que tous les intéressés s'en aillent. C'est eu contraire pour qu'ils puissent faire connaître leurs problèmes et obtenir des réponses si cela est possible.
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boulouris
Pilier de forums
328 réponses |
Posté - 10 déc. 2003 : 19:06:34
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Citation :
Bonsoir,
Non ne demissionnez pas ce serait trop facile pour les autres. Allez jusqu'à la première assemblée générale et exposez les faits à l'AG.Précisez que vous etres bénévole et que si quelqu'un veut prendre votre place vous lui cédez -- répon,se probable : personne.
ultime solution : une asl ne peut fonctionner qu'avec un DIRECTEUR et non Président en place proposez un syndic professionnel : ca sera pire et plus couteux
bien à vous
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christelle123
Contributeur actif
40 réponses |
Posté - 11 déc. 2003 : 10:27:37
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Merci pour vos réponses et encouragements.
A vrai dire, c'est suite à une lettre d'une copropriétaire. Je précise que nous sommes une ASL comportant 26 maisons et 8 duplex; ces duplex ont eux même un syndic bénévole.
La lettre venait de la propriétaire des duplex ( elle a écrit en son nom de syndic bénévol). Suite à l'appel de fond ( 30€ pour l'an 2004), elle a commencé à dire que plein de chose ne sont pas justifié, par ex que les frais de fonctionnement sont exécives, l'association que nous avons pris ANCC est inutile etc... Je précise que de mémoire, je n'ai jamais vu cette dame venir à la réunion et que beaucoup de fois j'ai fait la factrice pour économiser les timbres, au moins 4fois 34 timbres etc... sans compter les fax et coup de tél à ma charges...
L'appel de fond a été fait par le trésorier et il en est très touché.
Le pire c'est qu'elle a envoyé cette lettre à tous les propriétaires comme si nous étions en train de les voler.
Evidement, vu l'accusation et l'indifférence des gens, si le trésorier s'en va, moi aussi je démissionne.
Déjà que pour les chèques, il nous faut nos deux signatures...
Voila le problème
Merci à tous
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boulouris
Pilier de forums
328 réponses |
Posté - 12 déc. 2003 : 10:11:58
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bonjour,
ce que vous décrivez est le l'habituel dans une asl. sachez que vous aurez toujours un groupe d'opposants qui ne cesseront de critiquer votre gestion.
la seule attitude est dfe ne pas vous en préoccupez ou de vous laisser influencer par eux.
faites ce que vous croyez bon de faire dans l'intérêt de tous.
A l aprochaine assemblée générale vous présenterez votre bilan, même et surtout si des erreurs, des imprécisions sont à relever.
Ce qu'il faut obtenir c'est le quitus voté parla majorité des co-lotis
et puis c'est tout.
Etanlissez ensuite un budget prévisionnel pour l'exercice suivant comprenant deux volets : les charges courantes et les travaux à prévoir. faites voter et puis c'est tout.
Un conseil : ne faites rien sur vos deniers personnels; vous etes bénévole et ça suffit comme ça.
bien à vous
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 déc. 2003 : 18:17:36
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Avec l'ANCC vous devriez avoir une aide efficace. Il serait intéressant d'avoir à ce sujet quelques précisions car on connaît les réactions aux prestations de l'ARC pour les copropriétés mais beaucoup moins bien celles concernant les aides procurées par d'autres associations plus tournées vers les syndicats coopératifs et les associations syndicales.
Il faut étoffer un peu la rubriques des ASL qui sont finalement très nombreuses en France et apparemment moins " gueulardes " que les syndicats de copropriétaires. Cela prouve que le vieux statut de 1865 n'est pas si mauvais.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 déc. 2003 : 11:36:10
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Je suis tout à fait d'accord avec vous, JPM.
C'est que cette loi de 1865 sur les ASL est bien moins rigide que celle portant statut de la copropriété de 1965.
Et cela pour 2 raisons qui me paraissent fondamentales.
1/- le fonctionnement des ASL est définie par leur statut, lequel est librement rédigé et modifié par l'AG de l'ASL.
- Le fonctionnement des Copropriétés est encadré par la loi, l'AG des Syndicats n'ayant aucun pouvoir pour en modifier une virgule.
2/- Surtout, l'organisation structurelle de l'ASL et de la copropriété est fondamentalement différente :
- Comme dans toute les organisations humaines (Assoc, SARL, SA, l'Etat, ...), l'ASL a une structure pyramidale : 1 chef (Pdt), des adjoints, des sous-chefs, ...et la masse des travailleurs laborieux. A bien lire les textes, si l'AG est décisionnelle, c'est bien le président de l'ASL qui dirige et qui est responsable de tout.
- La copropriété n'a pas du tout cette structure.
C'est une démocratie à l'état brut ou le CHEF, le patron du Syndicat est obligatoirement collégial : c'est l'AG, seule instance décisionnelle.
Et pour corser l'affaire, le "décideur" au sein de cette AG, c'est la majorité consensuelle décisionnelle, majorité "décideur" variable en fonction de l'importance pour le Syndicat de la décision à prendre. (les fameuses maj. art.24, 25, 26, unanimité). Vous parler d'une affaire !
Et comme en plus (on ne peut pas s'arrêter en si bon chemin !), comme en plus on ne peut pas aller à 50 pour tenir le manche du balai, voilà que LE CHEF DU SYNDICAT, l'AG, va déléguer à un tiers le soin de mettre en œuvre les décisions qu'il vient de prendre.
Ici, c'est comme d'habitude : le chef décide mais ne fait pas.
En copropriété, on ne peut pas changer une virgule de place pour ce qui concerne le fonctionnement du Syndicat.
En résumé, en ASL on a effectivement la souplesse, la proximité, en copropriété on a la rigidité et la rigueur.
Est-ce un bien ? .... un mal ?
Mis à part les problèmes de voisinage, qui existent partout, pourquoi est-ce que les ASL semblent-elles fonctionner + sereinement ?
Peut-être que dans les ASL, la loi est faite par l'homme pour l'homme, et que dans la copropriété l'homme est fait pour la loi ?
..... Vaste sujet n'est-il pas, monsieur JPM .....?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 déc. 2003 : 14:11:06
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Oui, vaste sujet, qui intéresse des milliers de personnes car il y a plus d'ASL que ne le supposent les citadins.
Un premier point : dans une ASL, la partie privative a une plus grande autonomie. C'est une maison. Chauffage individuel. ECS individuelle. Entretien intérieur et extérieur individuels. Une fuite d'eau ne peut venir que de la salle de bains du 1er étage, etc.
Un second point : dans certaines régions, la pratique des ASL remonte à plusieurs siècles. C'est, encore maintenant, dans une jurisprudence antérieure au Code civil, que l'on va chercher et trouver des solutions. Il ne faut pas oublier que c'est dans le régime des anciennes AS qui l'on a été piquer, pour la copropriété, la répartition des charges en fonction de l'utilité. Et alors on trouve de nombreux critères pour calculer l'utilité, selon qu'il s'agit de l'eau, des voiries, des équipements divers. Comme l'article 664 pour la copropriété, la loi de 1865 n'est qu'en recueil des anciennes coutumes
Enfin, dans ces ASL anciennes, le conseil de gestion est souvent un véritable conseil des Sages. Les gens désignés sont souvent des personnes reconnues pour leur compétence et leur bon sens. Le rôle du conseil est un véritable rôle de gestion. Il peut, si bon lui semble, se décharger sans problème des tâches administratives et d'exécution sur un professionel immobilier qui est à cet égard un prestataire de services. Si, par bonheur, ce professionnel connaît bien ce type d'institution, c'est parfait. Il peut alerter le conseil sur les innovations légales (réglementation des piscines, modes de contrôle d'accès, organisation du gardiennage, etc.). Il n'y pas cogestion mais une utile collaboration, ce qui est déjà très bien.
Les gardiens d'ASL, comme beaucoup de gardiens du secteur social, sont des gens solides, souvent assermentés, qui ne s'en laissent pas conter. Ils sont généralement bien équipés et ne rechignent pas à la tâche. Outre leur rémunération officielle, ils perçoivent de manière très régulière des compléments non négligeables.
Enfin les charges résultent d'une obligation réelle. Elles se reportent sur la tête de tout acquéreur d'une maison. Peu importe qu'une banque prêteuse devienne propriétaire d'un lot à défaut d'enchérisseur à l'adjudication sur saisie immobilière. La banque doit payer. Le Crédit agricole lui même en convient.
Mais il y a une "pollution " rampante des ASL. Dans un rayon de 200 km autour de Paris, les ASL des ensembles de loisirs sont devenues des ASL de résidences principales. Pollution ? pas de discrimination sociale ! La simple constatation que l'ASL, modeste, moyenne, de luxe, exige un état d'esprit qui est ce qu'il est. Les nouvelles populations, modestes, moyennes, de luxe, ne s'intégrent pas facilement. Moi, je ne joue pas au tennis, je ne veux pas payer les charges des tennis. Moi je chasse, je veux pouvoir chasser dans les parties boisées. Moi je veux me baigner dans l'étang des pecheurs.
Comme l'histoire et le droit ancien des associations syndicales n'est pas le premier souci des parlementaires, il y a tout à craindre d'une réforme bâclée.
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boulouris
Pilier de forums
328 réponses |
Posté - 25 déc. 2003 : 11:52:11
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 merci a gedehem et jpm vos analyses sont excellentes
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zébulon
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 25 déc. 2003 : 20:31:44
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Je suis membre d'une ASL (gérée par un syndic professionnel) en ma qualité de psdt du CS syndical d'une copropriété de 105 lots insérée dans une AFUL, forme particulière d'ASL, et ce depuis plusieurs années.
Je ne partage assurément pas la satisfaction affichée par certains
sur ce site pour ce mode de gestion, en particulier pour sa "souplesse" et sa "proximité".
La pleine liberté juridique laissée aux promoteurs lors de la rédaction des statuts de ces associations rend souvent difficile et non démocratique leur gestion.
Je me félicite sans trop y croire que la Loi de 1865 modifiée soit susceptible d'évoluer à l'avenir, en particulier si les abus que j'évoquais plus haut sont corrigés, même si je conçois très bien que des règles aussi rigoureuses que celles de la loi de 1965 ne soient pas forcément souhaitables.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 déc. 2003 : 10:57:50
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Zébulon,
Il serait intéressant que vous nous donniez quelques exemples, puisque la rubrique ASL démarre.
Ceci étant la démocratie des ASL est institutionnellement moins directe que celle des syndicats, hormis les syndicats coopératifs, relativement proches des ASL sur ce point.
Elle s'exprime par la désignation des membres du conseil de gestion qui intervient dans la gestion elle même. Cela permet, dans la plupart des cas, une meilleur réactivité de l'ASL aux incidents de la vie courante.
A mon avis, ce principe doit être sauvegardé.
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shannon91
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 16 janv. 2004 : 20:48:21
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bonjour,
je fais partie d'une asl nouvellement créée qui gère actuellement une centaines de pavillons pour tendre vers 160, en 2005.
La présidente a tenu 1 an, mais veut démissionner, car il y a beaucoup de soucis, de mécontents/ralleurs et un travail monstre. Certains croyaient même qu'elle était payée ou la sollicitent pour des soucis qui ne concernent que les constructeurs et les propriétaires.
shannon |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 janv. 2004 : 00:17:10
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Shannon91,
Dans un cas comme le vôtre, l'assistance est absolument indispensable.
Il peut s'agit d'un organisme spécialisé, ou d'un comptable qualifié connaissant bien ce genre d'institution, ce qui n'est pas fréquent, ou d'un professionnel immobilier qualifié.
La gestion doit rester entre les mains des syndicataires (Président, conseil de gestion, assemblées) mais le président est déchargé d'un grand nombre de tâches matérielles. Les frais d'assistance sont des charges syndicales.
Même dans le cas où un professionnel assure cette mission, l'appartenance à une organisation spécialisée est hautement souhaitable (assurance de l'ASL, du président, informations, etc.) Mais attention : on lit encore beaucoup d'informations erronées dans les bulletins. Par contre les correspondants sélectionnés (assureurs ou autres) sont en général valables.
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Vlad
Contributeur senior
70 réponses |
Posté - 20 janv. 2004 : 17:35:44
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Tout à fait d'accord avec ce qui est dit ci-dessus.
Mais attention, peu de Syndics professionnels maitrisent bien l'ASL;
Ils ont tendance (tout comme beaucoup d'autres intevrenants, notaires ou administration) à garder les réflexes "copropriété".
Or s'il y a UN conseil à donner pour la gestion des ASL, c'est OUBLIEZ LA COPRO.
Je suis tombé un peu par hasard dans les ASL, et ce hasard m'a finalement conduit à me spécialiser, dans ma région, dans leur gestion (je suis syndic).
Après plusieurs années, près de 1000 lots d'ASL gérés, avec des kilometres de procédures diverses au compteur, je ne suis sur que d'une chose : LES STATUTS SONT ESSENTIELS, puisque la loi est succincte, et la jurisprudence rare et peu exhaustive.
Alors en cas de création, SOIGNEZ LES STATUTS, ils conditionneront tout ensuite.
ASLment votre
Vlad |
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kiwizz
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 26 avr. 2004 : 17:35:46
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Je crois que la question essentielle dans la gestion d'une ASL est de savoir comment "protéger" les bénévoles du comité de gestion face à la pression importante qui peut provenir des Copropriétés lorqu'il s'agit de travaux décidés régulièrement en AG ASL...
Dans notre cas, l'ASL comporte plusieurs copropriétés (avec 1 mandataire / copro), 1 président bénévole et 1 syndic professionnel qui a les fonctions de trésorier.
Face aux contestations attendues des copropriétaires vis à vis des décisions de l'ASL, une solution est de faire passer les résolutions d'abord en AG dans chacune des copropriétés constitutives de l'ASL, concluant ainsi sur le vote du mandataire représentant chaque copropriété lors de la prochaine AG de l'ASL. Cette solution n'est pas règlementaire mais a l'avantage de paraître démocratique et surtout consultative !
C'est compliqué mais ca améliore l'information... et les mandataires peuvent voter en connaissance de cause lors des AG ASL.
Le problème, c'est que les copropriétaires imaginent que lorsqu'ils votent NON en AG copro, c'est que les travaux ne seront pas éxécutés... oubliant qu'ils n'ont pas forcément la majorité des voix en AG ASL...
Bref, les bénévoles en ont souvent marre de s'expliquer continuellement et en arrivent souvent à la démission pure et simple... c'est le cas de notre président et de certains mandataires de notre ASL et meme si les démissionnaires regrettent de céder à la pression de 5 à 10% des copropriétaires contestataires (et de décevoir le contentement de la grosse majorité des restants), ils auront enfin le bénéfice de ne plus être confronté à ce que la nature humaine nous réserve de pire en ce bas monde... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 avr. 2004 : 10:50:50
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Puisqu'il y a des praticiens avertis sur ce sujet, il serait intéressant qu'ils nous indiquent sommairement comment se présente l'attribution du nombre de voix aux copropriétaires d'une copropriété inscrite, par rapport aux voix des propriétaires de maisons individuelles.
Je précise : si l'on prend un lotissement de 50 terrains avec maison individuelle à peu près identiques, tous les propriétaires de ces terrains ont par exemple 20 voix chacun. S'il existe de plus un terrain sur lequel il y a une copropriété, le nombre total des voix attribuées aux copropriétaires devrait être de 80 si le terrain d'assiette est quatre fois plus grand que les autres terrains et ces 80 voix devraient être réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs quotes parts des parties communes.
Est-ce bien, à peu près, la situation que vous constatez.
Ou bien au contraire le nombre des voix "copro" est-il majoré : 120, 140 voire plus ? |
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kiwizz
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 27 avr. 2004 : 11:16:56
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Oui, le souci est que dans certaines asl, 1 mandataire représentant 1 copropriété peut avoir la majorité absolue des voix. Le vote des autres mandataires devenant ainsi anecdotique.
Dans mon cas : les voix sont répartis ainsi (sur 100) :
78 - 20 - 2
En AG, seul le vote du mandataire possédant 78% des voix importe... |
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Combien y a t-il de président ou membre d'ASL içi?
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