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 Sujet  |
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deric
Contributeur débutant
13 réponses |
 Posté - 30 sept. 2008 : 09:38:52
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bonjour,
suite au differentes realités financières, pensez vous que l'on peut continuer d'acheter des biens pour du locatif?
lorsque ce bien est à un prix marché, et que le loyer couvre largement les frais de remboursement d'emprunt, faut il hesiter? pour ma part je reste optimiste, la location sera de plus en plus importante, au vue des problématiques d'emprunt pour un achat. car les banques ne pretent plus sans un apport, et quel apport, les frais de notaire, de cautionnement... et encore avec des bons revenus.
toutes fois je pense que l'investisseur n'a pas finit de chercher la bonne occasion, les banques preterons tjrs à ceux qui ont deja un patrimoine et des ressources justifiant d'un bon bailleur.
deplus attendre serait, je pense une erreur puisque les taux vont augmenter, alors que l'on peut faire diminuer un prix d'achat.
merci pour vos remarques constructives
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savoir n'est pas savoir, si personne d'autre ne sait ce que l'on sait.
Caius Lucilus
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lenouch
Pilier de forums
356 réponses |
Posté - 30 sept. 2008 : 11:52:59
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Bonjour,
vos remarques sont des remarques de bon sens, mais n'apporte pas de chiffres.
En fait, la réponse à votre interrogation réside dans le calcul de rentabilité.
A titre personnel, je pense que le locatif pourrait redevenir interessant lorsque les prix auront bien baissé. Actuellement, n'importe quel AV offre 4% de rendement avec ZERO risque. |
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sgnu
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 30 sept. 2008 : 14:18:40
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Citation :
Initialement posté par lenouch
A titre personnel, je pense que le locatif pourrait redevenir interessant lorsque les prix auront bien baissé. Actuellement, n'importe quel AV offre 4% de rendement avec ZERO risque.
Le risque zéro n'existe pas, on le voit avec la crise actuelle.
Si l'un des adages de l'immobilier, est emplacement-emplacement-emplacement, à l'immobilier locatif il faut ajouter celui-ci : rendement-rendement-rendement.
Donc la question primordiale à se poser est effectivement et ceci quelle que soit la conjoncture : quel est le rendement du bien en vente ? on peut très bien n'être intéressé que par un rendement locatif de long terme, sans rechercher de plus value.
Je ne trouve pas qu'il soit suffisant que le loyer couvre les intérêts d'emprunt, surtout lorsque les prix sont en baisse : je me fixe pour règle que le rendement (loyers annuels / prix d'acquisition frais inclus) soit au moins supérieur de 2% aux taux des prêts.
Donc actuellement, compte tenu de la tendance baissière, je ne signerais rien à moins de 7,5% (voire 8% à 9%, selon la surface, car plus la surface est petite et plus le loyer/m2 est élevé, mais ceci ne doit pas être le seul critère à prendre en compte).
Au delà, à partir de 10%, c'est l'opération "blanche", donc peu à craindre à moins d'un mauvais emplacement.
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Edité par - sgnu le 30 sept. 2008 14:21:41 |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 30 sept. 2008 : 15:13:12
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Citation :
(loyers annuels / prix d'acquisition frais inclus)
Quand votre acquisition date de plusieurs années, vous revalorisez votre bien en fonction de quoi ? |
Edité par - Numero6 le 30 sept. 2008 15:18:13 |
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 30 sept. 2008 : 21:20:18
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| Comme disait un de mes patrons "I prefer no business rather than bad business." |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 08:12:09
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Si vous disposez de liquidités en vue d'un placement immobilier, il vous faut suivre de près ce qui se passe sur le terrain que vous ciblez. Au bout de quelque temps, vous vous serez fait votre opinion et aurez une approche plus intuitive du rendement et de sa pérénité (cf: emplacement cité par sqnu).
Le flux non bloqué du marché actuel recelle d'excellentes affaires. Plus vite vous saurez apprécier l'intérêt d'un bien, plus vite vous serez apte à sauter sur la bonne affaire. C'est important d'être réactif car les "bons coups" sont généralement conclus en quelques jours, voir quelques heures. |
Dominique |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 13:18:39
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Citation :
Initialement posté par Numero6
Citation :
Initialement posté par Numero6
Citation :
(loyers annuels / prix d'acquisition frais inclus)
Quand votre acquisition date de plusieurs années, vous revalorisez votre bien en fonction de quoi ?
après recherches :
voir la page de l'insee : Le pouvoir d'achat de l'euro et du franc mesure l'érosion monétaire due à l'inflation...
Merci pour le tableau.
Dites moi si je me trompe  vous savez que je ne suis pas bonne en calcul 
Un immeuble avec achat et travaux valait en 1992 1.500 000 euros francs, soit avec le K indiqué 0,19396 290 940 euros.
Loyers ce jour 6000 euros
Rentabilité 24 %
Non compris le Financement à 100% et les travaux 80 000 euros totalement défiscalisés, cela doit augmenter la rentabilité  |
Edité par - fanette44 le 02 oct. 2008 13:31:38 |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 13:22:08
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non en 1992 c'était des francs.
La somme initiale doit être en francs (pour 1992) le coëf K vous donnera sa valeur en euros en 20082007 .
la rentabilité risque de changer. |
Edité par - Numero6 le 02 oct. 2008 13:27:29 |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 13:30:32
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Citation :
Initialement posté par Numero6
non en 1992 c'était des francs.
La somme initiale doit être en francs (pour 1992) le coëf K vous donnera sa valeur en euros en 20082007.
la rentabilité risque de changer.
Oui je me suis trompée , j'ai corrigé c'était un achat en francs
24% sans avoir investi un centime, qui peut me donner un tuyau en assurance vie pour obtenir la même chose ? |
Edité par - fanette44 le 02 oct. 2008 13:45:48 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 13:49:42
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Pas dd'achat locatif avec un rendement brut de moins de 8%, c'estr la limite en dessous delaquelel vous seriez sérieusement imapcté par la baisse du prix de l'imobileir dans votre achat.
Au-dessus, vos loyers comepnsent grosso-modoi votre achat, donc au bout de vingt ans vous possédez quelque chose que vous acheter zero.
Si vous obtenerz dans 20 ans 100% de 2008, votre zero est devenu 100%
Si vous obtenez dans 20 ans 50 % de 2008 (baisse de 50% en 20 ans) votre zero est devenu 50%
Si vous obtenez dans 20 ans 130 % de 2008 (valorisation de 30°% en 20 ans) votrre zero est devenu 130%
Dans tous les cas, vous partez de zero a la condition d'avoirt TOUT emprunté à la banque. |
Festina lente |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 16:10:15
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Pas dd'achat locatif avec un rendement brut de moins de 8%, c'estr la limite en dessous delaquelel vous seriez sérieusement imapcté par la baisse du prix de l'imobileir dans votre achat.
Au-dessus, vos loyers comepnsent grosso-modoi votre achat, donc au bout de vingt ans vous possédez quelque chose que vous acheter zero.
Si vous obtenerz dans 20 ans 100% de 2008, votre zero est devenu 100%
Si vous obtenez dans 20 ans 50 % de 2008 (baisse de 50% en 20 ans) votre zero est devenu 50%
Si vous obtenez dans 20 ans 130 % de 2008 (valorisation de 30°% en 20 ans) votrre zero est devenu 130%
Dans tous les cas, vous partez de zero a la condition d'avoirt TOUT emprunté à la banque.
Des noms ! Des noms ! (de programmes immo, de villes ...).
Walt92 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 16:44:41
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Evitez les programmes immos, en plus du vendeur, ils font travailler des agents immobiliers, des juristes, des spécialistes fiscaux, et des assureurs.
Evitez Paris, vous ne trouverez jamais même de particulier à particulier un rendement supérieur à 5% excepté de petites surfaces devenues rares.
Evitez le neuf, vous allez payer des frais en atednant la livraison, et les rendements sont faibles.
Evitez certaines villes plombées par les programmes de défiscalisations.
Il reste alors pas mal de chose, du moment que vous ne vous mettez pas dans la tête que l'immobilier ne peut que grimper, et que vous recherchez du rendement.
Pensez qu'en achetant occupé, vous bénéficiez souvent d'une décote, entre 10% et 25%.
Enfin, soyez prêt à encaisser 30% de baisse de votre bien. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 02 oct. 2008 16:48:22 |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 17:19:19
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Evitez les programmes immos, en plus du vendeur, ils font travailler des agents immobiliers, des juristes, des spécialistes fiscaux, et des assureurs.
Evitez Paris, vous ne trouverez jamais même de particulier à particulier un rendement supérieur à 5% excepté de petites surfaces devenues rares.
Evitez le neuf, vous allez payer des frais en atednant la livraison, et les rendements sont faibles.
Evitez certaines villes plombées par les programmes de défiscalisations.
Il reste alors pas mal de chose, du moment que vous ne vous mettez pas dans la tête que l'immobilier ne peut que grimper, et que vous recherchez du rendement.
Pensez qu'en achetant occupé, vous bénéficiez souvent d'une décote, entre 10% et 25%.
Enfin, soyez prêt à encaisser 30% de baisse de votre bien.
Si c'est le jeu des 7 erreurs, j'en ai déjà relevé 3.
- les programmes immos à éviter dans l'absolu ? Sans rire. Regardez de plus près le prix de revient du neuf et vous verrez qu'il est facile de vendre au prix du marché de l'ancien (voire même légèrement en desous), en payant la crémière, le crémier, l'assureur etc ... qui sont peanuts dans l'histoire,
- frais liés au Neuf: sans avoir fait HEC on peut aujourd'hui négocier un paiement massif à la livraison (sans parler de tous les appartements disponibles immédiatement),
- 10 % de décote pour un bien occupé ? C'est ce qu'on appelle du grand banditisme, non ?
Walt92 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 17:52:39
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Désolé, mais quelqu'un qui trouve que les rendements que j'annonce sont impossibles a trouver et qui m'annonce des ereurs dans une telle liste , j'ai tendance a le prendre pour un fanfaron...
Achetez donc du neuf, si vous y tenez, peux pas mieux vous dire  . Ne me dites pas après que c'est une bonne affaire, j'aurais du mal a vous croire.
Si ce que vous disiez n'était pas une fanfaronade d'agent immobilier, tout le monde achèterait, alors qu'il n'y a plus aucun acheteur aujourd'hui.
Citation :
10 % de décote pour un bien occupé ? C'est ce qu'on appelle du grand banditisme, non ?
10% c'est le minimum, mais aujourd'hui, 20 % est plus courant.
Je ne vois pas le rapport avec le grand banditisme.
Le petit banditisme aujourd'hui, c'est de tenter de faire acheter du neuf mal placé, même au prix de l'ancien, dans des quartiers ou les locataires ne voudrons jamais venir.
Moi, je vous donne des conseils que j'ai essayés et qui fonctionnent , du point de vue de l'acheteur. Que cela vous plaise pas ne m'étonne pas, mais je répète qu'il ne faut pas acheter de neuf aujourd'hui.
J'ai même oublié une autre raison évidente: Aujourd'hui, la plupart des programmes non commencés ne sortiront jamais de terre.
Libre à vous d'aimer le risque ou de le faire prendre par vos acheteurs.
En particulier, le raisonnement qui consiste à dire qu'il n'est pas plus cher que l'ancien est stupide: ca ne l'empechera pas de baisser comme l'ancien, et même plus vite en général.
On achète en placement , neuf comme ancien, pour le rendement, plus pour la plus-value. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 02 oct. 2008 17:56:50 |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 18:03:55
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RibouldingueCitation :
A0% c'est leminimum, mais aujourd'hui, 20 % est plsu courant. Je ne vois pas le rapport avec le grand banditisme.
C'est certainement vrai pour les logements vides mais faux pour les petits logements meublés qui se vendent plus chers quand ils sont vendus avec locataires en place. Leur prix ne dépend plus alors de la surface mais de la rentabilité et quand on connait la rentabilité des petites surfaces on arrive à faire aussi bien que le neuf. |
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RM-IST
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 19:21:17
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Walt92,
Je partage tout à fait votre point de vue et suis d'accord avec vous, achetez des programmes neufs, faites acheter des programmes neufs, ventez les mérites des programmes neufs.
C'est de bonne guerre que chacun prêche pour son gagne pain.
Pendant que vous et vos pigeons investirez dans les rendements minables, et les programmes neufs, ça permettra à Ribouldingue, à moi et certainement à d'autres ici de dénicher de belles et bonnes affaires super rentables dans l'ancien sans que vous et vos pigeons soyez en recherche concurrentielle sur le même type de biens.
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C'est parce que la vitesse de la lumière est supérieure à celle du son que bien des gens ont l'air brillant... avant d'avoir l'air con... *** Totalement inutile d'être le plus riche du cimetière !! *** |
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papanoel
Pilier de forums
1568 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 20:33:38
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Citation :
sans que vous et vos pigeons
Ses pigeons seulement. Les "montreurs d'exemple" de ce forum
ne font que dans le virtuel:
Dans le monde réel, ils se gardent bien d'acheter. |
Les professionnels de l'immo qui prétendaient
qu'il n'y aurait pas de baisse nous ont menti. |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 22:05:19
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Ribouldingue, Citation :
Désolé, mais quelqu'un qui trouve que les rendements que j'annonce sont impossibles a trouver et qui m'annonce des ereurs dans une telle liste , j'ai tendance a le prendre pour un fanfaron...
Achetez donc du neuf, si vous y tenez, peux pas mieux vous dire . Ne me dites pas après que c'est une bonne affaire, j'aurais du mal a vous croire.
Si ce que vous disiez n'était pas une fanfaronade d'agent immobilier, tout le monde achèterait, alors qu'il n'y a plus aucun acheteur aujourd'hui.
Citation :
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10 % de décote pour un bien occupé ? C'est ce qu'on appelle du grand banditisme, non ?
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10% c'est le minimum, mais aujourd'hui, 20 % est plus courant.
Je ne vois pas le rapport avec le grand banditisme.
Le petit banditisme aujourd'hui, c'est de tenter de faire acheter du neuf mal placé, même au prix de l'ancien, dans des quartiers ou les locataires ne voudrons jamais venir.
Moi, je vous donne des conseils que j'ai essayés et qui fonctionnent , du point de vue de l'acheteur. Que cela vous plaise pas ne m'étonne pas, mais je répète qu'il ne faut pas acheter de neuf aujourd'hui.
J'ai même oublié une autre raison évidente: Aujourd'hui, la plupart des programmes non commencés ne sortiront jamais de terre.
Libre à vous d'aimer le risque ou de le faire prendre par vos acheteurs.
En particulier, le raisonnement qui consiste à dire qu'il n'est pas plus cher que l'ancien est stupide: ca ne l'empechera pas de baisser comme l'ancien, et même plus vite en général.
On achète en placement , neuf comme ancien, pour le rendement, plus pour la plus-value.
+1. Que de sagesse dans vos propos... |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 22:43:33
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Désolé, mais quelqu'un qui trouve que les rendements que j'annonce sont impossibles a trouver et qui m'annonce des ereurs dans une telle liste , j'ai tendance a le prendre pour un fanfaron...
Achetez donc du neuf, si vous y tenez, peux pas mieux vous dire . Ne me dites pas après que c'est une bonne affaire, j'aurais du mal a vous croire.
Si ce que vous disiez n'était pas une fanfaronade d'agent immobilier, tout le monde achèterait, alors qu'il n'y a plus aucun acheteur aujourd'hui.
Citation :
10 % de décote pour un bien occupé ? C'est ce qu'on appelle du grand banditisme, non ?
10% c'est le minimum, mais aujourd'hui, 20 % est plus courant.
Je ne vois pas le rapport avec le grand banditisme.
Le petit banditisme aujourd'hui, c'est de tenter de faire acheter du neuf mal placé, même au prix de l'ancien, dans des quartiers ou les locataires ne voudrons jamais venir.
Moi, je vous donne des conseils que j'ai essayés et qui fonctionnent , du point de vue de l'acheteur. Que cela vous plaise pas ne m'étonne pas, mais je répète qu'il ne faut pas acheter de neuf aujourd'hui.
J'ai même oublié une autre raison évidente: Aujourd'hui, la plupart des programmes non commencés ne sortiront jamais de terre.
Libre à vous d'aimer le risque ou de le faire prendre par vos acheteurs.
En particulier, le raisonnement qui consiste à dire qu'il n'est pas plus cher que l'ancien est stupide: ca ne l'empechera pas de baisser comme l'ancien, et même plus vite en général.
On achète en placement , neuf comme ancien, pour le rendement, plus pour la plus-value.
A qui voulez-vous faire croire qu'une moins-value de 10% est acceptable en tant que minimum de décote pour un appartement occupé. A un martien ?
Pour ce qui est du neuf pas encore sorti de terre: depuis que notre président achète des appartements par milliers, mon cher promoteur, n'oublie pas ton petit soulier.
Walt92 |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 02 oct. 2008 : 22:47:51
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Citation :
Initialement posté par RM-IST
Walt92,
Je partage tout à fait votre point de vue et suis d'accord avec vous, achetez des programmes neufs, faites acheter des programmes neufs, ventez les mérites des programmes neufs.
C'est de bonne guerre que chacun prêche pour son gagne pain.
Pendant que vous et vos pigeons investirez dans les rendements minables, et les programmes neufs, ça permettra à Ribouldingue, à moi et certainement à d'autres ici de dénicher de belles et bonnes affaires super rentables dans l'ancien sans que vous et vos pigeons soyez en recherche concurrentielle sur le même type de biens.
Cher Rémiste,
Ca tombe bien que vous n'appréciez pas le neuf, il y en aura de moins en moins dans les prochaines années.
Si cette situation vous enchante, remerciez le dauphin et son association car il porte une responsabilité dans la baisse des mises en chantier en 2008, en raison de son plan média et des nombreux relais qu'il a eu dans la presse.
Ajoutez une pincée de crise financière, et le tour est joué.
Walt92. |
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faut il acheter ???
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