****JavaScript based drop down DHTML menu generated by NavStudio. (OpenCube Inc. - http://www.opencube.com)****
ATTENTION : Le Forum
d’Universimmo
a migré sur une nouvelle
plate-forme, sécurisée, et à la pointe de ce
qui se fait en matière de forums de discussion. Pour
découvrir le nouveau Forum : cliquez
ici - découvrez aussi le "Portail"
de cette nouvelle plate-forme Petite contrainte dont nous vous demandons de ne pas nous tenir rigueur,
liée à notre souhait de nettoyer un fichier de membres
alourdi par le temps :
la nécessité, si vous étiez déjà
enregistré(e) dans l’ancien forum, de vous ré-enregistrer
sur le nouveau , si possible en conservant le même identifiant
(pseudo). Ce
forum est désormais fermé, mais il restera consultable
sans limite de durée à l’url : http://www.universimmo.com/forum Les
adresses et les liens que vous avez pu créer vers ses sujets
restent bien entendu totalement opérationnels.
Par contre tous les nouveaux sujets doivent être
créés sur la nouvelle plate-forme. Pour
toutes remarques, questions ou suggestions concernant cette migration,
nous vous proposons un sujet dans la section « A
propos de ce forum »
Bon surf
! L’équipe Universimmo
Il est recommandé pour apprécier le site d'avoir une résolution d'écran de 1024x768 (pixels/inch) ou Plus..
Un syndic peut-il modifier le taux de répartition du chauffage par bâtiment, sans l'accord de l'AG ?
Il nous est adressé une facture commune pour les 2 bâtiments de 16.000 € environ par trimestre.
Depuis la création de la copropriété, soit 17 années, la répartition a été appliquée, par les autres syndics, sur les taux de : - 50 % pour le bâtiment A - 50 % pour le bâtiment B.
Depuis le 1er avril 2008, dans nos appels de charges, ces taux se trouvent ainsi changés : - 57 % pour le bâtiment A - 43 % pour le bâtiment B.
La raison de cette modification serait que le bâtiment B est plus petit que le bâtiment A (moins d'étages, moins d'appartements).
Le syndic reste muet concernant le méthode de calcul appliquée.
Comment est-il arrivé à définir ces pourcentages ? Les logements sont différents et l'état descriptif des lots ne mentionne pas la surface ?
Vous dites que depuis la création de la copro la répartition est 50/50 : cela procède t-il du RDC, d'une décision d'AG ? Que dit le RDC sur cette répartition ?
En attendant, le syndic n'a aucune compétence (pouvoir) pour modifier un mode de répartition de charges conforme au RDC ou établi de longue date.
Notez que le syndic n'adresse pas de "facture", mais certainement un "appel de fonds", ce qui n'est pas du tout la même chose.
En fait, la facture est adressée à notre syndic par une société gestionnaire qui gère le chauffage d'un ensemble immobilier dont notre copropriété fait partie. La répartition du chauffage est faite aux tantièmes à partir du relevé de la station primaire.
Donc, il y a une seule facture pour nos 2 bâtiments.
Le RC datant de 1991, indique :
"Répartition du chauffage collectif La quote-part afférente au chauffage collectif ainsi que les dépenses d'entretien et de réparations propres à l'installation de chauffage du présent immeuble seront réparties entre les copropriétaires".
La répartition 50/50 est appliquée depuis des années. A mon avis, c'est le syndic provisoire qui a fixé ce mode de calcul. Je n'ai pas le souvenir d'un vote à sujet et aucun vote ne figure sur les PV des AG depuis 1997 que j'ai conservés.
A votre avis, le syndic ne peut pas modifier une répartition établie de longue date. Je crois qu'il n'y a pas de texte de Loi à ce propos. Le RC ne présicant rien à ce sujet, je pense donc qu'il est inutile que je m'oppose à sa décision.
Gédehem, vous avez raison pour le CS, à la pêche et à la chasse et pendant ce temps, j'épluche les comptes.
Vous évoquez ".... à partir du relevé de la station primaire" cela signifie-t-il que des stations divisionnaires ont été installées??? si oui? à la requête de qui?
"Répartition du chauffage collectif La quote-part afférente au chauffage collectif ainsi que les dépenses d'entretien et de réparations propres à l'installation de chauffage du présent immeuble seront réparties entre les copropriétaires".
Cette clause RDC se suffit à elle même ! Votre pratique 50/50 est contraire à ce texte mais devenue "coutume" depuis 17 ans elle doit être appliquée.
En revanche, si une modification doit intervenir c'est pour décider de revenir à la clause du RDC et pas autre chose. Il se peut que les 57/43 indiqués par le syndic dans les appels de fonds provisionnels correspondent en fait à la répartition aux tantièmes par bâtiment. A = en gros 57% et B= 43%
Mais ce retour "au règlement" nécessite une décision d'AG.
Il se peut que les 57/43 indiqués par le syndic dans les appels de fonds provisionnels correspondent en fait à la répartition aux tantièmes par bâtiment
Non, les tantièmes sont sur 10.000ème pour chacun des bâtiments, selon la grille.
Pour être plus claire, sur une facture de 16.000 €,
nous avions : Appel de fonds de janvier 2008 - charges de chauffage bâtiment A ........ 8.000,00 € sur 10.000 (soit 50 % de la facture) - charges de chauffage bâtiment B ........ 8.000,00 € sur 10.000 (soit 50 % de la facture)
nous avons : Appel de fonds d'avril 2008 - charges de chauffage bâtiment A ........ 9.120,00 € sur 10.000 (soit 57 % de la facture) - charges de chauffage bâtiment B ........ 6.880,00 € sur 10.000 (soit 43 % de la facture)
Le problème est que notre syndic a changé le taux de répartition de la facture du chauffage sans vote de l'AG
Mais ce retour "au règlement" nécessite une décision d'AG
Comment est-il possible de voter pour un retour "au règlement", puisqu'aucun vote de modification n'a eu lieu avant ?
Comme je le disais plus haut, une société gestionnaire gère le chauffage d'un groupe immobilier 85 % location, 15 % copropriété. Il y a 30 ans, c'était du 100 % location et la copropriété a été créée il y a 17 ans suite à une offre d'accession à la copropriété. Le groupe immobilier dispose d'une station primaire (compteur général de tous les bâtiments) et des sous-stations pour chaque bâtiment. Cette société nous refacture le chauffage aux tantièmes, ce qui n'est pas normal puisque nous disposons d'une sous-station par bâtiment. Nous sommes donc en litige avec cette société depuis des années.
"Depuis la création de la copropriété, soit 17 années, la répartition a été appliquée, par les autres syndics, sur les taux de 50/50.." Depuis 17 ans les AG successives ont de fait entériné cette répartition qui n'a choqué personne. Seule l'AG peut maintenant revenir en arrière, à ce que prévoit le RDC. Votre CS aurait du être attentif à ce point. ""Une clé de répartition des charges de copropriété différente de celle prévue au règlement de copropriété, lequel n'a pas fait l'objet d'une modification, doit être appliquée dès lors que cette clé de répartition a été approuvée et appliquée par différentes assemblées générales successives suivant une pratique constante. Elle est devenue définitive à l'égard des copropriétaires sauf à être modifiée par l'assemblée générale " ( CA Rennes, 17.01.2002).
Votre syndic actuel ne peut procéder de sa propre initiative à une modification : il devra inscrire cette question à l'ODJ d'une prochaine AG.
modification taux de répartition du chauffage
Forum fermé
Posté - 02 oct. 2008 : 16:11:19
et pendant ce temps, j'épluche les comptes.