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Julias
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 03 oct. 2008 : 00:07:05
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Bonsoir, ce forum est une vraie bible ! A mon tour j'aurais besoin de vos lumières. Je suis copropriétaire depuis peu, et j'ai parcouru par curiosité le RC il y a peu : ma surprise a été de découvrir qu'un lot, défini en tant que "remise", est en fait aujourd'hui une sorte de maison de ville (1 sous-sol et 1 étage y ont été ajoutés  ). J'en ai discuté avec une voisine, apparemment ça fait très longtemps que c'est comme ça ; rien n'a jamais été régularisé. Y a t'il quelque chose qu'on puisse faire aujourd'hui ? (les tantièmes d'une remise et ceux d'une maison sont quand même sensiblement différents... ). Merci d'avance pour vos réponses !
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ABCT
Pilier de forums
414 réponses |
Posté - 03 oct. 2008 : 07:50:47
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Il vous faut recenser, si possible, l'ensemble des P.V des A.G. Successives. Evidemment la dificulté sera "progressive" en fonction de la date de création de votre copropriété. Essayez de joindre le syndic.... On peut rêver, s'il s'agit du même cabinet!!!! autre piste,si la consistance à changeé, la répartition aurait dû être modifiée, si les choses étaient faites correctement, à mon avis, le changement aurait dû faire l'objet d'un rectificatif du R.C. et ce document devait faire l'objet d'une publication à la Conservation des Hypothèques du lieu dont dépend votre immeuble.
Bonnes recherches. |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 04 oct. 2008 : 10:25:07
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bonjour,
- cette remise est-elle habitée ?
- vous verrez à la mairie service de l'urbanisme s'il y a eu un permis de construire et quand pour la transformation en habitation s'il y a et pour la surélévation, quels ont été les architectes etc...
- que dit le CS de ce problème ? quelle est sa position ?
- vous saurez avec le bureau des hypothèques qui est proprio de la remise en question, et quels sont les proprios antérieurs, et si lez proprio de la remise est bien proprio d'un lot d'habitation ou de local commercial de la copropriété.
avec tous les éléments, l'avis ou sentiment du CS et du syndic sur le sujet (ça vous donnera une idée des pb qui ne manqueront pas d'émerger) vous pouvez mettre ce pb en AG par réso envoyée avec accusé de réception..."demande de justificatifs d'usage - permis de construire, autorisation de l'architecte de la copropriété , publication au bureau des hypothèques, modification de la quote-part .... concernant le n° x , propriétaire M. Z " article 24 |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 04 oct. 2008 : 10:39:52
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Il semble qu'il y ait eu "affouillement" et"surélévation", droits du syndicat, qui ne peuvent être cédés qu'à la majorité de l'article 26. Il devrait y en avoir une trace écrite soit dans les PV d'AG, soit chez le copropriétaire de la "remise".
"Longtemps", c'est plus près de dix ou plus près de trente ans? |
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Julias
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 05 oct. 2008 : 23:41:57
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Je vous remercie de vos réponses. Voici les éléments en ma possession :
ABCT, le syndic est tout récent, j'ai bien l'impression qu'ils pataugent autant que moi... en tout cas il est certain qu'il n'y a pas eu de modif de fait pour régulariser la situation "officiellement".
Albifrons, oui cette remise-maison de ville est habitée, et le conseil syndical voudrait en fait que la situation soit régularisée pour que les tantièmes soient plus équitables.
Manech, à priori "longtemps" c'est plutôt proche de 30 ans...
Ceci m'amène aux 2 questions suivantes :
1/ peut-il y avoir une prescription trentenaire pour avoir utilisé un droit du syndicat, comme l'a souligné Manech ?
2/ Une assemblée générale peut-elle ratifier ultérieurement des travaux effectués sans autorisation ? Car il me semble pourtant qu'il faut avoir au préalable l'accord du syndicat... Et comment cela se passe t'il alors administrativement (permis de construire etc, car imaginons qu'il ne restait plus assez de COS résiduel) ?
Voilà, j'attends votre aide ! |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 06 oct. 2008 : 09:28:01
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Bonjour.
Pour ce qui concerne la prescription trentenaire, cele ne s'apprécie que de la part du Syndicat des copropriétaires. Celui ci à trente ans pour faire valoir ses droits sur une construction illicite ou sur l'utilisation d'un droit réel du syndicat. (la prescription pour les droits personnels étant de 10 ans en vertu de l'article 42 de la loi de 65.)
En clair, la copro a 30 ans pour agir à partir du moment ou l'infraction est née.
L'utilisation d'un cos résiduel suite à un changement d'affectation de locaux rentre dans ce cadre de mâme que l'utilisation de droits accessoire aux parties communes..
Pour votre seconde question, oui, une AG a le droit de ratifier "à posteriori" . Dans le cas qui vous concerne, le vote relève de la majorité de l'article 26. (majorité en nombre repésentant les 2/3 des voix).
Il faut prévoir également le modificatif deRC et de l'état des criptif de division. Pour ce dernier point, c'esten général un géomètre qui s'en charge.
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Julias
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 06 oct. 2008 : 13:54:43
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| Merci Oxymore pour votre réponse ; si je résume, pour vois si j'ai bien compris, si l'infraction a plus de 30 ans, le syndicat ne peut plus rien dire, si ça fait moins de temps, il peut engager une procédure (?) envers le copropriétaire concerné, mais dans les 2 cas, les travaux peuvent être ratifiés à postériori.Par contre, j'aurais cru que cela devait être voté en assemblée à l'unanimité, et non à la majorité de l'article 26 ? |
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Julias
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 06 oct. 2008 : 13:56:04
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Citation :
Initialement posté par Julias
Merci Oxymore pour votre réponse ; si je résume, pour voir si j'ai bien compris, si l'infraction a plus de 30 ans, le syndicat ne peut plus rien dire, si ça fait moins de temps, il peut engager une procédure (?) envers le copropriétaire concerné, mais dans les 2 cas, les travaux peuvent être ratifiés à postériori.Par contre, j'aurais cru que cela devait être voté en assemblée à l'unanimité, et non à la majorité de l'article 26 ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 oct. 2008 : 14:06:09
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La prescription trentenaire prend effet à compter du moment où l'infraction est constatée par le syndicat et non à l'instant où elle est intervenue sans que personne ne le sache !
Vous parlez de "remise". De quoi s'agissait-il ?
Vous dites que c'est devenu une "maison de ville" avec sous-sol et 1 étage, ce qui sous entend "construction".
Quid au service urbanisme ?
Voyez aussi le Sce du cadastre sur l'identification de cette "remise/maison" ainsi que le fichier immobilier pour le détail de ce lot ! |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 06 oct. 2008 : 14:42:04
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Citation :
Initialement posté par gédehem
La prescription trentenaire prend effet à compter du moment où l'infraction est constatée par le syndicat et non à l'instant où elle est intervenue sans que personne ne le sache !
J'ai trouvé dans mon bon vieux LITEC, que le point de départ du délai courait a partir de la date de changement d'affectation et non de la date a laquelle cela a été constaté. avec comme réf, l'Arret de la CA de paris 19ème chambre B 28/01/99.
Si le copropriétaire concerné invoque la prescription, c'est a lui de démontrer que cette "construction" a plus de 30 ans. |
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Travaux anciens très importants !
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