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suite au 4e appel provisionnel , je m'apercois qu'il a ete rajoute une ligne sup stipulant "debiteur suite reedition au 31/12/2007" avec un montant de x€ apres verification il s'avere qu'un compte dépasse de trés loin le montant qui avait ete fixé lors du budget prévisionnel(en loccurence des honoraires d'avocat)qui a echappé a la vigilance de la personne qui a controlé les comptes de la copro. or , je crois savoir que le syndic ne peut pas depasser pour chaque poste le montant voté au budget, qu'il devra obtenir une ratification pour L'AG , a défaut il sera tenu d'assurer le dépassement ... Ma question est : suis je en droit de ne pas payer le montant exige meme si les comptes ont ete approuvés lors de l'ag annuelle ?. quels conseils me suggereriez vous ? merci
Non : l'approbation des comptes ici sans réserves si je comprends bien impose à tous les copropriétaires de régler leur quote-part de charges sur la base du montant total approuvé.
Et ce même si vous avez voté contre l'approbation des comptes pour cette raison. En cas de présomption d'irrégularité vous avez le droit de saisir le TGI avec votre avocat personnel pour tenter si vous êtes sûr de vous de faire annuler cette approbation.
L'établissement d'un budget est un exercice permettant l'appel de charges pour le fonctionnement de la copropriété, le paiement des entreprises, le paiement du syndic, etc Il est bien de pouvoir respecter ce budget. Mais il n'est pas toujours possible de le respecter : ex de travaux d'urgences aux sommes inférieures à ce qui a été voté sans l'accord de l'AG ou du CS ... peut se retrouver dans les comptes et le montant total dépasser la ligne budgétaire correspondante et/ou le budget. Les frais d'avocat : s'il s'agit de frais lancés pour les injonctions de payer notamment, les dossiers de recouvrement à mettre chez le juge, les frais d'avocat sont à charge de la copropriété et pas toujours prévisibles. Le juge pourra dire si ces frais sont mis à la charge du débiteur. Le syndic doit se dépêcher pour limiter l'amoncellement des impayés par ex. de mettre ces dossiers en recouvrement judiciaire. Sinon, non le syndic n'a pas à payer de sa poche - que je sache - je me trompe peut-être - un dépassement budgétaire. Je n'ai jamais entendu dire cela. Dans la mesure où il respecte les pincipes une ligne budgétaire peut tout à fait se retrouver dépassée. Ex du budget eau : s'il y a eu de très fortes consommations d'eau ... et bien la copropriété devra payer ! éventuellement dans un second temps la charge sera répartie en fonction des index si compteurs divisionnaires, etc Sinon vous savez, les frais d'avocat : ils disent tjrs : voila tel pb ca va coûter par ex 3000 euros de frais d'avocat.Le plus souvent c'est le double ou le triple. La copropriété a pu (l'AG) ne pas prévoir suffisamment large pour une ligne budgétaire : c'est elle qui est responsable, pas forcément le syndic. Sinon, dites-nous quel est le motif de ces frais d'avocats ?
sinon j'ajoute que même si une facture a été plus lourde que le montant prévu sans l'accord de l'AG et du CS et qu'elle a été approuvée en AG vous devez la payer. Si vous n'êtes pas opposant ou défaillant à cette approbation des comptes, vous ne pouvez contester cette résolution. Si le CS n'a rien vu avant l'approbation des comptes l'AG a vait toujours la possibilité de voir qu'une ligne a été dépassée, en demander les explications, etc. Ceci n'est pas secret. L'AG vote en connaissance de cause. Le refus du quitus n'a aucun impact sur les comptes.
c l'article 21 par 2 loi du 10 juillet 1965 qui stipule que le syndic ne doit pas engager de depenses dépassant un certain montant sans consulter le cs... de plus il s'agit d'un litige opposant la copro et une entreprise de ravalement et nous avions un architecte charge de supervise les travaux ; pourquoi n'a t il pas engager son assurance?
Bonsoir. Albifrons a bien présenté le terrain : les budgets ne servent qu'à déterminer (le mieux possible, sans abus ni manque) les provisions qui seront nécessaires pour que le syndic puisse payer les dépenses décidées ou acceptées par le syndicat. D'une façon plus synthétique, le CS (s'il remplit bien sa mission de contrôle) a dû constater le dépassement, et donner son avis en particulier lors de l'AG (et peut-être même dans un compte-rendu de ses réunions). Par ailleurs vous avez bien reçu les comptes avec la convocation, bien avant l'AG. Si toutes les occasions de voir, comprendre et régler le problème ont été ratées, il n'y a plus guère que la voie (aléatoire même si vous avez raison sur le fond, ce qui reste à vérifier comme l'explique Albifons) du recours judiciaire. Au cas où il y ait eu un abus, même après l'approbation des comptes le CS peut tenter de "récupérer la sauce". Mais plus le temps passe et plus les chances s'amenuisent. Sauf en cas de bonne volonté...
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN.
appel provisionnel
Forum fermé
Posté - 05 oct. 2008 : 13:48:14
