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benjie
Contributeur actif
42 réponses |
 Posté - 07 oct. 2008 : 19:47:14
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Mon agent immobilier me dit que pour éviter de payer les frais d'acte
sur sa commission il faut que je lui signe un mandat de recherche
Exact ? A quoi m'engage ce mandat de recherche ?
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 07 oct. 2008 : 20:23:03
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Citation :
Initialement posté par benjie
Mon agent immobilier me dit que pour éviter de payer les frais d'acte
sur sa commission il faut que je lui signe un mandat de recherche
Exact ? A quoi m'engage ce mandat de recherche ?
Demandez lui de refaire le mandat de vente et d'inverser la charge de la commission.
Je ne vous conseille pas de signer un mandat de recherche. L'agent doit avoir un mandat de vente.
Par ailleurs, le Notaire (souvent en accord avec les services fiscaux) calcule les droits de succession sur le montant hors commission (même à charge vendeur). Posez lui la question ouvertement.
Pour terminer, je vous conseille de prendre votre propre Notaire (différent de celui du vendeur) et de faire le compromis devant lui (ainsi que le versement du séquestre entre ses mains).
Vous éviterez ainsi pas mal de problèmes. Surtout en ce moment. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 07 oct. 2008 20:26:54 |
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 07 oct. 2008 : 20:55:08
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L'agent immobilier a raison, contrairement à ce que dit LeNabot. Il faut faire un mandat de recherche avec une commission à la charge de l'acheteur. La reconnaissance d'honoraires doit faire référence au mandat de recherche. Ainsi le prix de référence pour le calcul des frais de notaire sera diminué des frais d'agence.
Ce mandat de recherche vous engage à payer une commission pour l'achat du bien mentionné. Un mandat de recherche sans l'adresse du bien ne vaut rien. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 07 oct. 2008 : 21:26:18
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Citation :
Initialement posté par Scorpion
L'agent immobilier a raison, contrairement à ce que dit LeNabot.
Je maintiens ma position. Signer un mandat de recherche ne peut qu'amener des désagréments comme celui ci.
C'est une démarche qui peut se révéler malhonnête.
Un arrêt. On en a déjà débattu dans d'autres fils.
[EDIT] --> j'ai rectifié l'arrêt (j'en avais mis un autre par erreur)
Cour d'appel de Riom
Audience publique du 5 août 2003
N° de pourvoi : 02/1962
Publié par le Service de documentation et d'études de la Cour de cassation
N° 1962
- 2 -
Vu le jugement rendu le 12 juin 2002 par le Tribunal de Grande Instance de CLERMONT-FERRAND condamnant la SARL Agence X IMMOBILIER à payer des dommages-intérêts à M. X... pour n'avoir pas retransmis à son mandant son offre d'acquisition d'un immeuble et lui avoir ainsi fait perdre une chance d'en devenir propriétaire ;
Vu la déclaration d'appel remise le 4 juillet 2002 au greffe de la Cour ;
Vu les conclusions d'appel signifiées le 4 novembre 2002 par la SARL Agence X IMMOBILIER ,
Vu les écritures signifiées le 3 février 2003 par M. X... ; LA COUR
Attendu que les éléments produits et les explications fournies ne permettent pas de faire reconsidérer l'appréciation du premier juge qui apparaît avoir effectué une exacte analyse des données de fait et en avoir tiré les conséquences juridiques qui s'imposaient ;
Attendu que l'appelante prétend que M. X... ne justifie pas d'un préjudice et qu'il est encore en mesure d'acquérir l'immeuble de son choix ; que selon elle, l'offre d'achat dont il fait état est intervenue postérieurement à l'acceptation de l'offre émanant d'un autre acquéreur ; qu'elle estime reconventionnellement que le comportement ultérieur de M.Y lui a au contraire causé un préjudice dont elle sollicite l'indemnisation ;
Mais attendu que les pièces versées aux débats démontrent que M. X... a bien souscrit le 26 septembre 2000 une offre d'achat et versé un chèque d'acompte de 5 % du prix de vente de l'immeuble ; que le témoin Z présent sur place atteste de ce que l'Agence avait alors confirmé qu'aucune autre offre n'avait alors été enregistrée et que celle de M. X... était valable ; que cette situation est également attestée par le propre négociateur de l'Agence X ;
Attendu que selon les documents produits par M. X..., l'offre acceptée par le vendeur l'a été postérieurement à la sienne, le 27 septembre, et portait sur un moindre prix ; que cette affirmation n'est pas démentie par l'appelante qui a préféré prudemment s'abstenir de communiquer, alors pourtant qu'elles lui ont été officiellement réclamées, toutes pièces à ce sujet ; N° 1962
- 3 -
Attendu que, ce faisant, l'appelante a commis une faute par rétention, l'explication de son attitude étant fournie par son négociateur et résidant dans sa volonté de réaliser une opération financière juteuse en encaissant non seulement sa commission sur la vente mais aussi celle afférente au mandat de recherche qu'elle avait fait souscrire à l'acquéreur qu'elle a ainsi préféré privilégier ;
Attendu que cette faute est à l'origine d'un préjudice incontestable puisque même avec une somme équivalente, M. X... ne peut être assuré de retrouver une maison identique à celle sur laquelle il avait fixé son choix et présentant les mêmes caractéristiques ; qu'en outre, en offrant une somme supérieure à celle proposée par l'autre acquéreur, il avait normalement toutes les chances d'emporter l'adhésion du vendeur ;
Attendu qu'au regard du contexte ci-dessus rappelé et du préjudice subi, la Cour estime que l'indemnisation arbitrée par le Tribunal est insuffisante et qu'il convient d'en élever le montant à la somme de 8.000 euros ;
Attendu que l'équité commande en outre d'allouer à l'intimé une indemnité de 1.500 euros pour les frais non taxables entraînés par la procédure d'appel ;
Attendu que l'appelante dont le comportement peu orthodoxe est seul à l'origine des démarches entreprises par M. X... ne saurait par contre invoquer un quelconque préjudice pouvant en être résulté pour elle ; PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Déclare l'appel recevable ;
Dit cet appel injustifié ;
Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions, sauf à porter à la somme de 8.000 äuros le montant des dommages-intérêts que la SARL Agence X IMMOBILIER est condamnée à payer à M. X... ;
Ajoutant, condamne la SARL Agence X IMMOBILIER à payer à M. X... une nouvelle somme de 1.500 ä en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; N° 1962
- 4 -
Condamne la SARL Agence X IMMOBILIER aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 07 oct. 2008 21:29:37 |
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 08 oct. 2008 : 08:04:02
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LeNabot met en garde contre le double paiement de la commission, à savoir coté acheteur et vendeur.
Ce que je conseille à l'acheteur, c'est de signer le mandat de recherche et la reconnaissance d'honoraire en même temps que le compromis de vente. Dans ce compromis, les frais d'agence apparaissent clairement. Il est précisé si ils sont à la charge du vendeur ou de l'acheteur. Ils ne peuvent être à la charge des 2. |
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domsez
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 18:12:31
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Bonjour,
Les posts précédents m'interpekkent.
Je suis chasseur immobilier. Jusqu'ici, lorsque le bien acheté était proposé par une agence. L'offre d'achat spécifiait le montant de la commission de l'agence. Ex : 300 000 € dont 285 000 € pour M. Le Vendeur et 15 000 € pour l'agence A. L'acquéreur ne payait des droits que sur les 285 000 €.
Je fais signer à mes clients des mandats de recherche exclusifs, qui outre le montant des honoraires, donnet les caractéristqiues du bien recherché.
Je ne comprends pas pourquoi une agence demanderait à l'acheteur de signer un mandat de recherche.
Mes clients ayant signé un mandat de recherche exclusif, je suppose qu'ils ne peuvent pas en signer un avec une agence ?
J'ai lu, dans d'autres rubriques de ce forum, des débats sur la validité d'un mandat de recherche avec une adresse précise (à la place de la description du bien).
Merci de vos réponses.
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 18:39:27
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Citation :
Initialement posté par LeNabot
Citation :
Demandez lui de refaire le mandat de vente et d'inverser la charge de la commission.
Le fait de stipuler sur une mandat de VENTE, signé par le VENDEUR, que la commission sera payée par l'ACQUEREUR s'appelle une stipulation pour autrui, qui dans la théorie doit être rédigée en présence des TROIS parties ! ce qui, en dehors de l'aspect juridique est parfaitement incohérent.
Je ne vous conseille pas de signer un mandat de recherche. L'agent doit avoir un mandat de vente.
L'agent peut (et doit certainement) détenir un mandat de vente, stipulant des honoraires à la charge du vendeur et pour autant faire signer un mandat de recherche dans le but de permettre la rédaction d'un compromis avec une commission à charge de l'acquéreur. Il est clair et évident que celà ne doit pas conduire à un DOUBLE paiement de cette commissions, sauf si celle ci, bien que conforme au barême (obligatoirement affiché en vitrine et dans l'agence) est divisée par deux entre acheteur et vendeur suite à un accord particulier des parties.
Par ailleurs, le Notaire (souvent en accord avec les services fiscaux) calcule les droits de succession sur le montant hors commission (même à charge vendeur). Posez lui la question ouvertement.
Totalement FAUX !!! la quasi totalité des bureaux d'hypothèques REFUSENT que l'assiette de calcul des droits se fasse sur le prix net vendeur si la commission est incluse dans le prix et à charge vendeur.
Pour terminer, je vous conseille de prendre votre propre Notaire (différent de celui du vendeur) et de faire le compromis devant lui (ainsi que le versement du séquestre entre ses mains).
Pourquoi pas, le conseil est judicieux, même si la rédaction est faite par l'agent immobilier, après avoir soumlis le compromis à votre notaire.
Vous éviterez ainsi pas mal de problèmes. Surtout en ce moment.
Quand à la jurisprudence que Lenabot nous ressort inlassablement à chaque fois qu'il est question de mandat de recherche, elle traite d'un cas extrèmement particulier, voire d'un cas d'espèce (que pour ma part je n'ai, en vingt ans jamais rencontré) et qui méritait, en effet une jurisprudence, puisque l'agent immobilier prétendait être rémunéré deux fois...une fois par le vendeur et une fois par l'acquéreur. Ce cas d'espèce est rarissime et ne concerne manifestement pas votre cas particulier; vous pouvez néanmoins vous en assurer en posant clairement la question à l'agent immobilier du décompte entre prix net vendeur et commission.
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Cordialement.
Gilles
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 18:50:00
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Citation :
Initialement posté par domsez
Bonjour,
Les posts précédents m'interpekkent.
Je suis chasseur immobilier. Jusqu'ici, lorsque le bien acheté était proposé par une agence. L'offre d'achat spécifiait le montant de la commission de l'agence. Ex : 300 000 € dont 285 000 € pour M. Le Vendeur et 15 000 € pour l'agence A. L'acquéreur ne payait des droits que sur les 285 000 €.
Je fais signer à mes clients des mandats de recherche exclusifs, qui outre le montant des honoraires, donnet les caractéristqiues du bien recherché.
Je ne comprends pas pourquoi une agence demanderait à l'acheteur de signer un mandat de recherche.
Mes clients ayant signé un mandat de recherche exclusif, je suppose qu'ils ne peuvent pas en signer un avec une agence ?
J'ai lu, dans d'autres rubriques de ce forum, des débats sur la validité d'un mandat de recherche avec une adresse précise (à la place de la description du bien).
Merci de vos réponses.
Je serais curieux de connaître la position de la cour de cassation si elle était saisie au sujet d'un mandat de recherche EXCLUSIF !!!
la clause d'exclusivité dans un mandat de recherche sera sans l'ombre d'un doute jugée abusive...
Car, sauf rédaction particulière de ce mandat qui lèverait sans ambiguïté l'exclusivité,(un comble et un paradoxe) un mandat de recherche exclusif vous permettrait de vous faire rémunérer en vertu de ce mandat, quand bien même vous n'auriez participé EN AUCUNE MANIERE à la transaction...si par exemple l'acheteur trouve par un autre intermédiaire ou par lui-même le bien de ses rêves.
Dans ce cas précis...en effet...je rejoindrais l'avis de Lenabot et conseillerai de ne pas signer un mandat de recherche s'il est EXCLUSIF |
Cordialement.
Gilles
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 19:01:16
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Citation :
Initialement posté par ghghgh
Le fait de stipuler sur une mandat de VENTE, signé par le VENDEUR, que la commission sera payée par l'ACQUEREUR s'appelle une stipulation pour autrui, qui dans la théorie doit être rédigée en présence des TROIS parties ! ce qui, en dehors de l'aspect juridique est parfaitement incohérent.
Stipulation pour autrui ? Certainement pas.
Revoyez vos classiques. La stipulation pour autrui, c'est exactement cela. (voir code civil). On ne "charge" donc pas un tiers, mais il bénéficie d'un droit. Ce qui est l'inverse de ce que vous avancez.
Article 1121 du Code Civil
On peut pareillement stipuler au profit d'un tiers lorsque telle est la condition d'une stipulation que l'on fait pour soi-même ou d'une donation que l'on fait à un autre. Celui qui a fait cette stipulation ne peut plus la révoquer si le tiers a déclaré vouloir en profiter.
Lorqu'un mandat de vente est rédigé de telle manière que la commission est à la charge de l'acquéreur, ce dernier a le choix. Soit il refuse de signer le compromis et donc aucun effet pour lui, soit il donne son consentent au compromis et cela devient purement et simplement un contrat. Regardez donc la jurisprudence. Des mandats "charge acquéreur" validés judiciairement, il y en a à la pelle.
Quand à votre remarque sur les services fiscaux, ceux ci ne font absolument aucun problème. Il arrive fréquemment que les notaires retirent la commission de l'assiette pour les calculs des droits sans pour autant les embastiller. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 16 oct. 2008 19:10:37 |
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domsez
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 20:20:59
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ghghgh
Le mandat de recherche exclusif est le pendant du mandat de vente exclusif.
Le mandant (acquéreur potentiel) s'interdit de traiter avec un autre que le mandataire (chasseur immobilier). Concrètement il délègue intégralement sa recherche.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 20:30:32
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Citation :
Initialement posté par domsez
ghghgh
Le mandat de recherche exclusif est le pendant du mandat de vente exclusif.
Le mandant (acquéreur potentiel) s'interdit de traiter avec un autre que le mandataire (chasseur immobilier). Concrètement il délègue intégralement sa recherche.
Sauf que :
article 76 du décret d'application de la loi Hoguet.
Le mandat d'acheter ou de prendre à bail un bien non identifié ne doit contenir aucune clause fixant à l'avance le montant des dommages-intérêts ou du dédit éventuellement dû par la partie qui ne remplirait pas ses engagements.
Et que d'autre part, même en étant exclusif, le mandat de recherche n'oblige aucunement l'acquéreur à acheter. Si l'acquéreur a envie d'acheter autre chose (qui n'ait pas été présenté), il l'achètera sans être obligé de verser quoi que ce soit à l'agent immobilier. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 16 oct. 2008 20:31:18 |
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 21:12:46
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Citation :
Initialement posté par domsez
Je ne comprends pas pourquoi une agence demanderait à l'acheteur de signer un mandat de recherche.
Afin de passer les honoraires à la charge de l'acheteur, le mandant état désormais l'acheteur. Dans un mandat de vente, les honoraires sont à la charge du vendeur. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 22:28:52
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Citation :
Initialement posté par Scorpion
Dans un mandat de vente, les honoraires sont à la charge du vendeur.
Encore une fois non. Je constate malheureusement que pas mal d'agents immobiliers méconnaissent à la fois la législation et la jurisprudence. Rien dans la loi Hoguet oblige à ce que dans un mandat de vente la commission soit à la charge du vendeur.
Vous avez ici une jurisprudence qui valide un mandat de vente "charge acquéreur". L'important étant que le mandat de vente, le compromis et l'acte authentique indique clairement la partie qui en a la charge. C'est tout.
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mardi 7 juillet 1992
N° de pourvoi: 89-16693
Non publié au bulletin Rejet
Président : M. de BOUILLANE de LACOSTE, président
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1°/ M. André C..., né le 31 janvier 1942 à Alger, employé à la Chambre de commerce de Beauvais,
2°/ Mme Danièle Y..., épouse C...,
demeurant ensemble à Marseille-en-Beauvaisis (Oise), ...,
en cassation d'un arrêt rendu le 11 avril 1989 par la cour d'appel d'Amiens (1re chambre civile), au profit de M. Raymond B..., agent immobilier, demeurant ... (Oise), défendeur à la cassation ;
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 2 juin 1992, où étaient présents :
M. de Bouillane de Lacoste, président, M. Kuhnmunch, conseiller rapporteur, MM. Viennois, Fouret, Pinochet, Mmes Lescure, Delaroche, conseillers, Mme A..., M. Charruault, conseillers référendaires, M. Lupi, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. le conseiller Kuhnmunch, les observations de la SCP Lemaitre et Monod, avocat des époux C..., de Me Cossa, avocat de M. B..., les conclusions de M. Lupi, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que Mmes X... et Z... ont donné mandat exclusif, pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction pour la même durée, à M. B..., agent immobilier, de vendre une maison ;
qu'il était précisé dans le mandat que la commission de l'agent immobilier serait payée par les acquéreurs ;
que cette obligation des acheteurs a été rappelée dans l'acte notarié de vente de la maison à M. et Mme C... ;
que ceux-ci ayant refusé de lui régler la commission, M. B... les a assignés en paiement ;
que, par arrêt confirmatif, la cour d'appel (Amiens, 28 novembre 1988) a condamné M. et Mme C... à ce paiement, ayant estimé que le mandat était valable et opposable aux acquéreurs ;
Sur le second moyen, dont l'examen est préalable :
Attendu que M. et Mme C... reprochent à la cour d'appel d'avoir admis la validité du mandat exclusif de vente alors que, selon le moyen, en refusant d'annuler un tel mandat, d'une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction et mentionnant seulement la possibilité de dénonciation quinze jours avant l'issue de la période de renouvellement et non le droit de dénoncer le mandat à tout moment, passé un délai de trois mois, les juges du fond ont violé les alinéas 1 et 2 de l'article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 et l'article 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
Mais attendu que la cour d'appel a retenu, par motifs propres et adoptés, que le mandat exclusif avait été donné pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction par périodes trimestrielles, sauf dénonciation avec préavis de quinze jours ;
qu'elle en a justement déduit que l'agent immobilier ayant exécuté le mandat à une date comprise dans la première période trimestrielle, durant laquelle le mandat était valable comme étant d'une durée limitée, les acquéreurs ne pouvaient en demander la nullité ; que le moyen ne peut donc être accueilli ;
Et sur le premier moyen :
Attendu que les acquéreurs reprochent encore à la cour d'appel d'avoir jugé que le mandat exclusif leur était opposable alors que, selon le moyen, il résulte de la combinaison des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972 ainsi que de l'article 1165 du Code civil que les mentions relatives à la commission doivent figurer à la fois dans le mandat et dans l'engagement des parties à l'opération de sorte que l'arrêt attaqué, condamnant les acquéreurs qui n'étaient pas parties au mandat mais uniquement à l'acte de vente conclu avec les seuls vendeurs et dans lequel ne figuraient pas les mentions relatives à la commission, a violé les textes précités ;
Mais attendu que, par motifs adoptés, la cour d'appel a relevé qu'il avait été stipulé, tant dans le mandat que dans l'acte de vente, que la commission serait à la charge des acquéreurs ;
qu'elle en a, dès lors, justement déduit que ceux-ci étaient tenus au paiement de la commission ;
que le moyen n'est donc pas fondé ;
Sur la demande présentée au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile :
Attendu que M. B... sollicite sur le fondement de ce texte l'allocation d'une somme de 8 000 francs ;
Mais attendu qu'il serait inéquitable d'accueillir cette demande ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Rejette également la demande présentée par M. B... sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 16 oct. 2008 22:30:11 |
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Scorpion
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1366 réponses |
Posté - 17 oct. 2008 : 07:30:40
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Citation :
Initialement posté par LeNabot
Citation :
Initialement posté par Scorpion
Dans un mandat de vente, les honoraires sont à la charge du vendeur.
Encore une fois non. Je constate malheureusement que pas mal d'agents immobiliers méconnaissent à la fois la législation et la jurisprudence. Rien dans la loi Hoguet oblige à ce que dans un mandat de vente la commission soit à la charge du vendeur.
Personne n'a jamais dit qu'il était interdit de mettre les honoraires à la charge de l'acheteur. Nous les mettons à la charge du vendeur car il n'est pas possible de se faire payer si l'acheteur n'a pas d'apport quand celle ci est à la charge de l'acheteur. Et quand on signe un mandat de vente, on ne connait pas encore le financement de l'acheteur. |
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