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baoun
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 08 oct. 2008 : 11:12:58
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 j'ai visité hier un bien immobilier composé de 3 T3 et d'un local commercial dans un village de 2000 h à 10 kms d'une ville de 60 000 h. Le prix convenu aprés négociation: 150 000 euros tout compris ( y compris droit de mutation, notaire etc...) Les loyer: 3X 450 euros = 1350 + local commercial 400 = 1750/mois .
J'ai envie de tout autofinancer plutôt que de laisser mon argent à la banque à la banque.
Je voudrais l'avis de quelques spécialistes avertis. Je n'ai jamais "donné" dans l'immobilier. Est-ce à priori une bonne affaire? Est-ce que je fais bien d'acheter plutôt que de laisser mon argent à la banque en ces temps de crises? Merci pour les avis éclairés.
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papanoel
Pilier de forums
1568 réponses |
Posté - 08 oct. 2008 : 11:47:07
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Achetez juste avant le crack immobilier baoun:
Si le systeme bancaire explose, vos locataires pourront
toujours vous payer avec des oeufs, des patates, et un jambon fumé. Toutefois il faudrait aussi penser a se munir, des maintenant
avant le retour a la jungle, d' un calibre 12 et de nombreuses boites de cartouches pour le recouvrement de vos loyers.
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Les professionnels de l'immo qui prétendaient
qu'il n'y aurait pas de baisse nous ont menti. |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 08 oct. 2008 : 14:43:00
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Citation :
Initialement posté par baoun
j'ai visité hier un bien immobilier composé de 3 T3 et d'un local commercial dans un village de 2000 h à 10 kms d'une ville de 60 000 h. Le prix convenu aprés négociation: 150 000 euros tout compris ( y compris droit de mutation, notaire etc...) Les loyer: 3X 450 euros = 1350 + local commercial 400 = 1750/mois .
J'ai envie de tout autofinancer plutôt que de laisser mon argent à la banque à la banque.
Je voudrais l'avis de quelques spécialistes avertis. Je n'ai jamais "donné" dans l'immobilier. Est-ce à priori une bonne affaire? Est-ce que je fais bien d'acheter plutôt que de laisser mon argent à la banque en ces temps de crises? Merci pour les avis éclairés.
Vous ne nous dites pas si l'immeuble est vendu libre ou occupé  |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 08 oct. 2008 : 14:44:53
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Citation :
Initialement posté par papanoel
Achetez juste avant le crack immobilier baoun:
Si le systeme bancaire explose, vos locataires pourront
toujours vous payer avec des oeufs, des patates, et un jambon fumé. Toutefois il faudrait aussi penser a se munir, des maintenant
avant le retour a la jungle, d' un calibre 12 et de nombreuses boites de cartouches pour le recouvrement de vos loyers.
Avez vous retiré vos fonds du Crédit Maritime ?
Sinon vous allez devoir payer votre pain avec un kilo de palourdes |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 09 oct. 2008 : 08:17:39
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Quand la Bourse chute, on se réfugie dans la pierre. Et la Bourse chute à cause de la pierre ! Mais il me semble que la pierre, même si elle se calme, même si le nombre de transaction est en chute libre, elle ne va pas trop se casser la figure.
Un investisseur professionnel n'achète pas en deçà d'une certains "seuil de rentabilité". Un particulier peut acheter un peu en deçà de ce seuil sans faire une mauvaise affaire.
ce qu'il faut examiner de près :
- a quelle distance êtes-vous du bien en question (je vous conseille d'en être proche et de bien connaître la région où il est)
- y a-t-il des équipements scolaires, commerces, services, dans la ville de 2000 habitants et surtout transports collectifs vers le ville de 60 000 habitants ?
- où est exactement le bassin d'emplois et quels sont les transports vers ce dernier
- le bien est-il déjà loué ou les loyers que vous indiquer sont des loyers supposés
- quel est l'état de l'immeuble, pour quand les dépenses de grosses réparations et combien pourront-elles coûter
Moi, je trouve que 3 T3 + 1 commerce pour 150 000 €, même dans un village de 2000 h c'est "bien bon marché". Il faut comprendre la raison de ce prix très attractif.
Mes hypothèses pour un si bas prix :
- le commerce est tenu par un commerçant de plus de 70 ans et n'intéresse plus personne,
- les T3 sont loués en régime loi de 48,
- le bâtiment est en très mauvais état,
- le bâtiment n'est pas en coeur du bourg de 200 habitants,
- le bâtiment est très mal situé, voire, en zone SEVESO,
- le basin d'emploi n'est plus qu'un souvenir
- il n'y a pas de commerces, ni de services dans le bourg de 2000 habitants,
- il n'y a pas de transports en commun,
Bref, la risque de mauvaise affaire serait du à l'immeuble et pas au choix de financement sans crédit !
Le contexte de crise actuelle, si les grands ce de monde réussissent à ne pas lancer une logique d'inflation galopante ne me semble pas mauvais pour de l'investissement locatif car nombre de ménages ayant envie d'accéder à la propriété va devoir remettre le projet à plus tard, faute d'accès facile au crédit.
Dernière question, qui vend et pourquoi vent-il ? |
seborga1 |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 07:26:26
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Vous pouviez mettre sur le forum la réponse que vous m'avait fait en mail. cela permet à d'autres, dans des situations proches de la vôtre de trouver des informations sans qu'ils posent leur question.
A y réfléchir de plus près, ces jours ci, les cours de la Bourse s'effondrent, les prix de l'immobilier se calment mais sont encore hauts. Le nombre des transactions immobilières baisse.
Si vous comptez financer sans emprunt en vendant des valeurs mobilières, vous risquez quand même de vendre vos actions à un prix très bas pour acheter de l'immobilier encore cher même si ce bien , vus par ce que vous donnez ici comme indications semble très bon marché.
Pour moi (fastoche, je n'ai quasiment rien en valeurs mobilières et je n'ai quasiment rien en tout domaine  ) je choisirai plutôt de conserver mes valeurs mobilières et de tout faire pour ne pas en avoir besoin tant que ce n'est pas calmé car, dans quelques mois ou années, elles vont quand même reprendre le niveau qu'elles avaient avant "la crise" ! A la bourse, c'est "risqué" mais les vraies pertes, c'est comme le cas des emprunts russes ! si on peut ne pas pomper dans la réserve quand la réserve va mal, on ne se fait pas ruiner malgré les discours à sensation des journalistes. On vient de passer une période où ça montait bien... si aujourd'hui, c'est au niveau d'il y a 3 ans et qu'on a acheté, il y a 3 ans, on a simplement fait pareil que si on avait mis les billets sous le matelas. Tiens, j'ai comme une impression que je dis la même chose que nos grands de ce monde pour nous rassurer  !
Je pense qu'il faut toujours mettre en premiers les vieux critères de l'achat immobilier ==> pour faire un bon achat immobilier, il faut d'abord 3 éléments : 1. l'emplacement, 2, l'emplacement, 3 l'emplacement.
Transférer vos valeurs mobilières dans de l'immobilier ne sera pour vous une bonne affaire que si le bien immobilier est doté de bonnes qualités de fluidité (= potentiel de se revendre facilement, donc bien placé, bien placé, bien placé. n dit en immobilier que même pendant les crises de l'immobilier, les bons produits conservent leur valeur et leurs atouts... Il n'y a pas de vraie définition du bon produit, elle est d'abord conditionnée par l'emplacement du produit ! |
seborga1 |
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