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Bonjour à tous (c'est mon 1er message et il y a l'air d'avoir des experts par ici, j'en profite ...)
J'envisage de louer en meublé mon actuelle résidence principale. Je pense pouvoir en tirer plus de 23 000 € de revenus et serai à ce moment là à la retraite. Cela constituera donc plus de 50% de mes revenus (les 2 conditions étant probablement nécessaires à partir de 2009 pour avoir le statut LMP).
J'ai bien noté qu'il fallait faire la demande d'inscription au RCS et que la lettre de refus probable que j'aurai suffit. J'ai également noté que l'autorisation préfectorale auparavant nécessaire pour les villes de plus de 200 000 habitants n'est plus nécessaire dès lors que le bien LMP est loué à quelqu'un qui l'occupe à titre de résidence principale (le LMP est dans ce cas considéré comme usage d'habitation et il n'y a pas de changement d'usage donc pas de nécessité d'autorisation préfectorale): http://www.anil.org/servlet/anil.document.DocVoir?id=6820&id_appli=5&id_categ=65&id_scateg=188&inter=1 En espérant que l'ANIL ne raconte pas de bêtises et que c'est toujours vrai ....
Dans le cadre du LMP ou du LMNP: 1) % et durée admis au titre de l'amortissement de l'immobilier: 80 % ? 30 ans ?
2) Sur quelles bases ai-je le droit d'amortir sachant que j'ai acheté mon bien 100 (toujours occupé en résidence principale) et qu'il vaut aujourd'hui 600 ? J'imagine que 100 sera admis mais y a t-il un moyen d'amortir sur 600 sachant qu'il s'agit de ma résidence principale et que je n'ai pas d'impôt sur la plus-value à payer si je le revends ? En "revendant" à la structure qui gère le LMP ou le LMNP ? Est-ce admis ?
3) Dans les 2 cas (base amortissable 100 ou 600), compte tenu du fait que je n'ai plus d'emprunt, les charges déductibles vont être assez limitées (base amortissable 600) voire très limitées (base amortissable 100), et je vais me retrouver avec un bénéfice assez important sur lequel je comprends que: A) En LMP, je vais avoir des charges sociales très significatives si je suis retraité par ailleurs sans autre revenu ? Est-ce exact ? A quel % approximatif ? B) En LMP comme en LMNP, je vais être imposé du résultat au titre de l'impot sur le revenu + CSG-RDS.
Citation :J'ai bien noté qu'il fallait faire la demande d'inscription au RCS et que la lettre de refus probable que j'aurai suffit.
Pour être LMP, sauf changeemnt fiscal différent de celui supputé, oui.
Citation :J'ai également noté que l'autorisation préfectorale auparavant nécessaire pour les villes de plus de 200 000 habitants n'est plus nécessaire dès lors que le bien LMP est loué à quelqu'un qui l'occupe à titre de résidence principale (le LMP est dans ce cas considéré comme usage d'habitation et il n'y a pas de changement d'usage donc pas de nécessité d'autorisation préfectorale): http://www.anil.org/servlet/anil.document.DocVoir?id=6820&id_appli=5&id_categ=65&id_scateg=188&inter=1 En espérant que l'ANIL ne raconte pas de bêtises et que c'est toujours vrai ....
Exact. Si vous louez dans une petite ville ou dans un village, la condition de résidence principale n'est même pas nécessaire.
En effet, mais il faut attendre les décisions définitives.
Citation :Et maintenant mes questions:
Dans le cadre du LMP ou du LMNP: 1) % et durée admis au titre de l'amortissement de l'immobilier: 80 % ? 30 ans ?
ce n'est pas lié au LMP ou au LMnP mais au fait de faire une déclaration au réel.
Vsou en pouvez amortir que hors terrain, lequel est en général estimé autour de 15% du montant d'achat, donc 85% seulement de l'achat est amortissable.
Vou devez décomposer en composant et non pas faire un amortissement simple. DOnc quatre ou cinq composants, la structure entre 40 et 80 ans, le reste moins et ça doit correspondre en gros à 3% sur le total, a peu pres, pour les premières années. Vosu amortissez aussi les meubles, sur 6 à 10 ans je pense.
Citation :Sur quelles bases ai-je le droit d'amortir sachant que j'ai acheté mon bien 100 (toujours occupé en résidence principale) et qu'il vaut aujourd'hui 600 ? J'imagine que 100 sera admis mais y a t-il un moyen d'amortir sur 600 sachant qu'il s'agit de ma résidence principale et que je n'ai pas d'impôt sur la plus-value à payer si je le revends ? En "revendant" à la structure qui gère le LMP ou le LMNP ? Est-ce admis ?
Si voous commencez votre exploitation aujourd'hui, je ne suis pas fiscaliste, mais je comprends que vous amortissez sur 85% de 600.
Lors du calcul de la plus value, votre notaire va calculer la plus value en comptant deux modes d'exploitation, avec une plus-value de particulier (exemption sur 15 ans d'abord, puis une plus-value de LMP (exonération sur 5 ans) ensuite.
Citation :3) Dans les 2 cas (base amortissable 100 ou 600), compte tenu du fait que je n'ai plus d'emprunt, les charges déductibles vont être assez limitées (base amortissable 600) voire très limitées (base amortissable 100), et je vais me retrouver avec un bénéfice assez important sur lequel je comprends que: A) En LMP, je vais avoir des charges sociales très significatives si je suis retraité par ailleurs sans autre revenu ? Est-ce exact ? A quel % approximatif ? [/b] B) En LMP comme en LMNP, je vais être imposé du résultat au titre de l'impot sur le revenu + CSG-RDS.
Tout a fait. Il me semble que c'est quelque chose comme 17% de vos bénéfices, mais a vérifier, et cela semble indiquer que le LMnP serait préférable (pas de charge sociale).
Amortissement sur 600, cela ne me paraît pas évident lorsque je lis que c'est le prix de revient qui est pris en compte comme base d'amortissement. Je n'ai trouvé nulle part une réponse convaincante ...
Mais cela m'est un peu égal maintenant dans la mesure où, après réflexion, pour ce bien, je pense en fait abandonner LMP, LMNP et même micro-BIC (a priori le plus intéressant si les charges déductibles sont < à 50%) et ... revendre !
Dès lors que ma préoccupation est d'avoir le max de revenus possible tout de suite, et que je serai dans une tranche fiscale très basse, je pense pouvoir obtenir plus avec d'autres investissements plus liquides et sans souci de gestion.
J'envisage de diversifier, par exemple assurance-vie (fonds en euros pour l'instant, plus dynamique lorsque cela s'y prêtera), SCPI et / ou éventuellement LMNP packagé acheté cash (mais cette fois-ci avec possibilité d'amortir sur environ 85% du vrai prix).
Vos commentaires et idées toujours les bienvenus !
Choix statut LMP, LMNP ou Micro-Bic ?
Forum fermé
Posté - 08 oct. 2008 : 22:01:03
