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p1p11
Contributeur débutant
16 réponses |
 Posté - 09 oct. 2008 : 20:07:40
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bonjour et merci d'avance pour vos conseils avisés :)
Je vais quitter mon logement dans 2 mois 1/2 non sans avoir eu de problèmes avec mon proprio.
J'ai signé un bail en janvier 2008 ( bail par l'intermediaire d'une agence ) où le loyer est de 550 euros + 50 euros de provisions de charges.
Or lorsqu'au bout de qq mois, j'ai demandé mes quittances de loyer, elles m'ont été données avec la mention "provision" barrée.
J'ai demandé au proprio ce que ça signifiait et il m'a répondu que les charges étaient fixes et qu'il s'agissait d'un forfait. Je lui est rétorqué que ce n'était pas ce qui était inscrit dans le bail mais il m'a dit que c'était comme ça et qu'il avait toujours fait ainsi.
Sur le principe, pourquoi pas, mais j'ai qd même mené mon enquête et il s'avère que ce forfait est largement surévalué ( la somme exacte pour l'année est entre 350 euros et 400 euros ) or avec le forfait cela fait 600 euros pour l'année.
J'ai donc fait ce que je n'avais pas le droit, vu que j'ai déjà versé 450 euros, j'ai payé mon loyer sans les charges. Scandales, lettre incendiaire ect ... j'ai fini par payer mes 50 euros de provision.
Et là, ils m'ont fourni un justificatif bidon où ils arrivent péniblement à trouver 500 euros de charges pour l'année, evec en plus des charges que j'avais calculées, 30 euros d'assurance de l'immeuble ( soit une charge non récupérable ) + 10 euros en plus par mois car je nettoie pas en temps et en heure mon palier ( un genre d'amende ! ).
Que dois-je faire sachant que je traite avec le proprio en direct? Dois-je continuer à laisser couler, continuer à payer des provisions qui n'ont pas lieues d'être au risque de partir dans une bataille juridique? Puis-je faire qqch dès à présent sachant que lors de mon départ, cela fera pile un an que je serai dans cet appart' ?
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 09 oct. 2008 : 20:23:34
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S'agit-il d'un logement loué meublé, auquel cas il a tout a fait le droit de faire un forfait? Si c'est non meublée, il doit la régularisation annuelle, et n'a pas le droit au forfait.
Cela, c'est l'aspect légal.
En revanceh, si sur le CONTRAT de bail (pas le 'bail) il est marqué qu'il s'agit de provisions, même si c'est un meublé, il vous doit la régularisation.
Il doit en effet respecter le contrat.
J'avoue ne pas savoir que conseiller: Attaquer tout de suite, et les choses risquent de s'envenimer, ou attaquer APRES l'état des lieux en faisant porfil bas jusque la, puis aller bille en tete au tribunal pour exiger le rmeboursement des sommes induments prélevées, et non a votre charge.
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Festina lente |
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p1p11
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 09 oct. 2008 : 20:31:11
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Bonjour
Il s'agit d'un non meublé.
Sur le contrat de location, il est bien stipulé " provision sur charge ".
Par contre pour profil bas, c'est déjà un peu loupé ...
Encore un petit conseil, je peux ne pas tenir compte des quittances où le mot provision est barré au profit de charges fixes ? |
Edité par - p1p11 le 09 oct. 2008 20:32:14 |
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 12:44:13
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Bonjour,
Gare au non-paiement des provisions pour charges. Le bailleur est fondé à demander la rupture sans préavis du contrat de location.
Par contre, votre propriétaire peut penser ce qu'il veut et vous imposer des charges fixes, la réglementation en la matière lui impose au final
¤ de ne vous prélever que ce qui est strictement considéré comme étant des charges locatives dites "récupérables" auprès du locataire,
¤ de devoir vous justifier, dans le détail, de chacun des montants de chacun des postes de dépenses.
Pour tout ce qui ne rentrerait donc pas dans la liste (strictement limitative) de ce qui est récupérables, il ne serait donc pas fondé à vous prélever quoi que ce soit,
Pour tout ce qui est "réputé" récupérable auprès de vous, encore faudrait-il qu'il vous en précise les montants exacts, notamment en vous permettant de consulter ses justificatifs (en général, des factures ou avis d'imposition) - il n’a pas l’obligation de vous faire parvenir des doubles ou copies.
Une fois les montants justifiés, vous vous devez mutuellement la différence d'avec ce qui a déjà été prélevé (à votre bénéfice si vous avez déjà trop versé, au sien s'il n'a pas assez prélevé.)
Ce dernier point est important car s'il refuse de vous les présenter il sera présumé par un Tribunal comme ne remplissant pas son obligation de justifier les montants et sera tout simplement condamné à vous rembourser l'intégralité de ce qu'il vous aura prélevé au titre des charges locatives.
Avant d'en arriver devant un Tribunal d’Instance, par définition surchargé, je vous conseillerais d'expliquer tout cela à votre propriétaire au travers une Lettre Recommandée avec Accusé de Réception. Il se peut très bien que ce soit quelqu'un qui n'ait pas envie de s'enquiquiner et qui ne perçoit pas réellement les obligations qui pèsent sur lui. Si votre courrier lui ouvre les yeux, qu'il vous justifie des montants, qu'il vous reverse un trop perçu ou qu'il vous réclame un pas assez perçu, vous aurez le sentiment de ne pas vous êtres fait avoir, vous vous quitterez bons copains sur ce point et vous n'aurez pas saisi inutilement un tribunal.
Si malgré votre LRAR il s’entête et garde la même position, le TI sera sensible à votre tentative préalable de règlement à l’amiable de votre différent.
Cordialement,
(PS : pour savoir ce qui est récupérable ou pas, Cf. les textes en lien ci-dessous.) |
sbx
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p1p11
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 13:42:08
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Merci beaucoup pour cette réponse très complète.
En fait le proprio est très bien au courant car il travaille lui-même dans l'immobilier !!! ( simplement jusqu'à maintenant personne ne lui a réclamé ce genre de choses ... je pense, et ça n'engage que moi qui suis certainement plus très objectif dans l'histoire, qu'il est plus intéressant fiscalement de gonfler le prix des charges fixes pour diminuer le prix du loyer qd on veut une certaine somme à la fin )
Bref il a bien vu que grâce à vous et à l'ADIL que j'ai joint, je le suis aussi ( bien au courant) ;)
Il semblerait qu'il veuille pour l'instant calmer le jeu ( et moi aussi )
On verra au moment de mon départ comment cela se passe car je m'attends à tout ( la femme du proprio m'en veut à mort vu qu'elle m'a rédigé une lettre complètement déplacée où elle stipule qu'elle préfère avoir à faire à des Rmistes qu'à des gens qui ont " une bonne profession" car ils posent moins de problèmes ) |
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 22:05:22
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Citation :
[i]il est plus intéressant fiscalement de gonfler le prix des charges fixes pour diminuer le prix du loyer qd on veut une certaine somme à la fin
Je ne sais pas si c'est plus intéressant fiscalement (???)
Par contre, si le bailleur envisage " d'appâter " le locataire avec un montant de loyer artificiellement bas et un montant de charges également artificiellement bas mais qu'il peut par la suite augmenter à sa guise, je pense que c'est plus avantageux pour le locataire.
En effet, une fois le montant du loyer fixé par le contrat de bail, le bailleur est encadré dans les augmentations (avec les histoires d'indexation et tout ça...)
Vous avez donc une garantie de ne pas payer plus que ce que vous avez accepté à la signature du bail et des indexations à venir.
S'agissant des charges, si votre bailleur, une fois signé le bail, peut par la suite augmenter à sa guise les provisions, il devra au terme du contrat justifier des montants. S’il s’est amusé à trop les gonfler, rien ne lui garantit cette somme prélevée puisqu’il devra vous rembourser le trop perçu (on gardera seulement les charges récupérables et parmi elles, uniquement les montant justifiés par le bailleur)
Sur ce sujet, deux points d’attention toute fois pour le locataire :
¤ il faut être très vigilant quant au montant de base des provisions pour charges locatives affiché dans le contrat. Si le montant est artificiellement bas, que l’on signe, et qu’en suite il s’avère que les charges locatives dument dues sont plus élevées, que le bailleur les justifie, vous êtes lié par le contrat et vous paierez plus que ce que vous aviez prévu (si on vous demande 30€/mois alors que vous êtes au 10eme étage avec ascenseur, par exemple, il y a des chances pour que la facture finale soit douloureuse)
C’est la raison pour laquelle, si vous avez un doute sur le montant affiché, le candidat locataire doit demander des éclaircissements au bailleur quant au montant réel des charges (en lui demandant un relevé pour l’année passée par exemple...)
¤ La révision par le bailleur ou la contestation par le locataire du montant réel à percevoir par le premier sur le second est sous une prescription de 5 années. Au-delà de 5 ans, si le locataire s’aperçoit qu’il a versé trop, il n’est plus fondé à contester. C’est prescrit. Il est réputé comme ayant accepté le montant qu’il a versé.
L’inverse vaut aussi, le bailleur ne peut réclamer plus pour des charges au-delà de 5 ans.
Tout ça pour dire, pour les autres qui ne sont pas dans votre cas où la question se pose pour des charges inférieures à 5 ans, que le conseil n’est pas d’attendre mais d’agir le plus vite possible. Une simple LRAR éteint la prescription, puisqu’on la considérera comme le début de la procédure.
La loi est ambiguë sur le sujet : le bailleur aurait l’obligation de fournir des justificatifs annuels.
La loi admet une prescription qui bénéficie aux 2 parties de 5 ans.
J’ai du mal à imposer au bailleur le délai le plus contraignant, même si la loi est rédigée pour protéger le locataire (et pas l’inverse, n’en déplaisent aux bailleurs)
Cordialement,
PS : gardez précieusement cette lettre dont vous parlez, ça éclairera la juridiction que vous seriez amené à saisir sur l'état d'esprit de votre bailleur.....................
Cordialement, |
sbx
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Edité par - sbx le 11 oct. 2008 22:08:54 |
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p1p11
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 23:27:18
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pour préciser par rapport à l'avantage fiscal, je pense que dans mon cas perso, il est plus intéressant pour le proprio de demander 550 euros de loyer et 50 euros de charges ( surévaluées dans le cas présent mais dont il n'avait pas l'intention de rembourser le trop perçu ) que de demander 570 euros et 30 euros de charges ( soit une somme à la fin identique de 600 euros ) car cela fait moins de loyer perçu dans le premier cas à déclarer au Fisc.
Enfin je pense et de toutes façons ce n'était pas le sujet.
Merci encore pour tout |
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