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bc45
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6 réponses |
 Posté - 10 oct. 2008 : 18:13:01
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Bonjour,
Je suis propriétaire d'un appartement.
Des gros travaux doivent être décidés lors de la prochaine AG : ravalement et isolation de la facade.
Un ami me dit qu'il est possible de demander au syndic, de régler ma quote-part de ces travaux en 10 annuités.
Quelqu'un pourrait-il me confirmer (ou m'infirmer) cette disposition ?
Si oui, merci de m'indiquer (si possible) les articles des textes réglementaires fixant cette disposition, car le syndic est particulièrement "retors" ... comme tous les représentant du groupe F...
A défaut, auprès de quel organisme public pourrais-je m'adresser pour avoir communication de ces textes ?
Bonne soirée, et encore merci à ceux qui voudront bien consacrer un peu de temps à ce post.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 18:32:42
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pour la partie isolation il s'agit normalement d'une amélioration votée à la majorité 26.
La loi donne la possibilité aux copropriétaires qui se sont opposés à la décision prise de payer leur part en 10 annuités égales (article 33 L1965); cette possibilité est aussi donnée aux défaillants (même si dans ce cas il peut y avoir certains problèmes)
Les bénéficiaires du paiement échelonné doivent verser à la copropriété,en plus de remboursement des annuités les intérêts calculés au taux légal;le syndic a la possibilité de faire souscrire une hypothèque sur le lot du bénéficiaire de cet échelonnement afin de garantir les paiements
Ravalement = entretien : voté à la majorité 24 pas de possibilté d'échelonnement |
Edité par - felix1930 le 10 oct. 2008 18:34:35 |
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bc45
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 23:10:46
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Merci beaucoup pour cette réponse ...
Si j'ai bien compris :
- isolation (de façade, je n'avais pas précisé) = travaux de gros oeuvre
- ravalement = travaux d'entretien.
Marci de me confirmer ... et bon week-end
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 00:09:00
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Isolation = travaux d'amélioration selon L.art.30 (construction/adjonction d'éléments nouveaux qui n'existaient pas préalablement)
Ravalement = entretien courant. |
Edité par - gédehem le 11 oct. 2008 00:10:25 |
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yaume
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1770 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 00:30:04
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Citation :
Initialement posté par felix1930
pour la partie isolation il s'agit normalement d'une amélioration votée à la majorité 26.
Citation :
Initialement posté par Gedehem
Isolation = travaux d'amélioration selon L.art.30 (construction/adjonction d'éléments nouveaux qui n'existaient pas préalablement)
Ah !!!
moi j'aurai dit article 25
Citation :
Article 25
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
g) A moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'économie d'énergie portant sur l'isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l'air, le système de chauffage et la production d'eau chaude.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 02:02:57
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Mais il faut citer l'intégralité de L.art.25g ..dont la partie amortissement de ces travaux :
" Seuls sont concernés par la présente disposition les travaux amortissables sur une période inférieure à 10 ans . (..) "
Autrement dit ces travaux d'isolation thermique doivent faire l'objet d'une étude préalable pour déterminer chiffre à l'appui l'économie effectivement obtenue en moins de 10 ans, économie portant essentiellement sur le poste "chauffage" ....
Je vous souhaite bien du plaisir pour tomber dans ce cadre ....  |
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manech
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1418 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 08:42:53
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Voici un lien pour vous:
http://vosdroits.service-public.fr/F2151.xhtml?&n=Logement&l=N15&n=Copropri%C3%A9t%C3%A9&l=N357&n=Charges%20de%20copropri%C3%A9t%C3%A9&l=N353
Le ravalement simple et le ravalement-isolation de façade relevent de deux majorités différentes:
ravalement simple= entretien courant obligatoire même sans injonction(article 24),
et ravalement-isolation de façade= amélioration (article 26, majorité difficile à obtenir)
Il serait bon de savoir ce qui est prévu pour la façade au cas où l'amélioration (ravalement -isolation) ne serait pas votée: en d'autres termes proposera-t-on à l'AG une autre solution: ravalement simple? ou bien la nécessité de faire le ravalement couplé à l'isolation de façade a-t-elle déjà été décidée (par le syndic, le CS ou une précédente AG)?
En ce qui concerne l'isolation par l'extérieur, je suppose qu'il y a eu une étude[/b] préalable, et que la décision a été prise en même temps que d'autres nettement moins coûteuses: amélioration de la régulation du chaffage, baisse de la température en cas de chauffage collectif, isolation des fenêtres privatives (que l'on ne peut malheureusement pas imposer en France)
L'entreprise chargée de l'isolation s'engage-t-elle sur l'efficacité de l'isolation en termes de degrés gagnés?
Curiosité: quelle est l'orientation de la façade qui va être traitée? |
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bc45
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 09:47:24
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Bonjour, et merci à vous tous pour ces réponses.
Normalement, je dois recevoir la convocation à l'AG début de semaine prochaine.
Je vais donc pouvoir jeter un regard plus éclairé sur l'ordre du jour, et reviendrai vers vous ensuite.
Bon week-end |
Edité par - bc45 le 11 oct. 2008 09:52:00 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 19:38:05
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pour la majorité c'est bien celle prévue à l'article 26
gédehem n'a pas donné une autre majorité (il n'en a pas donnée du tout),il a indiqué :
isolation = travaux d'amélioration selon L30
si vous reprenez l'article L30 < l'AG des copropriétaires,statuant à la double majorité prévue à l'article 26,peut à conddition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble,décider toute amélioration,telle que transformation d'un ou plusieurs éléments d'équipement existants,l'adjonction d'éléments nouveaux
en plus des indications données ,concernant les travaux pour économie d'energie,reprendre le détail des travaux destinés à économiser l'energie dans les immeubles bâtis relevant du statut de la copropriété, indiquéS dans le décret 87-764 du 15 septembre 1987 (JO du 19.09.1987); pas aussi simple que votre syndic veut le faire croire en proposant une simple isolation par l'extérieur des façades (et la toiture et la sous face de la dalle du 1er niveau et.. et ....) |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 21:49:54
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Concernant les travaux dits "économie d'énergie" il est extremement difficile de les faire entrer dans le cadre de L.art.25g.
L'amortissemùent en moins de 10 ans est très restrictif, d'autant plus qu'il est quasi impossible de le calculer avec engagement.
Quid si au bout de 4 ou 5 ans la pratique (les consommations d'énergie) démontre qu'il faudra 12 ou 16 ans pour amortir les travaux ?
De fait cet art.25g n'est pas applicable en l'état...
Les travaux dont parle bc45 sont peut être nécessaires, ils vont sans doute procurer un confort en sus été comme hiver, baisser de 5 ou 6% en degré/jour constant la consommation d'énergie 'chauffage collectif', ... peut être car rien n'est sur, mais cela n'en fait pas pour autant des travaux "économie d'énergie" dans le cadre de L.art.25g. |
Edité par - gédehem le 11 oct. 2008 21:55:31 |
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tibo13
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 14 oct. 2008 : 17:51:03
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Bonjour,
dans le cadre d'un ravalement de facades déjà voté en AG, le syndic doit -il recueillir l'ensemble des sommes avant de lancer les travaux afin d'éviter de courir après les mauvais payeurs.
Quid des paiements en trois fois (cheques à priori interdit), pret Apec 1% payable une fois les travaux achevés ou autre........
Si le syndic doit bel et bien posséder la somme totale avant lancement du chantier, quel texte de loi peut me le confirmer ?
Merci d'avance
Cdlt
TM |
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bc45
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 11:58:21
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Bonjour,
Voici quelques éléments complémentaires contenu dans l'ordre du jour de l'assemblé générale.
Il est proposé une seule résolution (ravalement + isolation extérieure), votée à la majorité de l'article 25-1.
Le temps du retour du surcout que réprésente cette isolation extérieure, est de 15 années avec aide (18 années sans aide).
Je vous avoue être extrêment perplexe !
Merci d'avance pour vos commentaires, et bonne journée à toutes et tous. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 19:01:38
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tibo13, c'est un principe du droit : lorsque vous passez commande, lorsque vous faites un chèque, vous devez disposer des fonds nécessaires !
Faire un chèque de 1000 € alors qu'il n'y a que 800 € sur votre compte ce même jour c'est faire un chèque "en bois".
Sur ce principe général, le syndic qui passe commande pour un chantier de 40.000 € doit pouvoir justifier détenir ces 40.000 € ..
D'où le paiement anticipé de provisions.
Lors du vote de travaux hors budget prévisionnel genre ravalement de façades, l'AG doit en même temps décider des modalités d'exigibilité des provisions (voir L.art.14-2)
A défaut de l'avoir décidé, c'est le syndic qui décidera de ces provisions en procédant à un "appels de fonds".
Autrement dit : "chacun ne fait pas ce qu'il veut !"
Que fait votre CS, qui devrait connaitre tout cela !
BC45, cet ODJ est irrégulier dans sa présentation.
Il appartiendra à l'AG, sous l'impulsion du pdt de séance et surtout de CS, de revenir dans les clous.
- ravalement = entretien courant art.24
- isolation (qui n'existait pas préalablement) = amélioration L.art.30, maj.art.26.
Prévoir une question avec "Maj.art.25-1" ne veux rien dire du tout, L.art.25-1 n'étant pas une règle de majorité ! (Nul de nul, ce syndic !!  )
C'est d'autant plus nul que sauf contraint par une réglementation et pour quelques cas particuliers expressément prévus il n'y a pas de travaux communs décidés à la maj.art.25 ....
En particulier ici pour un ravalement de façades.
Nter que la pose d'une isolation extérieure qui serait votée à la maj.art.24 ou même 25 serait entachée de nullité, donc annulable par le juge.
Elle le serait à coup sur faute d'avoir décider préalablement une étude "économie d'énergies" destinée à statuer ensuite sur la réalisation de travaux "économie d'énergie" amortissables en moins de 10 ans (moins de 10 ans ce n'est pas 10 ans, c'est 9 ans ! )
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bc45
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 20:53:05
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Bonsoir gédehem.
Merci d'avoir pris le temps de me répondre, et pour la clarté de cette contribution.
Malheureusement, rien à attendre du CS et de son Président (je les ai pratiqués pendant 5 ans  ).
En ce qui concerne le syndic ... allez, je vais vous aider un peu : il s'agit d'un syndic national "apparenté" à la Banque Populaire, dont le nom commence par un F
Et les seules choses qui l'intéressent sont :
- ses commissions pour le suivi de chantier,
- la manne financière que réprésente les appels de provisions sur charges.
Cerise sur le gâteau : pas de devis joints à la convocation, mais un tableau comparatif des entreprises ayant été sollicitées 
Je me charge donc de "monter au feu" moi-même !
Bonne soirée |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 23:42:12
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 Et par quoi d'autre croyez-vous que les syndics soient "interessés" ???
Mais il n'y a pas de 'cerise', seules "les conditions essentielles du contrat" devant être jointes à la convocation et non l'intégralité du devis ou du marché. (D.art.11)
Avant de "monter au feu", ce qui peut indisposer certains qui roupillent au fond de la salle, peut être qu'une petite réunion chez vous, une note sans mise en cause, non agressive mais informative, serait un gros plus !
Du style,
"il apparait qu'une erreur s'est glissée dans l'odj de notre prochaine AG.
En effet, un ravalement de façade relevant des travaux d'entretien courant se décide à la majorité relative de l'art.24 de la loi du 10 juillet 1965, c'est à dire la majorité des tantièmes présents et représentés.
En revanche, la pose d'un revetement isolant qui n'existait pas préalablement relève de la douvble majorité de l'art.26 de la même loi, soit au moins la moitié des copropriétaires en nombre porteur d'au moins les 2/3 des tantièmes du syndicat.
Il ne peut s'agir ici de travaux relevant des économies d'énergie prévus à l'art.25 de la loi, lesquels nécessitent une étude préalable faisant ressortir d'une part la nature des matériaux et techniques d'isolation à utiliser, d'autre part que le coût de ces travaux sont amortissables en moins de 10 ans.
En l'état, l'assemblée générale n'est donc pas en mesure de statuer dans ce sens faute d'avoir les éléments chiffrés nécessaires à la prise de décision.
L'isolation envisagée relève donc des travaux d'amélioration décidés à la double majorité de l'art.26 de la loi."
Vous faites ça à votre sauce, photocopie et distribution dans les BAL .....et réunion chez vous avec petit fours ...: ça marche très bien ! |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 24 oct. 2008 : 09:20:57
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Et par quoi d'autre croyez-vous que les syndics soient "interessés" ???
Par leur metier ! pensez vous G2M que Alex40, JPM, Air jordan, ou bibi participerions a ces forums en ce faisant allumer à chaque fois si le "blé" était notre seule motivation ?
BC45,fiates votre campagne mais si les travaux d'isolation thermique sont votés à l'article 25, vous pourrez contester (si vous avez voté contre) dans les 2 mois de la diffusion du PV attention, xcontester signifie engager une procédure au TGI donc avec avocat. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 oct. 2008 : 09:44:31
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Pas besoin d'être syndic pour se faire "allumer" ici !
Va pour le "métier", mais la motivation de 80% des syndics c'est tout de même les €€€€, comme il en est de 98% des métiers .....
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 24 oct. 2008 : 09:55:19
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Je me suis mal expliqué.
Nous sommes tous motivé par les €€€€€€ je ne connais personne qui travaille pour la gloire. Mais certains d'entre nous prennent en plus plaisir a faire ce metier.
C'est vrai aussi que le tir a vue ne nous est pas reservé ! pas de chance G2M |
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bc45
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 24 oct. 2008 : 11:50:37
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Bonjour,
Je ne conteste pas que certains syndics puissent effectivement bien faire leur métier. Là n'est d'ailleurs pas le débat, même si le syndic de notre copropriété ne fait pas partie de cette minorité.
Effectivement, je crois savoir que, pour contester une décision :
- je dispose d'un délai de 2 mois à compter de la date de réception du PV, sous réserve que j'ai voté contre,
- il me faut saisir le TGI.
Avec l'aide d'un avocat ? Peut-être ! A vérifier ! Mais dans ce cas, l'article 700 du NCP s'applique pleinement.
Et en tout état de cause, cela fait bien des années que je n'hésite plus à engager une procédure pour faire respecter mes droits (le droit ?)
Bonne journée à tous et toutes
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Paiement de gros travaux
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