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FabienT
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 22 oct. 2008 : 15:33:47
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Bonjour,
Notre copropriété est divisée en 3 bâtiments distincts. Lors de la répartition des charges, certaines charges sont réparties aux millièmes généraux, et d'autres sont réparties aux millièmes par bâtiment.
Nous avons l'obligation de faire un ravalement de façade de l'ensemble de la copropriété.
La répartition des frais qui est proposée est celle de la répartition par bâtiment. Mais plusieurs sources me laissent penser que c'est une répartition générale qui devrait être appliquée.
J'ai en particulier trouvé ceci :
"Les frais de ravalement : doivent y participer notamment les copropriétaires de locaux commerciaux, même s'ils ont eux-mêmes entretenu leur façade (TGI Nice 17/11/1971 - Info. rap. copro. 1972-73). Si la copropriété comporte plusieurs bâtiments, et si le règlement ne prévoit pas expressément une spécialisation des charges sur le poste de ravalement, celui-ci est réparti entre tous les copropriétaires (TGI Paris 25/11/1976 - Dalloz IR 1978-125)"
(http://sos-net.eu.org/copropriete/3/3-1-0.htm)
Notre règlement de copropriété n'évoque pas spécifiquement le cas du ravalement. Donc je pense que ces textes s'appliquent. En clair, si on faisait le ravalement d'un seul bâtiment, toute la copropriété paierait. Si on fait le ravalement de toute la copropriété, on doit répartir également entre tout le monde et pas en faisant une "facture" par bâtiment.
Qu'en pensez-vous ?
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 16:27:41
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| Que dit votre règlement quant aux partie communes g&énérale et spéciales ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 16:59:37
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"Lors de la répartition des charges, certaines charges sont réparties aux millièmes généraux, et d'autres sont réparties aux millièmes par bâtiment."
Il existe donc déja une spécialisation des charges.
Il suffit de se reporter au RDC pour voir ce qu'il en dit.
Mais sur le fond cela ne devrait pas changer grand chose.
Mettons que votre copro soit divisée en 100.000/°°°
La simple application des tantimes généraux fera que chacun aura sa part, peu importe que le total de tel bâtiment soit de 42.000/100.000° et tel autre de 28.000/100.000° !
Chaque propriétaire de lot ne supporte que sa quote-part.
La spécialisation des charges s'entend pour des travaux ne concernant que le bâtiment en question et pas les autres.
Que dit votre RDC là dessus ? |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 17:09:49
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Dans votre situation, 2 solutions sont possible:
1-La questions de l'AG est <<Ravalement général de l'ensemble des batiments de la copropriété>>.
-Dans ce cas, L'ensemble des copropriétaires votent sur le tout.
-La répartition se fait entre tous les copropriétaires (charges générales)
-Ici, soit la résolution est adopté, et le ravalement de tout les bâtiments se fait, soit elle n'est pas adopté, et aucun ravalement ne se fait
2-La question est divisé en 2 ou 3 questions qui sont: <<Ravalement du bâtiment A>> <<Ravalement du bâtiment B>>, ...
-Dans ce cas, chaque bâtiment vote indépendamment les un des autres.
-Ici la résolution peut très bien être adopté pour un bâtiment et non pour l'autre.
Conclusion:
La répartition se fait suivant la modalité du vote. |
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FabienT
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 17:48:51
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Je n'ai pas le RDC avec moi, mais je complète dès ce soir ma demande. En tout cas, le ravalement n'est pas spécifiquement indiqué donc c'est un peu difficile de savoir dans quelle partie le prendre en compte.
Par contre, en ce qui concerne le message de Yaume : la question est bien "ravalement pour l'ensemble de la copropriété", mais de toute façon c'est un peu biaisé puisque le ravalement est une obligation de la mairie donc on doit finalement voter "oui". La question porte plus sur les options (isolation...) qui sont posées bâtiment par bâtiment. |
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FabienT
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 20:14:28
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Après consultation du RDC, les murs, façades, pignons font parties des parties communes spéciales.
Donc, je crois que la répartition par bâtiment est bien celle qui doit être appliquée. Malheureusement.
Et pour répondre à gédehem, ça change tout : 1000 € en moins sur la facture. C'est lié au fait qu'il y a un bâtiment avec beaucoup moins de lots que l'autre. Et la différence de prix du ravalement de chaque bâtiment n'est pas du tout proportionnelle aux nombres de lots. (par exemple, le plus cher c'est l'échafaudage, et un étage de plus ne change pas grand chose)
Merci de vos réponses. Et si vous avez des arguments qui poussent dans l'autre sens, je suis preneur. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 23:43:28
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Encore une fois, relisez la réponse que je vous ai fait plus haut.
Si lors de l'AG, les devis sur lesquels vous votés intègre l'ensemble des bâtiments, c'est alors un vote général qui doit se faire, et une répartition générale.
Mais rien ne vous interdit de voter "NON.
L'obligation de la mairie est forcément assujetti à un délai, permettant au syndicat de faire son choix.
Rien interdit de reproposer le ravalement lors d'une prochaine AG, et sur des modalités de vote diffèrentes (voir mon 2/ de mon message plus haut).
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FabienT
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 11:32:00
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Les devis intègrent l'ensemble des bâtiments, mais en faisant des totaux séparés (ce qui permet la répartition spécialisée).
Mais donc en relisant ce que dis Yaume : puisque le devis ne peut pas être partagé par bâtiment (l'entreprise choisie est unique pour l'ensemble de la copropriété), le coût doit être réparti sur l'ensemble de la copropriété. C'est ça ?
ça semble logique. Reste à convaincre le syndic (bénévole) ! |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 12:22:02
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du fait qu'il s'agisse d'une obligation règlementaire (imposée par la mairie dans le cadre d'une injonction), vous n'avez a voter que sur le modalité d'exécution, a la majorité de l'article 25. C'est dire, essentiellement l'entreprise.
LEs modalité de répartition etant prévue au RC, il n' y a pas de possibiliter d'en changer. Donc charges spéciales.
En dernier lieu, si vous souhaitez des "améliotations" (isolation), cela se vote à la double majorité (article 26. Majorité en nombre représentant les 2/3 des voix)
Ces majorité s'apprécie en fonction de chaque batiment |
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FabienT
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 12:30:36
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J'ai l'impression qu'oxymore et yaume, vous dites le contraire.
Effectivement, le vote porte sur le choix de l'entreprise. D'après Oxymore, la répartition doit se faire selon le RDC (donc charges spéciales).
Mais d'après Yaume, puisque le choix de l'entreprise (et des grandes lignes des travaux) est posé à l'ensemble de la copropriété, la répartition est obligatoirement en charges générales.
J'ai bien compris vos positions ? Comment vous départager ?
A noter qu'effectivement les améliorations (il est prévu d'ajouter un isolant sur un des bâtiments) sont demandées spécifiquement par bâtiment. |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 15:26:50
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autre post existe sur le ravalement avec isolation pour les majorités à appliquer
Dans votre cas, le syndic doit faire les appels de fonds par batiment en extrayant du devis la part de chaque batiment !
pas compliqué à faire: il suffit de préciser dans la résolution que les fonds seront appelés selon la grille de répartition spéciale à chaque bâtiment et les couts spécifiques par batiment du devis.
le pb se corse quand il a plusieurs bâtiments alors que la grille de répartition ne parle que d'escalier.
Il serait alors simple de faire sur la part des tantièmes généraux de chaque immeuble pour travaux de 500000 euros (150000 bat1 et 350000 bat2
ex = bat 1- 1 esc 40000 tantièmes généraux
ex bat 2 3 escaliers 60000 tantièmes généraux
qqn qui a 3% des tantièmes généraux de bat 1 peut payer
soit 3% de 500000= 15000 euros méthode TG
soit 12% de 15000= 18000 euros méthode TSp/bat
qqn qui a 3% des tantièmes généraux de bat2 peut payer
soit 3% de 500000= 15000 euros méthode TG
soit 12% de 350000= 42000 euros méthode TSp/bat
cherchez l'erreur!
cas similaire vécu pour des réfections de terrasses
et le syndic nous parle de solidarité entre les bâtiments !
de l'imprécision des RC 
il faut donc garder espoir avec le prolongement possible des adaptations de réglement de copropriété au delà du 13 déc 2008 (cf annonce de l'arc), qui devrait prévoir dans ces cas-là que seuls les copropriétaires concernés participent aux frais proportionnellent aux tantièmes de chaque batiment !!!
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 16:36:40
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Citation :
Mais donc en relisant ce que dis Yaume : puisque le devis ne peut pas être partagé par bâtiment (l'entreprise choisie est unique pour l'ensemble de la copropriété), le coût doit être réparti sur l'ensemble de la copropriété. C'est ça ?
FabienT, en fait la logique est bête et méchante:
-Soit chaque bâtiment effectue son ravalement indépendamment les uns des autres, et dans ce cas là, chaque bâtiment vote les modalités de son ravalement et paie son ravalement. Solution qui exige un devis pour chaque bâtiment.
-Soit l'ensemble des bâtiments effectuent leurs ravalements ensemble, et dans ce cas là, tous le monde vote et tout le monde supporte les charges de l'ensemble des ravalements. Ici un devis pour l'ensemble des bâtiments suffit. L'avantage dans cette solution est que le cout total peut être moins élevé au final, que la somme de 3 devis pour chaque bâtiment (possibilité de négocier avec l'entreprise).
Citation :
D'après Oxymore, la répartition doit se faire selon le RDC (donc charges spéciales).
Votre RDC doit permettre les deux, vous avez des charges communes générales, et des charges spéciales par bâtiment.
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Edité par - yaume le 23 oct. 2008 16:37:49 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 18:22:42
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Il me semble qu'il ne faut pas confondre ici l'obligation qui est faite au syndicat de ravaler les façades (quid d'une "injonction" mairie ?) et la répartition des charges qui doit découler des travaux.
Ces travaux imposés au syndicat seront décidés par le syndict, la répartition se faisant ensuite comme prévu au RDC par bâtiment !
Pour des "charges spéciales", seuls votent ceux concernés. Mais ici l'ensemble du syndicat est concerné. Donc tous votent, en fait chacun pour son bâtiment, étant bien précisé qu'il ne peut y avoir refus définitif pour ces ravaux obligatoires, mais éventuellement sursis décider.
Ici l'AG ne peut se prononcer QUE sur les modalités d'exécution de ces travaux rendus obligatires.
Sauf à vouloir compliquer des choses simples, je ne vois pas trop où est le problème !! 
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FabienT
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 18:43:27
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Tout le monde est d'accord, le vote ne concerne pas le fait de faire le ravalement, mais plutôt l'entreprise qui va le faire et les options.
Pour les travaux, si je reprends ce que dit Yaume,
soit il y a un devis général et la facture (votée par tout le monde) est répartie en charges générales,
soit il y a un devis par bâtiment et la facture (votée par bâtiment) est répartie en charges spéciales.
Un doute subsiste parce que le RDC
- n'évoque pas spécifiquement le ravalement
- cite les murs comme étant dans la rubrique "parties communes spéciales"
Cela laisse penser que le syndic a simplement commis une erreur en proposant un devis global; mais il n'est pas certain qu'il veuille recommencer les démarches. Et dans ce cas, il est obligé de faire une répartition "générale", même si elle contredit, semble-t-il, le RDC. |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 20:21:51
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c'est ce qu'écrit GDM qu'il faut faire :
"Ces travaux imposés au syndicat seront décidés par le syndict, la répartition se faisant ensuite comme prévu au RDC par bâtiment !"
bis repetita "Dans votre cas, le syndic doit faire les appels de fonds par batiment en extrayant du devis la part de chaque batiment !
pas compliqué à faire: il suffit de préciser dans la résolution que les fonds seront appelés selon la grille de répartition spéciale à chaque bâtiment et les couts spécifiques par batiment du devis.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 24 oct. 2008 : 01:53:34
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FabienT, il ne faut pas chercher d'explication dans le RDC, comme vous l'avez très bien compris c'est un choix, du syndicat ?
Soit le syndicat décide de faire les travaux par bâtiment, et le vote se fait bâtiment par bâtiment, pour résumer, chaque bâtiment décide de l'entreprise qui réalisera les travaux.
Soit le syndicat décide de faire les travaux de manière générale, et là le vote s'effectue de manière générale, le syndicat décide de l'entreprise qui réalisera les travaux pour l'ensemble des bâtiments.
Ensuite c'est une question de cohérence:
-1 (ou plus) devis générale = vote générale = répartition générale
-1 (ou plus) devis par bâtiment = vote par batiment = répartition par bâtiment |
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Ravalement - Répartition sur plusieurs bâtiments
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