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 Sujet  |
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clovis1er
Contributeur vétéran
156 réponses |
 Posté - 11 oct. 2008 : 10:08:13
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bonjour à tous
propriètaire d'un studio de 30 m2 à REIMS que je mets en location depuis fin 2006, j'ai aujourd'hui du recul pour faire mon calcul d'1 année complète de location en 2007 , et le résultat et + que mitigé , voilà les chiffres:
RECETTES
loyers avec charges = 4769€
DEPENSES
charges copropriètè annuelles = 646€
assurance propriétaire non occupant = 56€
taxe foncière = 384€
divers déplacements à l'appart = 44€
CSG + RDS + prélev social = 338€
impots sur les 3046€ retenus ( 12 loyers 4351-30% ) = 913€
TOTAL charges = 2381€
BENEFICE = 2388€
soit 6 mois de loyer
Je me pose la question de savoir si je ne devrai pas louer en meublé pour passer en Micro BIC ( 68% d'abattement sur les loyer à déclarer au lieu de 30% pour le micro foncier )
Le problème c'est que en Micro BIC il faut payer de la taxe professionnelle ( bien que exonéré les 2 premières années, j'aime mieux faire le calcul avec ) prélèvement forfaitaire charges sociales, prélèvement libératoire fiscales , CSG RDS .... et bien sûr meubler l'appartement
Qui pourai me faire un rapide calcul en Micro BIC avec les même chiffres que ci dessus
merci d'avance
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philippe30
Pilier de forums
220 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 16:42:30
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Bonjour,
La TP est exonéré pendant les 2 premières années ???
Jamais entendu parlé de cet avantage
Tu t'appuies sur quelle information ?
Philippe |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 13 oct. 2008 : 18:03:44
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Citation :
assurance propriétaire non occupant = 56€
Je crois que dans mes copropriétés cette assurance est prise en charge par l'assurance de la copro. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 15 oct. 2008 : 10:11:49
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On n'est pas exonéré de TP pendant deux ans, l'information est erronnée.
Vosu n'avez aucun intérêt d'emprunt, c'est certain que dans ce cas, les revenus fonciers ne sont pas forcément attractif, et en BIC cela va être un petit peu mieux, mais pas encore énorme.
Pourquoi voulez-vosu que quelqu'un fasse la calcul à votre palce, il n'est pas très compliqué... |
Festina lente |
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philippe30
Pilier de forums
220 réponses |
Posté - 15 oct. 2008 : 10:32:28
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Merci ribouldingue , tu me rassures la TP est bien à payer...
Clovis1er dans ton calcul de rentabilité , il faut aussi voir que ton studio se paye tout seul
Maintenant le passage en micro bic stipule que tu fasses de la location en meublé pour bénéficier du micro bic , il faut voir les conditions du meublé.
Actuellement dans le Projet de loi des finances 2009 , il est question de réduire l'abattement de 71% à 50 %.
Tu peux aussi envisager de passer au réel mais le mieux est de faire des calculs de simulation à partir d'un tableur en te renseignant sur tous les points spécifiques à chaque fiscalité lié à un mode de location.
Bon courage
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 15 oct. 2008 : 13:03:45
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Je ne vois pas en quoi le studio de clovis1er se paye tout seul, ou alors quelque chose m'a échappé...
Au réel, sans remboursement d'emprunt, je ne coris pas que ce sera mieux, bien au contraire. |
Festina lente |
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philippe30
Pilier de forums
220 réponses |
Posté - 15 oct. 2008 : 15:20:42
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Effectivement , il n'a pas indiqué d'emprunt.
C'est sur si la valeur du bien est égale à 60.000 alors à 4 % chez l'écureuil cela lui rapporteras 2400 € sans soucis.
Ensuite il peut toujours en racheter un autre pour bénéficier au réel de la déduction des emprunts.
Philippe
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clovis1er
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 17 oct. 2008 : 05:35:22
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Citation :
Initialement posté par philippe30
Bonjour,
La TP est exonéré pendant les 2 premières années ???
Jamais entendu parlé de cet avantage
Tu t'appuies sur quelle information ?
Philippe
j'ai vu ça là , mais c'est à partir de 2009
http://www.apce.com/pid846/regime-micro-entreprise.html#toc3
Taxe professionnelle
Le régime "micro" ne concerne que la déclaration des bénéfices imposables ainsi que la TVA.
Les entreprises placées sous ce régime ne sont cependant pas dispensées du paiement de la taxe professionnelle.
Elles doivent donc remplir, avant le 31 décembre de l'année de début d'activité, une déclaration provisoire de taxe professionnelle.
L'assiette de la taxe professionnelle est, par la suite, déterminée par l'administration fiscale au vu, notamment, des éléments mentionnés sur la déclaration de revenus.
La loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008 instaure à compter de 2009 une exonération de taxe professionnelle l'année de création et les 2 années suivantes pour les micro-entrepreneurs ayant opté pour le prélèvement fiscal libératoire. |
Edité par - clovis1er le 17 oct. 2008 06:28:21 |
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clovis1er
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 17 oct. 2008 : 05:36:42
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Citation :
Initialement posté par philippe30
Effectivement , il n'a pas indiqué d'emprunt.
C'est sur si la valeur du bien est égale à 60.000 alors à 4 % chez l'écureuil cela lui rapporteras 2400 € sans soucis.
Ensuite il peut toujours en racheter un autre pour bénéficier au réel de la déduction des emprunts.
Philippe
bonjour , je n'ai pas d'emprumt en cours sur cet appart. |
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clovis1er
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 17 oct. 2008 : 06:24:24
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Citation :
Initialement posté par philippe30
Effectivement , il n'a pas indiqué d'emprunt.
C'est sur si la valeur du bien est égale à 60.000 alors à 4 % chez l'écureuil cela lui rapporteras 2400 € sans soucis.
Ensuite il peut toujours en racheter un autre pour bénéficier au réel de la déduction des emprunts.
Philippe
j'ai refais mon calcul en location vide , meublé ou en placement du capital, cela donne ça:
Location vide
RECETTES
12 loyers avec charges = 4769€
DEPENSES
charges copropriètè annuelles = 646€
assurance propriétaire non occupant = 56€
taxe foncière = 384€
divers déplacements à l'appart = 44€
CSG + RDS + prélev social = 338€
impots sur les 3046€ retenus ( 12 loyers 4351-30% ) = 913€
TOTAL charges = 2381€
BENEFICE locatif = 2388€
BENEFICE placement des mes loyers ( 4769€ ) sur un livret A ( 4% ) = 190€
malgré la baisse de l'immobilier, les petits appartements se vendent encore trés bien sur Reims qui est une ville étudiante ( 4 FAC )et dont les petits appart sont toujours en manque, je compte 3% d'inflation sur le prix de l'appart
BENEFICE Inflation = 75000€ x3% = 2250€
BENEFICE TOTAL = 4828€
( 2388€ + 190€ + 2250€ )
*********************************************************************
Location en meublé
RECETTES
12 loyers avec charges = 4769€
( je compte le même loyer que location en vide )
DEPENSES
charges copropriètè annuelles = 646€
assurance multirisque habitation = 60€
taxe foncière = 384€
divers déplacements à l'appart = 44€
CSG + RDS + prélev social = 153€ ( base 1392€ )
impots sur les 1392€ retenus ( 12 loyers 4351-68% ) = 418€
taxe pro ( maxi 3.5% des loyers encaissés 4351€ ) = 168€
TOTAL charges = 1873€
BENEFICE locatif = 2896€
BENEFICE placement des mes loyers ( 4769€ ) sur un livret A ( 4% ) = 190€
BENEFICE Inflation = 75000€ x3% = 2250€
BENEFICE TOTAL = 5336€
( 2896€ + 190€ + 2250€ )
Soit 508€ de bénéfice de + que location en vide
A cela il faut meubler l'appartement ( environ 1000€ )
les meubles sont amortis en 2 ans
et ce n'est pas sûr que je puisse louer l'appartement beaucoup plus cher meublé que vide
de plus avec 1 mois de préavis de départ, je pense qu'il y a plus d'entrées et de sortis dans un meublé que dans un appart vide, donc peut être aussi plus de mois non loué, plus d'état des lieux, donc plus de déplacement à l'appartement ( j'habite à 60 km ) ... etc
*******************************************************************
Capital placé en banque
investissement de l'appartement frais de notaire compris = 75000€
placement assurance vie à 4%= 3000€
prélèvement sociaux 11% ( bientôt 12% )= 330€
BENEFICE TOTAL = 2670€
( 3000€ - 330€ )
*******************************************************************
RECAP
bénéfice location vide = 4828€
bénéfice location meublé = 5336€
bénéfice capital placé = 2670€
pour les anciens de la location, si vous voyez des anomalies dans le calcul, merci de me le dire
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Edité par - clovis1er le 17 oct. 2008 06:34:48 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 17 oct. 2008 : 13:23:14
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Non, clovis1er, vou sne pouvez pas mettre dans le poste bénéfice
1/ des sommes représentnat les revenus, certaines
2/ des sommes concernant une revalorisation putative, qui ne sont que supposées.
De plsu le spremières sont réellement des revenus, les denrières rien d'autrre qu'une augmentation de votre capital.
En ce qui concerne les secondes, elles sont partiellementcompensées par vos frais d'achat de l'ordre de 10%.
Donc soit vos 75 000 euros comprenent vos frais d'acaht, donc il faut calculer vos 3% sur 68 000, ce qui diminiuye deja votre augmentation de capital
Soit vos 75 000 euros ne comprennet pas vos frais d'achat de 7 500 euros environs, et pendant vos trois premières années, vous êtes plmobés largement par cesdits frais.
Dans le même registre, vous omettez alors vos travaux divers, ce qui ne va pas manquer d'arriver, et vous estimez le prix de votre immobilier un bout de vingt ans au niveau du neuf, ce qui n'est assurément pas le cas.
Enfin, vu la crise qui est présent,e je doute que votre studio se revalorise de 3% par an, soit presque 40% en dix ans, alors qu'on est endroit d'estimer que ce sera plutot l'inverse.
Citation :
BENEFICE placement des mes loyers ( 4769€ ) sur un livret A ( 4% ) = 190€
C'est faux a plusieurs points:
1/ Vous n'avez calculé qu'un bénéfice final que de 2388, donc votre trésorerie en moyenne sur les 12 mois de l'année n'est pas loin de cette valeur,
2/ Vous ne touchez pas 4769 euros (ni même 2 388 euros) le premier janvier, et les gardez pas jusqu'au 31 décembre
Citation :
Capital placé en banque
investissement de l'appartement frais de notaire compris = 75000€
placement assurance vie à 4%= 3000€
prélèvement sociaux 11% ( bientôt 12% )= 330€
Sur l'Afer ou les bonnes assurances-vies en euros, on en est plutot 4,5% prélèvements sociaux déduits et non 4,0% avant prélèvements sociaux , ce qui fait plutot 3000 euros net.
Accessoirement, n'avez vous pas oublié les frais de courrier, afranchhissement, amortissement ordinateur et imprimante, etc...
3/ Le taux n'a pas été de 4% toute l'année 2008
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Festina lente |
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clovis1er
Contributeur vétéran
156 réponses |
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clovis1er
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 17 oct. 2008 : 13:40:24
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Sur l'Afer ou les bonnes assurances-vies en euros, on en est plutot 4,5% prélèvements sociaux déduits et non 4,0% avant prélèvements sociaux , ce qui fait plutot 3000 euros net.
j'ai une assurance vie AFER ( sur fonds garantis )
valorisation 2007 = 4.42% net, hors prélèvement sociaux
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Edité par - clovis1er le 17 oct. 2008 13:41:39 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 17 oct. 2008 : 14:15:57
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En effet
En 2007 4,42% hors PS
En 2006 4,33% hors PS
En 2005 4,41% hors PS.
Ce n'est pas aussi bon que je le disais, mais meilleur que ce que vous comptiez.
Avec l'assurance vie, il n'y a aucun risque de carence locative, en revanche. |
Festina lente |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 17 oct. 2008 : 19:29:12
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Clovis1er Citation :
La loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008 instaure à compter de 2009 une exonération de taxe professionnelle l'année de création et les 2 années suivantes pour les micro-entrepreneurs ayant opté pour le prélèvement fiscal libératoire.
Ribouldingue prétend qu'elle ne sera pas applicable aux loueurs de meublés. J'ai posé la question sur un autre forum et un comptable pense que oui  |
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clovis1er
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 18 oct. 2008 : 08:00:52
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à tous les auteurs qui ont bien voulu poster sur mon sujet
l'éternelle question : pour investir quelles économies, location ou placement en banque ?
au vu de mon calcul de rendement de location et si je ne retiens que le benefice de location 2388€, comparés au bénéfice de placement 2950€( 75000x4.42%-11% )il est plus interressant de placer.
sachant de plus que ce bénéfice de location de 2388€ concerne une année de location complète, sans impayés et sans travaux , donc le maximum que je pourrai toucher
maintenant comment va se comporter le marché immobilier et les banques pendant encore 10 ans , 15 ans ... ? avec la crise actuelle en dent de scie, personne ne peux le dire
je ne suis pas certain qu'actuellement il y a vraiment une baisse du prix de l'immobilier sur des petits studios, trés demandés en location pour étudiants dans des villes universitaires comme REIMS
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philippe30
Pilier de forums
220 réponses |
Posté - 18 oct. 2008 : 09:44:42
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Bonjour,
Je doute que l'exonération de la taxe professionnelle s'applique aux locations meubles car la loi de modernisation évoque la micro entreprise mais une location meublé n'est pas assimilé à une micro entreprise.
Concernant l'éternelle question que tu te poses , voila ce que j'en pense
1°) tu vends ton bien
2°) tu places l'argent
3°) tu rachètes un autre bien à crédit ( dans 15 ans il sera à toi )
4°) dans 15 ans tu repars au point 1 etc....
Bien entendu tu peux refaire plusieurs fois le point 3 ce n'est pas limité à un bien.
Tu peux aussi monter une SARL de famille ( je ne connais pas ta situation) mais il existe de nombreux post sur ce sujet qui te rachète ton bien et ensuite tu achètes directement via la SARL de famille.
Quand tu atteint le seuil des 23.000 €uros tu te déclares en LMP et tu attend 15 ans et ensuite tu pars sur les iles....
Philippe
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 18 oct. 2008 : 09:49:25
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Citation :
Ribouldingue prétend qu'elle ne sera pas applicable aux loueurs de meublés. J'ai posé la question sur un autre forum et un comptable pense que oui
Oui, merci de la précision, Fanette. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 18 oct. 2008 09:49:53 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 18 oct. 2008 : 09:56:52
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D'accord avec les réponses de Philippe30.
1/ L'achat immobilier a faible rendement ou la conservation n'a aucun intérêt si ce n'est d'utiliser l'effet de levier du crédit.
2/ Si vous pensez réellement revender votre bien à 75 000 euros aujourd'hui et à 77 250 euros l'an prochain, sans même perdre vos frais de mutation ni d'achat, faites le, et en efet jouer sur les deux tableaux.
Vsoou allez vite voir que
> Du à la crise immobilière vous ne revendrez pas a 75 000 ni même à 68 000 à mon avis
> Vous allez engager des frais divers importants, du genre diagnostics, pertes de loyers en attendant l'acte authentique, ou bien décote pour vente avec locataire.
Citation :
maintenant comment va se comporter le marché immobilier et les banques pendant encore 10 ans , 15 ans ... ? avec la crise actuelle en dent de scie, personne ne peux le dire
La crise immobilière actuelle n'est nullement en dent de scie. D'ou tenez-vous cette information?
Ensuite, de quel 'marché immobilier' parlez vous, car il y en a deux:
1/ Le marché de l'achat-vente
2/ Le marché de la location.
En achetant cash, vous vous êtes mis sur les deux, en prenant en efet en direct le risque de baisse du marché
En achetant a crédit, vous prenez normalement un risque bien moindre sur la valeur du bine, a condition que le rendement soit correct.
Un bien dont le rendement est inférieur à 7% n'a pas a mon avis un bon rendement.
Si vous faites l'opération proposée par Philippe30, l'achat qui va suivre doit se faire avec un rendement supérieur à 7%. Sur le marché, c'est possible. |
Festina lente |
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clovis1er
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 18 oct. 2008 : 09:58:49
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Citation :
Initialement posté par philippe30
Bonjour,
Je doute que l'exonération de la taxe professionnelle s'applique aux locations meubles car la loi de modernisation évoque la micro entreprise mais une location meublé n'est pas assimilé à une micro entreprise.
Concernant l'éternelle question que tu te poses , voila ce que j'en pense
1°) tu vends ton bien
2°) tu places l'argent
3°) tu rachètes un autre bien à crédit ( dans 15 ans il sera à toi )
4°) dans 15 ans tu repars au point 1 etc....
Bien entendu tu peux refaire plusieurs fois le point 3 ce n'est pas limité à un bien.
Tu peux aussi monter une SARL de famille ( je ne connais pas ta situation) mais il existe de nombreux post sur ce sujet qui te rachète ton bien et ensuite tu achètes directement via la SARL de famille.
Quand tu atteint le seuil des 23.000 €uros tu te déclares en LMP et tu attend 15 ans et ensuite tu pars sur les iles....
Philippe
j'ai 51 ans et 1/2 et je n'ai pas l'intention de me remettre dans du crédit à mon age pour racheter un appart ( emprumt de 80000€ sur 10 ans à un taux de 5% pour avoir fini de rembourser à l'age de la retraite = 850€/mois )
je fais comme beaucoup de personnes qui essai d'investir et de louer pour avoir un complément de retraite
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 18 oct. 2008 : 10:43:06
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Donc justement, vous prenez plus de risque et vous augmentez vos impots.
Il ne faut pas raisonner comme ca...
J'ai 52 ans, et j'ai prix des emprunts ne serait-ce que il n'y a pas longtemps, donc je ne vois pas ou est le problème que vous évoquez.
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Festina lente |
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bilan de 1 an de location en 2007
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