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D'abord, avant d'obtenir le premier devis pour quoi que ce soit, on ne sait pas s'il sera inférieur ou supérieur au seuil fatidique de la mise en concurrence voté en AG. On ne peut que supposer au vu de l'importance du point à réparer (je prends pour exemple le cas de besoins de travaux). Si une plaque d'un regard (on appelle cela tampon) est cassée, on peut supposer que le montant de la réparation sera faible. S'il faut remplacer des bandeaux d'avant-toit, on pense que ce sera déjà plus onéreux. Si on constate que les portes d'entrées sont fatiguées, on ne peut pas savoir si on peut les régler ou s'il faut les remplacer sans les avoir fait examiner par des professionnels.
On a toujours du mal à savoir où se situe la différence entre un acte de demande de devis (acte qui se fait sans maître d'oeuvre) ou un acte de consultation d'entreprise (acte qui se fait avec un maître d'oeuvre) surtout que dans les 2 cas on fait tout ce qu'on peut pour obtenir des devis susceptibles d'être comparables. Dans le cas de la mise en concurrence avec acte de maitre d'oeuvre, on doit, normalement obtenir facilement des devis comparables... et Dieu sait si parfois il devient difficile de les comparer car les entrepreneurs ont une fâcheuse habitude de ne pas présenter les choses de la même façon même avec l'encadrement très fort d'un bordereau de décomposition. Dans le cas de la simple demande de devis la comparaison est encore plus difficile.
Le syndic peut savoir rédiger de bons supports de demandes de devis utiles à la mise en concurrence, même s'il n'affiche pas de casquette maître d'oeuvre. Cela doit lui être rémunéré en dehors de ses honoraires normaux, en tant que rémunération de maîtrise d'ouvrage déléguée. Il sera en logique de demande de devis. S'il est sérieux, il n'acceptera de la faire que pour des interventions à faibles risques. Pour faire cela, il rédigera un simple document indiquant le niveau de résultat attendu et les limites (il indiquera clairement où commence et où s'achève l'ouvrage à réparer). Il ne s'aventurera là dedans que si l'ouvrage est "unique" (un seul corps de métier) Par exemple s'il est nécessaire de repeindre les parois des cages d'escalier. Dès que cela se présente comme un peu plus complexe, s'il est sérieux, il conseille de prendre un maître d'oeuvre et généralement les copropriétaire en AG sont hostiles à cette dépense supplémentaire qui en fait ne devrait pas être un surcoût pour obtenir le résultat attendu.
Généralement les copropriétaires s'engouffrent eux-même dans une logique de choix entre choses non comparables. Voilà pourquoi, l'ARC conseille de récupérer plusieurs devis à partir de faibles sommes (autour de 500 €). Ensuite, c'est au conseil syndical de veiller aux moyens à mettre en face de cette recommandation.
Il y a une intervention à faire effectuer. On n'a pas l'idée du prix que cela représente. On demande un premier devis de façon naïve = simple rendez-vous avec prestataire pour lui faire examiner le problème et lui demander son avis. On récupère son devis et il dépasse le seuil fatidique. Là, sauf s'il y a urgence, on cherche d'autres devis de cette même façon naïve et si les prestataires guident vers des solutions franchement différentes, on cherche à comprendre puis à récupérer de la part de tous ceux qui ont été interrogés des devis répondant aux mêmes prescriptions. Cela demande beaucoup de temps, et représente des honoraires pour le syndic. On perd d'un côté ce que l'on cherche à gagner de l'autre. Voilà pourquoi de nombreuses copropriétés ont décident d'un seuil plus élevé (1000 ou 1500 €).
De toutes les façons, c'est la prise de tête pour se sentir garanti d'avoir bien ratissé le marché et trouvé le meilleur prestataire.
Là, je ne parlais que des contrats de travaux. Il y en a plein d'autres pour lesquels la rédaction des demandes de devis ne relèvent pas de maîtrise d'oeuvre (dont le rôle est, entre autre, de camper correctement les critères de comparaison) (le ménage, la fourniture du fuel, le jardinier, l'assurance...).
Citation :Notre syndic nous propose une résolutions dont le montant me parait un peu trop élevé.
"Conformément à l'article 21 alinéa 2 de la loi du 10/07/1965, l'AG... arrête à la somme de 7 500€ le montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire, exeption faite pour les travaux entrant dans le cadre des mesures d'urgence, comme il est stipulé dans l'article 18 de la même loi."
C'est certes le syndic qui a rédigé le résolution sur la convocation d'AG, mais normalement, c'est le CS qui a proposé ce seuil. Normalement, ce n'est pas que syndic de le fixer de façon arbitraire. L'AG va demeurer libre de refuser cette résolution. Avec cette façon de mettre des résolutions fermant les débats, je ne sais comment on fait en pratique pour ne pas mettre plusieurs années à obtenir la résolution la plus utile, même si maintenant, il est possible "d'enchaîner (en quelque sorte) les AG", pour obtenir des votes... mais normalement on enchaîne en raison des niveaux de majorité, pas en raison du fond de la résolution.
Dans le cas de cama11, il faut d'abord savoir l'origine de ce niveau à 7 500 € et si le CS est consulté pour analyser les devis même s'il n'y a pas de mise en concurrence et s'il est prévu de les négocier (comme on dit, de gré à gré), comment, par qui. Après réponse à ces question, cama11 sera en mesure de juger si le niveau du seuil proposé en résolution est pertinent ou pas. IL n'y a pas de loi imposant un niveau maxi à ce seuil.
Ce seuil n'est utilisé q'une seule fois pour le contrat d'entretien des immeubles. Pour les autres contrats ou devis nouveaux le conseil syndical est consulté et son accord est demandé, sauf pour les réparations courantes, ce qui me semble normal. Le CS avait donné son accord pour cette somme.
mise en concurrence des entreprises
Forum fermé
Posté - 07 nov. 2008 : 08:07:29
