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 Sujet  |
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fcc
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 14 oct. 2008 : 23:03:16
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Bonjour,
suite au problème actuel des divisions foncières en zone NB ou les "lotissement" version 2007 sont interdits (même si j'ai lu sur le forum que la disposition est aujourd'hui illégale) concernant les divisions foncières art L 442-1 et L 442-2, peut on se dégager de cette notion de lotissement si d'une unité foncière :
- une parcelle est vendue et rattachée à une propriété contigue (en vue de la construction, la propriété contigue étant en zone Ucae
- une deuxième parcelle est rattachée à une autre propriété contigue
en zone NB (sans but de construction pour l'instant)
sont elles soumis à déclaration préalable ?
Concernant la comptabilite des terrains, le reliquat comporte un bati ; peut on égalment une parcelle de la propriété principale sans verser dans les "lotissements" ?
Faut il des declarations péalables ?
Merci de votre éclairage !!!
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 15 oct. 2008 : 08:04:51
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Citation :
Initialement posté par fcc
Bonjour,
suite au problème actuel des divisions foncières en zone NB ou les "lotissement" version 2007 sont interdits (même si j'ai lu sur le forum que la disposition est aujourd'hui illégale) concernant les divisions foncières art L 442-1 et L 442-2, peut on se dégager de cette notion de lotissement si d'une unité foncière :
- une parcelle est vendue et rattachée à une propriété contigue (en vue de la construction, la propriété contigue étant en zone Ucae
- une deuxième parcelle est rattachée à une autre propriété contigue
en zone NB (sans but de construction pour l'instant)
sont elles soumis à déclaration préalable ?
Pas de déclaration car le détachement d'un morceau de terrain pour le rattacher à une propriété contigue ne constitue pas une division.
Par contre le morceau détaché reste classé dans sa zone d'origine.
Citation :
Concernant la comptabilite des terrains, le reliquat comporte un bati ; peut on égalment une parcelle de la propriété principale sans verser dans les "lotissements" ?
Faut il des declarations péalables ?
Aucune déclaration non plus lorsque l'opération de division porte sur du bâti.
Citation :
Merci de votre éclairage !!!
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Dominique |
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fcc
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 15 oct. 2008 : 15:39:27
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Merci de votre réponse rapide et précise.
Le notaire et le geomètre semblaient douter de cette possibilité et m'avaient conseillé de demander l'avis de la mairie.
Le service urbanisme de la mairie m'avait indiqué oralement que "tout détachement en vue de construire constituait maintenant un lotissement" y compris l'hypothèse que j'avais soumis d'une cession de parcelle à une propriété contigue.
Y a t il une texte ou une jurisprudence sur lesquels je puisse m'appuyer pour retourner voir le service de l'urbanisme ?
Dans cette hypothèse nous pourrions donc détacher deux parcelles pour céder à des propriétés contigues qui elles pourraient éventuellement construire, voire une troisième parcelle avec le bati existant, et conserver le reliquat ? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 oct. 2008 : 21:24:49
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bon, allez, je viens mettre mon bazar dans le raisonnement de Dominique.
votre opération est bien un lotissement : elle entre clairement dans la définition du L442-1, elle n'entre clairement pas dans les exceptions du R442-1
entrant dans le cadre du b) du R442-2, il n'entre pas dans le décompte du R421-19 qui ne concerne que les PA...
donc DP nécessaire. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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fcc
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 15 oct. 2008 : 23:16:36
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Aie !
je vous suis malheureusement bien dans votre démonstration...
Pourtant j'ai lu dans un guide juridique sur les divisions foncières sorti en 2008 "le L442-1 ne définit aucun seuil numérique. Le nombre de lots créés par voie de division n'est plus une composante du concept même de lotissement. Cependant le L 442-1 fait référence à une période dix ans laquelle ne prend son sens que par référence à l'article L 442-2 ..." donc a son décret d'application et donc l'auteur semble dire que ces terrains visés au R 442-2 ne doivent pas être comptabilisés non plus pour la déclaration Préalable...plus loin il écrit que "lorsque le propriétaire d'un unité foncière A vend partie de celle çi à l'unité foncière B contigue il n'y a pas création d'un terrain nouveau mais modification de la limite des deux fonds ce qui exclut du décompte des lots à construire crées les terrains ainsi détachés - ratachés". "il en est ainsi même si cette opération rend constructible un terrain qui ne l'était pas..."
Qu'en pensez vous ? Merçi de votre aide pour y voir plus clair...
Dans notre cas la DP en zone NB poserait-elle problème puisque nous sommes en zone NB et que le réglement local du Pos interdit les lotissements etc etc...comme vous dites. (NB: nous avons eu en 2007 un refus de diviser en 4 lots constructibles dans le cadre d'un partage successoral au motif que le projet "relevait plus du type lotissement" bien que les lots soient très grands et que la date de depot du projet était antérieure au 1er octobre 2007)
Y a t il d'autres pistes pour essayer de mettre en valeur des terrains en zone NB s'il n'y a pas moyen de diviser ? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 00:06:19
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une autre piste : contester l'interdiction des lotissements en zone NB puisque le ministère estime que ce n'est pas légal !
pour revenir à votre question, le dénombrement des parcelles créées n'intéresse que les PA (voir a) du R421-19 évitant le PA aux lotissements créant deux lots ou moins, même en cas d'équipements communs) ... pour éviter le PA et se satisfaire d'une DP (voir L442-3) |
cordialement
Emmanuel Wormser
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fcc
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 13:32:00
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merci de votre réponse rapide et bravo pour ce forum.
En conclusion donc la notion d'unité foncière par rapport à la propriété voisine ne peut pas jouer dans ce cas de figure et on ne peut qu'attaquer la mairie sur l'interdiction des lotissements... ce qui n'est pas forcément la solution car même si elle perdait au tribunal la mairie pourrrait toujours refuser le PC ultérieurement, non ?
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 13:37:16
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| sur quoi pourrait-elle fonder le refus de PC ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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fcc
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 18:23:42
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n'est elle pas libre de ses décisions ? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 18:33:36
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absolument pas !!!
une décision administrative doit être "motivée" et, en matière d'urbanisme, les seuls motifs possibles sont ceux provenant des règlementations d'urbanisme.
le bon vouloir du prince, c'est fini depuis 1791 officiellement !!!! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 21:38:25
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J'ai du mal à tout comprendre de votre cas, alors je vais essayer de rendre à César...
Diviser se caractérise par une résultante qui est la naissance d'une nouvelle unité foncière. Tant qu'aucune unité foncière n'est créée, vous ne devez rien vis à vis des réglements d'urbanisme.
Si une nouvelle unité foncière est créée, c'est celui qui lui donne naissance, en divisant sa propriété, qui doit respecter la loi et les réglements d'urbanisme. |
Dominique |
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fcc
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 18 oct. 2008 : 12:35:06
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pour Emmanuel WORMSER/ soit soit...pour revenir à votre réponse du 16 que se passe t il si on crée 2 lots à construire, plus 1 à propriété contigue et 1 en bâti (exclus du décompte dans le PA) on est quand même en PA ?
Un dernière question pour la DP : la mairie peut elle refuser une DP de division ?
Pour Larocaille : la question est de savoir si vendre une parcelle à une propriété contigue,
constitue une division ou une simple modification du cadastre et des deux fonds, sans création de nouvelle entité foncière. et si pas de création, quid de la DP (ou du PA)?
Merçi, cordialement |
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erod
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 24 oct. 2008 : 18:59:26
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Rattachement d’une partie de terrain à une propriété contigüe
Description :
En application de l’article R 442-2 b), le détachement d’une partie d’une unité foncière en vue de son rattachement à un terrain contigu n’est pas pris en compte dans le décompte du nombre de lots issus depuis moins de 10 ans d’une unité foncière, permettant d’établir la procédure nécessaire (DP ou PA).
Pour autant, faut-il considérer que cette opération est exonérée de toute formalité administrative alors que l’article R 442-1 qui énumère les divisions non constitutives de lotissement n’inclut pas ce cas.?
Une déclaration préalable n’est-elle pas nécessaire?
Réponse issue du site du ministère
L’article R.442-2 du code de l’urbanisme est relatif à la comptabilisation des lots, alors que l’article R.442-1 du code de l’urbanisme énumère les opérations qui ne constituent pas des lotissements.
L’article R.442-2 b) du code de l’urbanisme prévoit que les détachements/rattachements ne sont pas pris en compte dans la comptabilisation des lots. Cette opération ne crée pas de lot supplémentaire, il n’est donc pas nécessaire d’en demander l’autorisation au titre du code de l’urbanisme.
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erod |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 oct. 2008 : 21:06:03
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| hum : il y a bien création d'un lot à batir, le lot avant détachement n'étant pas constructible faute d'atteindre la taille critique. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 25 oct. 2008 : 09:57:47
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
hum : il y a bien création d'un lot à batir, le lot avant détachement n'étant pas constructible faute d'atteindre la taille critique.
A priori, je te répond non. Voici mon explication:
Lorsque A détache le morceau de terrain de sa propriété, il n'entre pas dans le cadre L442-1 puisque l'opération qu'il réalise ne donne pas naissance à une unité foncière constructible.
Dans la même opération, lorsque B reçoit le morceau de terrain, il n'y a pas non plus de création d'une unité foncière.
Le problème de la DP ne se posera donc qu'au moment où B voudra diviser, ce qui est une opération différente de celle du détachement de parcelle de A vers B. |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 oct. 2008 : 11:03:50
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| à mon avis, le problème se pose dès qu'on voudra déposer un PC, B n'étant pas constructible faute d'avoir été créé sans DP. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 25 oct. 2008 : 11:11:09
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B n'a pas été créé, il existait déjà. La superficie de l'unté foncière B a juste été agrandie. Lorsque un PC sera demandé pour B, c'est sa nouvelle superficie qui sera prise en compte.
Idem si B doit être divisée.
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Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 oct. 2008 : 11:14:53
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B n'était pas constructible, n'était pas une propriété foncière susceptible de voir implantés un ou des batiments, pour reprendre la défintion du L442-1.
avec le détachement, elle le devient et change donc de statut en terme d'urbanisme. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 25 oct. 2008 : 12:07:44
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Même si il est assez mal rédigé, le L442-1 ne fait référence qu'à l'action de division. Elle seule serait donc génératrice d'un lotissement.
Le fait de réunir plusieurs parcelles pour en faire une unité foncière constructible ne constitue pas une opération de lotissement.
Cela me rappelle le cas que nous avions traité dans l'ancien régime:
A est propriétaire de 4000m², son frère, et voisin, B a une propriété de 2000m². Les deux propriétés sont bâties depuis plus de 10 ans. A détache deux fois 1000m² de sa propriété pour les vendre en surface à bâtir. Puis il cède 1000m² à B. B peut alors détacher lui aussi deux fois 1000m² pour les vendre. Tout cela sans autorisation de lotir.
Ca c'était avant la nouvelle loi, mais le principe me semble le même. |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 oct. 2008 : 12:19:36
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hi hi, le juge tranchera, car je suis bien convaincu que la situation sera portée à sa connaissance.... notamment pour des parcelles en zone NB où le maire se serait opposé à la division plus ou moins heureusement...
ailleurs en effet, je ne vois pas l'intérêt de contourner l'obligation de DP puisque les moyens offerts à l'administration de s'y opposer sont ... pour le moins rares ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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fcc
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 31 oct. 2008 : 07:50:51
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bonjour,
cet échange est instructif sur les difficultés d'interprétation des nouveaux textes relatifs au lotissement en zone Nb !
si j'ai bien compris on pourrait diviser dans notre zone Nb, soit céder un lot sans déclaration (prop contigue, parcelle batie) soit en DP (2 lots), soit un projet avec PA (+ de 2 lots), voire attaquer la mairie sur son refus initial pour 4 lots (qui remonte à 10 mois)?
par ailleurs le conseil municipal a lancé il y a peu l'instraction d'un PLU. A votre avis :
- est il opportun de demander à changer de zone (Au ) alors que cette zone n'est pas à priori destinée à être urbanisée pour l'instant et que l'on pourrait obtenir des premis en zone NB
- la mairie peut elle bloquer les opérations an attendant d'avoir bouclé son PLU ?
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