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antalia
Contributeur senior
61 réponses |
 Posté - 17 oct. 2008 : 01:57:30
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Je ne sais pas si vous avez déjà lu une résolution similaire, moi non.
Texte de la résolution rédigée par "notre syndic bénévole" :
"Travaux futurs à préparer, les excédents de budget seront affectés aux fonds de travaux futurs"
Suit une liste de travaux pharaoniques !
Cette résolution vous paraît-elle valide, compte tenu que le Décret Comptable du 14 mars 2005 stipule en son Article 8, alinéa 6, que les excédents ou insuffisances des charges et produits doivent être répartis à l'arrêté des comptes entre chaque copropriétaire ?
Sous réserves de travaux imprévus d'ici la fin de l'année, il y aurait bien un excédent de budget de quelques milliers d'Euros, suite à une mauvaise gestion des espaces verts.
Un voisin a mis son appartement en vente et me demande s'il sera remboursé de cet excédent.
Merci de vos réponses.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 19 oct. 2008 : 11:43:16
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Bonjour,
L’article 18, alinéa 6, de la loi du 10 juillet 1965 précise :
« Le syndic est chargé de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi. »
De ce fait, le texte de la résolution rédigée par votre syndic bénévole est tout à fait légitime.
« Travaux futurs à préparer, les excédents de budget seront affectés aux fonds de travaux futurs. »
A partir de là, une assemblée générale peut tout à fait décider que les excédents de budget deviennent des avances pour constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun.
Sachez que ces avances sont remboursables pour les copropriétaires qui vendent.
Voyez ces liens :
Repenser le financement de la gestion et des travaux en copropriété :
Le décret de 2004 a ouvert timidement la porte en prévoyant que les assemblées puissent voter des plans pluriannuels de travaux et un échéancier d' "avances" à appeler aux copropriétaires pour le financer.
Cette faculté complète utilement celle qu'une loi de 1985 avait créée en imposant à chaque syndic de "soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale" (article 18 de la loi).
L'assemblée reste souveraine mais cette obligation n'a pas été supprimée.
Simplement pour éviter la confusion possible due à l'utilisation du terme "provisions", les rédacteurs du décret de 2004 ont cru bon de préciser qu'il s'agissait en fait d' "avances", donc comme toutes les autres "avances" remboursables aux copropriétaires qui vendent...
Bien entendu, les fonds encaissés par le syndicat à ce titre doivent être isolés de la trésorerie courante et ne pas servir à payer les dépenses telles que l'eau, l'électricité ou les salaires !
Plusieurs types de placement sont possibles : compte à terme, comptes sur livret, fonds communs de placement (à l'exclusion de tout placement risqué).
Les seuls comptes défiscalisés sont les livrets A, accessibles aux syndicats des copropriétaires, mais plafonnés pour le moment à 76.500 euros...
http://www.universimmo.fr/actu/uniactu00p.asp?Article_Code=510
Recommandation n°8 : relative aux appels de fonds que le syndic peut exiger des copropriétaires.
http://www.universimmo.com/accueil/unijur138.asp
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256&dateTexte=20080213
Décret 67-223 du 17 mars 1967 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006061423&dateTexte=20080213
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 20 oct. 2008 : 00:07:27
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Bonsoir Antalia,
L’article 44 du décret du 17 mars 1967 précise :
Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :
1° Aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ;
2° Aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
3° Aux travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
4° Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;
5° Et, d'une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.
A partir de là, vouloir constituer des provisions spéciales pour faire face à des futurs travaux, fait assurément partie de la bonne gestion d’une copropriété.
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 20 oct. 2008 : 07:24:47
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Le principe de la résolution est mal formulé et surtout il présente un caractère reconductible qui ne me semble pas correct.
La résolution devrait clairement dire que l'excédent de l'exercice de l'année n est affecté à une provision pour travaux. Cette résolution doit être votée pour chaque exercice. |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 20 oct. 2008 : 10:07:33
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estapak Citation :
De ce fait, le texte de la résolution rédigée par votre syndic bénévole est tout à fait légitime.
Vous écrivez légitime !! prévoir des travaux à efectuer sur plusieurs années est tout à fait légitime et important; mais le texte de la résolution n'est pas correct.
Vous ne pouvez voter en une fois ces 2 propositions : prévoir des travaux ET affecter les excédents.
De plus l'AG ne peut statuer sur les exédents d'appel de fonds, ils doivent être restituer aux copropriétaires.
L'AG doit voter un fond de travaux.
Donc 2 résolutions :
- un plan de travaux sur quelques années
- et un financement de ces travaux - fonds de travaux sur un plan d'épargne.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 20 oct. 2008 : 10:34:20
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Philippe a raison, mais je dirai les choses plutot dans ce sens:
-L'AG doit d'abord voter l'approbation des comptes.
--> les excédants sont de fait restitués aux copropriétaires
-Ensuite l'AG pourra voter un fond de réserve pour travaux futur
-->La suite n'est qu'un jeu d'écriture comptable. Sur votre appel de charge doit apparaitre la régularisation de l'exercice précédent (correspondant à l'apurement des comptes approuvés).
Puis éventuellement, un débit correspondant à la réserve de fond pour travaux futur, qui ne sera forcement pas exactement égal à la restitution de l'excédant des comptes approuvés.
Ces deux points doivent être voté indépendamment l'un de l'autre. |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 oct. 2008 : 19:29:04
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C'est un peu cela, mais il faut être complet, le solde des comptes annuels pouvant être positifs comme négatifs une fois ventilé dans les comptes indiduels.
Pour ce fonds de réserve pour tavaux futurs il doit donc y avoir 2 ou 3 décisions suivant les cas :
- la création de ce fonds de réserve, préalable obligé.
- la fixation du montant des provisions annuelles et leurs modalités d'exigibilité.
Eventuellement :
- l'affectation des soldes créditeurs des comptes annuels à ce fonds de réserve en déduction éventuellement de la provision prévue.
Mais s'il y a des excédents dans les comptes annuels il peut y avoir des 'trous' que les copropriétaires concernés devront combler, s'agissant des comptes annuels du syndicat, .. avant de penser à provisionner un fonds de réserve 'travaux futurs'....
En résumé votre syndic a très mal rédigé cette résolution qui, en l'état, ne veut rien dire et ne peut être votée.
Que fait votre CS ? A la peche, comme beaucup ?  |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 20 oct. 2008 : 20:48:01
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Que fait votre CS ? A la peche, comme beaucup ?
Le poisson se fait cher et rare !!! |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 21 oct. 2008 : 01:56:09
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Citation :
2/ pour qu'elle soit valide, il aurait fallu que l'AG approuve les comptes d'abord, puis décide que l'excédent X € soit affecté au compte "fonds de réserves pour travaux" préalablement voté (ce qui n'est pas le cas).
En fait on affecte pas à proprement dit l'excedent au compte "fonds de réserves pour travaux", on vote une somme pour le "fonds pour travaux" qui est (le hasard fait bien les choses), identique à l'excedent. |
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Excédents de budget non remboursés
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