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J'ai pour projet l'achat d'une maison construite sans permis de construire en 1970. Cette dernière a été "régularisée" lors de sa vente en 1990. L'acte de vente précédant devant notaire est en bonne et due forme et la maison figure au cadastre. Par contre, elle ne figure pas sur le POS de la commune, celui ci datant de 1989. La maison se situe aujourd'hui en zone agricole (ND) d'après le POS. Les propriétaires actuels sont raccordés à l'eau de la commune et s'acquittent de la taxe foncière et d'habitation depuis 18 ans.
Il est stipulé dans le POS "qu'une extension limitée sera autorisée pour les constructions existantes" mais de manière générale, la zone reste inconstructible.
1) Y a t il un danger quelconque dans l'achat d'un tel bien ? Et un moyen de s'en prévenir grâce à l'acte de vente ou un autre document (mairie, urbanisme)
2) Qu'entend on par "extension limitée". Puis je rencontrer un problème lors de la demande future d'extension ou de rénovation de toiture ?
l'acte de vente est civil, le cadastre est fiscal, alors que le permis est une autorisation d'urbanisme qui n'est liée à aucune des deux précédentes législation.
il n'y a donc pas eu régularisation.
vous risquez donc de vous voir refusée toute demande de travaux à venir (dont les extensions mais aussi les ravalements de façade !)
la notion de limite de l'extension ne se pose donc pas !
cordialement Emmanuel Wormser
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Si je vous suis bien, la vente de ce bien est légale, on ne peut donc en contester la propriété aux yeux de la loi ni engager des poursuites pour construction illégale puisque qu'il y a prescription (3 ans au pénal et 10 ans au civil).
Par contre, tout travaux de rénovation ou extension sont compromis ?
Pourquoi dans ce cas est il question dans le POS pour cette zone ND (non constructible) d'un article sur "les habitations existantes" et leur possibilité d'extension ? Par définition, ces "habitations existantes" ont forcément étaient construites sans permis ou tout du moins en ne respectant pas le POS. Pourquoi les a t on tolérées dans ce cas ?
Je suppose qu'un permis de régularisation ne serait par conséquent pas accepté aux vues du POS actuel, n'existe il pour autant aucun moyen pour clarifier cette situation ?
Si je vous suis bien, la vente de ce bien est légale, on ne peut donc en contester la propriété aux yeux de la loi ni engager des poursuites pour construction illégale puisque qu'il y a prescription (3 ans au pénal et 10 ans au civil).
10 ans au civil pour la commune, et 5 ans au civil pour les voisins
Citation : Par contre, tout travaux de rénovation ou extension sont compromis ?
Citation : Pourquoi dans ce cas est il question dans le POS pour cette zone ND (non constructible) d'un article sur "les habitations existantes" et leur possibilité d'extension ? Par définition, ces "habitations existantes" ont forcément étaient construites sans permis ou tout du moins en ne respectant pas le POS.
la zone n'était peut-être pas classée ND à l'époque...alors, leur permis a pu légalement être accordé
Citation : Pourquoi les a t on tolérées dans ce cas ?
Je suppose qu'un permis de régularisation ne serait par conséquent pas accepté aux vues du POS actuel, n'existe il pour autant aucun moyen pour clarifier cette situation ?
si : le temps, par la ruine, va s'en charger.
cordialement Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 18 oct. 2008 19:26:29
Citation :Pourquoi dans ce cas est il question dans le POS pour cette zone ND (non constructible) d'un article sur "les habitations existantes" et leur possibilité d'extension ? Par définition, ces "habitations existantes" ont forcément étaient construites sans permis ou tout du moins en ne respectant pas le POS.
Je rajouterai aux observations d'Emmanuel que nombre de constructions ont été réalisées tout à fait légalement sans permis de construire, et ce avant que ce document ne soit institué.
Dans votre cas c'est différent, la réglementation des PC était existante lors de la construction "illégale".
ps : d'ailleurs je n'arrive pas à déterminer à quelle date le PC est devenu "obligatoire" ?
Justement, dans mon cas la construction de la maison date de 1970. Et la première vente avec régularisation au cadastre de 1990. Le POS quand à lui a été mis en place dans la commune en 1993.
Il parait donc normal qu'aujourd'hui, la maison ne soit pas recensée dans ce POS.
La zone ND du POS est donc apparue après la construction de la maison.
Doit on se baser sur la règlementation actuelle, celle de l'époque de la construction ou celle de l'époque de l'achat ? Quel document définit alors l'urbanisme en absence de POS ?
Le fait que la mairie ne s'oppose pas à une demande d'extension ne constitue donc pas une garantie assez fiable ? Y aurait il une démarche ou une close que je puisse faire figurer à l'acte de vente pour me protéger d'un refus de DP dans l'avenir ?
la maison étant antérieure au POS, la seule question est l'existence ou non d'un PC à l'origine, indépendant du POS... sachant que si l'on veut régulariser maintenant , ce sera aprrécié en fonction des règles actuelles !
cordialement Emmanuel Wormser
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Achat maison construite sans permis
Forum fermé
Posté - 18 oct. 2008 : 16:10:22
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