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Je me permets de revenir sur un sujet déjà débattu ici (quel capital attribuer à une SCI) en vous rapportant l'extrait d'un paragraphe (*) très intéressant tiré d'un ouvrage de fiscalité Lamy :
"... pléthore de SCI au capital libéré nul ou quasi nul et au capital souscrit égal au montant de l'acquisition immobilière projetée par la SCI. En vendant les parts, le cédant pensait dégager une plus-value faible puisque le coût d'acquisition était égal au capital, même non libéré. C'était oublier qu'à l'actif de la SCI figure une créance de cette dernière sur son associé. Pour s'en débarasser, le cédant doit donc : - soit majorer son prix de vente du montant du capital non libéré qu'il lui reste à devoir ; - soit "transmettre" au nouvel associé sa dette de libération du capital. Dans les deux cas, il faut ajouter au prix de vente le montant de cette dette annulant l'intérêt d'un capital souscrit non libéré.
Au surplus, cette pratique sans intérêt est dangereuse puisqu'en renonçant à appeler le capital au profit d'un endettement bancaire, pour acquérir l'immeuble, le gérant commet un acte anormal de gestionqui empêcherait la déduction des intérêts sur emprunt. En effet, seule la fraction du prix d'achat de l'immeuble non "financée" par l'intégralité du capital entièrement libérée, autoriserait le recours à l'emprunt et la déduction corrélative des intérêts y afférents."
Je ne sais pas ce que vous en pensez, mais il y a là une remise en cause brutale d'une idée pourtant largement répandue. Bon dimanche.
(*) Optimisation fiscale de l'entreprise, §321.76, Lamy, sept. 2007
oui effectivement ça fait réfléchir. Mais je pense que la solution consiste pour les associés fondateurs à soucrire un emprunt pour libérer le capital d'origine au lieu de faire supporter l'emprunt par la SCI elle-même. De cette façon, ça passe...
je me permets de donner mon avis non professionnel qui est plutôt un questionnement :
si c'est une SCI créé récemment, normalement le problème ne devrait se poser, puisque l'acquisition de l'immeuble ou sa construction a été bien financé par une emprunt contracté par la SCI ou par comptes courants d'associés. dans ce dernier cas, les montants des comptes courants, ne pouvant pas être pris en considération au calcul de plus value, peuvent en revanche être incorporés dans le capital en l'augmentanat de cette façon en contrepartie du capital souscrit non libéré.
si la société a acheté le bien il y a longtemps et que les emprunts qui l'ont financé sont remboursées (ou du moins en bonne partie) et que les comptes courants n'ont jamais été "remplis" ou ont été remboursés, là effectivement la situation se bloque...
ai-je compris quelque chose à la SCI?
aussi, je pense qu'une solution serait une SCI à capital variable qui permetterait justement de "renonçer ou plus précisemment sans besoin réel de renoncer ou d'appeler le capital au profit d'un endettement bancaire, pour acquérir l'immeuble" et ce, sans souci pour la déduction des intérêts d'emprunt.
je me permets de donner mon avis non professionnel qui est plutôt un questionnement :
si c'est une SCI créé récemment, normalement le problème ne devrait se poser, puisque l'acquisition de l'immeuble ou sa construction a été bien financé par une emprunt contracté par la SCI Si l'emprunt a été contracté par la SCI, le problème se pose bien.
La fixation d'un montant de capital à hauteur de l'investissement sans qu'il soit réellement libéré poserait le problème de l'acte anormal de gestion. De surcroît, la plus-value éventuellement réalisée n'en serait pas amoindrie pour autant. ou par comptes courants d'associés. dans ce dernier cas, les montants des comptes courants, ne pouvant pas être pris en considération au calcul de plus value, peuvent en revanche être incorporés dans le capital en l'augmentanat de cette façon en contrepartie du capital souscrit non libéré.
Oui bien sûr mais dans ce cas, le capital a bien été intégralement libéré (par compensation avec le compte courant). Nous ne sommes donc pas dans le cas de figure évoqué dans ce post.
si la société a acheté le bien il y a longtemps et que les emprunts qui l'ont financé sont remboursées (ou du moins en bonne partie) et que les comptes courants n'ont jamais été "remplis" ou ont été remboursés, là effectivement la situation se bloque...
Si les emprunts sont remboursés, ils l'ont certainement été grâce à des apports en compte courant ou bien grâce aux bénéfices successivement dégagés ; donc inscrits au crédit des comptes courants car non distribués. Le capital pourra alors être intégralement libéré par compensation avec lesdits comptes courants. Le problème ne se pose donc pas.
ai-je compris quelque chose à la SCI? ...
aussi, je pense qu'une solution serait une SCI à capital variable qui permetterait justement de "renonçer ou plus précisemment sans besoin réel de renoncer ou d'appeler le capital au profit d'un endettement bancaire, pour acquérir l'immeuble" et ce, sans souci pour la déduction des intérêts d'emprunt.
[Je n'en vois vraiment pas l'intérêt. Autant fixer dès le départ un capital correspondant au montant des fonds propres qu'on investit réellement puisque de toutes façons, le capital nominal est sans incidence sur le calcul de la plus-value.
Vous avez écrit: Si l'emprunt a été contracté par la SCI, le problème se pose bien.
Oui, tout à fait d'accord. Mais en revanche si l'emprunt est contracté par les associés, ils peuvent apporter ces montants en comptes courants d'associés à partir desquels le capital peut être libéré.
Vous avez écrit: Je n'en vois vraiment pas l'intérêt. Autant fixer dès le départ un capital correspondant au montant des fonds propres qu'on investit réellement En effet, ça ne permet guère de résoudre le problème posé dans ce post, mais du moins ça peut permettre vite et sans beaucoup de frais et démarches d'augmenter le capital (qu'on n'a pas pu ou pas voulu fixer au départ) à partir des comptes courants qui peuvent être alimenté par emprunt à contracter au moment du besoin ou qui se sont remplies au fur et à mesure du fonctionnement de la SCI (payment de factures par les associés, bénéfices non distribués, etc.).
...puisque de toutes façons, le capital nominal est sans incidence sur le calcul de la plus-value.
normalement je savais autre chose: La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente des parts et la valeur nominale des parts cédées (après réévaluation avec le coefficient d’érosion monétaire et après abattement de 10% au delà de la 5ème année. Ce n'est pas ça?
j'ai sous les yeux le formulaire idoine (2048 M) que vous pouvez télécharger et, sauf erreur d'interprétation de ma part, il est bien précisé sur la ligne "Prix d'acquisition" des parts et non "valeur nominale". Bonne journée.
SCI au capital élevé : sans intérêt et dangereux
Forum fermé
Posté - 19 oct. 2008 : 12:48:38
