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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
 Posté - 22 oct. 2008 : 16:49:17
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Ce que dit JPM est clair et juste !
En revanche ce que vous dites ne l'est pas !
"L'approbation des comptes, ou plutôt leur non approbation, ....."
Entre "approbation" et "non approbation", il faut choisir .....  |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 16:59:56
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Le refus d'approbation des comptes n'exonère pas le syndic de l'obligation de faire rentrer les provisions impayées.
Il ne faut pas oublier que le refus d'approbation peut exister en présence de soldes créditeurs, comme je viens de le voir. Le syndic ne peut pas les restituer . Mauvaise surprise pour les copropriétaires qui, au final, demandaient seulement l'imputation privative de deux factures dont une incombait manifestement au syndicat et avait de plus été remboursée au syndicat par l'assureur (recherche de fuite).
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 20:11:41
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Mais qu'en est-il lorsque c'est le syndic qui ne soumet pas les comptes à l'approbation des copropriétaires, cas qui peut se produire si son mandat est de 3 ans?
C'est notre cas.
2004 et 2005 rendus début 2007, alors que ce sont ceux de 2006 qui auraient dû être rendus.
Plus rien depuis.
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 22:26:46
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désolé je dois être un mal comprenant.
si non approbation de comptes, JPM écrit dans son site : Citation :
Le refus d’approbation des comptes a pour effet l’impossibilité de mettre en recouvrement les soldes individuels débiteurs. Il est également impossible de rembourser les soldes individuels créditeurs. Ils ne sont ni certains ni liquides.
que veut dire "impossibilité de mettre en recouvrement les soldes débiteur ?"
JPM, merci de répondre précisémmment, je voudrais comprendre mon erreur.
soyons très clair, les comptes non aprouvés font apparaître que monsieur X est débiteur de 1000 € : son compte 450 présente un débit de 1000 €. Les comptes non approuvés, monsieur X ne paie pas. Il faut le mettre en recouvrement, non ? et vous écrivez, à juste titre que ce n'est pas possible.
un peu de français : quelle différence faites vous, Gedehem et JPM, entre s'occuper des impayés et mettre en recouvrement les soldes débiteur ?
Ceci étant, j'ai fait une recherche :
l'article 19-2 est, me semble-t-il contradictoire avec ce qu'écrit JPM dans son site:
Citation :
Article 19-2
(LOI n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 J.O. Numéro 289 du 14 Décembre 2000)
A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.
Après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par l'assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l'article 14-1 et devenues exigibles. L'ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de plein droit.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Mais selon l'ARC ce texte n'est jamais appliqué
http://www.unarc.asso.fr/site/actumois/juin02.htm
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 00:04:04
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mespres, il y a 2 choses distinctes.
Lorsque vous ne payez pas l'une des 4 provisions annuelles exigibles du budget prévis., vous avez un impayé que le syndic peut poursuivre sans rien demander à personne !
Ceci, c'est lié au vote du budget prévisionnel et à l'exigibilité des provisions.
On arrive en fin d'exercice, vous avez payé toutes vos provisions, mais votre compte fait apparaitre un solde débiteur.
Comptes approuvés, le syndic peut exiger le paiement du solde voire vous poursuivre si vous refusez.
Comptes non approuvés : le syndic est paralysé, le solde débiteur n'a pas été rendu exigible.
Notez que dans ce cas le syndic ne peut pas "rembourser" un solde créditeur ! 
Cela est cette fois lié à l'approbation ou non des comptes et à l'exigibilité ou non du solde débiteur.
C'est bon comme cela ?
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Edité par - gédehem le 23 oct. 2008 00:07:51 |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 07:28:38
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pas encore !
je n'y connais pas grand chose en droit, je sais cependant que l'on peut attaquer en référé ou sur le fond. Je décode l'article de l'ARC qui explique que les syndics n'utilisent jamais le 19-2 modifié 2002, parce qu'il ne permet qu'un référé sur simplement les provisionns de charges. Juridiquement parlant, ces créances souffrent d'une tare constitutionnelle : s'agissant d'une somme non approuvée elles ne sontt pas certaines,fluides et exigibles :impossible donc d'engager une procédure sur le fond.
Voilà un beau sujet à expliciter, merci d'avance messieurs les juristes : du discours nait la clarté  |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 09:00:28
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Bonjour mespres.
Voici un exemple.
Provisions 2007 10 000
dépenses 2007 10 100
Régularisation 2007 100
Reprise de solde 100
provisions 1 T 2008 2500
Dans cet exemple, les comptes 2007 ne sont pas approuvés mais le budget 2008 a été voté.
Le syndic ne pourra pas poursuivre pour les 100 € car les comptes 2007 n'ont pas été approuvés, mais pourra/devra poursuivre pour les 2500 € de provision car ceux ci ont été votés.
Est ce plus clair ? |
Edité par - oxymore le 23 oct. 2008 09:01:26 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 09:01:06
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Au sujet de la procédure de l'article 19-2 il faut rappeler :
- qu'elle ne peut concerner que des provisions du budget prévisionnel
- que, dans la pratique, l'intervention d'un avocat est nécessaire, même si elle n'est pas légalement imposée.
- que le texte précise que le Juge peut condamner le débiteur au versement des provisons ultérieures. Il ne dit pas que le juge doit condamner et il ne dit pas non plus que les provisions doivent être payées de plein droit
- l'expérience montre que les juges ne prononcent la déchéance du terme qu'en présence de débiteurs aisés et d'une particulière mauvaise foi.
- lorsqu'un débiteur doit une ou deux provisions, le solde des charges du précédent exercice et un appel travaux, seules les provisions peuvent être demandées dans le cadre de cette procédure. Il semble toutefois que certains Juges admettent qu'un référé-provision ordinaire soit joint à un référé de l'article 19-2.
- de toute cela il résulte que les syndics prudents et économes préfèrent à juste titre présenter une seule demande groupant toutes les créances devant le tribunal d'instance ou le juge de proximité, soit par déclaration au greffe, soit par par assignation, soit par requête afin d'injonction de payer.
L'ARC devrait tenir compte de ces observations que je ne suis pas seul à présenter.
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 09:05:22
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| JPM, je pense que l'on peut rajouter que la procédure de l'article 19-2 n'a d'interet que dans les 5 premiers mois d'un exercice, car compte tenu des délais et de la période des vacances judiciaire, passer le 1er semestre, les ordonnace sont rendues en octobre/novembre et n'ont plus véritablement l'interet que la loi leur confère |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 10:08:52
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Bien d'accord avec JPM et Oxymore : L.art.19-2 n'a en fait que peu d'interet, qui plus est du fait de l'engagement de fonds (procédure, avocat) que le syndicat ne retrouvera pas !
Pour 1000 € d'impayés, il faudra engager 5 à 800 € en frais divers !
Sauf à agir sans avocat, et sous réserve que le juge réponde à la demande ce qui n'a ren de sur comme le souligne justement JPM, cette procédure n'est là que pour amuser la galerie ..... et procurer un sujet d'article à l'ARC ... |
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