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 Sujet  |
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paul18
Contributeur actif
26 réponses |
 Posté - 21 oct. 2008 : 14:46:41
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Bonjour,
Nous avons obtenu le 2 septembre 2008 un PC pour la rénovation de notre maison (réhabilitation et création d'appartements). Une personne n'habitant pas le village et avec laquelle nous avons eu des problèmes commerciaux cet été (en effet nous exploitons un restaurant au rez-de-chaussée de la maison que nous voulons rénover et sommes en concurrence directe avec cette personne qui possède une buvette à 200 m de chez nous)a envoyé par l'intermédiaire d'un avocat au maire de notre commune une demande de retrait de ce PC pour cause d'illégalité (ce PC a été déposé par un architecte ).
- qui peut demander un retrait de PC pour illégalité(faut-il résider dans la commune ...être un voisin direct...?) ? la personne demandant l'annulation ne peut-elle le faire que si elle subit un préjudice directe ?
- certaines pièces mentionnées aux articles R431-9 manquaient lors du dépôt du PC (plan de masse existant mais non côté en trois dimensions, modalités de raccordement aux réseaux non spécifiées car mentionnées non modifiées par l'architecte ...) . Ces pièces n'ont d'ailleurs pas été réclamées par les organismes consultés (DDE Bâtiments de France, mairie). Par contre, la demande de retrait de PC est motivée essentiellement par le fait que certaines pièces étant manquantes ou imprécises, les services instructeurs ne pouvaient avoir une idée précise du projet autorisé et en particulier ne pouvaient vérifier que les règles d'urbanisme étaient respectées.
est-ce recevable devant un TA ?
Nous sommes parfaitement conscients que cette demande de retrait n'est qu'un règlement de compte.
Nous sommes à la recherche de toutes informations qui pourraient nous aider à nous défendre.
Cordialement.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 21 oct. 2008 : 16:20:57
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Citation :
Initialement posté par paul18
Bonjour,
Nous avons obtenu le 2 septembre 2008 un PC pour la rénovation de notre maison (réhabilitation et création d'appartements). Une personne n'habitant pas le village et avec laquelle nous avons eu des problèmes commerciaux cet été (en effet nous exploitons un restaurant au rez-de-chaussée de la maison que nous voulons rénover et sommes en concurrence directe avec cette personne qui possède une buvette à 200 m de chez nous)a envoyé par l'intermédiaire d'un avocat au maire de notre commune une demande de retrait de ce PC pour cause d'illégalité (ce PC a été déposé par un architecte ).
- qui peut demander un retrait de PC pour illégalité(faut-il résider dans la commune ...être un voisin direct...?) ? la personne demandant l'annulation ne peut-elle le faire que si elle subit un préjudice directe ?
pour aller au TA (tribunal) il faut un intérêt direct... mais pas pour un recours gracieux : tout dépend donc de ce que la mairie va faireCitation :
- certaines pièces mentionnées aux articles R431-9 manquaient lors du dépôt du PC (plan de masse existant mais non côté en trois dimensions, modalités de raccordement aux réseaux non spécifiées car mentionnées non modifiées par l'architecte ...) . Ces pièces n'ont d'ailleurs pas été réclamées par les organismes consultés (DDE Bâtiments de France, mairie). Par contre, la demande de retrait de PC est motivée essentiellement par le fait que certaines pièces étant manquantes ou imprécises, les services instructeurs ne pouvaient avoir une idée précise du projet autorisé et en particulier ne pouvaient vérifier que les règles d'urbanisme étaient respectées.
est-ce recevable devant un TA ?
oui, si on franchit le pb de la recevabilité du requérant lui même...
mais vous devriez produire les pièces manquantes à l'occasion d'un permis modificatif de simple régularisation qui suffira à rendre sans objet le recours avant qu'il ne soit jugé !!!Citation :
Nous sommes parfaitement conscients que cette demande de retrait n'est qu'un règlement de compte.
Nous sommes à la recherche de toutes informations qui pourraient nous aider à nous défendre.
Cordialement.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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paul18
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 21 oct. 2008 : 21:05:31
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Dans la lettre envoyée au maire, l'avocat termine par :
"... je ne puis que vous conseiller d'adresser copie de la présente à celui de mes confrères qui se charge habituellement de la défense de vos interets.
En effet, je me dois de vous informer avoir d'ores et déja reçu mandat de mon client pour saisir la juridiction administrative dans l'hypothèse où vous refuseriez d'accéder à la présente requête."
Est-ce à dire que si le maire refuse d'annuler le permis, si le demandeur de l'annulation n'a aucun interêt direct, sa demande auprès du tribunal administratif ne pourra être recevable ? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 21 oct. 2008 : 21:53:14
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oui, et en plus, avec un peu de chance, l'avocat ne vous aura pas notifié le recours, c'est à dire envoyé copie intégrale du recours en LRAR...
le recours gracieux doit en effet vous être notifié -envoi en LRAR de la copie intégrale- pour proroger le délai de recours contentieux.
à defaut, il y aura là une deuxième cause d'irrecevabilité, après l'absence d'intérêt à agir.
avez vous reçu copie en LRAR de ce recours adressé au maire ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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paul18
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 21 oct. 2008 : 22:39:11
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oui, nous l'avons reçu (lettre avec AR) , celle destinée au maire étant partie le 17 octobre , donc dans ce cas OK de ce côté là.
En ce qui concerne l'intérêt à agir pour cette personne, là nous ne voyons pas ! elle est propriétaire d'une buvette à environ 200m de chez nous et de sa buvette (qu'il met en gérance l'été car il ne l'exploite pas directement et de plus sa résidence principale est à plusieurs centaines de kms de chez nous), il ne voit pas notre maison donc quel préjudice pourrait-il subir suite aux travaux que nous souhaitons réalisés ? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 21 oct. 2008 : 23:22:57
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a priori, ça pourrait suffire à obtenir le rejet du recours, faute d'intérêt à agir.
je vous conseille cependant, par prudence, de demander à la mairie d'instruire un PCM qui régularisera le PC initial... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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paul18
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 21 oct. 2008 : 23:44:37
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un grand merci pour votre aide !
cordialement. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
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paul18
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 23 janv. 2009 : 09:53:23
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Bonjour,
Toujours avec le problème de mon permis de construire qui est attaqué.
Le tribunal administratif nous a signalé que nous avions un délai de 60 jours pour déposer notre mémoire. Notre avocat semble dire que l'administration l'accepte même après 60 jours. Est-ce vrai ?
Nous avons une protection juridique à titre privé. Nous leur avons demandé d'intervenir dans le cas de notre litige. Après avoir accepté (et après n'avoir pas choisi l'avocat proposé par notre assureur !), refus de prendre en compte la totalité du litige. Prétexte : ce litige résulte d'une activité créatrice de revenus autre que celle de salarié.Sachant que le permis de construire, objet du litige, a pour objet la réhabilitation de notre habitation principale (que nous occupons depuis 7 ans) pour la création de 7 logements (nous conserverons 1 des logements pour notre résidence principale), qu'en pensez-vous ?
Dans le cas où la totalité des honoraires d'avocat pour écrire ce mémoire ne serait pas couvert par notre protection juridique, pouvons nous demander l'aide juridictionnelle pour le restant (nous sommes non imposables) ?
Pour l'écriture d'un mémoire, un avocat est-il fortement recommandé ou pouvons-nous le faire nous-même ?
D'avance, merci !
Bien cordialement.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 janv. 2009 : 10:00:59
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il est conseillé d'écrire dans le délai des 60 jours.
si l'administration, elle, ne respecte pas ce délai, il vous est en revanche parfaitement opposable.
je vous conseille vivement de prendre un avocat : certes, il n'est pas obligatoire, mais une boulette est vite arrivée... et vous ne semblez pas au fait de toutes les finesses de la procédure.
vous pouvez parfaitement demander l'assistance juridictionnelle : elle sera ou pas accordée mais qui ne tente rien...
quant à la protection juridique de l'assurance, demandez leur quelle clause du contrat vous liant leur permet de s'exonérer de la prise en charge complète.
avez vous fait un PCM ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 23 janv. 2009 10:07:08 |
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paul18
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 23 janv. 2009 : 10:33:48
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Nous n'avons pas fait de PCM car l'architecte, la DDE et les ABF nous ont confirmé que pour eux, après avoir repris les points abordés dans la requête demandant l'annulation de notre PC, il n'y avait rien qui pouvait justifier cette annulation !
La clause qui justifierait l'exonération partielle des frais d'avocat d'après notre assureur :
" Les exclusions communes au contrat Confiance A, B et C :
Nous ne garantissons pas les litiges :
-.........
-résultant d'une activité créatrice de revenus autre que celle de salarié,
-......." |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 janv. 2009 : 10:39:40
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mais ni le PC lui même ni même les travaux ne sont créateurs de revenus...
seule la location du bien sera créatrice de revenus !
rappelez les ...
quant à la requête, y avait il ou pas des documents incomplets ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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paul18
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 23 janv. 2009 : 11:46:02
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Documents manquants ou incomplets :
- absence de plan de masse conforme aux exigences textuelles :
le plan de masse fourni par l'architecte n'est pas coté en 3 dimensions et ne fait pas apparaître les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics.
Par contre, l'architecte a indiqué dans le descriptif du projet : "l'emprise existante de la construction ne sera pas modifiée, l'habitation étant déja reliée à l'ensemble des réseaux , eau, égouts, EDF, Télécom, seules les alimentations et évacuations intérieures seront reprises".
---> dans la requête de demande d'annulation : ces absences suffisent à entrainer l'illégalité du permis (CAA Bordeaux 10 juin 2008 commune de Saint-Paul-les-Dax, req. n° 06BX01973 et CE 30 avril 1982 req. n°20.570)
- la surface SHON créée déclarée serait fausse ! la DDE a refusée de fournir copie des plans intérieurs faisant partie de la demande de PC sous prétexte que ces plans sont du domaine privé : selon la requête, l'examen de ces plans permettrait de déterminer le nombre d'appartements réalisés,la SHON réelle, le nombre de places de stationnement nécessaires au projet, le montant des participations d'urbanisme éventuelles ....
(Dans la requête, il est écrit que nous ne déclarons pas déclarer le bon nombre d'appartements, la bonne SHON, le bon nombre de place de parking ...)
- dans la requête, il est affirmé que notre habitation devant être réhabilitée (et que nous occupons partiellement) est quasiment à l'état de ruine : pour eux, notre projet aboutit dons à la création de 7 appartements et non pas réhabilitation de 6 appartements et création de 1 appartement. Il est vrai que les 6 appartements existants étant vétustes (seul le nôtre est habité), nous allons effectivement remplacer les planchers anciens par des planchers répondant aux normes actuelles (acoustique et termique). Par contre, toutes les fenêtres et portes existantes de ces appartements sont neuves (DT acceptée il y a au moins 5 ans et subventionnées par les ABF).
- défaut d'annexion de l'avis de l'ABF au projet :
Notre PC impose des prescriptions par rapport à l'avis des ABF. Par contre dans l'arrêté, il n'est pas spécifié que ces prescriptions sont jointes ou annexées ( CAA Bordeaux 18 janvier 2005 Soc. hotelièere Etigny req. 00BX00580 et CAA Bordeaux 1er Aout 1985 Commune de Marcihac-sur-Célé req. 94BX01470)
Il est écrit dans l'arrêté d'accord du PC : ("les prescriptions figurant dans l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France devront être strictement respectées" .
Par contre, nous avons bien reçu ces prescriptions par courrier des ABF (courrier simple,non recommandée).
+ autres points sur lesquels nous devrions pouvoir nous débrouiller ! |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 janv. 2009 : 11:55:22
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*il n'y a pas de modification des accès aux réseaux donc cette éventuelle insuffisance n'a pas empêché l'administration de prendre sa décision en toute connaissance de cause
*la SHON est exclusivement déclarative depsui la réforme du 1/10/7, avec contrôle ex-post par visite en cas de doute. les plans intérieurs n'ont ainsi pas à être présentés dans la demande de PC.
*ne pas confondre état de vétusté empêchant la location et ruine.
*la mention aux prescriptions de l'ABF peuvent suffire à démontrer que l'administration a correctement pris sa décision.
bref, tout ça ne me semble pas très solide.
un petit permis rectificatif, et pas un modificatif, suffirait à corriger le dernier point. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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paul18
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 23 janv. 2009 : 12:14:06
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Encore une fois merci beaucoup pour vos réponses!
En ce qui concerne notre protection juridique, nous avons reçu cette réponse :
"Au cours de cet entretien, vous nous avez indiqué que sur le projet de permis de construire des 7 appartements, objet de la présente procédure, seul un appartement sera destiné à votre habitation, les autres étant destinés soit à la vente, soit à la location, soit encore à la création d'un gîte.
La création de ces appartements vous permettra donc d'avoir une activité créatrice de revenus, en outre ces appartements ne constitueront pas votre résidence principale , ni des résidences secondaires car ils seront occupés par des tiers.
Or, nous vous rappelons que notre contrat de protection juridique stipule que nous n'intervenons jamais pour les litiges résultat d'activité créatrice de revenus, ou concernant des biens voués à la location".
En plus de l'exclusion du litige résultant d'une activité créatrice de revenus, il est mentionné dans notre contrat l'exclusion de tout litige "concernant la propriété de tout bien immobilier donné en location (sauf convention contraire)".
Que me conseillez-vous de faire suite à cette réponse de ma protection juridique ? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 janv. 2009 : 12:34:39
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activité créatrice de revenus (et) biens voués à la location n'est pasbien immobilier donné en location
à ce jour, les biens ne sont pas donnés en location.
il faut contester cette réponse qui ne correspond pas à votre contrat. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 23 janv. 2009 12:35:55 |
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paul18
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 23 janv. 2009 : 12:42:10
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Encore une fois , sincèrement merci pour vos réponses qui nous permettent d'avancer rapidement !
Cordialement. |
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