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 Sujet  |
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messire
Contributeur actif
46 réponses |
 Posté - 23 oct. 2008 : 12:16:31
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Bonjour,
J'envisage d'installer un cabinet médical dans un rdc.
Le reglement de copro spécifie que c'est possible soit d'habiter soit de s'installer en prof libérale dans l'immeuble.
J'en déduit donc qu'il n'y a pas besoin d'AG etc pour ça.
En revanche, le syndic commence à évoquer des charges spécifiques qui seraient calculées et qui viendraient doubler les charges classiques sous prétexte de prof libérale.
Ma question n'est pas de contester qu'il y a du trafic spéficique supplémentaire généré par le cabinet ( c'est l'évidence même).. la question porte plutot sur le fait que si rien n'est écrit la dessus dans le règlement ( augmentation des charges pour prof lib.) la copro peut elle les augmenter?
Si oui selon quelles règles et quelles appréciations reglementaires...? Jurisprudence?...
Merci
MK
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 13:10:50
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1)- si le local en question n'était pas "cabinet médical" mais "logement" (*), vous devez en être autorisé par l'AG avant de le transformer ..
2) l'ensemble immobilier (l'immeuble) étant dans son ensemble destiné à l'habitation et/ou aux professions libérales et/ou commerces, les quote-parts de parties communes et les grilles de répartition de charges intègrent cette particularité.
Faute d'une clause particulière au RDC on ne peut rien vous demander de plus que prévu.
(*) dans ce cas l'AG peut subordonner son autorsation à la modif de la grille de charges ainsi qu'à la délivrance des autorisations administratives nécessaires.
Le syndic n'a pas compétence pour modifier une grille de charges, cela relève exclusivement de l'AG, et à la marge du juge lorsqu'il y a litige. |
Edité par - gédehem le 23 oct. 2008 13:50:38 |
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messire
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 15:38:08
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1. premier élément de réponse:
"Dans le cas ou le changement d’affectation est autorisé par le règlement de copropriété. ( ce qui est le cas ici)
Il ne nécessitera aucune autorisation, s’il est prévu de façon expresse que les lots pourront être indistinctement affectés à l’usage de bureaux ou à l’exercice d’une profession ou d’une activité artisanale ou commerciale de toute nature, et que les copropriétaires pourront procéder à ces nouvelles affectations sans avoir à solliciter l’autorisation de la copropriété. Ces clauses sont licites et doivent être respectées. "
2. ok a creuser! merci
MK |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 oct. 2008 : 18:11:20
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hum ... ne pas confondre
- la clause RDC qui autorise le changement d'affectation des lots, clause générale qui nécessite un vote de l'AG 'gardienne' de la destination de l'immeuble (l'AG controle la conformité mais ne peut refuser si projet conforme)
- la clause autorisant tel (ou tels) lot expressément identifié à changer sa destination pour une autre précisée, qui dispense de passer par l'AG.
Concernant les charges :
- soit votre lot est déja 'commerce/professions libérales', et il integre cette donnée pour les charges "services et équipements communs".
- soit votre lot est tout autre et il y a changement de destination (par ex habitation>commerce) dans ce cas il faut passer par l'AG laquelle peut modifier les charges selon cette nouvelle affectation (maj.L.art.25f)
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elungb
Contributeur vétéran
149 réponses |
Posté - 26 oct. 2008 : 14:23:10
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| Nous avons le même cas dans notre copropriété avec une école, tout l'immeuble est à destination mixte, appartements ou commerces. Quand l'école s'est agrandie en achetant un studio, puis un appartement elle n'a rien déclaré ni demandé en AG, elle se base sur le fait que la destination de l'immeuble est mixte et qu'on peut habiter ou avoir une activité commerciale au choix. Peut-on passer de l'un à l'autre à volonté sans notification à l'AG ? Vous pensez peut-être avoir répondu clairement à cette question, mais je n'ai pas compris clairement. |
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messire
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 27 oct. 2008 : 13:57:45
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Donc grosso modo sans AG pas d'installation? c'est donc une clause suspensive a mettre dans un acte d'achat non?
Ou bien peut on prendre le risque de faire la transformation et d'attendre que l'AG confirme?
merci!
MK |
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surfer75
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 27 oct. 2008 : 20:55:16
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bonsoir,
vous seriez en étage avec ascenseur, je comprendrais (dans de nombreux cas on double les charges d'ascenseur pour une profession libérale puisqu'évidemment les utilisateurs de l'ascenseur sont bcp plus nombreux que pour un usage habitation) mais pour une installation au rez-de-ch avec un usage médical, à part utiliser un peu plus l'interphone et déclencher plus souvent la minuterie lumineuse, je ne vois guère les charges supplémentaires que vous feriez supporter à l'immeuble !
comme indiqué par les autres contributeurs, si le règlement autorise l'installation d'une profession libérale je pense que vous n'avez pas à accepter de supporter des dépenses supplémentaires
en tout état de cause, demandez au syndic de vous confirmer ceci par écrit et surtout de citer les fondements d'une quote-part supplémentaire
Cordialement,
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 28 oct. 2008 : 13:18:34
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messire, votre texte est on ne peut plus clair : nul besoin d'AG !!
Citation :
Il ne nécessitera aucune autorisation, s’il est prévu de façon expresse que les lots pourront être indistinctement affectés à l’usage de bureaux ou à l’exercice d’une profession ou d’une activité artisanale ou commerciale de toute nature, et que les copropriétaires pourront procéder à ces nouvelles affectations sans avoir à solliciter l’autorisation de la copropriété. Ces clauses sont licites et doivent être respectées
gedehem, "toute clause illégale est réputée nulle". Je déduis de votre argumentaire que le rdc de messire est illégal.
-Sur quel texte vous fondez vous ? |
Edité par - mespres le 28 oct. 2008 13:20:48 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 oct. 2008 : 17:31:09
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Messire indique : Citation :
Le reglement de copro spécifie que c'est possible soit d'habiter soit de s'installer en prof libérale dans l'immeuble.
Il peut donc installer son cabinet librement et le syndicat ne peut en aucun cas modifier la répartition des charges.
L'installation est d'emblée conforme aux dispositions du RC. Il n'y a aucun changement d'affectation.
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 28 oct. 2008 : 23:23:18
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Bonjour,
je pense qu'il y a confusion dans l'argument de Gedehem entre l'autorisation de l'AG et l'autorisation administrative préfectorale exigé pour Paris et les communes de + de 10000 habitants pour transformer un local d'habitation en local professionnel pour prof libérale: ceci est un autre pb et ne concerne pas l'AG dans le cas de Messire, sauf si ce dernier souhaite, pour exercer, procéder à des modifications sur les parties communes de l'immeuble (ex branchement de canalisations spécifiques sur les tuyaux de l'immeuble, etc), voir par ex installer une enseigne "Toubib" sur la façade...
Transformer un local professionnel en habitation est une démarche complexe d'une autre nature nécessitant l'avis de l'AG et pour la modification de la quote-part... car ceci peut nécessiter de brancher des tuyaux notamment d'évacuation sur les parties communes etc, pour permettre un habitat décent etc et un permis de construire ou autorisation de travaux, et autorisation administrative de la préfecture.Et ce même si l'habitation bourgeoise est une destination du RDC
voyez ce lien : http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=70
qui résume très bien le pb.
Il restera à Messire le cas échéant de solliciter la préfecture pour obtenir en sus une autorisation administrative ce qui ne regarde pas l'AG, concerne aussi ou non ses questions fiscales, etc.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 29 oct. 2008 : 01:13:03
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Peut-on changer l'affectation de son lot en copropriété ?
Il convient d'envisager trois hypothèses de changement d'affectation susceptibles de se rencontrer en copropriété.
1- L'utilisation projetée est directement contraire à la destination de l'immeuble
Elle doit dans ce cas être autorisée par l'assemblée générale à l'unanimité.
C'est le cas par exemple de l'installation d'un local commercial dans un immeuble à destination d'habitation exclusivement bourgeoise.
2- L'utilisation projetée est prohibée par le règlement de copropriété
Le changement d'affectation doit également être autorisé à l'unanimité.
C'est le cas par exemple d'une clause interdisant strictement "toutes activités commerciales".
3- Le changement d'affectation n'est ni prohibé par le règlement de copropriété ni directement contraire à la destination de l'immeuble
Dans ce cas, suivant l'évolution jurisprudentielle de la Cour de cassation, le changement d'affectation est autorisé dès lors qu'il n'est pas contraire à la destination générale de l'immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.
Cette double condition doit être remplie et est appréciée au cas par cas par la jurisprudence.
Exemples d'appréciations par référence à la destination de l'immeuble : dans un immeuble à usage mixte d'habitation et commercial, un atelier peut être transformé en boutique, un local qualifié de "commercial" peut être affecté ou réaffecté à usage d'habitation.
Exemples d'appréciations par référence aux droits des autres copropriétaires : sont prohibées - même si elles sont par ailleurs conformes à la destination de l'immeuble - les activités qui créent pour les autres copropriétaires des inconvénients (bruits, odeurs...) excédant les inconvénients normaux de voisinage, sauf s'il est possible d'y porter remède par des aménagements ou équipements particuliers.
Bon à savoir Bon à savoir : la modification de la répartition des charges (concernant les services collectifs et les éléments d'équipement commun) rendue nécessaire par le changement d'affectation d'un lot (aggravation des charges d'ascenseur par exemple) est soumise à l'autorisation de l'assemblée générale. |
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messire
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 10 nov. 2008 : 10:45:18
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Pour ajouter des infos maintenant que le dossier avance:
- effectivement pas besoin d'ag puisque le RdC autorise ces destinations autres que habitation bourgeoise.
- depuis la réforme des Permis de construire d'octobre 2007: le changement de destination doit faire l'objet d'une déclaration préalable en mairie, ainsi que d'une demande de changement d'usage ( formulaire différent).
La DP comporte le minimum syndical ( plan de situation et surfaces, photos etc..)
La demande de changement d'usage prouver la qualité ( médecin etc) du demandeur, donner copie du reglement de copro etc.
Sur Lyon, pour les locaux inférieurs a 100 m2 dans l'hypercentre aucun souci, en revanche au dela de 100 m2, cette transformation ne peut se faire qu'en apportant compensation à la ville d'une surface similaire en habitation. En résumé: vous pouvez transformer le local en activité, mais il faudra vous procurer et donc fournir une surface équivalente de logement de la meme surface pour compenser la perte du logement.
M |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 nov. 2008 : 12:15:48
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"La demande de changement d'usage prouver la qualité ( médecin etc) du demandeur, donner copie du reglement de copro etc....." et copie du PV d'AG ayant autorisée ce changement d'usage ....
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Charges spécifiques pour prof libérale?
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