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zago
Contributeur débutant
19 réponses |
 Posté - 04 nov. 2008 : 12:54:29
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Bonjour,
J'ai une discussion avec un juriste sur l'ordonnance du 19 septembre 1945 avec en toile de fonds, la défense de la corporation des experts-comptables.
" L'expert-comptable fait aussi profession de tenir, centraliser, ouvrir, arrêter, surveiller, redresser et consolider les comptabilités des entreprises et organismes auxquels il n'est pas lié par un contrat de travail."
J'en viens à ma question : est-ce qu'un syndicat de copropriété est un "organisme" ( ce n'est pas une entreprise...).
JPM, peut-être, pourrait nous aider ?
Merci
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 04 nov. 2008 : 13:50:01
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Le syndicat est certainement un organisme au sens très vague de cette phrase, en ce sens qu'il est organisé, mais quel est le fond de votre question?
Car un syndicat peut odfrt bien sous-rtraiuter sa comptabilité a un comptable, point. Je ne vois pas de sujet de discussion la-dessus. |
Festina lente |
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zago
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 04 nov. 2008 : 16:45:41
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Le fond de ma question est : "est-ce que les experts comptables peuvent contester la légalité de la tenue de la comptabilité d'une copropriété par un intervenant qui n'est pas expert-comptable ?"
Comme c'est cette ordonnance qui fixe la définition de l'expert-comptable par la description de ses activités et que son champ d'action peut être soit une entreprise soit un organisme, ceci amène à ma question : qu'est-ce qu'un organisme en droit ?
Je vous concède bien volontiers que c'est du juridisme un peu poussé.
zago |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 04 nov. 2008 : 17:17:31
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Citation :
Initialement posté par zago
Le fond de ma question est : "est-ce que les experts comptables peuvent contester la légalité de la tenue de la comptabilité d'une copropriété par un intervenant qui n'est pas expert-comptable ?"
Comme c'est cette ordonnance qui fixe la définition de l'expert-comptable par la description de ses activités et que son champ d'action peut être soit une entreprise soit un organisme, ceci amène à ma question : qu'est-ce qu'un organisme en droit ?
Je vous concède bien volontiers que c'est du juridisme un peu poussé.
zago
que vient faire cet exoert comptable dans la tebue de la copropriété???
s'il y a un problème , il faut passer par la voie judiciaire et demander la nomination d'un expert! |
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zago
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 04 nov. 2008 : 17:46:03
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Citation :
que vient faire cet expert comptable dans la tenue de la copropriété???
nefer, vous savez, un expert-comptable peut être membre d'un conseil syndical mais veiller en priorité à ce que les prérogatives de sa profession soient défendues et mettre des batons dans les roues aux dangereux fous qui prétendraient tenir une compta de copropriété alors qu'ils ne sont pas inscrits au tableau de l'Ordre !
Et bien oui, j'ai la chance  d'en avoir un dans mon conseil !
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 04 nov. 2008 : 22:58:48
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"veiller en priorité à ce que les prérogatives de sa profession soient défendues "
L'exercice de la profession à titre "professionnel" est réservée au membre de l'ordre.
Cela n'interdit pas la tenue de la comptabilité par les syndics Pros ou non, car elle est prévue par la loi. Elle n'interdit pas non plus la tenue de la comptabilité par tout personne qui n'en fait pas profession. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 nov. 2008 : 18:01:54
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Un syndicat de copropriétaires est sans aucun doute un "organisme" dans le sens donné par les textes.
Ceci c'est pour répondre à la question initialement posée.
Pour le reste, un expert-comptable peut sans aucun doute être missionné pour vérifier la compta. Mais de là à la tenir c'est une autre affaire, cette mission étant celle du syndic.
Expert-comptable membre du CS de Zago peut sans aucun doute intervenir en qualité de conseiller, pas d'expert, ne pouvant agir professionnellement sans avaoir été missionné par le syndicat.
Il ne le peut en qualité de "conseil" du CS puisqu'il est lui même au CS .....
Ceci étant, c'est une bonne carte dans la manche du syndicat. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 nov. 2008 : 23:17:39
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Un syndicat de copropriétaires est un organisme au sens du texte énoncé.
Mais les experts comptables ne peuvent se prévaloir d'une quelconque exclusivité dans ce domaine, a fortiori depuis que les syndicats ne sont plus assujettis aux dispositions des articles 1 à 5 de la loi du 6 avril 1998 portant réforme de la réglementation comptable (cf art 14-3 de la loi de 1965).
De toute manière manière les experts comptables, sauf quelques exceptions, n'ont aucune pratique de la comptabilité des syndicats de copropriété dont les fonctions particulières mais essentielles sont le classement et la répartition des charges.
La compétence générale des experts comptables n'est pas en cause. Ce n'est pas leur métier. Il y a des exemples célèbres d'ensembles immobiliers sur la comptabilité desquels des gros cabinets d'expertise comptable se sont plantés royalement, sauf pour pour la vérification de la trésorerie. Le boulot a été repris par des comptables de copropriété (salariés de professionnels immobiliers) qui ont remis sur pied les comptes de charges, la répartition d'ycelles et, finalement, les comptes individuels des copropriétaires. Cela a permis de récupérer des millions de francs de charges impayées et de redresser les trésoreries.
Enfin les experts comptables ne connaissent pas l'engagement juridique imposé par l'article 14-3 de la loi de 1965. Dans ce cas l'engagement est lié à l'ordre de service, et non à la réception de la facture. C'est une notion qui vient du droit public, explicitée pleinement dans la loi dite LOLF.
Le décret d'application (comptable) ne respecte que partiellement le principe posé par l'article 14-3 et certaines de ses dispositions sont carrément illégales. Ceci étant, on s'en contente pour l'instant et d'ailleurs certains contestent la définition de l'engagement juridique donnée plus haut.
Il suffit de consulter les travaux parlementaires pour être parfaitement éclairé. L'inspiratrice du projet de loi, sur ce point, Mme Jaffuel a écrit : " l'engagement juridique c'est l'ordre de service ".
Conclusion pratique : un professionnel immobilier peut parfaitement tenir la comptabilité d'un syndicat coopératif dont il n'est pas syndic ou d'une association syndicale libre, qu'elle ait ou non opté pour l'application du plan comptable des syndicats de copropriétaires.
Il est de même pour les unions coopératives de syndicats, qui ne relève plus désormais du statut de la copropriété. Elles peuvent effectuer des travaux de comptabilité pour des syndicats ou ASL ayant adhéré.
http://www.jpm-copro.com/Engagement%20juridique.htm
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Edité par - JPM le 06 nov. 2008 23:20:49 |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 07 nov. 2008 : 09:35:59
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| Me trompes-je (question pour JPM, gédehem et les autres) ou l'on peut dire que le plan comptable utilisé en copropriété n'est pas le PCG, plan comptable utilisé dans le sentreprises (meêm si la philosophie est identique)? |
Festina lente |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 nov. 2008 : 10:09:12
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Bien sur que ce n'est pas le même 
Les principes sont totalement différents, puisque la notion de résultat n'existe pas en copropriété. De plus le syndicat de copropriétaires n'a pas de patrimoine propre mais seulement un patrimoine de transit.
Ceci étant le classement des comptes du PC Copro est très proche de celui du PCG parce que la logique le commande.
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yaume
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1770 réponses |
Posté - 07 nov. 2008 : 10:43:07
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Citation :
Initialement posté par JPM
De plus le syndicat de copropriétaires n'a pas de patrimoine propre mais seulement un patrimoine de transit.
Je ne suis pas d'accord, qu'es ce qu'un patrimoine de transit  |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 nov. 2008 : 11:22:26
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Le syndicat n'est propriétaire de rien.
Les parties communes sont indivises entre les copropriétaires.
Le matériel, en ce compris le balai de la concierge, est aussi indivis. Même un lot " appartenant " au syndicat est indivis entre les copropriétaires. S'il est revendu, le prix est immédiatement réparti, soit par paiement soit par affectation préalablement décidée des quotes-parts.
Le patrimoine du syndicat ne comporte que des créances et des dettes et à tout moment total créances = total dettes, donc solde = zéro.
A l'instant T les fonds qui sont à la banque appartiennent aux copropriétaires créditeurs, chacun pour son solde à ce même instant.
Le patrimoine de transit est celui du popotier du mess qui reçoit des cotisations pour le paiement de dépenses communes. Si en fin de mois, dépenses > cotisations il faut contribuer à combler le trou. Si cotisations > dépenses, le popotier doit rendre des sous aux officiers.
Le fonds de roulement lui-même appartient aux copropriétaires. Il est en dépot légal, affecté et indisponible. Un dépositaire n'est pas propriétaire.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 07 nov. 2008 : 12:39:38
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Citation :
Initialement posté par JPM
Le syndicat n'est propriétaire de rien.
Les parties communes sont indivises entre les copropriétaires.
Le matériel, en ce compris le balai de la concierge, est aussi indivis. Même un lot " appartenant " au syndicat est indivis entre les copropriétaires. S'il est revendu, le prix est immédiatement réparti, soit par paiement soit par affectation préalablement décidée des quotes-parts.
Le patrimoine du syndicat ne comporte que des créances et des dettes et à tout moment total créances = total dettes, donc solde = zéro.
A l'instant T les fonds qui sont à la banque appartiennent aux copropriétaires créditeurs, chacun pour son solde à ce même instant.
Le patrimoine de transit est celui du popotier du mess qui reçoit des cotisations pour le paiement de dépenses communes. Si en fin de mois, dépenses > cotisations il faut contribuer à combler le trou. Si cotisations > dépenses, le popotier doit rendre des sous aux officiers.
Le fonds de roulement lui-même appartient aux copropriétaires. Il est en dépot légal, affecté et indisponible. Un dépositaire n'est pas propriétaire.
Mais tous cela est aussi vrai pour une société, les fonds appartiennent pour parti aux actionnaires, etc.
Si une société est liquidé ,c'est vers eux que l'on se retournera. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 07 nov. 2008 : 13:06:19
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En effet, je n'avais jamais fait attention qu'il n'y avait pas de résultat.
De même il n'y a aucune actif amortissable,et en réalité aucun actif.
Citation :
Mais tous cela est aussi vrai pour une société, les fonds appartiennent pour parti aux actionnaires, etc.
Le fond de roulement n'appartient absolument pas a l'actionnaire .
Si vous prenez l'exemple de la société A cotée en bourse et donc le cours de l'action vaut 10 euros aujourd'hui et 7 euros hier, laquelle action a 'derrière elle' un fond de roulement en équivalent de 16 euros par action, l'actionnaire ne possède absoluement pas 16 euros aujourd'hui ni 16 euros hier,
mais
bel et bien 10 euros aujourdh'ui et 7 euros hier, et pas plus ni moins.
En copropriété, l'acheteur verse au vendeur les avances versées. Ce n'est pas le cas de l'actionnaire qui ne verse que le prix de la cotation ou de la négociation.
La copro vaut 'zero en moyenne'. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 07 nov. 2008 13:10:46 |
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océan
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2457 réponses |
Posté - 07 nov. 2008 : 13:23:58
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en fait on est plus près d'une compta "publique" avec des budgets de fonctionnement(charges courantes) et d 'investissement (travaux)
et pas besoin d'expert-comptables à moins de très grosses copropriétés et budgets, on trouve de très bons comptables avec un BTS.
J'ai vu les réactions surprenantes d'un directeur financier d'un très gros groupe incapable d'analyser des problèmes de base de contrat de travail de gardiens, ou d'imputations de charges entre charges communes et charges spécifiques !
il ne faut pas non plus confondre comptabilité et gestion, pour laquelle la compta n'est que l'outil essentiel d'analyse des données... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 nov. 2008 : 14:09:43
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Il faut bien noter ce qu'expose JPM plus haut : le systeme comptable des copropriétés n'a rien à voir avec celui du public, des sociétés ou des associations !
"Le patrimoine du syndicat ne comporte que des créances et des dettes et à tout moment total créances = total dettes, donc solde = zéro.
A l'instant T les fonds qui sont à la banque appartiennent aux copropriétaires créditeurs, chacun pour son solde à ce même instant."
Outre le fait qu'il n'a aucun patrimoine qui lui soit propre, à la différence des autres entités citées, à l'instant T, quelque soit cet instant, le syndicat est à '0' partout.
Il n'y a pas de 'bilan comptable' annuel, photographie à un instant donné s'inscrivant dans une continuité, mais un "arreté des comptes" annuel où l'on solde tout, le syndicat se retrouvant à 0. L'exercice suivant repart à ce 0 ...
Tel n'est pas le cas des autres systèmes comptables.
Le syndicat n'est que "gardien de la chose", les fonds versés par les copropriétaires pour la satisfaction de leurs besoins collectifs restant toujours propriété des copropriétaires chacun selon leur part.
Le syndicat n'a rien du tout, n'en tire aucun profit de quelque nature que ce soit !
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Edité par - gédehem le 07 nov. 2008 14:15:15 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 nov. 2008 : 14:58:29
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De Yaume : Citation :
Mais tous cela est aussi vrai pour une société, les fonds appartiennent pour parti aux actionnaires, etc.
Si une société est liquidé ,c'est vers eux que l'on se retournera.
Eh ! non ! Ce n'est pas vrai pour une société
C'est la société qui est propriétaire de tout. Les actionnaires ne sont propriétaires que de leurs actions. Point c'est tout.
Il est vrai que la LOLF traite de la comptabilité publique. Il est vrai aussi qu'en France notamment il y a une frontière entre le droit public et le droit privé. Il n'empêche que, dans la pratique, il n'y a pas de différence entre le camion Machin d'une commune et le camion Machin d'une entreprise privée.
Entre le maire qui doit vérifier s'il peut engager une dépense et le syndic qui doit se poser la même question, quelle différence fondamentale ? Aucune. Paperasses et procédures différentes + le contrôle préfectoral.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 07 nov. 2008 : 17:50:16
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Citation :
C'est la société qui est propriétaire de tout. Les actionnaires ne sont propriétaires que de leurs actions. Point c'est tout.
Le syndicat lui est propriétaire de ses fonds, il peut être propriétaire d'un lot, si vous raisonnez de cette manière pour une société , il faut en faire autant pour le syndicat !!!
Pour une société en faillite, il y a toujours quelqu'un derrière, une ou plusieurs personnes physique (les investisseurs). |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 nov. 2008 : 18:46:31
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"Le syndicat lui est propriétaire de ses fonds,"
Pas du tout !! Ce sont les copropriétaires qui restent propriétaires de leurs fonds : ils font simplement un pret au syndicat, qui sert de banque, pour régler les dépenses communes !
A la fin on solde les comptes généraux dont la ventilation est faie entre les X comptes individuels des copropriétaires.
Le syndicat c'est le "compte pivot" lequel ventile recettes et dépenses sur les sous comptes individuels.
Le syndicat n'a pas d'autres sous que ceux que lui prete les copropriétaires, il ne sert que de zone de transit....
A la fin il restitue aux copropriétaires le reliquat de leurs fonds .. s'il y en a, sinon il appelle à remettre le compte perso à 0.
"il peut être propriétaire d'un lot".
Certes, mais ce lot est en indivision entre tous les copropriétaires, selon les tantièmes ou selon ce qu'il en a été décidé !
Voyez JPM à 11h22 :
"Même un lot " appartenant " au syndicat est indivis entre les copropriétaires. S'il est revendu, le prix est immédiatement réparti, soit par paiement soit par affectation préalablement décidée des quotes-parts."
Le syndicat n'est 'propriétaire' de rien : il est "gardien de la chose" pour le compte des copropriétaires.
Il ne peut être en faillite, les règles qui concernent les Ste n'étant pas retenues pour les syndicats de copropriétaires. (cf : licenciement économique du gardien n'est pas possible en copropriété)
Aux copropriétaires de payer, toujours, au besoin sur leur patrimoine personnel (les lots privatifs), y compris dans les copros dites "en difficulté" voire en cessation de paiement.
PS. Ne le prenez pas mal, ce n'est pas une attaque personnelle ni une critique, mais un simple constat : on touche ici du doigt la méconnaissance dans laquelle sont, hélas, trop de copropriétaires.
Pour les Ste en faillite, il n'y a personne derrière et parfois plus rien pour les créanciers qui se retrouvent le bec dans l'eau .... |
Edité par - gédehem le 07 nov. 2008 19:10:20 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 07 nov. 2008 : 19:38:58
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Yaume, dans un syndicat de copropriétaire, l'ensemble des fonds vaut zero. Quand ca s'écarte de zero, c'est qu'on va avoir un mouvement prévisible, ou un ensemble de mouvements prévisibles dans l'autre sens, sinon, sauf exception rarissime (provisions pour travaux futurs) on va revenir a zerto d'ici peu.
C'est dans la nature du syndic d'essayer de faire tirer le zero dans le sens d'un zero plus.
C'est à l'inverse le souci des copropriétaires de tirer vers le zero moins.
La vie de la copropriété n'a d'ailleurs rien a voir avec l'actif sous-jacent. Un immeuble de 5 millions d'euros peut générer un budget annuel de 100 000 euros ou de 500 000 euros, sans que cela ne soit caractéristique de la bonne gestion, dans les deux cas, la valeur moyenne doit toujours être à zero.
Le même immeuble a 5 millions d'euros peut être fort mal géré, et tellement mal que la copro devient a problème, mais contrairement à une société, ca ne met pas en cause l'existence du syndicat. |
Festina lente |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 nov. 2008 : 00:18:33
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C'est encore beaucoup plus simple : à n'importe quel moment, s'il existe une différence entre le total des débits et le total des crédits c'est qu'une écriture a été mal passée.
Une seule exception : la comptable a passé le débit et s'apprete à passer le crédit.
Il n'y en a réellement aucune autre
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La notion d'organisme / experts-comptables
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