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 Sujet  |
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nath78
Contributeur senior
97 réponses |
 Posté - 05 nov. 2008 : 08:54:59
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Bonjour
La copro est composé d'un batiment principal composé de 2 immeubles accolés avec entrées séparées et d'une porte cochère s(ituée sur le 2ème immeuble) fermée par un portail en bois donnant accès à une cour et 6 box fermés. La part des apparts représentent 90% des tantièmes et les box 10%.
J' ai un appart dans le 1er immeuble, des copros des box veulent automatiser le portail. Il y a une AGE dans 10 jours, les copros de l'immeuble ne possèdent aucun box, on doit voter en AG pour donner autorisation aux personnes des box d'automatiser à leurs frais le portail. Mais le contrat de maintenance est réparti aux tantièmes et donc les copros des apparts devont payer à 90% contre 10% les copros des garages. Ces pratiques sont-elles légales ? Peut-on désolidariser l'un des immeubles en invoquant le fait que le porche n'est pas sur notre immeuble et qu'on n'utilise pas l'accès cours, on n'a mêmepas la clé.
Merci d'avance pour votre aide.
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nath |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 05 nov. 2008 : 09:17:28
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Bonjour.
Si la question est d'autoriser les copro de box a automatiser la porte, l'entretien ne doit incomber qu'a ces copropriétaires.
L'AG devra impérativement statuer sur la répartition des coûts d'entretien. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 nov. 2008 : 15:28:20
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En complément : dans la mesure où cette porte, élément d'équipement commun, n'a d'utilité objective QUE pour l'accès à la cour par les propriétaires de box L.art.10), seuls ceux-ci en auront la charge, tant de la mise en place que du contrat d'entretien.
De ce fait eux seuls participent au vote sur cette question du contrat. |
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nath78
Contributeur senior
97 réponses |
Posté - 05 nov. 2008 : 17:51:56
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Merci pour ces précisions, ça me rassure, mais les copros des garages et le syndic se basent sur le fait que cette porte de garage fait partie des parties communes et que donc tout le monde doit y participer suivant les tantièmes définis pour les travaux. Je viens d'apprendre qu'ils veulent mettre le container poubelle dans la cour. Pour ma part, je pense que ça ne change rien car le batiment possède un accès cour (pour chaque immeuble)par le sous-sol et ne nécessite pas d'utiliser le portail.
L'ODJ est ainsi défini
1) Autorisation à donner aux copros des garages pour automatiser portail au prorata des tantièmes des garages
2) vote des copros des garages pour valider l'automatisation et se répartir les frais
3) Souscription contrat maintenance à charge pour tous les copros
Les poubelles dans la cour, est-ce que ça change quelque chose au problème??
Gedehem, sur quel texte se baser pour dire que l'entretien n'incombe qu'aux copros des garages ??
Merci de m'éclairer.
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nath |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 nov. 2008 : 21:13:44
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Sur la définition des parties communes donnée par votre RDC et L.art.10 en ce qui concerne le critère d'utilité des éléments d'équipement commun.... , et surtout sur votre ODJ !
Le point 1 concerne la délivrance d'une autorisation du sydicat donnée aux seuls propriétaires de garages.
Ce qui démontre, s'il en est besoin, que cette automatisation ne concerne en rien la totalité du syndicat.
C'est une sorte d'autorisation de "travaux 'privativement communs'" aux seuls garages.
Le point 2 est dans la logique qui découle de ce point 1 : étant autorisé par le syndicat, les seuls propriétaires de garages sont appelés à statuer sur l'automatisation ou non du portail.
Eux seuls auront alors droit de vote.
Ces 2 premiers points le démontrent : l'automatisation de la porte est un élément d'équipement commun spécifique aux seuls propriétaires des garages, eux seuls sont appelés à en décider ... eux seuls en supporterons les frais d'installation ..... et ensuite d'entretien .
Car on ne peut pas à la fois demander aux seuls utilisateurs des garages de décider ou non d'automatiser la porte, après que l'AG les en ai autorisé, et ensuite de faire suporter à tous le contrat d'entretien de cette automatisation décidée et financée par les seuls utilisateurs de garages et dont eux seuls auront utilité (utilité de l'automatisation/élément d'équipement commun selon L.art.10 )
En conclusion, le point 3, qui concerne le contrat d'entretien de l'automatisation, n'interesse QUE les "boxés" qui auront seuls décidé de cette automatisation.
L'AG n'ayant pas à statuer sur le point 2 n'a pas non plus à statuer sur le point 3 qui en découle directement.
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Edité par - gédehem le 05 nov. 2008 21:16:08 |
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nath78
Contributeur senior
97 réponses |
Posté - 07 nov. 2008 : 17:08:01
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Bonjour
En tant que membre du CS, je voulais informer par lettre les copros d'apparts des conséquences financières de l'automatisation du portail mais c'est refusé par le syndic car ceci figure à l'ODJ et ça pourrait influencer les votes. Je pensais qu'on avait le droit et le devoir d'informer les copros des conséquences de travaux à voter. Me suis-je trompée ??
Merci de me répondre. |
nath |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 07 nov. 2008 : 17:42:23
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Citation :
Initialement posté par nath78
Bonjour
En tant que membre du CS, je voulais informer par lettre les copros d'apparts des conséquences financières de l'automatisation du portail mais c'est refusé par le syndic car ceci figure à l'ODJ et ça pourrait influencer les votes. Je pensais qu'on avait le droit et le devoir d'informer les copros des conséquences de travaux à voter. Me suis-je trompée ??
Merci de me répondre.
Non, vous ne vous êtes pas trompé, le CS dans l'exercice de ses fonctions, a tout a fait le droit d'informer les copropriétaires par courrier, ces dépenses (de courrier) font parties des frais du conseil syndical que le syndic doit régler sans discuter.
Citation :
Article 27
Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.
Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.
Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 nov. 2008 : 18:17:49
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"le CS dans l'exercice de ses fonctions, a tout a fait le droit d'informer les copropriétaires par courrier,..."
Non seulmement le CS en a le droit, information de copropriétaires par le CS qui ne regarde en rien le syndic, mais il en a le devoir lorsque surgit un problème, s'agissan là d'une tache qu'un CS se doit d'exercer de par la loi !
Math : votre syndic vous raconte n'importe quoi. Votre CS doit avoir sous le code en permanence la loi de 65 et son décret de 67, L.art.21 qui cocerne le CS étant affiché sur toutes les portes :
"Loi 65 Art. 21 - Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale(*) sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. (L.SRU) : A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.
Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registre se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.
Il reçoit, en outre, sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.
Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme mentionnés à l'article 41 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, leurs conjoints ou leurs représentants légaux. Lorsqu'une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s'y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.
Le syndic, son conjoint, ses ascendants ou descendants, ses préposés, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membre du conseil syndical. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux syndicats coopératifs.
Le conseil syndical élit son président parmi ses membres.
Lorsque l'assemblée générale ne parvient pas, faute de candidature ou faute pour les candidats d'obtenir la majorité requise, à la désignation des membres du conseil syndical, le procès-verbal, qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un délai d'un mois, à tous les copropriétaires.
Sauf dans le cas des syndicats coopératifs, l'assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue à l'article 26, de ne pas instituer de conseil syndical. La décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
A défaut de désignation par l'assemblée générale à la majorité requise, et sous réserve des dispositions de l'alinéa précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut, avec l'acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil syndical; il peut également constater l'impossibilité d'instituer un conseil syndical."
(*) l'assemblée générale des copropriétaires dont il s'agit ici s'entend dans son sens large et permanent, et non dans sa formation décisionnelle, réunion de l'assemblée tel jour à telle heure.
Dans un syndicat de copropriétaires, l'assemblée générale existe 365 jours/an 24h/24.
Il n'y a pas discontinuité dans la fonction de 'copropriétaire membre du syndicat', le syndicat étant permanent, l'assemblée de ses membres l'étant aussi. |
Edité par - gédehem le 07 nov. 2008 18:25:21 |
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nath78
Contributeur senior
97 réponses |
Posté - 08 nov. 2008 : 12:56:29
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| Merci, je pensais bien être dans mon droit mais les autres membres du CS n'en était pas surs du tout et se sont donc défilés lorque le syndic a refusé qu'on diffuse l'info. Autre problème, 40% des copros sont bailleurs, je ne connais pas leurs adresses et comme le syndic refuse que j'envoie les lettres, je ne peux obtenir leurs coordonnées. Que faire ?? |
nath |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 nov. 2008 : 15:29:22
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Les documents qu'un CS doit détenir :
Copies à demander au syndic (L.art.21)
- RDC et plans annexés (VRD, etc ....)
- contrat de mandat du syndic.
- attestation RCP syndic + coordonnées et montants couverts par garant financier.
- liste des copropriétaires à jour (et à tenir à jour !)
- contrat de travail des employés.
- contrat(s) d'assurance(s) du syndicat.
- contrats des différents prestataires permanents du syndicat (chaufferie, ascenseurs, espaces verts, entretien ...etc )
- Carnet d’entretien de l’immeuble.
- DTA : Document technique amiante
- éventuellement, si lesydcat a des employés, DUERSST : Document Unique d'Evaluation des Risques pour la Santé et la Sécurité des Travailleurs. (DUER dans le langage courant)
- (liste non exhaustive)..
A prévoir :
- loi de 1965 et décret de 1967 (à jour)
- code de la copropriété (Litec, dalloz ...)
- Le manuel du CS (ARC..)
- autres docs juridique ou technique (selon besoins)
- les PV des AG
Ce n'est pas au syndic de dicter la conduite du CS, CS qui est chargé de contrler le syndic !
Le controlé ne dicte pas sa conduite au controleur  (encore faut-il que le controleur sache ce qu'est d'être controleur !  )
La "liste des copropriétaires", que tient à jour le syndic (D.art.32) comprend, outre leur état civil complet, leur adresse (réelle ou élue), leur régime matrimonial, leur droit sur le lot privatif, des renseignement sur le cojoint non copropriétaire, etc (liste définition CNIL norme n°21-2003).
A diffuser à votre CS, qui n'a pas l'air de savoir ce qu'est le role et la mission d'un CS imposée par les textes (L.65, D.67)
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Edité par - gédehem le 08 nov. 2008 15:38:25 |
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nath78
Contributeur senior
97 réponses |
Posté - 09 nov. 2008 : 19:46:33
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Bonjour
Toujours à propos de ce portail, je vois son automatisation comme une amélioration et je me demande pourquoi les résolutions de l'ODJ ci après sont votées selon l'article 24 pour 1) et 3),article 25 pour la 2). Je pensais que c'était selon l'article 26 pour 1) et 2).
1) Autorisation à donner aux copros des garages pour automatiser portail au prorata des tantièmes des garages
2) vote des copros des garages pour valider l'automatisation et se répartir les frais
3) Souscription contrat maintenance à charge pour tous les copros
s'y rapportant se votent selon |
nath |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 nov. 2008 : 21:17:03
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Bien entendu, le système d'automatisation est "amélioration" dans le sens de L.art.30., mais cela ne concerne que le point 2).
D'où : 1)=25 de tout le monde, 2)=26 des seuls garages, 3)=24 des seuls garages |
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nath78
Contributeur senior
97 réponses |
Posté - 11 nov. 2008 : 07:50:28
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| Merci pour la réponse, mais peut-on le jour de l'AG contraindre le syndic à faire voter la réso selon article 25 et non 24 puis la réso 2 selon l'article 26 et non 25. Je devine la réponse du syndic, il ne m'écoutera pas prétextant qu'il a étudié les textes et que c'est ainsi. |
nath |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 nov. 2008 : 11:28:26
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Il suffit de lui dire de les présenter à l'AG à l'appui de ses dire ...
Parce que vous, vous aurez sous le coude la loi de 65, et vous citerez les textes correspondant avec les données présentées ici !
C'est un vieux classique lorsqu'on vous dit
"La loi ou la réglementation ne permet pas de ..... ! "
Réponse :
"Merci de me présenter la loi ou la réglementation que vous citez qui s'oppose à ma demande !"
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nath78
Contributeur senior
97 réponses |
Posté - 11 nov. 2008 : 12:24:20
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Lors de l'AG de 2008,convoqué en étant averti 17 jours avant ( donc hors délai), je l'ai signalé au syndic qui m'a ignoré, a prétendu en AG que je n'avais pas compris le texte de loi ( il a pris la date d'édition de l'ODJ)alors que j'avais sous la mains les textes écrits et le mode de calcul du délai. Je l'ai sommé de me présenter les textes sur lequel il se basait, je ne les ai jamais obtenu,je me suis fais mettre dehors car il avait autre chose à faire. Ensuite non respect des votes sur le PV, il a fallu entamer une procédure judiciaire pour qu'il réédite un PV conforme à ce qui s'était passé.
Personne en plus n'ose contrer le syndic !! La mission va encore être délicate avec ce portail.Merci de votre aide précieuse. |
nath |
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nath78
Contributeur senior
97 réponses |
Posté - 17 nov. 2008 : 22:40:44
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| Merci pour vos conseils, le syndic a campé sur ses positions mais les copros ont eu des doutes et ont montré un vif intérêt pour les arguments que j'avancais. La décision est reportée. |
nath |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 nov. 2008 : 22:48:02
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Bravo : c'est un premier pas ....
Profitez de votre avantage pour affermir votre position, si c'est nécessaire... |
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