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fuog5514
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 08 nov. 2008 : 19:40:36
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Bonjour  ,
Je suis propriétaire en indivision avec 3 autres personnes d'un terrain attenant à mon domicile. Le maire m'a envoyé (ainsi qu'aux autres indivisaires) une mise en demeure d'acquérir en priorité (conformément à l'article L 112.8 du code de la voirie routière) une bande de terrain communale déclassée attenante à cette indivision.
Si nous sommes plusieurs acquéreurs déclarés, le maire a t'il le droit de vendre à un seul des postulants ou est il tenu de vendre en indivision?
Je n'ai pas trouvé la définition légale du droit de priorité, en d'autres termes peut-on être prioritaire et ne pas pouvoir acheter?
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 09 nov. 2008 : 09:25:14
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Ce que spécifie l'article L112-8 du CVR, c"est que les terrains déclassés ou délaissés doivent être en priorité proposés aux riverains situés au droit (en face) de ces terrains. C'est une mesure de bon sens.
Vous n'êtes pas obligé d'acquerir le délaissé, mais si vous ne le faites pas vous ne pourrez vous plaindre de la situation qui en résulterait.
La notion de priorité s'entend par besoin ou préservation des intérêts. Un seul des indivisaire peut donc acquérir puisqu'à lui tout seul il justifie de son intérêt. Néanmoins, il conviendra de respecter le principe de l'indivision et l'acquision par un seul des indivisaires ne sera licite que si les autres indivisaires ont renoncé explicitement. On explique légalement cela par le fait que c'est en premier lieu l'indivision qui est prioritaire, la priorité d'un indivisaire isolé étant d'ordre moindre.
Attention, vous n'avez qu'un mois pour faire valloir votre priorité. Passé ce délai, la mairie peut vendre à qui elle veut.
Du point de vue financier, vous pouvez discuter le prix ou demander des facilités de paiement.
L'estimation de prix doit tenir compte de l'intérêt foncier que représente le délaissé. Ainsi le prix peut être nettement en dessous de celui du marché si le délaissé n'apporte aucun bénéfice à l'acheteur, ou si le PLU impose des mesures de recul, ou pire si le rattachement du délaissé grève le bien de rattachement d'une obligation supplémentaire (ex: maison qui se retrouve hors de la bande dévolue à construction). Ainsi beaucoup de délaissés sont cédés pour l'Euro symbolique, mais la mairie y trouve un intérêt, celui de ne plus avoir à entretenir un terrain inutile pour elle. |
Dominique |
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fuog5514
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 09 nov. 2008 : 10:04:21
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l'acquision par un seul des indivisaires ne sera licite que si les autres indivisaires ont renoncé explicitement. On explique légalement cela par le fait que c'est en premier lieu l'indivision qui est prioritaire, la priorité d'un indivisaire isolé étant d'ordre moindre.
Dominique, je vous remercie énormément de ces explications. Si vous pouviez me préciser sur quelle jurisprudence ou texte ceci s'appuie, ce serait encore plus formidable!
Ca me rassure beaucoup, car je n'avais pas expliqué toute la situation: je passais en partie sur ce terrain communal depuis 28 ans, car l'accès à mon domicile est étroit et pas confortable et malgré de nombreux courriers à la mairie pour m'en plaindre et demander l'élargissement du passage, le maire avait trouvé bon de faire une promesse de vente à un voisin qui lui n'avait pas ces problèmes, et ceci sans nous en informer! Il a fallu invoquer le L112-8 pour le faire reculer...
Bien que le maire ait poursuivi son intention de vendre au lieu de rendre circulable ce terrain (au moins en partie) le fait que je fasse partie de l'indivision empêchera au moins mon voisin de clôturer et permettra de rester dans la situation actuelle, même si elle est batarde.
Par ailleurs le prix est indiqué dans la mise en demeure. Et nous serons au moins deux acquéreurs. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 nov. 2008 : 11:06:40
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il y a une chose que je ne comprends pas...
Le L112-8 s'applique exclusivement au domaine public routier déclassé : la parcelle dont vous parlez est-elle dans ce cas très précis ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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fuog5514
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 09 nov. 2008 : 12:15:28
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Bonjour Emmanuel,
Oui, tout à fait, elle n'était pas cadastrée individuellement et faisait partie du domaine public routier. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 09 nov. 2008 : 14:32:00
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Faites très attention au délai d'un mois, c'est très court.
Un moyen de répondre à la mairie sans trop vous "mouiller" consiste à dire que vous êtes disposé à acquérir le délaissé, mais que compte tenu de la situation d'indivision vous n'avez pas le droit de vous substituer aux autres indivisaires. Vous demandez alors à la mairie de vous tenir informé de la réponse des autres indivisaires afin de conclure un engagement, seul ou en indivision. |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 nov. 2008 : 14:52:43
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Dominique,
un indivisaire est bien propriétaire.
il est donc, à titre individuel, invité à s'exprimer dans le cadre de la mise en demeure.
sachant que l'acquisition de la parcelle en jeu -ou d'un morceau- n'est pas un acte modifiant le bien indivis, je ne suis pas convaincu que l'autorisation de l'indivision soit nécessaire comme elle le serait pour vendre une partie du bien indivis.
je conseillerais donc à fuog5514 de se positionner directement sans attendre que les autres indivisaires le fassent, eux aussi à titre individuel.
il appartiendra au maire, lors du partage du bien , de le diviser en fonction de critères qu'il devra rendre les plus objectifs possibles...notamment en comptabilisant l'indivision pour "une seule part" si chacun des trois indivisaires s'est exprimé.
je n'ai trouvé aucune disposition sur les modalités de partage du bien à l'issue de la mise en demeure en cas de concurrence entre acheteurs... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 09 nov. 2008 14:57:28 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 09 nov. 2008 : 18:45:08
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
Dominique,
un indivisaire est bien propriétaire.
il est donc, à titre individuel, invité à s'exprimer dans le cadre de la mise en demeure.
C'est pour cela que je conseille à fuog de répondre au maire dans les délais.
Citation :
sachant que l'acquisition de la parcelle en jeu -ou d'un morceau- n'est pas un acte modifiant le bien indivis, je ne suis pas convaincu que l'autorisation de l'indivision soit nécessaire comme elle le serait pour vendre une partie du bien indivis.
Ce qui est au droit du délaissé, c'est une indivision. C'est donc cette indivision qui est prioritaire. La "mise en ouevre" par un seul des indivisaires ne nécessite aucun accord des autres indivisaires, mais elle ne peut avoir lieu si d'une manière ou d'une autre ils n'y ont pas renoncé pour leur compte. La renonciation peut s'opérer sous forme active (acte) ou passive (non réponse).
Citation :
je conseillerais donc à fuog5514 de se positionner directement sans attendre que les autres indivisaires le fassent, eux aussi à titre individuel.
On est d'accord.
il appartiendra au maire, lors du partage du bien , de le diviser en fonction de critères qu'il devra rendre les plus objectifs possibles...notamment en comptabilisant l'indivision pour "une seule part" si chacun des trois indivisaires s'est exprimé.
On peut dire comme cela.
Le maire n'a pas à connaître, ni à se méler de la manière dont le "partage" s'effectuera entre les indivisaires.
En revanche, le maire doit mettre tous les indivisaires en demeure, ce qu'il a apparement fait.
Citation :
je n'ai trouvé aucune disposition sur les modalités de partage du bien à l'issue de la mise en demeure en cas de concurrence entre acheteurs...
C'est là qu'on marche un peu sur la tête puisqu'il faut appliquer une règle (l'indivision) à un bien qui pour l'instant n'y est pas sujet. Je résumerais la situation à la notion d'accessoire car si le morceau de terrain bénéficie à l'indivision c'est qu'il bénéficie à chacun des indivisaires.
Au pire, si l'opération était réalisée en catimini les indivisaires non prévenus pourraient invoquer l'indivision du morceau de terrain au prétexte que celui-ci a été acquis dans le but de profiter à l'un des indivisaires en sa qualité d'indivisaire et donc à l'ensemble de l'indivision.
En dehors de ce cas très singulier de l'indivision, la priorité s'exerce au droit des propriétés et avec une préférence pour celui qui a contribué au bien public en cédant une partie de sa propriété.
Un exemple concrêt: la mairie dévie une route bordée à droite par A et à gauche par B. Le tracé de la nouvelle route passe chez A.
Lors de la vente de la route délaissée, A et B pourront être appelés à acquérir car ils sont riverains, mais c'est A qui sera prioritaire du fait qu'il a contribué au déplacement de la route en cédant une partie de sa propriété. Si A n'est pas intéressé, alors B sera appelé à acquérir.
Il y a des cas plus complexes comme celui de la route qui passait entre deux propriétés et dont le nouveau tracé passe en biais. Dans ce cas chacun sera prioritaire pour le délaissé situé de son côté de la nouvelle route, mais comme il peut y avoir un déséquilibre des superficies c'est au travers des montants de cessions que chacun retrouvera à peu près ses petits. |
Dominique |
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fuog5514
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 09 nov. 2008 : 21:25:39
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Je vous remercie beaucoup tous les deux. J'envoie ma lettre recommandée avec AR, j'espère que tout va bien se passer. L'indivision ne sera qu'un mauvais accord, mais ce sera mieux que rien du tout! |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 nov. 2008 : 21:31:35
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les cas que tu décris, sur le partage, correspondent à la situation où l'on arrive à identifier qui a le plus donné à la collectivité à l'origine de l'opération...
je doute que ce soit systématiquement le cas.
pour la question relative à l'indivision, je ne vois rien, ni dans le code, ni dans la jurisprudence, qui permette à un co-indivisaire qui ne se serait pas manifesté lors de la mise en demeure de réclamer un droit sur le bien acquis à titre individuel par un autre co-indivisaire : l'acquisition ne porte pas sur le bien indivis... elle n'est donc pas réglée par le règlement d'indivision ou les règles générales de gestion de l'indivision à mon très humble avis.
à te lire ...
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cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 10 nov. 2008 : 11:12:53
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
les pour la question relative à l'indivision, je ne vois rien, ni dans le code, ni dans la jurisprudence, qui permette à un co-indivisaire qui ne se serait pas manifesté lors de la mise en demeure de réclamer un droit sur le bien acquis à titre individuel par un autre co-indivisaire : l'acquisition ne porte pas sur le bien indivis... elle n'est donc pas réglée par le règlement d'indivision ou les règles générales de gestion de l'indivision à mon très humble avis.
OK, je précise.
Lorsqu'est établie la priorité à acquérir, celle-ci est reconnue à la propriété au droit du délaissé. Le maire informe le ou les propriétaires de cette priorité et les met en demeure d'acquérir.
Si la propriété est indivise, c'est à l'ensemble des indivisaires (seul cet ensemble constituant le réel propriétaire) de se prononcer.
Si l'ensemble des invisaires informé se prononce en faveur de l'acquisition, tout ce passe comme si il n'y avait qu'un propriétaire unique (l'indivision).
Si une partie des indivisaires refuse, les indivisaires qui acceptent se comportent toujours comme des représentants de l'indivision et peuvent acquérir au nom de l'indivision. Libre à eux de régler ultérieurement le partage du terrain acquis par l'indivision au prorata des apports à l'achat.
Je précise que dans les cas qui précèdent c'est l'indivision en sa qualité de propriétaire prioritaire qui agit.
Venons en maintenant au cas plus délicat où l'un des indivisaires réalise l'acquisition en catimini.
Dans ce cas, l'indivisaire achète le délaissé en nom propre.
On peut alors légitimement se poser deux questions:
- Si l'acheteur a agit en son nom propre et pour son compte propre, la transaction était donc indépendante de l'indivision. Si la transaction est indépendante de l'indivision, celui qui l'a réalisée pouvait-il se prévaloir de la priorité?
Pour moi, la réponse est non car seule l'indivision peut se prévaloir de cette priorité.
- A contrario, si on considère que l'acheteur a pu bénéficier de la priorité, cela signifierait qu'il a agit avant tout comme indivisaire. Comment cet indivisaire pourrait-il conserver à son seul bénéfice le terrain acquis?
Pour moi, si un indivisaire agit seul en sa qualité d'indivisaire, son action est encadrée par article 815-13 du Code Civil, ce qui fait que le terrain acheté entre dans le périmètre de l'indivision. Et c'est au moment de la liquidation de l'indivision que son achat sera pris en compte, selon les termes du même article.
Voili, voilà le pourquoi de ma position.
Bon, le cas de fuog est un peu plus simple puisque tous les indivisaires ont été avertis, mais même si il réalise l'achat en son nom propre, on en revient à évoquer la qualité d'indivisaire sur laquelle il se serait appuyé pour bénéficier de la priorité.
Bon, je vois bien un moyen d'échapper à cette bombe à retardement, mais j'attend de te lire pour savoir si je n'ai pas fait de fausse interprétation...
**modération**
correction de lien vers légifrance |
Dominique |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 10 nov. 2008 11:33:09 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 nov. 2008 : 11:31:44
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toujours pas d'accord avec toi (sur la partie ne concernant pas fuog a priori) : le 815-3 a trait exclusivement à la gestion du bien indivis, ce que la parcelle à acquérir n'est pas et peut ne jamais devenir.
trouve moi une décision dans ton sens, car l'application stricte du 815-3 ne me semble pas s'étendre au delà du bien indivis lui même... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 10 nov. 2008 11:35:37 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 10 nov. 2008 : 22:09:14
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
toujours pas d'accord avec toi (sur la partie ne concernant pas fuog a priori) : le 815-3 a trait exclusivement à la gestion du bien indivis, ce que la parcelle à acquérir n'est pas et peut ne jamais devenir.
trouve moi une décision dans ton sens, car l'application stricte du 815-3 ne me semble pas s'étendre au delà du bien indivis lui même...
Le régime de l'indivision instauré par le Code Civil n'est pas spécifique à l'immobilier, il concerne tous les biens, mobiliers ou immobiliers.
La notion d'accessoire à l'indivision qui induit le rattachement d'une acquisition annexe au bien indivis est très développée.
Ainsi il a été jugé que l'acquisition d'un mouillage ne pouvait être dissociée du bateau indivis auquel il était destiné. Pire, un permis de pêche accordé à un capitaine d'un bateau indivis est un accessoire de l'indivision.
Pour se rapprocher du cas qui nous intéresse, je citerais la servitude de passage accordée et payée par et pour un indivisaire seul qui ne saurait interdire aux autres indivisaires d'en profiter, sinon la servitude ne serait plus attachée au fonds.
Comme on dit l'indivision est une et unique, ceux qui la partagent ou la font vivre ne sont qu'un. Il ne peut y avoir d'engagement d'un indivisaire sans que cet engagement ne bénéficie ou n'engage tous.
Pour moi, la question se résume à savoir si fuog aura agi en indivisaire ou en son nom propre hors de l'indivision. |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 11 nov. 2008 : 00:55:34
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| Dominique, peux tu nous donner les références ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 11 nov. 2008 : 12:09:47
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Voilà pour le permis de pêche.
Le jugement est truffé de choses intéressantes sur l'indivision telle que régie par le Code Civil. Ca pourra aussi servir dans la rubrique divorce. |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 mai 2009 : 09:14:26
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je reviens sur ce fil car fuog, dans un autre fil, nous informe des suites de l'histoire...
pas d'accord avec Dominique car ici ce terrain n'est pas un accessoire indispensable du bien indivis...
mais bon, tout ça ne concerne pas directement fuog ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
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fuog5514
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 12 mai 2009 : 12:41:46
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
je reviens sur ce fil car fuog, dans un autre fil, nous informe des suites de l'histoire...
Désolé d'avoir démarré un autre post, j'ai hésité en fait: la situation étant assez compliquée, je préfèrais poser des questions simples, et donc j'avais fait ce choix. Mais comme vous m'avez bloqué le nouveau post, je l'ai supprimé et je repose ma question:
Le maire m'ayant donc envoyé, ainsi qu'aux 3 autres voisins de la parcelle, une mise en demeure d'acquérir ce terrain municipal déclaré sans utilité pour la commune, je me suis porté acquéreur dans le délai d'1 mois imposé qui se terminait début Décembre. Depuis, je n'ai plus aucune nouvelle malgré une lettre ordinaire puis une lettre recommandée avec AR au maire datée de plus de 2 mois: je suppose que le résultat de cette consultation ne lui a pas convenu...
Ma question est: de même que le maire nous a imposé le délai légal d'1 mois pour répondre, celui ci a t'il des obligations ensuite d'information sur le résultat de la consultation et sur la vente ou peut il renoncer sans contrainte à cette vente?
Merci de votre aide.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 mai 2009 : 12:50:04
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il est possible que la vente à votre profit soit faite par cet échange de consentement.
avez vous épluché les CR du conseil municipal ?
posez la question à votre notaire ne lui présentant les deux courriers pour qu'il juge s'il s'agit ou non d'une vente parfaite. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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fuog5514
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 12 mai 2009 : 14:07:33
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Emmanuel,
A vrai dire, je ne comprends pas bien votre réponse, j'ai dû mal m'exprimer!
Je ne vois pas de quel échange de consentement vous voulez parler, puisque le maire n'a pas daigné répondre aux 2 lettres que je lui ai adressées pour demander où en est cette affaire.
Concernant les CR du Conseil Municipal, le dernier CR communiqué date du 23 Mars et cette affaire n'y a pas été abordée.
A ma connaissance, l'affaire est au point mort depuis que nous avons répondu à la consultation, je sais uniquement qu'un autre voisin s'est porté acquéreur également.
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Edité par - fuog5514 le 12 mai 2009 14:13:15 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 mai 2009 : 22:42:39
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le courrier de mise en demeure du maire prévoyait il un prix ?
si oui et qu'il y a accord sur la chose vendue, la vente est parfaite...civilement... d'où l'importance de savoir précisément avec un notaire ce que contenait le courrier reçu et l'accord renvoyé. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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