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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
 Posté - 21 nov. 2008 : 08:19:36
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Citation :
posté par gédehem
ces CS veulent être gestionnaire, il faut franchir le pas et passer en syndicat coopératif : non seulement ils feront encore plus d'économies mais ils n'auront plus a trainer ce boulet de syndic !
dans la gestion directe et officielle faite par les copropriétaires,donc sans syndic pro,le boulet c'est très souvent les copropriétaires.
Il faut que ceux qui pensent le faire, risquent de se retrouver en porte à faux avec des copropriétaires ,avec qui habituellement ils ont de bonnes relations,lorsqu'il faudra exiger le respecte du RDC,les relancer pour retard de paiement,sans compter le problèmes des bailleurs et des locataires(notamment si les logements sont gérés par des grosses pointures comme F...)
J'ai fait l'expérience d'être syndic "bénévole" - d'accord ce n'est pas le syndicat coopératif- d'un ensemble de 60 lots principaux et,pour les raisons précitées, j'ai eu:
-des problèmes avec les mauvais payeurs et/ou mauvais coucheurs...
-ceux qui devaient m'aider dans ma tache,prendre de plus en plus de distances pour ne pas se "facher" avec messieurs X,Y....
pour moi le syndic pro:
- c'est aussi celui qui,par courrier,met en demeure mon voisin de palier de respecter le RDC,la décision d'AG (voir sujet sur les volets roulants et action en référé art.D55) etc
-c'est une tranquillité (relative)pour des membres du CS qui s'impliquent sur 1 ou plusieurs exercices et qui sont de plus en plus difficile à trouver et à conserver
je suis d'accord avec gédehem sur les problèmes de responsabilité syndic/CS dans le cas de collaboration poussée -plutôt que cogestion- Il est souhaitable que le CS ait conscience de ses limites juridiques -même parfois pour le principe de certaines décisions sans pour autant que cela soit lié à des problèmes financiers-
c'est pour cela que, pour nous, cela est et restera "tacite";mais là,comme l'indique manech,cela est fonction du syndic (ce qui n'interdit pas en réunion syndic/CS les mises aux points "musclées")
désolé..............j'ai débordé du sujet
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 21 nov. 2008 : 08:33:51
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je pense qu'avec la meilleure volonté un syndic bénévole ne peut remplacer un professionnel. Il y a des cas où ça marche bien. ça ne peut-être ainsi dans toutes les copropriétés.
Les gens ne voient que les pb des charges or il n'y a pas que cela qui compte - le montant des charges - 
pour moi le syndic pro:
- c'est aussi celui qui,par courrier,met en demeure mon voisin de palier de respecter le RDC,la décision d'AG (voir sujet sur les volets roulants et action en référé art.D55) etc
-c'est une tranquillité (relative)pour des membres du CS qui s'impliquent sur 1 ou plusieurs exercices et qui sont de plus en plus difficile à trouver et à conserver
complètement OK avec vous Felix
bonne journée. |
Edité par - albifrons le 21 nov. 2008 08:35:59 |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 21 nov. 2008 : 09:14:27
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Sur ce sujet très intéressant, il semble que les conseillers syndicaux soient entre eux ( j'aurais quand même bien aimé qu'Oxymore et Gédehem, les seuls à s'intéresser à ce fil, soient plus précis quant à la mission d'assistance du syndic).
Certes, Albifrons, un syndic fiable, c'est l'idéal; mais franchement je n'en ai jamais vu: et je ne pense pas qu'il soit possible d'en avoir un. Et cela, sans qu'il y ait reproche de ma part aux syndics. un simple constat:
Aucun syndic ne peut lire 50 règlements de copropriété.
Aucun syndic ne peut lire les contrats (50 multiplié par une bonne dizaine) dont il est censé suivre l'application.
Aucun syndic ne peut assurer une visite trimestrielle des parties communes de 50 copropriétés. (à Paris, compter presque une demi journée par visite)
Aucun syndic ne peut se déplacer pour faire faire un devis, (sauf parfois en cas de gros travaux), d'où le risque d'erreurs, maintes fois vérifié.
En bref, quel que soit son contrat, un syndic est le donneur d'ordres de service, il paie les factures, appelle les charges, tient la comptabilité, suit contentieux éventuels et assurances, organise les AG, tout cela de son bureau.
Le mot syndic, dans ce qui précède, doit très souvent être remplacé par celui de gestionnaire, certains gestionnaires ou assistant(e)s responsables de fait de la copropriété étant d'ailleurs parfaitement inconnus des copropriétaires et conseillers syndicaux; ce qui montre à quel point la gestion est éloignée du terrain.
Sans un ou des conseillers syndicaux sur place qui s'impliquent au delà de ce que prévoit la loi, aucune copropriété ne peut fonctionner de façon vraiment satisfaisante.
Cela dit:
1) Il semble effectivement qu'il soit impossible légalement parlant de formaliser la délégation effective des tâches.
2) Il semble qu'il soit préférable de garder un syndic pro pour qu'il conserve la responsabilité et ait plus d'autorité vis à vis des copropriétaires.
3) Reste donc l'accord non formalisé dont parle Felix.
PS Chez vous, en l'absence de gardien, qui reçoit les prestataires?
(Mon syndic me dit que ce n'est pas son travail.)
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9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 21 nov. 2008 : 09:37:01
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gédehem a répondu : Citation :
Si ces CS veulent être gestionnaire, il faut franchir le pas et passer en syndicat coopératif
Les CS ne veulent ou ne peuvent pas s'engager dans la durée : j'ai écrit : Citation :
2. Le syndic garde la responsabilité de la gestion et surtout, répond présent quand les bénévoles sont en congés, malades ou n'en peuvent plus.
.. et à 60 lots principaux, c'est lourd !
J'ai bien noté l'extrême prudence à avoir sur le plan juridique :
- le CS a un règlement (d'ailleurs, grâce à vous gédehem, merci),
- le syndic est au plus près des événements locaux grâce à Internet (courriels + site Web non accessible au public, donc sans autocensure donc couvrant aussi les événements fâcheux qui pourrait dévaloriser la copro).
En quoi la proposition serait illégale puisque l'assistance, elle, est légale ? puisque le syndic sait ce que veut dire cette assistance après plusieurs années d'exercice et que lui peut décider unilatéralement qu'elle n'est plus à la hauteur habituelle ?
Conséquence de l'illégalité ? un copropriétaire pourrait attaquer les syndic parce que c'est le CS qui a dit où planter tel arbuste ?
Merci de vos éclaircissements. |
Edité par - 9720fm le 21 nov. 2008 09:39:13 |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 22 nov. 2008 : 08:42:30
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Comme vous,9720fm, j'attends des réponses, en particulier de la part de nos syndics préférés:
1) pour un syndic, en quoi consiste exactement l'assistance qu'il peut attendre? s'agit-il seulement d'être à côté du syndic lorsqu'il remplit sa mission? S'agit-il seulement de "signaler les problèmes" comme le dit Albifrons?
Recevoir les prestataires pour les devis ou réparations fait-il partie de la mission de gestion du syndic, ou fait-il partie de la mission d'assistance du CS?
2) Pour moi, formaliser un tel contrat et donc le soumettre à l'AG est rigoureusement impossible:
Si j'étais copropriétaire chez vous, je refuserais en AG un contrat illégal qui prévoit la possibilité -monnayée de surcroît- pour le syndic de se faire substituer.
Je protesterais contre un CS qui sans délégation expres de l'AG, donc illégalement, se permet de prendre des décisions qui engagent le syndicat, parfois financièrement.
En cas de problème, je ferais porter la responsabilité d'abord sur le syndicat, qui serait le premier responsable pour avoir accepté un tel contrat, ensuite sur le syndic pour ne pas avoir joué son rôle de conseiller, puis éventuellement sur les membres du CS pris individuellement. (Le CS -cela a souvent été répété ici-, n'est pas une personne morale, il est collectivement irresponsable).
3) Les membres du CS qui s'expriment sur ce forum peuvent-ils dire ici quelles sont les tâches -comprises dans le contrat de leur syndic- qu'ils font en réalité à sa place pour être sûr que ces tâches soient faites? |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 22 nov. 2008 : 10:24:35
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Oui Manech, l'avis des syndics professionnels serait intéressant ici, sur ce qu'ils entendent par la notion d'assistance du syndicdévolue au conseil syndical.
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 22 nov. 2008 : 14:46:39
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Le CS ne remplace pas le syndic.
Le syndic est seul responsable, et bien sûr y compris pour tout ce qui ne fonctionne pas!
Mais sans l'aide efficace du CS, le syndic n'a pas les moyens d'accomplir correctement toutes les taches de son contrat.
Mais aucun syndic (que je connaisse) n'avoue sa faiblesse et sa dépendance d'un bon CS.
Quel syndic a-t-il déjà indiqué dans son contrat ce qu'il attend du CS comme "assistance"? |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 22 nov. 2008 : 15:08:01
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Citation :
Mais sans l'aide efficace du CS, le syndic n'a pas les moyens d'accomplir correctement toutes les taches de son contrat.
chenkak, pourriez-vous être plus précis, donner des exemples? |
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mamée
Contributeur vétéran
148 réponses |
Posté - 22 nov. 2008 : 16:55:24
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eternel sujet.
Notre cop comporte 135 lots - aucun problème de paiement - gestion par un gros syndic -
Pendant des années les CS se sont contentés d'approuver les décisions avec un survol pour contrôle. Résultat, à part les travaux "juteux" genre changement de chaudière ou modernisation des ascenseurs rien de bien particulier et le budget augmentait régulièrement de façon importante.
Depuis deux ans, nous avons étudié tous les contrats et avons obtenu des baisses significatives. Nous avons insisté pour effectuer des travaux d'entretien : le plus souvent nous avons reçu les intervenants afin de savoir exactement ce qu'ils proposent, en avons discuté avec notre gestionnaire et avons suivi ces "petits" travaux
sur site.
Avec l'action du CS (qui relance sans arrêt) nous obtenons des devis et des interventions rapides.
Ceci dit, nous sommes décriés par une partie des résidants qui disent avec raison "c'est le travail du syndic"
je crois qu'il faut être raisonnables : un syndic ne peut pas être assez souvent sur place pour effectuer tous les contrôles nécessaires, aurait-il un doublement de ses honoraires !
Les gestionnaires ont un trop grand nombre de résidences à gérer et doivent se contenter d'approuver des devis, de signer des factures et des contrats tout ceci sans études.
Il reste à trouver la bonne recette.... |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 22 nov. 2008 : 17:45:29
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Sur un autre topic, on a dit: Citation :
-soit on paie pas cher le syndic, et on fait son boulot.
-soit on paie plus cher, et il le fait !!!
Je serais plutôt d'accord avec Mamée: Citation :
un syndic ne peut pas être assez souvent sur place pour effectuer tous les contrôles nécessaires, aurait-il un doublement de ses honoraires !
(Ce qui ne veut pas dire qu'il ne faut pas augmenter les honoraires de base, notoirement insuffisants dans de nombreux cas.)
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9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 22 nov. 2008 : 17:53:30
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manech a écrit : Citation :
Si j'étais copropriétaire chez vous, je refuserais en AG un contrat illégal qui prévoit la possibilité -monnayée de surcroît- pour le syndic de se faire substituer.
OK manech, je n'insiste pas, nouvelle stratégie : mise en concurrence du syndic à AG 2009, demande de baisser des 3.000 € les honoraires de base en compensation des années passées, si pas OK : changement de syndic (le CS est prêt).
Il n'en reste pas moins que les preuves de "substitution" sont patentes puisque les documents de la copropriété, courriels et fax montrent l'assistance locale du CS et la venue très rare du syndic :
- tel rapport d'activité du CS (rapport écrit) montre que telle économie a été faite lors de telle intervention de l'entreprise,
- tel compte-rendu du CS déplore que, pour tel problème, le syndic, pour une fois, aurait pu venir,
- c'est toujours le CS qui écrit (courriels) : "l'entreprise a découvert que le travail est plus compliqué que prévu, qu'est-ce qu'on fait ?"
- c'est toujours le CS qui écrit "ne payer que tel et tel postes de cette facture car le travail, cependant satisfaisant, n'a pas été fait comme prévu".
manech a écrit : Citation :
Je protesterais contre un CS qui sans délégation expres de l'AG, donc illégalement, se permet de prendre des décisions qui engagent le syndicat, parfois financièrement.
Les décisions du CS ne sont pas décisions type AG, le CS n'engage jamais le syndicat financièrement (les enquiquineurs de service seraient trop contents de se manifester à l'AG).
OK avec mamée bien sûr sur l'hypocrisie de croire que les honoraires en vigueur en général permettraient de gérer correctement. Dans le cas ci-dessus :
- pour 15.000 €, le syndic n'intervient jamais sur place,
- gérer correctement demanderait sans doute plus de 20.000 €, peu importe, personne ne voudra payer cette somme. |
Edité par - 9720fm le 22 nov. 2008 18:21:46 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 nov. 2008 : 23:37:33
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Un CS n'a aucun pouvoir décisionnel pour les affaires du syndicat. Il ne peut faire aucun acte ayant trait à la gestion du syndicat en lieu et place du syndic.
Il peut se voir délégué un acte expressément déterminé (D.art.21), mais alors la décision d'AG donnant délégation est précise !
Le principe étant posé, ceci au regard des textes, quellle peut être cette mission d'assistance du syndic.
Sans avoir la prétention de lister quoi que ce soit, je dirais qu'il s'agit d'une mission d'accompagnement parfois étroitement liée au controle.
Par exemple suivi des consommations, suivi des impayés, suivi des contrats (dont tout CS doit avoir copie), etc, etc ....
Je passe sur les demandes de devis, qui est un grand classique.
C'est aussi son rôle d'^tre à l'écoute des copropriétaires, tant de leurs demandes que de eurs difficultés, afin d'être une sorte de "porte parole" auprès du syndic lui permettant d'affiner sa gestion, voire son comportement...
Mais c'est selon moi surtout le groupement de copropriétaires en charge de la réflexion prospective, de l'anticipation de la politique de gestion de la copropriété.
C'est au CS d'anticiper (de préparer) les calendriers "gros travaux" (façades, toitures, etc ..) pour l'entretien et la valorisation du patrimoine commun....
Le syndic fait du pilotage à vue.
Le CS, dans cette mission d'assistance, doit voir sur le long terme. C'est dans ce sens qu'il assiste le syndic ....
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 25 nov. 2008 : 08:13:27
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D'accord avec les indications de Gédehem.
Deux questions:
qui reçoit les prestataires lors de leurs interventions? est-ce le rôle du syndic ou celui du CS?
Si le CS s'occupe de la rénégociation des contrats et trouve des devis intéressants, que doit-il faire? en informer le syndic, qui seul décide ou en informer l'AG, qui seule décide? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 nov. 2008 : 09:44:08
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Concernant la "réception" des intervenants, c'est au syndic de l'assumer.
Que le CS "assiste" au RDV, à la prise de contact ou à la réunion de chantier, relève de son suivi des affaires.
Lors des contatcs, il peut intervenir et donner son "avis".
Mais il n'a pas à avoir un rôle de quasi 'gestionnaire', sorte de représentant délégué du syndic (ou du syndicat, on ne sait plus !)..
Lorsque le CS fait une recherche pour une autre fourniture de services, il eaut agir directement, puisque cela n'a aucun effet pour le syndicat.
Tout copropriétaire peut de son coté demander des devis, si cela lui chante !
Bien entendu, cela doit être fait en concertation, en coordination avec le syndic.
Cette demande de proposition faite par le CS s'inscrit dans sa démarche prospective, en est sa traduction, sa conclusion.
Un ravalement de façade par exemple doit se préparer à l'avance, tant sur sa réalisation (que fait-on en gros, comment et surtout quand (calendrier)!), que dans son aspect financier (ne faut-il pas décider à l'avance au moins pour le financement afin que les provisions soient supportables pour tous ?)
C'est pourquoi ces démarches doivent se faire en concertation étroite avec le syndic. Car s'il est et reste le seul gestionnaire, les grandes orentations, l'éclairage que lui donne le CS, dont il l'informe, relève de cette "assistance" du syndic .
Elles lui sont même indispensables, lui qui ne fait que du pilotage à vue !
S'il n'a pas un CS à ses cotés pour lui baliser la piste et lui donner son "avis", pas étonnant que parfois/souvent il en sorte ...
Cette assistance ne peut se traduire par des actes de gestion en lieu et place du syndic, de ce qui relève de sa mission.
Cette assistance permet de baliser, voire encadrer les actes du syndic, tant pour la mise en œuvre des décisions d'AG, que pour le pilotage à long terme, pour la politique de gestion du syndicat dans la continuité !
Pas facile, n'est-ce pas ? 
J'ai oublié :
"Si le CS s'occupe de la rénégociation des contrats et trouve des devis intéressants, que doit-il faire ? "
Bien entendu il doit en iformer le syndic. Si la décision relève de l'AG il fait inscrire la question à la prochaine, si cela ne relève pas de l'AG il donne par écrit au syndic son "avis" sur tel fournisseur pour que le contrat, si contrat il y a, soit re-négocié sur la base de l'autre proposition (attention, ce n'est pas le prix qui doit présider au choix !) |
Edité par - gédehem le 25 nov. 2008 09:49:23 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 25 nov. 2008 : 10:40:28
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| Grosso modo le syndic enregistre le factures et le CS fait le reste !! :) |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 nov. 2008 : 12:20:26
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C'est comme à la maison, quoi !
Monsieur fait les chèques et bobonne tout le reste ....  |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 25 nov. 2008 : 12:28:22
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hé oui, faut bien que bobonne serve a autre chose que nous em... !
on a founi la cote àl'origine ! faut bien qu'on se rembourse  |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 25 nov. 2008 : 14:23:42
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Oxymore, votre point de vue de syndic serait intéressant.
Confirmez-vous ce que dit Gédehem? Citation :
Concernant la "réception" des intervenants, c'est au syndic de l'assumer.
Personnellement, cela me semble très difficile à faire pour un syndic. (Avec un gardien d'immeuble, la solution est toute trouvée; mais que faire, sans?)
Changer de prestataire pour l'ascenseur, pour la sécurité incendie, est-ce que cela relève d'une décision d'AG ou bien le syndic peut-il prendre la décision, seul ou assisté du CS? |
Edité par - manech le 25 nov. 2008 14:35:40 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 nov. 2008 : 16:31:34
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En attendant l'avis d'oxymore ... .. il faut peut être préciser ce que nous entendons par "réception des intervenants" ..
S'il s'agit d'un intervenant qui passe pour un chantier, c'est autre chose qui relève de la gestion...
S'il sagit d'une prise de contact pour un devis, par exemple demandé par le CS, le CS suffit ! (idem si devis demandé par 1 copropriétaire)
S'il s'agit du technicien qui passe pour son entretien périodique, à la limite pas besoin de lui tenir la main ...!
La porte, peut-être ..
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 25 nov. 2008 : 17:11:38
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| dans la réalité, c'est souvent le gardien qui remplace le syndic ... |
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