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Bonjour Je me permets de faire appel à vous car mes recherches sont infructueuses. Nous devons avoir un AG prochainement. A l'ordre du jour, ils souhaitent faire voter les budgets 2009 et 2010. Est ce normal? De plus, dans le contrat d'origine, nous avions négocié le tarif du syndic pour 2 ans. Et là, ils nous reproposent un contrat dont les tarifs sont modifiés.Est ce légal?
budget : -si vous reprenez l'article D43,il est indiqué que le budget est voté avant le début de l'exercice qu'il concerne;ce qui implique,au démarrage,de voter le budget de 2 exercices afin d'éviter de faire une nouvelle AG avant la fin d'un exercice pour voter le budget de l'exercice suivant -que pour l'application de l'annexe 3 du décret du 14.03.2005 l'année N doit s'entendre comme étant l'année dont les comptes sont proprosés à l'approbation de l'AG.Celle-ci se tient au cours de l'année N+1 et vote le budget prévisionnel de l'année N+2
Contrat : ce n'est qu'une proposition que le syndic peut faire,même si c'est une chose qui n'est pas souhaitable vis des engagements pris de part et d'autre.
Aux copropriétaires de refuser ou d'accepter ces modifications lors de l'AG.
En principe,il est souhaitable que le CS fasse une mise au point avec le syndic sur les différents points contestables dudit contrat avant l'AG et donne son avis aux copropriétaires,comme prévu par les textes,soit avant (note d'information ou CR de réunion CS-syndic)soit pendant l'AG;cette dernière étant seule habilitée à accepter ou refuser
Attention à la réaction du syndic (la prévoir) si cela se passe lors de l'assemblée ,sans travaux d'approche de la part du CS
Mais pour être conforme à l'article D43, est-ce que cela ne dépend pas aussi de la date de l'assemblée par rapport à la date de début de l'exercice comptable ?
Afin d'apporter des précisions, normalement, les comptes se tiennent en année calendaire. Il s'agit de l'AG de 2007/2008 avec quelques mois de retard (puisqu'elle aurait se tenir en Avril)
quelques soient les dates de l'exercice comptable,celui-ci n'est que de 12 mois.
Si aucun budget n'est voté avant le début de l'exercice suivant, le syndic ne peut faite aucun appel de fonds (*) (avis)puique ceux-ci sont calculés sur celui-ci (en principe 1/4 payable par trimestre sauf décision contraire de l'AG)
(*) il ne peut poursuivre le recouvrement d'un copropriétaire qui ne paierait pas ces provisions sur budget
Il faut toutefois noter que si le budget prévisionnel ne peut être voté qu'au cours de l'exercice comptable qu'il concerne,le syndic,préalablement autorisé par l'AG,peut appeler successivement 2 provisions trimestrielles,chacune égale au 1/4 du budget prévisionnel précédemment voté. (2è alinéa D43)
cette possibilité prive le syndicat de la procédure prévue à l'article 19-2 L1965
..Procédure qui n'est prévue que pour amuser la galerie, de fait sans interet et quasi jamais mise en œuvre : - le temps du syndicat n'est pas celui de la justice. - le cout de l'opération au regard de la faiblesse des fonds généralemnt à recouvrer.
Qui va engager 1000 ou 1500 € pour en récupérer 500 ou 800 voire 1200 ????
Compte tenu que l'approbation des comptes du syndicat démontrant cette fois la créance se passe tous les 12 mois, engager une action uniquement pour des provisions 6 mois avant l'arret des comptes a peu de sens, la solution n'intervenant qu'après cette approbation des comptes ... Après l'approbation des comptes, s'il y a créance et défaut de paiement, il faudra engager une nouvelle action en recouvrement ??
N'est-il pas plus raisonnable et pertinent pour le syndicat d'attendre le fin de l'exercice comptable pour frapper un unique grand coup en recouvrement de créance ?
d'accord gédehem mais cela peut faire,parfois, impression dans le paysage, de même que la clause d'aggravation des charges ou des frais de pour la 1ère relance (avant mise en demeure)
Le syndic relance gratuitement,c'est la loi, à part un étourdit qui a oublié de régler,personne ne bouge........relance à 15€ et, là, vous commencez à avoir des résultats.
Il est bien certain que ceux qui pondent les textes ne doivent pas habiter dans NOS copropriétés
Assemblée générale et contrat
Forum fermé
Posté - 18 nov. 2008 : 11:22:10
