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 Sujet  |
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clp
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 20 nov. 2008 : 18:15:48
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Bonjour,
je suis bailleur d'un petit meublé et je suis de plus en plus souvent confronté à des candidats locataires avec de bons salaires, refusant absolument de fournir un garant sur le mode "A l'age que j'ai je ne vais pas m'abaisser à demander ça à ma famille pour une location d'un an". A part cela ils ont apparemment un bon dossier et sont souvent en déplacement professionnel de longue durée.
Je signe un bail d'un an reconduit tacitement et je crains vraiment de ne plus avoir aucun recours en cas de problème. Mais Je suis assez démuni quand une personne de plus de 40 ans me dit cela (je ne vais pas demander à mes enfants tout de meme !). Avez vous deja vecu cette situation ? est elle anecdotique ? et que me conseillez vous ?
Je vous remercie
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 20 nov. 2008 : 18:22:42
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| pourquoi ne pas prendre une assurance loyers impayées? |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 20 nov. 2008 : 19:19:50
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C'est sur que si le salaire est bon, je ne demande pas de caution, et j'imagine que la réaction du candidat est assez saine.
Au dela de trois fois le loyer, le locataire a du mal a comrpendre qu'on lui demande plsu.
Comme dit nefer, ce genre de risque peut être assuré, locapass si le salaire est insuffisant, assurance privée sinon. |
Festina lente |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 20 nov. 2008 : 23:08:36
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Je constate comme clp une forte réticence chez 10% ou 20% des candidats mais pour moi ce n'est pas négociable: pas de caution, pas de bail.
A Paris c'est généralisé: trouver une location si on n'a pas de caution est devenu presque impossible donc même les candidats les plus réticents finissent par s'y résoudre.
D'accord, c'est humiliant pour un locataire de demander à papa maman quand on à 40 ans et qu'on gagne bien ça vie.
Mais la faute à qui?
Les bailleurs ne font qu'utiliser le peu de protection qu'on leur laisse. Vu la course d'obstacles pour récupérer un impayé, la caution n'est pas un luxe.
elle a une vraie utilité, c'est l'une des rares protections qui reste pour les bailleurs. D'ailleurs elle va certainement sauter
Soyons clair : c'est le système qui oblige à prendre des précautions incroyables quand bien même le locataire est parfaitement solvable.
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 21 nov. 2008 : 07:45:14
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Question pour martin Gal:
Vous parvenez réellement a trouver des locataires de 40 ans avec un salaire qui fait trois fois ou quatre fois la valeur du loyer plus charges, et qui présentent en outre un garant?
Et question annexe: Pourquoi ne pas prendre une assurance loyer impayé? |
Festina lente |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 21 nov. 2008 : 22:28:58
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ribouldingue
oui j'en trouve sans difficultés, mais c'est à Paris où la demande non satisfaite est énorme. Par exemple une annonce PAP qui parait en juillet pour un 35 m2 à 800 euros/mois hc génère environ 100 demandes de rendez-vous!! Donc c'est un contexte assez particulier, pas du tout généralisable.
En fait ils ont plutôt 27 ans que 40.
Une assurance loyer impayés : les radins comme moi s'en dispensent, et j'ai plus confiance dans mes locataires (0 impayés jusqu'à présent) que dans les assureurs.
De plus j'ai un nombre d'appartements qui permet de "mutualiser" le risque, ce qui est probablement plus avantageux à long terme que d'assurer chaque année tous mes apparts. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 22 nov. 2008 : 08:06:51
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| Merci pour votre réponse. En effet a 20-27 ans je fais comme vous, a 40 ans non, et je ne prends pas d'assurance non plus. |
Festina lente |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 22 nov. 2008 : 08:48:39
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Citation :
pourquoi ne pas prendre une assurance loyers impayées?
parce qu'un propriétaire lambda demande plein de garanties autorisées par la loi dont un (ou plusieurs) "caution(s)" et que l'assurance loyers impayés demande des garanties en plus, c'est à dire des garanties non autorisées au propriétaire par la loi... Mais voilà, les locataires, ils sont pris en otage par les abus des assureurs et ils s'y plient à donner des documents et conditions que la loi interdit d'exiger par les propriétaires. J'aimerais bien qu'un jour un législateur se penche là-dessus.. Notre brave petit Nicolas, aurait pu mettre ce dysfonctionnement devant la réduction du montant du dépôt de garantie et devant la refonte de l'indice de révision des loyers s'il avait voulu réellement être en faveur des locataires comme il a dit. En fait, il a surtout été en faveur de la seul chose qu'il connaît un peu, sa propre "caste", à savoir celle des bailleurs.
Le sujet de clp m'intéresse bigrement. Je gagne moyen ma croûte. Je suis propriétaire bailleur (malgré moi, à cause de mutation professionnelle à un mauvais moment par rapport à l'achat de ma "nouvelle résidence principale remplaçant l'ancienne) avec un jeune couple de locataire à qui j'ai demandé un acte de caution et le bail a été renouvelé sans que je redemande donc je crois bien que je n'ai plus de caution. Mais ils paient !
Je suis sur une hypothèse de nouvelle mutation, là, cela ne se fera que si la paie suit fortement... vers filiale qui n'est pas au 1% patronal alors que pour le moment je suis dans la maison mère qui est au 1 % patronal. Donc, je peux, dans quelques mois, chercher un logement locatif pour lequel je ne saurais pas imposer une caution de type locapass car, vu mon âge (presque 55) je considère comme carrément odieux de demander caution à mes parents (certes fort solvables et encore envie mais ils pourraient déjà ne plus être de ce monde !) Je cherche (enfin, j'ai pas cherché très fortement encore) donc si ma banque peut me faire une proposition correcte. Je n'ai pas encore trouvé la solution. Je fais partie de ces gens qui vont chercher un propriétaire qui ne demande pas de caution pour un logement dont le loyer devrait faire 25% au plus du salaire que j'espère et moins de 20% des revenus totaux (j'ajoute mon revenu locatif) que j'aurais. Mais je veux bien apporter des garanties. Je fais comment ? Je fais comment d'autant que je suis moi-même caution de mon fils étudiant (là, normal, c'est moi qui le prend en charge à 100 %).
Ne me répondez pas que j'ai intérêt à vendre ma maison pour en acheter une autre et m'y installer. Je ne veux pas tant qu'elle est soumise aux plus-values, car vu que la maison est louée, cette magnifique opération me permettra simplement de ne pouvoir remettre le fruit de la vente que sur un bien "moins bien" à même valeur ou plus cher si "aussi bien" puisque le bien à chercher aura subit les mêmes variations que le bien à céder !
Mais si quelqu'un sait le mode d'emploi pour avoir une garantie de la part de sa banque, je prends. |
seborga1 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 22 nov. 2008 : 10:17:42
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Citation :
que l'assurance loyers impayés demande des garanties en plus, c'est à dire des garanties non autorisées au propriétaire par la loi...
Euh, non, je ne crois pas. A quels documents pensez-vous?
Vu que votre salaire fait quatre fois le loyer futur, que vous avez l'air de faire partie de la même entreprise depuis longtemps, vous trouverez des bailleurs particuliers qui vous accepterons.
Un bailleur a peur d'un locataire qui peut lui jouer le couplet classique du je suis desormais insolvable. Un locataire par ailleurs propriétaire ne peut pas être insolvable, ou alors il faut sacrément organiser son coup.
Le risque dans votre cas serait que vous soyez prochainement surendetté (mais pas encore), et la c'est difficile en effet à détecter (et c'est bien dommage) |
Festina lente |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 22 nov. 2008 : 14:28:49
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Citation :
Le sujet de clp m'intéresse bigrement. Je gagne moyen ma croûte. Je suis propriétaire bailleur (malgré moi, à cause de mutation professionnelle à un mauvais moment par rapport à l'achat de ma "nouvelle résidence principale remplaçant l'ancienne) avec un jeune couple de locataire à qui j'ai demandé un acte de caution et le bail a été renouvelé sans que je redemande donc je crois bien que je n'ai plus de caution. Mais ils paient !
Seborga1,
Tout dépend de la manière dont vous avez fait remplir l'acte de cautionnement, car vous pouviez engager le cautionnaire jusqu'à deux renouvellements de bail ! |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
Edité par - quelboulot le 22 nov. 2008 14:29:48 |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 23 nov. 2008 : 14:29:34
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Pareil sur la RP pour le moment je n'ai eu que des refus en tant que candidat locataire.
Une agence FNAIM sachant que je suis bailleur par ailleurs exige un garant personne physique, refuse locapass, etc etc et se moque éperduement de savoir que je suis proprio bailleurs.
Le pb est moins que je ne veuille m'abaisser à demander à ma famille, que simplement les personnes qui pourraient se porter garant ne le peuvent car déjà garants eux-même avec des risques cette fois (avec des enfants ne gagnant pas de façon sûre leur vie) et le plus souvent trop âgés. L'agence FNAIM me dit que sans garant c'est impossible.
La faute à qui ?
1) à la crise immobilière et montée exhorbitante des prix de vente et des locations notamment à Paris et RP
2) aux mesures défavorisant les bailleurs pour "favoriser" les locataires
3) aux comportement abusifs de locataires vis à vis du réglt des loyers
4) aux procédures judiciaires archi lourdes en cas d'expulsion ou d'impayés
5) aux bailleurs radins - désolé martin gal ... enfin votre mérite est de le dire
6) à l'incapacité à gérer des biens loués d'un grand nb de bailleurs
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 23 nov. 2008 : 14:38:14
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Je préconise a nouveau, je le redis, de NE PAS passer par une agence, mais d'aller voir en direct des bailleurs personnes physiques.
Citation :
6) à l'incapacité à gérer des biens loués d'un grand nb de bailleurs
Amon av is non et apapamment non puisque vous passez par une agence ou que du moins, même en passant par uen agence, vous obtenez la même réponse. Selon votre vision, cela ne peut donc pas être un problème de bailleur. |
Festina lente |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 23 nov. 2008 : 14:56:45
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ribouldingue,
je remarque que les logements sont plus chers lorsqu'ils sont proposés par des bailleurs gérant hors agence et qu'il y a moins d'offres par rapport aux sites seloger.com, fnaim, etc . C'est pourquoi je ne m'adresse plus aux bailleurs particuliers. Souvent aussi ils exigent des garants personnes physiques, j'ai déjà eu deux refus pour ces raisons.
Cette exigence de la part des bailleurs vient aussi de mauvaises expériences antérieures - c'est pourquoi ils deviennent tâtillons parfois. Il reste que ça devient une véritable galère.
Je pense que je devrais envoyer un RAR aux bailleurs et agences qui refusent pour motif d'absence de garant leur demandant confirmation qu'il ne veulent pas examiner ma candidature du fait de l'absence de garant et ce afin de joindre ces réponses ou refus de répondre à des demandes de logement par la ville que je pourrai faire.
Sinon ribouldingue, à part le pb des frais d'agence, pourquoi pensez-vous qu'il ne faut s'adresser qu'aux bailleurs gérant en particulier leurs biens ? |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 23 nov. 2008 : 15:51:10
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Sans vouloir me substituer à ribouldingue:
Les agences ont des procédés de sélection totalement standardisés qui prévoient notamment un garant. Sans garant, point de salut. D'autant que c'est une condition pour les assurances loyers impayés.
Tandis que les bailleurs qui gèrent en direct ont des pratiques beaucoup plus variables et adaptables au profil du candidat. Dans votre cas, ceux qui seront pleinement rassurés par votre profil de bailleur et vos revenus pourront ne pas demander de garant (ou bien le feront moins systématiquement). |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 23 nov. 2008 : 15:54:37
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Citation :
Initialement posté par albifrons
5) aux bailleurs radins - désolé martin gal ... enfin votre mérite est de le dire
Pas tout à fait puisque les bailleurs non radins (qui souscrivent une assurance loyers impayés) sont encore plus exigeants sur le garant car c'est une condition pour la souscription de l'assurance. |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 23 nov. 2008 : 16:22:49
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| toutes les assurances impayés n'acceptent que les locataires avec garants ? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 23 nov. 2008 : 17:47:05
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Citation :
Initialement posté par albifrons
toutes les assurances impayés n'acceptent que les locataires avec garants ?
bien sur que non
elles regardent le ratio loyer/ salaire |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 23 nov. 2008 : 18:11:42
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ah bon
j'avais lu les conditions de sacapp et cela en faisait partie
Mais ok, ce n'est pas une généralité |
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sgnu
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 23 nov. 2008 : 21:39:19
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Citation :
Initialement posté par quelboulot
Tout dépend de la manière dont vous avez fait remplir l'acte de cautionnement, car vous pouviez engager le cautionnaire jusqu'à deux renouvellements de bail !
Pas forcément, tout dépend si seborga1 loue nu ou meublé, ce qu'il ne précise pas ici : l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne s'applique pas aux baux de locaux meublés.
Par conséquent, nuance de taille, en location meublée, on peut engager le cautionnaire pour une durée indéterminée, sans que ce dernier puisse résilier son engagement, quelque soit le nombre de renouvellements du bail.
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 23 nov. 2008 : 22:45:13
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Citation :
Article 22-1
Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 87 ()
Lorsqu'un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d'un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.
Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.
La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.
Sgnu,
Dans le cadre de la loi de 1989, location "vide", l'engagement de caution, même s'il est indéterminé est considéré comme engageant le cautionnaire pendant la totalité du bail initial.
En location "meublée" rien de tel écrivez-vous car elle n'est pas soumise à la loi de 1989. Et je suis en accord avec votre jugement très pertinent !
Mais ou je trouve que vous avez une interprétation plus que sujette à caution (il fallait la placer celle-là  ), c'est lorsque vous écrivez :
"Par conséquent, nuance de taille, en location meublée, on peut engager le cautionnaire pour une durée indéterminée, sans que ce dernier puisse résilier son engagement, quelque soit le nombre de renouvellements du bail."
Vous êtes allez trouver cela OU ???????????
Un acte de caution à durée indéterminée pour un bail peut être rompu par le cautionnaire à tout moment... sauf dans le cadre de la loi de 1989.
Il ne faut pas inverser les choses et lire ce qui doit être lu sans en déduire ce qui ne doit pas l'être.
Voir sur ce sujet Citation :
http://www.leparticulier.fr/fiche-juridique/La-location-meublee-voir-2-location-8012.html
La caution :
Le bailleur peut demander à son locataire une garantie, en la personne d'une caution. L'engagement de caution doit être annexé au contrat de location. Cet acte doit clairement déterminer les dettes auquelles sera tenu le garant.
La caution est en principe engagée pendant la durée du bail à durée déterminée. A défaut de terme précis dans l'acte de caution, l'engagement peut être rompu à tout moment.
Citation :
Code Civil
Article 1740
Créé par Loi 1804-03-07 promulguée le 17 mars 1804
Dans le cas des deux articles précédents, la caution donnée pour le bail ne s'étend pas aux obligations résultant de la prolongation.
Article 2292
Le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.
Citation :
http://droit-finances.commentcamarche.net/faq/sujet-585-cautionnement-les-droits-et-obligations-de-la-caution
La fin du cautionnement
Le cautionnement à durée indéterminée peut être résilié unilatéralement à tout moment.
En cas de tacite reconduction du contrat, le créancier doit renouveler également le cautionnement.
La caution bénéficie de la remise de dettes accordée au débiteur par le créancier.
Elle est aussi libérée de son engagement si le créancier ne déclare pas la dette en cas de redressement judiciaire du débiteur.
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Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
Edité par - quelboulot le 23 nov. 2008 22:48:51 |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 24 nov. 2008 : 10:00:21
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Le problème de la location meublée est en effet plus gênant, car si on fait un bail de un an, il faut éviter de conserver les formules habituelles en indiquant 'pour le bail en cours et deux renouvellement'. Il faudrait indiquer plutot ... et huit renouvellement, ce qu'un garant va avoir du mal a admettre, mais on peut le convaincre.
Je remarque pour ma part que le bail de un an n'est pas toujours le plus adapté. Pour les garanties locapass, valables pour la durée du bail OU dix huit mois, il vaut mieux faire un bail de dix huit mois ou de deux ans.
CORRECTION de deux fautes de frappe |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 25 nov. 2008 08:06:36 |
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locataire ne veut pas de garant
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