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 Sujet  |
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kefer
Contributeur actif
41 réponses |
 Posté - 26 nov. 2008 : 19:24:16
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Bonjour,
En tant que propriétaire d'un appartement loué jusqu'au 30 juin 2009 , nous souhaitons donner congé à notre locataire et hésitons sur la formule à utiliser: " congé pour vendre" ou "congé pour habiter".
La situation professionnelle familliale actuelle n'est pas très stable et pourrait nous conduire dans les mois a venir à accepter une mutation dans une autre region .
A l'origine l'achat avait eté fait pour reprendre l'appartement à la fin du bail afin d'y habiter.
(Les locataires avaient été informées de nos intentions dès la signature du bail, mais aujourd'hui ils nous demandent de le renouveller).
Dans le cadre du "Congé pour habiter" les informations que je glane sur internet semblent mettre en évidence le fait qu'il faut vivre au moins 2 ans dans l'appartement en tant que résidence principale, sinon le locataire peut se retourner contre le propriétaire et demander des dommages et intérets.
Nous souhaiterions savoir quelles pourraient etre les consequences si pour raisons professionnelles nous devions quitter notre appartement avant 2 ans, et le remettre en vente ou en location?
D'un autre coté le "Congé pour vendre" pourrait nous tenter mais nous craignons les effets de la crise et la vente au plus mauvais moment . D'ou la nouvelle question :
en cas de congé pour vente, quelles pourraient etre les conséquences si nous ne touvions pas d'acheteur avant le départ des locataires et que nous décidions de reprendre l'appartement pour l' habiter (si la situation professionnelle se précisait dans les prochains mois)?
Vos conseils seraient precieux.
d'avance merci
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Kefer |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 26 nov. 2008 : 20:45:29
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En situation familiale instable, il est difficile de faire des choix d'anticipation puisque les événements redoutés n'ont pas encore eu lieu.
Le recours d'un locataire dans le cadre d'un congé pour habiter est en effet possible et vous le signalez... mais cela se ferait devant un tribunal et il me semble que vous pourriez invoquer un cas de force majeur si vous devez obligatoirement revendre cet appartement.
Mais, pour moi, un congé pour vente serait plus clair d'autant que rien ne dit que vous pourrez obtenir dans un an le prix que le marché peut vous offrir aujourd'hui.
Reste bien sûr à vendre votre appartement dans un marché acruellement difficile où le délai d'attente s'allonge.
D'autres auront peut-être un autre avis...
A+ |
Edité par - yguerveno le 26 nov. 2008 20:46:27 |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 26 nov. 2008 : 23:06:16
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Plusieurs choses à considérer:
1) si vous donnez congé pour reprise, et que vous pouvez prouver que c'était bien votre intention au moment de donner congé, mais que votre situation professionelle fait que vous êtes mutés suite à decision de votre employeur (pas à votre demande expresse), il sera difficile à un juge de donner raison aux locataires pour un congé frauduleux et encore faudrait-il qu'ils saisissent la justice.
2) si vous mettez en vente dès que vous donnez congé, ce qui prouvera votre intention réelle de vendre le logement (mais à quel prix ?) il y aura tjs le risque que les locataires ne quittent pas le logement a la fin du bail ... si entre temps vous avez signé un compromis, pour un logement libre, vous aurez du mal à signer l'acte 
3) si vous attendez les derniers mois pour mettre en vente, vous pourriez attendre encore pas mal de temps avant de signer un acte final; si la recession se poursuit - et y'a pas vraiment de raisons que ce ne soit pas le cas ...; et là vous aurez un logement vide sur les bras que vous ne pourrez pas habiter tout de suite. cela pourrait se faire si après plusieurs mois, personne n'est interressé et que vous puissiez prouver des annonces actives pour la vente. Mais il faudra que la raison du congé donnée soit prouvée comme étant la véritable raison.
voilà des élements de reflexion -  |
Cordialement, |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 27 nov. 2008 : 07:13:35
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Si vous faites un congé pour reprise, votre bonne foi ne peut pas être remise en cause si vous recevez un avis de mutation postérieur à la date de signification du congé pour reprise et même si cette mutation résulte de votre demande. Votre bonne foi sera également la même si votre mutation était tout simplement une embauche par une autre entreprise à l'autre bout de la France suite à vos démarches de recherche d'un autre emploi. Respectez quand même des distances car même en ces temps de "développement durable", votre bonne foi serait altérée si vous abandonniez l'habitat au profit de la vente ou de la remise en location dans le cas où votre mutation serait à courte distance... Mais elle n'est pas légiférée, la distance.. Elle est à l'appréciation du juge.
En effet, tout le monde sait bien que les démarches de mutation ou de recherche d'un autre emploi ont une durée indéterminée pouvant durer quelques semaines... ou plusieurs années et que même dans des cas qui pourraient faire penser que tout ira très vite, tout peut aller très lentement. En plus, tant que le candidat n'a pas reçu sa lettre de nomination, rien n'est garanti pour lui. Alors, ne rédigez pas votre demande de congé pour habiter le lendemain de votre nomination ailleurs ! Là, votre bonne foi serait remise en cause.
Surtout, n'attendez pas les derniers jours de décembre pour signifier votre congé, même si, côté travail, on vous promet des indications avant Noël. Faites votre démarche tout de suite et allez-y tout de suite avec le système de la signification par huissier. Nous sommes déjà fin novembre. Si vous faites une LRAR et que le locataire ne la retire pas, vous risquez trop d'être piégé par le manque de temps pour vous retourner.
Tout est une question de bonne foi et vous devez faire très attention à conserver toutes les preuves pour la défendre, cette bonne foi.
Si vous faites un congé pour vente, il sera plus difficile de bien défendre votre bonne foi si au final, vous optez pour l'emménagement dans les lieux car vous ne réussissez pas à vendre et que vous n'êtes pas muté rapidement. Le locataire pourra toujours vous reprocher de vouloir vendre trop cher et de le priver de l'exercice de son droit de préemption à un "juste prix" avant la date fatidique lui imposant de déménager et à l'issue de quoi, il perd 80 % de son intérêt à acheter. Car, les envies d'acheter des locataires en place, suite à la motivation d'apprécier le logement et de pouvoir faire le financement, sont à 80 % motivées par le fait que ça leur permet d'échapper à un déménagement. Alors, ces envies de faire jouer le droit de préemption, elles tombent dès qu'ils ont été contraints à quitter les lieux (expiration du préavis).
Il me semble que me congé pour reprise vous dirige vers moins de risque.
Puisque vous semblez pouvoir communiquer sainement avec le locataire, puisqu'il sait que votre intention de départ était la reprise des lieux, vous pouvez toujours tenter de sonder s'ils auraient envie de tenter d'acheter ce logement si l'occasion se présentait et, pourquoi pas, à quel prix.
Si j'étais à votre place (et je suis passé par une situation pas si éloignée de la vôtre) face à l'incertitude professionnelle, je renoncerais carrément au congé si les locataires sont charmants et bons payeurs. Et j'attendrais d'abord de rentrer dans une période plus stable professionnellement. Mais je ne suis pas à votre place.
Ne pas oublier qu'en temps de tendance à la baisse du nombre de transactions et des prix de l'immobilier, les ventes de logements occupés permettent de moins y laisser de soucis et de plumes. Si on attend longtemps avant de trouver l'acquéreur, on perçoit au moins le loyer pendant la durée d'attente. Si on a de bons locataires, l'impact de la moins value pour occupation s'estompe. Et les "investisseurs", solvables pour la plupart, ont plus de chance de trouver des emprunts que les acheteurs pour eux-mêmes. |
seborga1 |
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kefer
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 27 nov. 2008 : 23:12:54
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| Merci beaucoup pour vos réponses .Tout ceci demande effectivement beaucoup de reflexion. je me permettrai au cours du week end de vous poser une ou deux petites questions complémentaires, qui me trottent par la tête et que ce soir je ne sais pas formuler clairement. Merci encore , bonne soirée . |
Kefer |
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Congé pour vendre ou Congé pour habiter ?
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