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 Sujet  |
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gustav
Contributeur vétéran
160 réponses |
 Posté - 24 nov. 2008 : 10:05:03
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Bonjour. je souhaiterais savoir ce qu'enntraine un refus d'approbation des comptes..
notre syndic refuse d'appliquer depuis des années, la mise en concurrence, décidée en AG, à un montant > à 800 €... et approvisionne le fioul par factures de 11OOO € , sans concurrence ( plus grave, a cédé notre surveillance de cuve à son fournisseur favori, dont j'ai prouvé qu'il n'était pas le moins cher) .
Aussi, nous envisageons de refuser lers comptes.. est ce justifié, et conséquences.. de toute façon, nous ne donnerons pas le quitus, mais çà ne change pas grand chose..et changer de syndic est trop complexe pour l'instant, dans la région où çà se trouve..
merci pour vos avis.
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ABCT
Pilier de forums
414 réponses |
Posté - 24 nov. 2008 : 11:21:47
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Le Pb. du fuel a déjà été évoqué....
Vous n'avez que ce sujet à reprocher à votre syndic???? Qu'en dit votre C.S.?
Refuser l'approbation des comptes et votre syndic sera bien gêné....( je veux dire la copro) car à défaut d'approbation, d'après mes lectures antérieures ici même, il n'est pas possible d'appeler les régularisations de charges (voire de rembourser les crédits). Donc vous risquez de mettre en difficulté la trésorerie de votre copro et..... l'approvisionnement du fuel. ATTENTION, les prix baisses!!! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 nov. 2008 : 11:41:54
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Le refus d'approuver les comptes en globalité n'a aucun sens.
D'une part c'est dangereux, dans la mesure où les créances éventuelles (je dois des sous), ne sont pas rendues exigibles et que le syndic ne pourra pas recouvrer les fonds : préjudice pour le syndicat.
D'autre part parce qu'on ne peut refuser que ce qui est contestable !
Vous contestez cette histoire de fioul.
Quid du reste ?? L'eau, l'électricité, le contrat d'assurance, les salaires et charges sociales ...etc , ne seraient pas approuvés uniquement en raison d'un litige sur le fioul ????
Cela n'a aucun sens. D'autant plus que la dépense par elle même n'est pas contestable : vous avez (ou allez) consommer réellement ce qui a été commandé et payé !
Ce que vous contestez, c'est l'absence de mise en cocurrence.
Celleci découle d'une décision d'AG (L.art.21).
Faute de l'avoir décidé, il n'y a pas de mise en concurrence, le syndic fait ce qu'il veut.
Si la mise en concurrence a été décidé, il faut sanctioner le syndic par exemple par un abattement sur honoraires passés pour "non exécution de décisions d'AG", ..ou mieux sur honoraires futurs ...
Certainement pas en décidant de ne pas approuver les comptes, qui sont VOS comptes, ceux du syndicat.
On ne se sanctionne pas soi-même ! 
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gustav
Contributeur vétéran
160 réponses |
Posté - 24 nov. 2008 : 19:13:19
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Le refus d'approuver les comptes en globalité n'a aucun sens.
D'une part c'est dangereux, dans la mesure où les créances éventuelles (je dois des sous), ne sont pas rendues exigibles et que le syndic ne pourra pas recouvrer les fonds : préjudice pour le syndicat.
D'autre part parce qu'on ne peut refuser que ce qui est contestable !
Vous contestez cette histoire de fioul.
Quid du reste ?? L'eau, l'électricité, le contrat d'assurance, les salaires et charges sociales ...etc , ne seraient pas approuvés uniquement en raison d'un litige sur le fioul ????
Cela n'a aucun sens. D'autant plus que la dépense par elle même n'est pas contestable : vous avez (ou allez) consommer réellement ce qui a été commandé et payé !
Ce que vous contestez, c'est l'absence de mise en cocurrence.
Celleci découle d'une décision d'AG (L.art.21).
Faute de l'avoir décidé, il n'y a pas de mise en concurrence, le syndic fait ce qu'il veut.
Si la mise en concurrence a été décidé, il faut sanctioner le syndic par exemple par un abattement sur honoraires passés pour "non exécution de décisions d'AG", ..ou mieux sur honoraires futurs ...
Certainement pas en décidant de ne pas approuver les comptes, qui sont VOS comptes, ceux du syndicat.
On ne se sanctionne pas soi-même !
merci pour ces avis pertinents...(mais à quoi sert la vérif des compts alors, si c'est tjs pour les approuver??)
je précise que la mise en concurrence a été votée, mais non appliquée..effectivement, le reste des comptes est assez cohérent,
je note votre idée de "sanction", mais pas évidente à évaluer..car je ne connais pas, lors de chaque remplisage , le prix réel de la concurrence. et comment faire voter une telle sanction?
idée à creuser? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 nov. 2008 : 20:54:10
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Petite fiche pense-bête :
Approbation des comptes par l’assemblée du syndicat des copropriétaires :
1/- Toutes les dépenses sont identifiées, justifiées, conformes au budget prévisionnel et aux avis du CS
= approbation à l'unanimité.
2/- Toutes les dépenses (125.800 €) sont identifiées, dans le budget, mais il manque les pièces (factures) pour celle-ci de 125,38 € et celle-là pour 1.579,42 €.
= Approbation des comptes pour 125.800 €, sous réserve de présentation sous 15 jours au CS des factures pour les 125,38 + 1.579,42. A défaut, les comptes sont approuvés pour un montant de ….... €, montant qui sera à répartir comme il convient entre chacun des propriétaires de lots.
3/- Les dépenses (125.000 €) sont identifiées, justifiées, ...."sauf les factures suivantes : . Ste X pour 125,42 €, Ste Y pour 895,25 €, ste .....etc ... soit un montant global de 3.500 €, engagés sans justification et abusivement par le syndic, hors budget prévisionnel, sans avis du CS ou décision de l'AG. Ces dépenses sont rejetées.
Les comptes de l'exercice ...... sont approuvés pour un montant de 121.500 € (125.000 - 3.500 .ndlr) qui seront répartis comme il convient entre chacun des propriétaires de lots."
Il peut également y avoir mixage entre les points 2 et 3, avec des réserves sur certaines dépenses et des rejets sur d'autres.
Voila ce que devrait être une véritable analyse des comptes par l'AG convoquée à cet effet, analyse qui est sollicitée par la question posée, ce qui doit ressortir du débat indispensable et de la décision définitive qui en résulte.
S'il s'agit spécifiquement d'une contestation sur les honoraires du syndic, qui sont imputés dans les comptes, l'AG doit rejeter ces honoraires hors contrat ou pour des tâches de gestion courante qui sont abusivement imputés en sus des honoraires prévus pour la gestion courante. Là aussi, l'AG a pouvoir de corriger les comptes sur ce point, et donc le montant global des dépenses à répartir.
En conclusion : les comptes du syndicat ne peuvent être globalement rejetés. L’AG doit préciser ce qui est refusé et les réserves. Le reste des comptes du syndicat, estimé conforme, doit être approuvé en rappelant préalablement à l’AG le montant soumis aux voix, montant qui devra être rapporté dans le PV.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 25 nov. 2008 : 09:42:33
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| L'assemblée générale est un bull-dozer qui ne doit servir que là où c'est necessaire ! |
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gustav
Contributeur vétéran
160 réponses |
Posté - 25 nov. 2008 : 21:57:58
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Merci Gedehem.. des cas concrets auxquels je peux me rattacher..
pour moi, dans notre cas, il y a 4 factures contestables, de 2800 à 11000 €, qui sont les 3 factures de fioul, pour 21000 €..sans mise en concurrence, et j'ai prouvé au syndic, sur un cas récent que le fournisseur était trop cher de 3 ou 4 c par litre, ce qui pour 30000 litres fait tout de même 900 à 1200 €..Il est cerains que nous avons consommé ces 30000l mais nous aurions pu les payer moins cher, et le CS, dont je fais parti, n'est pas consulté pour ces achats.. ( et la clause de mise en concurrence a été décidée en AG, et reprécisée il y a 1 an !! ) Aussi, peut on déclarer que l'on accepte les comptes, réduits de ces 900 € , très estimatifs, car je n'ai pas de preuve écrite de la différence, n'ayant pas connaissance des prix réels de la concurrence le jour du remplissage.
merci pour les bonne réflexions. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 nov. 2008 : 22:25:18
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Il faut ici 2 éléments :
- d'une part opposer la décision d'AG imposant la mise en concurrance.
- d'autre part opposer une proposition de fourniture faisant ressortir le surplus payé faute pour le syndic d'avoir mis en œuvre cette mise en concurrence.
Dans la mesure ou vous ne pouvez opposer une proposition faisant ressortir un delta de 900 à 1200 € au préjudice du syndicat, vous ne pouvez en tenir rigueur au syndic !
Certes, il 'a pas fait jouer la concurrence et vous devrez sans doute le "sanctionner" pour non exécution d'une décision d'AG.
Mais vous ne pourrez refuser l'approbation de la dépenses, réelle, ni imputer au syndic quelque delta "approximatif" que ce soit faute de chiffrage(s) précis !
Une créance, un litige doit être chiffré et démontré au centime près.
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gustav
Contributeur vétéran
160 réponses |
Posté - 25 nov. 2008 : 22:38:35
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| Bonsoir.. vous avez hélas raison, mais en pareil cas, le syndic est toujours sûr de lui, aucune suite n'est opposable ! aucune sanction, si ce n'est le quitus.. car pas de concurrent dis^ponible dans le secteur !! |
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ABCT
Pilier de forums
414 réponses |
Posté - 26 nov. 2008 : 11:56:14
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Il est sous entendu que la concurrence doit être effective à chaque remplissage de cuve???
Gustav; vous êtes au C.S. Etes vous sur place??? et avez vous la possibilité de "contôler" le niveau de la cuve?? et de recenser au moment "T" le prix du fuel selon la quantité nécessaire? Est ce réalisable? Cela ferait partie de "l'aide" du C.S. au syndic? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 nov. 2008 : 15:35:38
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"....aucune sanction, si ce n'est le quitus."
Le refus du quitus n'est pas du tout "sanction". C'est tout simplementr une assurance du syndicat, sa "Dommage syndic".
Une "sanction", cela peut être un abattement sur "honoraires de gestion courante pour non exécution de décision d'AG (...de dispositions légales ... conventionnelles ...contractuelles... ,etc )"
Au besoin l'abattement est fait sur les honoraires "gestion courante" de l'exercice futur. |
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gustav
Contributeur vétéran
160 réponses |
Posté - 26 nov. 2008 : 15:44:34
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Citation :
Initialement posté par ABCT
Il est sous entendu que la concurrence doit être effective à chaque remplissage de cuve???
Gustav; vous êtes au C.S. Etes vous sur place??? et avez vous la possibilité de "contôler" le niveau de la cuve?? et de recenser au moment "T" le prix du fuel selon la quantité nécessaire? Est ce réalisable? Cela ferait partie de "l'aide" du C.S. au syndic?
bonjour
bien sûr ce serait l'idéal.. mais il s'agit d'une copro de montagne et suis , comme les autres à des centaines de km.. |
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gustav
Contributeur vétéran
160 réponses |
Posté - 26 nov. 2008 : 15:46:33
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Citation :
Initialement posté par gédehem
"....aucune sanction, si ce n'est le quitus."
Le refus du quitus n'est pas du tout "sanction". C'est tout simplementr une assurance du syndicat, sa "Dommage syndic".
Une "sanction", cela peut être un abattement sur "honoraires de gestion courante pour non exécution de décision d'AG (...de dispositions légales ... conventionnelles ...contractuelles... ,etc )"
Au besoin l'abattement est fait sur les honoraires "gestion courante" de l'exercice futur.
bonjour àvous..
en voilà une bonneidée.. et comment çà se décide, faut il mettre un sujet à l'ordre du jour.. ou au moment de la négociation sur les honoraires?.. quelle majorité pour voter çà??
idée lumineuse, à creuser.. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 nov. 2008 : 16:40:19
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Pour ce qui concerne les honoraires passés, ils sont soumis à approbation lors de l'approbation des comptes.
Il suffit alors de préciser que pour ce qui cocerne la ligne x ou le compte X, l'AG approuve les honraires pour un montant de xxxxx (voyez le point 3 de la fiche).
Pour ce qui concerne les honoraires futurs, c'est lors de l'approbation du budget prévis (ou du contrat du syndic) que le "tarif" retenu tiendra compte de "l'abattement" ....
Une AG n'est pas une chambre d'enregistrement en particulier lors de l'approbation des comptes !
Toutes les questions inscrites à l'ODJ sont susceptibles d'être amendées, modifiées, "car telle est la volonté de l'AG."
" Aucun texte n’exige que l’assemblée générale prenne sa décision par adoption pure et simple, sans aucun amendement, de la proposition qui lui est faite dans l’ordre du jour ; il est au contraire, de l’essence même de la libre discussion qui doit s’instaurer au cours des débats que la décision prise tienne compte des modifications apportées au projet, dès lors qu’elle statue sur les questions valablement inscrites à l’ordre du jour. " (CA Paris, 19.01.83).
"Le pouvoir d’amendement est la conséquence d’une libre discussion et permet à l’assemblée de modifier la proposition de décision sauf dénaturation de son projet".(CA Paris, 23° ch. 9.10.1985).
"Un vote peut valablement intervenir sur une question non inscrite à l’ordre du jour si elle est connexe ou complémentaire à la question effectivement inscrite." (CA Paris, 23°ch. 15.02.94.).
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gustav
Contributeur vétéran
160 réponses |
Posté - 26 nov. 2008 : 19:49:00
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Super ces précisions.. j'étudie çà avec intéret..et vous "relance " si nécessaire. j'aprécie surtout la dernière idée, çà peut servir.
Merci |
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refus d'approbation des comptes..
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