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manu40
Contributeur débutant
11 réponses |
 Posté - 26 nov. 2008 : 15:45:26
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Bonjour ,
Nous achetons en Mars 2007, par le biais d'une agence immobilière, une maison d'habitation ancienne (1953).Les visites et le sous seing ont étés effectués par l'agence, la vente elle à eut lieu en l'étude du notaire, en présence du vendeur et de l'agence.
Au cours des visites, lors du sous seing et de la vente il n'a jamais été question de servitudes sur le terrain et le vendeur a déclaré à chaque fois n'en avoir créé ni cédé aucunes.
Il s'avère au contraire que le terrain souffre de deux servitudes : une d'égout des toit matérialisé par une canalisation dont nous venons de découvrir que sa source était le fond dominant. Cette canalisation a été construite par le vendeur lui même dans les années 1955/60. Lors des visites de la maison avant l'achat nous avions étés attirés par la présence d'un regard sur le terrain. L'agence chargé de la vente, à la question, avait clairement répondu que c'était pour les eaux de pluie de notre terrain. Le vendeur lors du sous seing avait affirmé qu'aucune servitudes étaient existantes et qu'il n'en avait crée ni cédé aucunes. Avec l'avancement des travaux il s'avère le contraire.
Lors des recherches d'usage concernant cette canalisation, par le biais des actes de ventes antérieur au notre, y compris celui d'achat de notre vendeur, nous avons découvert la présence d'un puits sur notre terrain datant d'avant les années 1950, et de la servitude d'usage/puisage/passage qui y est attaché, au profit du fond supérieur, fond qui profite aussi aujourd'hui de la servitude d'égout des toits.
Concernant cette dernière, versus les actes antérieurs, il s'avèrerait qu'à l'origine il s'agissait d'une servitude d'écoulement naturel des eaux de pluie, et qu'au fil des années et des constructions elle soit devenue égout des toits au vue des quantités d'eaux traitées par elle.
Nous nous renseignons donc sur le cadre législatif qui traite les servitudes, et découvrons alors la réalité sur les charges et obligations résultantes de la possession d'un bien frappé de servitudes, passive en ce qui concerne la canalisation et active concernant celle du puits.
Nous considérons alors que ces servitudes nous imposent des charges qui n'auraient pas lieu d'être, à savoir :
La canalisation, est actuellement à "fleur" de terrain, sur un passage important de la propriété et n'est pas connectée au réseau public mais se verse sur mon terrain, contre le bâtiment et "serait" à l'origine d'un problème de remontées capillaires dans notre habitation localisé uniquement dans la pièce du bâtiment arrosé par cette canalisation.Hormis l'état de dégradation probable de la canalisation car en plus son tracé supporte des arbres/arbustes, il va bien falloir intervenir pour la connecter au réseau et l'enfouir suivant l'usage normal d'un tel ouvrage (les premiers estimatifs des entrepreneurs contactés avoisines les 5000 Euros, évacuation des arbres comprise).
L'existence même de cette servitude et son utilisation actuelle par le fond supérieur, immobilise une assiette d'environ 20m² sur un total de la parcelle à 284m², on approche les 10% . Nous sommes tenus évidemment aux obligations concernant ce type de servitude. Ce qui nous prive, nous pensons, de notre faculté de jouir pleinement de notre bien, puisque les ouvrages initialement prévus (local à poubelles, étendoir à linge, dallage de la zone.....) sont rendus impossibles par cette canalisation.
Maintenant que nous avons la connaissance de cette servitude, nous avons pris conscience de ce qu'elle induit au quotidien, de notre devoir futur de la déclarer à un possible acheteur (négociation de prix), de la faire inscrire aux hypothèques pour opposabilité aux tiers.........
Le puits, lui nous pose d'autres problèmes. La servitude qui y est attachée peut elle toujours exister aujourd'hui ? Les recherches effectuées concernant les servitudes de puisages nous laissent penser que oui ! Ce qui augmenterait l'assiette de servitude totale du terrain au profit du même fond dominant, les 10% y sont ! Avec les mêmes obligations à supporter que pour la canalisation bien sur !
Le puits nous pose un autre problème qui celui là nous parait plus sérieux, c'est celui de la responsabilité de nos possessions. Dans quel état est cet ouvrage, quand a t'il était abandonné? Qui s'est occupé de son comblement, comment cela a été fait ? Avec quelles garanties ? Nous nous sommes renseignés sur les forages, cavités, et puits privés et il apparais que les propriétaires ont obligation de déclaration et surtout de surveillance et d'entretien. Si un jour nous avons un problème avec ce , affaissements de terrain ou autres....... quelle responsabilité peut on nous retenir ? Devrons nous garantir la non dangerosité de l'ouvrage ? Comment ? Il est localisé à moins de deux mètres d'une construction privée voisine en limite de propriété.
Constat de préjudices :
Si nous reprenons, nous avons il nous semble étés trompés lors de la vente du bien, volontairement ou par omission, nous nous posons la question. Une chose est sure c'est celle des frais que nous allons avoir dans un laps de temps assez proche avec ces servitudes, surtout concernant celle de la canalisation qui en l'état est en train de probablement dégrader notre bien puisque non raccordée et se versant sur notre bâtiment. Cette servitude est aggravé par le fond dominant par le bétonnage à 100% de sa parcelle.
Le traitement de ce problème est hors de notre porté financière actuellement, si nous voulons avoir la garantie d'un professionnel.
La non information de la part du vendeur nous a privé d'un levier de négociation lors de l'achat du bien et nous en impose un lors de notre prochaine revente. Nous avons du mal à estimer ce préjudice mais au vue du type, de l'emplacement et de l'assiette des servitudes, nous sommes convaincue que la moins value qui va nous être demandé ne vas pas se limiter à une centaine d'euros mais probablement plusieurs milliers au vue du prix du M² en centre ville.
Les actes administratifs et de justice à entreprendre pour régulariser correctement les choses sont eux aussi hors de notre portée.
Voila pour la chronologie de la découverte des faits,
nous avons par lettre recommandé pris contact avec le vendeur. Nous nous sommes rencontré sur site avec le notaire, pour trouver un arrangement à l'amiable. Le vendeur ne veut rien entendre considérant qu'il a vendu en l'état et que lui n'a jamais été opportuné par notre problème. Le notaire lui a minimisé le puits au maximum nous rétorquant que nous avions acheté de "l'ancien".
Nous nous sentons réellemnt floué surtout quand on prend conscience de ce que ces servitudes imposent comme charges présentes et futures à notre bien, de la mauvaise foi du vendeur qui semble ne pas réaliser la porté de ces servitudes et surtout des travaux a entreprendre...... Le notaire qui minimise le fait d'avoir un puits sur son terrain et les conséquences d'un tel ouvrage dont le vendeur ne peut justifier d'aucun entretien ou quoi qu'autre.
Pensez vous que nous pouvons attaquer sereinement en justice pour de tels faits? Qui dabords et pour quels motifs précis? Le préjudice s'estimet'il? comment
J'espère que nous n'avons pas été trop long et que quelqu'un va pouvaoir nous répondre ou partage d'expérience similaire
Merci de votre patience à nous lire et bravo pour votre site très complet
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 26 nov. 2008 : 20:04:55
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| question toute bête : vous avez découvert des installations formant servitude... mais ces servitudes figurent elles dans des actes enregistrés au registre des hypothèques ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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manu40
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 27 nov. 2008 : 08:15:04
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Bonjour,
Non aucune de ces deux servitudes n'existe au bureau des hypothèques, le notaire me la confirmé et me l'a montré sur la réponse de la demande qu'il a fait auprès du dit bureau. La servitude de puisage/passage est inscrite dans les actes de vente antérieurs au mien, c'est a dire sur celui de mon vendeur quand il a acheté le terrain (1952), et sur celui de celui qui a vendu a mon vendeur quand lui a acheté (1950)! (j'espère être clair.....). Le puit est identifié/localisé sur le plan de l'acte de d'achat de celui qui a vendu à mon vendeur.
Consernant celle d'écoulement des eaux, sur les mêmes actes que ci dessus ( les deux ) il est inscrit que mon terrain supporte l'écoulement naturel de l'eau de pluie, mais il n'est jamais fait état de cette canalisation. En fait c'est mon vendeur qui l'avait crée quand il avait cloturé son terrain. A l'époque le fond dominant lui avait reproché d'empécher l'écoulement des eaux . D'ou l'existance de cette canalisation. C'est après que le fond dominant l'a aggravée en construisant des toits,(remise,véranda,jardin d'hiver,bétonnage de sa cour intérieure...le tout évidemment sans déclaration ni permis...) et en connectant toutes ses eaux de pluie sur cette canalisation qui part chez moi. Nous avons en plus un doute car il semblerait ( a vérifier ) en visuel qu'en plus des dépendances, le toit de son habitation principale lui aussi se verse dans la canalisation... .
Qu'en pensez -vous?
Que me conseillez_vous?
Merci de votre réponse
Cordialement, manuel |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 27 nov. 2008 : 08:56:38
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pour la canalisation, en l'absence d'acte, s'agissant d'une servitude de fait non apparente, vous devriez pouvoir en obtenir la suppression.
s'agissant de la srvitude de puisage, elle reste opposable car elle a été instaurée avant les décrets imposant l'inscription des servitudes au registre des hypothèques... sauf à pouvoir démontrer qu'elle n'a pas été utilisée pendant les 30 dernières années, ce qui serait d'autant plus facile si un mur de plus de 30 ans sépare les deux propriétés : est-ce le cas ?
avez vous lu ce fil de Dominique ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 27 nov. 2008 08:57:43 |
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manu40
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 27 nov. 2008 : 09:22:05
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Pour la canalisation, effectivement il n'y a en pas de trace dans les actes de mon côté, le fond dominant me dit que lui il en a sur le sien ( il s'agit surement de l'écoulement naturel, car mon vendeur m'a dit qu'il n'avait rien signé concernant cette canalisation). Qu'elle est la démarche pour faire enlever la canalisation, (vers qui dois-je me tourner ), et est ce que le fond dominant peut s'y opposer et sur quoi se fonderait il? ( de cette canalisation résulte tout les amménagements de son extérieur) Il l'utilise depuis au moins 30 ans sans qu'on lui dise rien
Si démarche judiciaire il y a est ce gérable en temps et argent?
Pour la servitude de puit vous avez effectivement raison, il y a bien un mur qui sépare les deux propriétés depuis de nombreuses années. Il s'agit du mur du fond de sa remise établie en limite de propriété contre le muret construit par mon vendeur, qui était à l'origine de la création de la canalisation. Pour la datation de la remise je ne sais pas quel âge elle a car pas déclarée donc pas de date réelle possible. Si je veux officiellement la faire éteindre que dois je faire ?
Merci d'être aussi réactif |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 27 nov. 2008 : 09:30:55
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avant de répondre plus avant, je souhaiterais que vous lisiez le fil de Dominique indiqué.
vous y trouverez des réponses à certaines des questions . |
cordialement
Emmanuel Wormser
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manu40
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 27 nov. 2008 : 09:31:53
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Oui j'ai lu le fil de dominique, il est imprimé et déja en bonne place dans mon dossier "maison". Il est très riche, simple et pratique pour les non initiés comme nous!
Bravo encore pour votre travail de vulgarisation!
La propriété et les rapports qu'elle procure avec son environnement, demandent un minimun de connaissances sur les règles du jeu! Pour les non-innitiés c'est bien d'avoir un moyen comme le votre d'en savoir plus. |
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manu40
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 27 nov. 2008 : 09:41:18
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| Si je veux régler cette histoire le plus rapidement possible,a moindre frais , dois-je mieux me tourner vers mon vendeur, lui demander réparations et dédommagement pour que cette canalisation ne me pose plus de problemes ou vers le fond dominant en lui demandant de faire cesser le trouble au pire de boucher la canalisation moi meme? Serrais-je alors dans mon droit puisque pas de documents qui attestent et justifient l'existance? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 27 nov. 2008 : 09:50:31
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ne faites surtout pas justice vous même.vous pouvez mettre en demeure le voisin de faire cesser le trouble... mais je vous conseille avant de vous faire assister d'un professionnel.
si vous avez une protection juridique, c'est le moment de l'activer, pour deux raisons : votre assurance risque d'être appelée en indeminisation de dégats des eaux éventuels, dont elle a donc intérêt à faire cesser l'origine... et, en plus, si les dméarches doivent être engagées devant le juge, ce sera au TGI, avec avocat obligatoire (il s'agit de droits réels immobiliers)... donc autant faire prendre en charge les frais afférents par le contrat de protection.
une servitude d'écoulement ne figurant que les actes du fond dominant n'a aucune valeur.
pour l'age de la remise, voyez à l'IGN pour obtenir des photos aériennes de plus de 30 ans : si elles existent, demandez en une datée coté image par l'IGN lui même (ils savent faire). |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 27 nov. 2008 09:51:40 |
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manu40
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 27 nov. 2008 : 11:26:00
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je vous remercie de votre conseil sur l'IGN.
Effectivement je vais me tourner vers mon assistance protection juridique. Je n'avais pas soulevé qu'effectivement ils sont aussi les assureurs de la maison et pourront être sollicité a cause de ces troubles. J'espère que ça les motivera à me prendre en charge.
Si quelqu'un a un vécu similaire possible éclairage sur impliquer l'ass juridique, je suis preneur.
Merci pour vos réponses, je ne manquerais pas de vous tenir au courant.
cordialement
manuel |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 27 nov. 2008 : 11:44:41
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commencez par relire votre contrat.
en général , les assureurs évitent de l'accorder alors qu'elle doit l'être aux termes du contrat, qu'ils soient ou non partie prenante en cas de dégats éventuels ultérieurs.... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 27 nov. 2008 11:45:38 |
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manu40
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 27 nov. 2008 : 11:51:18
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| je ne vous comprend pas bien? pouvez vous préciser? vous me faites peur..... vais-je devoir ferrailler avec mon assureur aussi? |
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titeuf59
Pilier de forums
438 réponses |
Posté - 27 nov. 2008 : 11:59:01
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Vous appeler votre assistance juridique et vous expliquez clairement votre problème.
Celle ci vous demandera probablement de constituer un petit dossier (ils vous fournissent en général la liste des pièces nécessaires et les formulaires à remplir) afin d'ouvrir le litige auprès de leur service.
Après étude plus approfondie de votre cas et s'ils vous "suivent", ils prennent le relai et s'occupent de la procédure. |
Voie de fait par la commune, empiètement illégal par EDF (pour FT, c'est réglé),
passage illégal des voisins...
Bienvenue chez moi... un vrai cas d'école  |
Edité par - titeuf59 le 27 nov. 2008 12:58:30 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 27 nov. 2008 : 12:01:48
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c'est exactement ce qu'indique jchs...
vous n'aurez pas à "batailler" mais à être ... convainquant. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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manu40
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 27 nov. 2008 : 12:22:36
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Merci messieurs,
Sur votre info j'ai effectivement trouvé des clichés en 1/25000 de la zone datant de 1958,1967 et 1978. Délais 10j. Je les intègrerais à mon dossier, comme çà les protagonistes ne pourront se tromper sur les dates ( ou bien de pas beaucoup ) cela eclaissira les débats a venir.
je vais donc "soigner" mon dossier. Déja en ma possession les actes successifs de vente (x3) de la parcelle depuis 1910, tous les renseignements d'urbanisme ( plan cadastral, pos....) permis de construire de la maison (1953), AR courriers, diaporama photos, devis artisans,...
Pour être le plus convainquant dois-je fournir des constats type huissier ou autres?
Puis-je me procurer en tant que particulier les actes du fond dominant pour vérifier ce qu'il est marqué concernant les servitudes.
merci
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 27 nov. 2008 : 12:27:26
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| non, c'est déjà très très bien !!! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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manu40
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 27 nov. 2008 : 12:32:02
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merci de votre écoute et partage sur cette matiné, je ne manquerais pas de vous tenir au courant, l'expérience intéressera peut etre qq d'autre. J'espère que ça se règlera assez rapidement mais je ne veux pas être trop optimiste, il semble que se genre d'histoire a des fois des conclusions décevantes. Sûremment vous ressoliciterais-je au moment.
cordialement
manuel
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 27 nov. 2008 : 13:00:30
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| donc en résumé, vous allez demander la suppression de l'installation d'écoulement d'eau en l'absence de servitude régulièrement instaurée et le ocnstat de l'extinction de la servitude de puisage pour non-usage trentenaire, un obstacle la rendant inutilisable depuis plus de 30 ans. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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