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hans42
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 Posté - 29 nov. 2008 : 12:51:47
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Notre Syndicat de Copropriétaires horizontal indivisée veut acheter un terrain touchent à notre terrain. Les propriétaires qui touchent à le nouveau terrain voulont élargir leur jardin à le nouveau terrain.
Qui doit payer pour l'achat du nouveau terrain?
Est le notaire le personne pour faire un contract pour louer ou pour une servitude du terrain pour élargir le jardin des propriétaires?
Voulont changer les millièmes dans le Syndicat?
Quelle prix doit le propriétaire payer chaque année à le Syndicat pour utiliser un part du partie commune?
Hans42
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 29 nov. 2008 : 14:29:24
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Ce terrain serait en totalité affecté à ces jardins/lots qui le touchent ?
Si ce terrain est uniquement destiné à l'élargissement des jardins qui le touchent, il faut le classer "Partie commune spéciale" à ces seuls jardins/lots.
Seuls les copropriétaires concernés auraient à financer l'achat.
Mais il ne faut pas que les autres y aient accés .
Si seuls les lots qui le touchent sont concernés par cette extension, il faudra prévoir l'affectation de tantièmes en plus pour la concession d'un droit de jouissance exclusif. |
Edité par - gédehem le 29 nov. 2008 14:32:12 |
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hans42
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 29 nov. 2008 : 15:30:49
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Le Syndicat veut acheter +/- 25000m2. Le 16 propriétaires veulent un jouence exclusive en total de +/- 10000 m2. Il sont 122 propriétaires dans le Syndicat , seulement horizontal ( un terrain plus un petit maison par partie privative).
Hans42 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 29 nov. 2008 : 16:48:18
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Sur le 25.000 m², il restera donc 15.000 m² si l'AG décide effectivement de concéder (de reconaitre) un droit de joissance exclusif sur 10.000 m².
Cela veut dire que personne d'autre que ces 16 copropriétaires ne pourront faire quoi que ce soit sur ces 10.000 m², sauf accord (convention) particulier.
Les 15.000 m² restants, que veut en faire le syndicat, les autres copropriétaires ??
Quel en sera l'usage commun éventuel ???
Est-ce que ce ne sont pas les seuls 16 copropriétaires interessés par l'agrandissement de leur jardin qui vous poussent à acheter ????
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Guymmo
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797 réponses |
Posté - 29 nov. 2008 : 19:13:18
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Une Assemblée Générale peut décider de dépenser de l’argent pour un équipement pour la copropriété. Si le projet est voté en règle, tous les copropriétaires sont obligés à payer leur cote part.
C’est normal : Quand on achète un lot en copropriété on accepte de subir les charges.
Mais on n’a jamais accepté d’être solidaire quand l’assemblée générale adopte un projet d’achat immobilier. Cela est simplement en dehors de ce que la loi sur la copropriété régule.
Si on est trois dans une copropriété et deux décident d’acheter un terrain à 100mille euros, copropriétaire 3 serait obligé d’aller trouver 33 mille euros quelque part? Evidemment cela ne marche pas.
Si 121 copropriétaires chez Hans42 sur 122 votent pour un achat immobilier, cela n’oblige pas le copropriétaire qui est contre cet achat immobilier de débourser sa quote-part pour ce projet.
Je pense donc qu’une copropriété ne peut qu’acheter un bien immobilier s’il y a unanimité. Cela va être quasi impossible si on est 122.
Hans doit organiser cet achat différemment : association, ASL ou SCI. Important est que les acheteurs sont volontaires. On peut ensuite organiser ce nouveau terrain en une nouvelle copropriété, mais je ne pense pas que cela soit une bonne idée :
Je pense que les 16 copropriétaires qui sont mitoyen avec le nouveau terrain doivent (si possible) acheter leur parcelle individuellement en pleine propriété. C'est le plus simple: pas de partage.
Gérer le bout (1500 m2) qui reste est une casse tête:on ne peut pas mettre 1500 m2 de parties communes dans une nouvelle copropriété, parce que dans une copropriété il faut pour chaque copropriétaire une partie privée. Parmi les possibilités je pense à une association ou une SCI. Qui a des idées?
please HELP HANS à trouver une solution ! |
Edité par - Guymmo le 29 nov. 2008 19:36:53 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 29 nov. 2008 : 20:46:15
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Hum !!!!
Guymmo, avant d'être aussi affirmatif, on ouvre quelques bouquins qui traitent de la copropriété pour lire ce qu'ils en disent ...
A commencer par les textes de référence :
"L.art.26 : - Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) les actes d'acquisition immobilière et .......... "
Alors l'unanimité ...... 
"Si 121 copropriétaires chez Hans42 sur 122 votent pour un achat immobilier...." cela oblige celui qui est contre, toutes les décisions d'AG s'imposant à tous, y compris à ceux qui sont contre la décision .. |
Edité par - gédehem le 29 nov. 2008 21:51:48 |
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Guymmo
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797 réponses |
Posté - 30 nov. 2008 : 12:15:47
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Dans une copropriété à 3 lots, monsieur X achète un lot de copropriété qui comporte 330 millièmes. Le prix est de 100 mille €.
À l’assemblée générale les copropriétaires Y et Z votent pour l’achat d’un terrain qui coûte 600 mille euros. X vote contre ce projet.
Article 26 exige que a) un minimum de 50% des copropriétaires (individus) est pour ce projet et b) un minimum de 2/3 en votes est « pour ». Y et Z possèdent 670/1000.
Résultat ? La résolution est adoptée !
Il ne reste à Monsieur X que d’aller à la banque pour augmenter son prêt de 100 mille à 300 mille euros.
C’est comme cela en France gédehem? À mon avis non.
Les résolutions concernant les actes d’acquisition immobilière comme l’achat d’un lot privatif afin d’aménager un couloir sont votés à la double majorité de l’article 26.
C’est pour ce genre de projets que le terme « achat immobilier » figure dans la loi sur la copropriété.
Extrapoler ce texte pour s’en servir pour un achat immobilier clairement en dehors de la copropriété existante est un abus. Quand Copropriétaire X achète un lot de copropriété il se déclare solidaire pour son entretien. Copropriétaire X ne signe pas pour être solidaire avec des futurs projets d’achat qui dépassent clairement le périmètre de la copropriété dans laquelle Copropriétaire X entre à l’achat. |
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hans42
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6 réponses |
Posté - 01 déc. 2008 : 08:16:08
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Merci messieurs pour votre réaction.
L'achat du terrain est pour regularisé les frontières du copropriété avec le departement. Pour chemin, sentier, zone pour débroussaillage et jardin illegal sur terrain du departement. Je n'oppose pas le terrain pour chemin, sentier et zone à debrousaillage.
Le syndic a proposer a le AG : L'achat du terrain en combination avec le servitude/louer des jardin a 16 propriétaires ( pour un prix d'ami par annee: 5% prix d'achat). Les 16 propriétaires veulent avoir jardin extra avec different largeur du extension de leur jardin, de 250 jusqu'a 1400 m2.
Le AG a apprové avec 68% le proposion, plus de deux tiers!
Mais le syndic n'a pas proposer le paiement pour l'achat : la loi dite aussi avec la double majorité. Et aussi que propriétaires qui n'avont pas profit , ne peuvent contribué dans le prix d'achat.
Dans notre copropriété les m2 du partie privative sont le plus importante pour determiner la contribution a le Syndicat. Le prix par m2 pour louer/servitude est moin que 10% du prix d'une m2 dans le partie privative. Et seulement 16 propriétaires avont avantage du nouveau terrain. Est cette permetté par la loi Francaise?
Hans42 |
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Guymmo
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797 réponses |
Posté - 01 déc. 2008 : 11:19:30
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Hans,
Acheter un chemin et un sentier de la commune/du département ne me semble pas une bonne idée. Le syndicat devient désormais responsable pour l’entretien. Plus souvent on voit la commune reprendre une rue d’une copropriété ou d’un lotissement pour désormais gérer l’éclairage et les canalisations enterrées.
Acheter une zone « de débroussaillage » est par contre plutôt bien : cela permet de désormais contrôler ce qui se passe sur ce bout de terrain.
Ce qui me semble juridiquement très mauvais dans la transaction est que tout le monde paye et seulement une sélection de lots en profite. Si vous employez en plus le terme « prix d’ami » c’est perdu d’avance parce qu’il n’y a pas mieux pour révolter un juge.
Et quelle est la situation actuelle avec ce jardin illégal : jardin pour tous ou jardin pour un lot ?
Cordialement |
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Kerso4
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338 réponses |
Posté - 05 déc. 2008 : 14:21:39
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Bonjour a tous... et aux pros 8-)
Chez nous, on a un peu le meme cas et j'aurai aimé votre avis. Je vais essayer d'être clair:
- Copro avec des parties communes (espaces verts) et un lot n°x en jouissance exclusive pour M&Mme TOTO.
- Il y a une bande de 1m de large, partie commune, qui longe le lot n°x de M&Mme TOTO. Auptrefois, elle vervait pour accéder à une maison qui a depuis son accès perso depuis un autre endroit. Bref, cette bande de 1m de large ne sert plus a rien et personne ne s'en sert, sauf M&Me TOTO car leur lot n°x le longue et il en profite donc.
- Ils souhaiterait que cette bande de 1m de large soit rattachée à leur lot n°x (ils sont prêt à l'acheter à la copropriété).
Question:
- Quelle majorité pour valider que M&Mme TOTO puisse acheter un morceau des parties communes? (j'hésite entre l'unanimité et les 2/3)
- Quelles sont les démarches a entreprendre? Je dirai passage chez Notaire et géomètre pour recalculer les nouveaux tantièmes de la copropriété.
Merci de vos retours.
Cordialement |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 05 déc. 2008 : 14:46:00
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1) - aliénation de parties communes qui ne sont pas nécessaires à la destination de l'immeuble : double maj.art.26.
2) - M.&Mme TOTO devront s'obliger à modifier EDD/RDC qui, après approbation par l'AG, sera publié à leurs frais, l'opération de 'vente' d'une partie commune étant une opération 'blanche' pour le syndicat.
Il faudra prévoir les tantièmes, qui s'ajouterons aux tantièmes actuels : mettons un syndicat à 10.000/10.000°, avec 10/10.000° affectés en sus au lot "TOTO" le syndicat passe à 10.010/10.010° ...
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=70279 |
Edité par - gédehem le 05 déc. 2008 14:48:17 |
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hans42
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 05 déc. 2008 : 15:16:00
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Guymmo,
Notre Copropriété est completement entouré par terrain du Departement Gard. A trois coté par des chemin/sentier. A une coté par une linge droit de 800 metres dans les carrigues. Le Syndicat a utiliser un petitte terrain a l'autre coté de la frontière , et aussi 2 du 16 propriétaires bordent la frontière ont utiliser terrain du departement, sous lequel l'adviseur jurisdique du syndic.
Est une plainte a le Grande Tribunal possible et avec quelque chance a succes?
J'a lire le Livre "Le guide du Copropriétaire' , editions Francis Lefebre, mais il est n'est pas conclusif.
Cordiallement,
Hans42 |
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Kerso4
Pilier de forums
338 réponses |
Posté - 05 déc. 2008 : 15:18:46
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Ok, merci Gédehem...
Dernière question: comment cela va t'il se passer pendant l'AG.
Suppososnq ue l'on mettent deja la demande d'aliéner une part des parties communes au lot n°x, avec vote selon l'article 26. On peut détailler la propostion, avec le prix offert par M&Mme TOTO, le fait qu'il modifie à leur frais RDV et EDD(c'est quoi deja?), et enfi à l eur frais la publication. Pour les tantièmes, a-t'on le choix?
Je veux dire, on peut faire comme vus dites, mais ne peut on pas refaire le ratio global pour que le total retombe à 10000 tantièmes. Cad que mon lot va diminuer en tantièmes généraux (dans votre ex, de 10.000/10.010) |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 déc. 2008 : 15:53:14
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La résolution adoptée par l'AG doit porter sur la totalité de l'opération.
Certes, vous (l'AG) pouvez décider d'aliéner et remettre à plus tard les autres décisions ... Est-ce pertinent ?
Pour les tantièmes, il n'y a que le ratio de modifié :
Vous aviez pour votre lot (mettons) 120/10.000° vous aurez 120/10.010° ...., le syndicat étant au total à 10.010/10.010°° ..
mais la quote part de chacun, dont la vtre à 120/°°°° ne change pas
Revenir à 10.000/10.000° necessite la refonte de la totalité des tantièmes de tous, ....ce qui nécessiterait un vote à l'unanimité, va être un sacré mic-mac pour passer pour vous (mettons) de 120/10.000 à 119/10.000, à supposer que vous ne soyez que 10 !
Parce que 10/10.000° répartis entre 120 copropriétaires, bonjour le résultat !  |
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Kerso4
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338 réponses |
Posté - 05 déc. 2008 : 16:45:03
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Ok, vous avez raison, autant augmenter le totalité des tantièmes généraux.
Mais pour revenir à l'AG, je doute que M&Mme TOTO vont entreprendre des démarches, payer un notaire (ou une autre personne) pour modifier le regelment de copro,... si dès le début, ils se voient refuser l'alienation.
Au final, qu'est ce qu'ils doivent présenter dans leur résolution, comment doivent ils la libeeler??
Point n°10 : Autorisation à donner à M&Mme TOTO l'aliénation de 10/10.000 des parties communes de la copropriété.
Description des parties communes à aliéner :chemin bordant le lot n°x, suivant le plan (bref l'exacte description).
La copropriété accepte à la majorité de l'article 26 que M&Mme TOTO aliènent 10/10.000 des parties communes de la copro selon la decription qui en est fait et selon le plan joint. Le syndicat aura dorénavant un totla de 10.010 tantièmes, chacun conservant ses tantièmes initiaux.
Le lot n°x ser aparté à un totla de 710 tantièmes (si avant il etait à 700!)
M&Mme devront à leur frais faire modiifer le RDC et l'EDD( c'est quoi l'EDD?) et en faire la publucation...
Etes vous sur qu'il faille modifir le RDC car il faut pour cela l'unanimité!
Merci
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 déc. 2008 : 22:32:33
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Proposition :
Point n°10 : Aliénation de parties communes qui ne sont pas nécessaires à la destination de l'immeuble.
Description des parties communes à aliéner : chemin bordant le lot n°x, suivant le plan (description).
Point 10 bis : Sous réserve de l'acceptation du point 10, Intégration de cette parties commune au lot n° X propriété de M&Mme TOTO.
Attribution de 10/10.000 de parties communes y compris le sol au lot n° X, qui sera porté à un total de 710 tantièmes (si avant il etait à 700!)
Le syndicat comprendra dorénavant un total de 10.010 tantièmes, chacun conservant ses tantièmes initiaux.
Le RDC et l'Etat Descriptif de Division (EDD) seront modifiés en conséquence.
Les frais entrainés par cette modification et sa publication au fichier immobilier seront à charge de M&Mme TOTO.
NB : C'est le syndicat qui décide d'aliéner ses propres parties communes, qui décide de s'en séparer.
La modif du RDC c'est ici art.26.) |
Edité par - gédehem le 05 déc. 2008 22:35:51 |
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Eve67
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 06 déc. 2008 : 13:12:43
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Je pense que chez Kerso le projet est de céder un droit de jouissance exclusive sur la parcelle au bénéfice du lot des TOTO.
Pourquoi utilisez-vous le terme aliénation ici ? Aliénation signifie transfert de propriété. Dans ce cas il y a vente et il n’y a plus de tantièmes de copropriété sur la parcelle.
Merci de vos contributions. Cordialement |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 déc. 2008 : 16:32:31
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 hum .. on ne doit pas avoir les mêmes lunettes pour lire ceci :
"- Ils souhaiterait que cette bande de 1m de large soit rattachée à leur lot n°x (ils sont prêt à l'acheter à la copropriété).
Question:
- Quelle majorité pour valider que M&Mme TOTO puisse acheter un morceau des parties communes? (j'hésite entre l'unanimité et les 2/3)"
Ceci étant précisé, la concession d'un droit de jouissance exclusif revient à aliéner la partie commune en cause.
La décision est prise à la même maj. que pour une 'vente' : art.26, l'enregistrement de ce droit de jouissance exclusif n"cessitant la modification de l'EDD/RDC et l'inscription au fichier immobilier s'agissant d'un droi réel.
La concession de ce droit peut être liée à l'attribution de tantièmes.
Bien que n'étant pas un droit de propriété, ce droit de jouissance monayable (location, vente) doit être enregistré s'agissant d'une servitude pour le syndicat.. |
Edité par - gédehem le 06 déc. 2008 16:34:13 |
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Kerso4
Pilier de forums
338 réponses |
Posté - 08 déc. 2008 : 09:38:52
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Bonjour à tous et merci pour toutes vos informations,
Effectivement, je n'ai pas été assez précis. C'est bien l'achat d'un droit de jouissance d'une partie commune que veulent faire M&Mme TOTO pour l'"aliéner" à leur lot n°x (qui est lui aussi un lot attaché d'un droit de jouissancen exclusive).
Mais comme le dit Gédehem, je pense que ce sera la même démarche à entreprendre... |
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Jardin: Louer? Servitude?
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