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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
 Posté - 06 déc. 2008 : 12:18:58
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C'est le seul titre que je trouve pour cette situation que je vais tenter de décrire.
C'est une histoire très intéressante, je trouve.
Je viens de recuperer il y a 1 semaine la gestion d'une petite copro de 6 lots, un immeuble de 5 étages, dans un triste état (toiture à refaire, façades lézardées et fissurées).
La copro a été gérée par un bénévole qui ne peut plus ne veut plus assumer cette charge : il en est malade,il est devenu dépressif,il n'en peut plus, vous le comprendrez,car il se sent responsable de cette situation.
La situation : Travaux toitures et façades à l'ordre du jour de l'AGO 2006 (je ne gère pas la copro à ce moment ): le coût total des travaux selon 3 stes consultées est de 100 000 euros (offres allant de 95000 euros à 110000 euros).
La copro est composée de gens modestes, il faut "lâcher" 16000 euros par lots approximativement et les travaux sont refusés .
AG 2007, une copropriétaire connait un super entrepreneur, un "winner", qui accepte de faire les travaux pour 60000 euros avec "garantie décennale" le mot clef qui épate les copros.
Devant cette offre "alléchante" (trop), les copropriétaires votent ce devis.
En 2007 donc, le syndic bénévole perçoit les fonds, en totalité, selon modalités définies en AG.
1er probleme : Sa demande d'autorisation de travaux à la mairie est bloquée pendant plus d'1 an de mars 2007 à septembre 2008 !!!
J'ai vu son dossier,toutes les pièces exigées y figurent et je n'ai toujours pas compris la lenteur de l'autorisation
2eme probleme : un acompte de 10 % est versé à cette ste peu apres la validation de devis en AG soit, 6000 euros
1 autre acompte de 20 % est versé courant 2007 (deuxième erreur) donc de 12000 euros à la demande de la ste qui connait bien une des copropriétaires, et ce avec l'accord oral des autres copropriétaires (je n'ai trouvé aucun écrit).
Fin 2007, début 2008 toujours rien, relances du syndic benevole aupres des services de la mairie, sans résultat.
Enfin,bonne nouvelle en septembre 2008, la copro a enfin l'autorisation de faire poser l'échafaudage sur la voie publiques, les travaux vont enfin commencer, c'est le soulagement pour le bénévole qui verse encore un autre acompte de 20 % au commencement des travaux.
Et ce, avec l'accord tacite des autres résidents soit encore 12 000 euros.........
Soit au total 30000 euros sur les 60000 euros du marché.
Erreur énorme ! ( et je vais bientôt entrer en jeu) :
-la ste sous traite ce marché à un entrepreneur vraiment nul qui ne travaille pas bien et qui n'est pas assuré en RC et garantie décennale
depuis juin 2008
-l'entrepreneur principal est en cessation des paiements, le tribunal de commerce ouvre une procédure de redressement judiciaire
Les travaux toitures ont malgré tout bien commencés et le sous traitant, qui n'a été payé que de 7000 euros par l'entrepreneur principal harcèle véritablement mon futur client toujours syndic bénévole.
Ce sous traitant,qui travaille comme ma grand mère, veut être en effet être payé par lui directement pour continuer les travaux toitures.
Depuis une semaine, fraichement élu syndic de cette copro,j'ai réalisé certaines démarches qui je pense ont ete salutaires pour cette copro.
Que je vais bien évidemment détailler.
Mais j'attends déjà par ailleurs vos commentaires
C'est un cas très riche en enseignements vous le constaterez : sous traitance, faillite sur fond de crise financière, non assurance, travaux en urgence, référé d'heure à heure car le sous traitant va tenter de bloquer le chantier, et j'en passe ......
Voici le système "à la française" et ses nombreux abus .......
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 06 déc. 2008 : 12:29:36
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| d'abord c'est l'erreur d'avoir versé 50% du montant du devis....... |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 06 déc. 2008 : 12:37:12
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tout à fait !
mais l'erreur initiale a été "partiellement" rattrapée car le travail toiture d'un montant de 30000 euros (50 % du marché donc) est terminé à 90 %, car le sous-traitant a continué à travailler
même payé à hauteur de 7000 euros par l'entrepreneur principal, il a continué à travailler;
j'ai pris en charge la gestion de la copro alors que le travail de la toiture en était au tout début et le chantier a avancé ainsi jusqu'à l'accomplissement de 90 % des travaux
je pense que les questions vont pleuvoir ! |
Edité par - air jordan le 06 déc. 2008 12:44:32 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 06 déc. 2008 : 12:45:08
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| le syndicat était il informé par écrit de la sous traitance ? |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 06 déc. 2008 : 12:55:08
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non !
cela dit :
-l'entrepreneur principal a le droit de sous-traiter
-le seul débiteur du sous traitant est l'entrepreneur principal et pas le syndicat des copropriétaires
Nous ne paierons donc pas un centime au sous traitant, qui a continué à travailler hélas pour lui et tant mieux pour nous !
Ce dernier ira déclarer sa créance au mandataire liquidateur nommé par le tribunal de commerce;
Le sous traitant dispose d'une créance à l'encontre de l'entrepreneur principal et non contre le SDC !
Le syndic bénévole était à deux doigts de signer un papier au sous traitant pour la reprise de son marché pour une somme de 30000 euros (estimation des travaux toitures par le sous traitant à 37000 euros moins l'acompte de 7000 euros versé par l'entrepreneur principal , soit 30 000 euros , on croit rêver non ? !!! ) |
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air jordan
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2724 réponses |
Posté - 06 déc. 2008 : 17:10:42
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j'ajoute :
-que le syndic bénévole a omis demander une attestation d'assurance RC et décennale à l'entrepreneur principal : j'ai résolu ce probleme
-que suite aux pluies très récentes, le sous traitant a très mal bâché la toiture et l'appartement du dernier étage a été littéralement inondé, les dommages immobiliers sont assez importants
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Edité par - air jordan le 06 déc. 2008 17:12:11 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 06 déc. 2008 : 19:18:22
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airjordan : un autre exmple de ravalement moins dramatique, mais qui met en cause le syndic 
Un ravalement sur un immeuble parisien de 80 logements. Façades en petites mosaiques, rien de fait depuis les années 1970.
Le syndic cherche des entreprises et en propose 4 au CS avant l'AG.
Un des membres du CS fiat une étude rapide sur internet concernant ces 4 entreprises, le syndic est très surpris de cette étude car il connait !!! ces sociétés.
Résultat des courses : 3 de ces entreprises sont en redressement judiciaire, la quatrième est une PME de 3 compagnons qui ne pourra faire ce ravalement sans un sous-traitant inconnu de la copro.
Le CS cherche donc de son coté, et propose 2 entreprises à l'AG. les travaux importants sont parfaitement réalisés, dans les règles de l'art.
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air jordan
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2724 réponses |
Posté - 06 déc. 2008 : 21:06:53
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ok philippe mais cela n'a rien à voir avec mon cas
par exemple , comment auriez vous géré mon affaire ? |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 06 déc. 2008 : 21:47:53
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bien , la suite :
J'ai demandé à 5 entreprises sérieuses de faire une proposition afin de terminer le chantier et ce en liaison avec un architecte de confiance :
Les travaux pour finir le lot "toiture" coutent approximativement 10 000 euros.
J'ai validé, de ma propre initiative, en urgence, le devis le plus complet (en consultant les copros bien sur),pour 11 500 euros TTC.
Une AGS sera convoquée afin de faire ratifier ces travaux.
Avec les récentes pluies, l'appart du dernier étage a été inondé.
Il fallait prendre des mesures d'urgence.
En effet,les bâches ne suffisent pas car deux cheminées laissent passer l'eau dans l'appart (le sous traitant n'a pas bien rationalisé ses travaux, disant cela je suis vraiment gentil .....).
L'entreprise retenue a perdu par contre deux jours, le sous-traitant ayant tenté de bloquer les travaux, pour espérer récupérer ce chantier ou de l'argent,un chantage en fait......
Afin de "vaincre" la "résistance" du sous-traitant,j'ai fait réalisé un constat d'huissier notant :
-La présence de personnes sur le chantier autres que l'entrepreneur principal, avec lesquelles le SDC n'avait aucun lien.
-La présence d'un échafaudage installé par une personne autre que l'entrepreneur principal( j'ai pu avoir,en insistant, une copie du contrat de location entre le sous traitant et la société d'échafaudage !!!)
J'ai fait rédiger un projet d'assignation de référé d'heure à heure et cela a marché :
Le sous traitant n'a pas eu à enlever l'échafaudage mais a quitté le chantier.
La location de l'échafaudage a été donc cédée à la ste que j'ai mandaté en ma qualité de syndic
Cette ste devra travailler à partir de lundi et terminera le chantier toiture en 3 jours.
Je vais faire constater par huissier,pour précaution,juste le lundi matin avant le début des travaux, l'état dans lequel le sous traitant a laissé la toiture (les travaux effectués sont loin d'être parfaits.... et n'ont sans doute pas été effectués dans les règles de l'art ....mais la ste que j'ai retenue s'engage à reprendre les non conformités et engagera sa garantie décennale ).
Nous nous attaquerons à la façade en 2009.
Nous allons déclarer notre créance à l'encontre de la ste principale
Nous allons faire jouer pour le DDE l'assurance de la copro , l'assurance RC de l'entrepreneur principal (qui doit normalement jouer même en cas de liquidation judiciaire, à confirmer cependant ).
Reste un moyen de pression sur l'entrepreneur principal, que je n'arrive pas à joindre : Avoir fait travailler un sous traitant qui n'était pas ou plus assuré en RC et en décennale depuis JUIN 2008 !!
Les honoraires de l'huissier et de l'avocat seront limités au maximum compte tenu du contexte de l'affaire et mes honoraires aussi mais là c'est moi qui décide !
Mercredi soir, l'immeuble sera sain et sauf et mon job sera terminé.
De temps en temps, certains syndics peuvent servir l'intérêt des copropriétaires et venir corriger les erreurs de gestion des gentils bénévoles contrairement à ce qu'une certaine assoce peut dire  . |
Edité par - air jordan le 06 déc. 2008 22:05:30 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 07 déc. 2008 : 12:43:16
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airjordan : Un dossier de ravalement mal négocié par ce syndic bénévole et mon syndic pro. Une simple recherche sur infogreffe vous donne toutes les informations disponibles sur la santé d'une entreprise. Dans ces 2 cas faute du syndic, celui qui paye sans accord de travaux, et celui qui ne vérifie rien.
mes remarques sur votre gestion de ce chantier :
Citation :
J'ai validé, de ma propre initiative, en urgence, le devis le plus complet (en consultant les copros bien sur),pour 11 500 euros TTC.
Est-ce légal ??? une consultation officieuse des copros ne vaut pas accord de l'AG, et ses travaux avaient ils un caractère d'urgence ???
Citation :
-le seul débiteur du sous traitant est l'entrepreneur principal et pas le syndicat des copropriétaires
Nous ne paierons donc pas un centime au sous traitant, qui a continué à travailler hélas pour lui et tant mieux pour nous !
Ce dernier ira déclarer sa créance au mandataire liquidateur nommé par le tribunal de commerce;
Le sous traitant dispose d'une créance à l'encontre de l'entrepreneur principal et non contre le SDC !
Vous n'avez pas à avoir de contact direct avec le sous-traitant; Il y a une commande de travaux entre le RDC et l'entrepreneur, le SDC doit se retourner contre ce seul entrepreneur; Je doute que votre constat d'huissier sur la présence d'un sous-traitant serve à quelque chose, l'entrepreneur sous-traite et c'est son droit.Il est imporatant qu'aucun euros ne soit versés directement aux sous-traitants, vous seriez alors dans une position difficile avec l'entrepreneur MAIS aussi le syndicat.
Citation :
l'assurance RC de l'entrepreneur principal (qui doit normalement jouer même en cas de liquidation judiciaire, à confirmer cependant ).
airjordan : en cas de liquidation judiciaire de l'entrepreneur, aucune assurance ne paiera, les fournisseurs et sous-traitants n'aurons strictement aucun Euro; si vous pensez que le SDC récupérera ses avances, ce ne sera pas le cas, bien évidemment, les acomptes versés par tous les clients de cette entreprise seront perdus .
Citation :
De temps en temps, certains syndics peuvent servir l'intérêt des copropriétaires et venir corriger les erreurs de gestion des gentils bénévoles contrairement à ce qu'une certaine assoce peut dire .
pourquoi cette dernière phrase ?? l'ARC n'a rien à voir dans cette affaire, et vous conviendrez que mon exemple est bien dans le sujet, car un CS peut corriger les graves erreurs d'un syndic pro.!!
Quand aux intérêts des copropriétaires, c'est bien votre mission de mandataire, il n'y a strictement rien d'exceptionnel la dedans ( vous écrivez "de temps en temps", pas bien) , vous faites votre travail, et vous devrez rendre compte sur votre gestion de ce ravalement à l'AG.
Mais attention à la réaction du sous-traitant, c'est lui qui perdra gros dans cette affaire. Il bloque le chantier car l'entrepreneur ne paie pas, le SDC, par son syndic, ne peut que demander à l'entrepreneur de reprendre au plus vite ce chantier.
Le référé concerne qui ???
Citation :
et je vais bientôt entrer en jeu
bravo, "SUPER" syndic, mais vous n'avez jamais parlé du CS dans cette affaire??? Pourquoi ?? avez vous gérer ce chantier en collaboration avec lui ??? c'est la moindre des choses quand on est un bon syndic!! |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 07 déc. 2008 : 13:18:08
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phillipe,
ne balancez pas des énormités : sur le site infogreffe, il y a un délai de quelques jours entre la situation réelle d'une entreprise et la mise à jour de ce site ;
mais là,vous avez mal cerné la situation, l'erreur initiale a été de payer 50 % du marché d'un coup : erreur du syndic bénévole
sur les travaux en urgence : je vous laisse juge, un trou béant en toiture,impossibilité de bâcher le chantier correctement, la faute a deux cheminées,des dommages immobiliers importants dans l'appartement du dernier étage,des litres d'eau dans les combles,dans les parties communes, des risques électriques et le locataire qui loge à l'hôtel depuis une semaine.
donc pas d'urgence selon vous ?
sur mes rapports avec le sous traitant : vous lisez mal et trop vite;
nous faisons la même analyse, j'ai bien dit que je n'avais pas à lui payer un centime.
le constat d'huissier a été un préalable pour un référé d'heure à heure car ce sous traitant bloquait le chantier et ne voulait pas partir.
cela a marche puisqu'il n'est plus sur ce chantier et que la location de l'échafaudage a été reprise la ste que j'ai mandaté
sur l'assurance RC et décennale de l'entrepreneur principal :
vous lisez trop vite, vous êtes trop catégorique;
il y a faute car celui ci n'a pas vérifié que son sous traitant était assuré
il y a même faute pénale imaginez que le sous traitant faisait intervenir ses 2 gars dans le vide sans assurance RC .....
imaginez en cas d'accident !
il est évident que le SDC ,ne récupèrera pas les avances mais on peut toujours essayer et c'est mon rôle de syndic que de jouer sur tous les tableaux
pour le DDE, l'assurance d'une ste, même liquidée, peut jouer;
enfin, j'ai géré ce probleme avec le cs composé de 5 membres , contacts téléphoniques répétés pendant 1 semaine, tous les jours, mails, faxs,tel....
vous lisez trop vite et mal
je détesterai travailler avec quelqu'un comme vous 
nous verrons bien pour les assurances de la ste principale !
je vous rappelle qu'en cas de faute de gestion , le gérant d'une ste en liquidation judiciaire est responsable sur ses deniers personnels et son patrimoine propre
en votre qualité de dirigeant,vous devriez le savoir !
cela dit merci pour votre réaction, personne ne poste sur ce fil à part vous
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Edité par - air jordan le 07 déc. 2008 16:41:32 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 07 déc. 2008 : 13:32:55
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merci à philippe pour sa réaction et ses conseils,
certains vont venir se moquer /critiquer/ se précipiter sur ce fil mais il y a quelques points que je éclaircir et des procédures que je connais pas ou maitrise pas bien
gedehem,JPM,aie mac et tous les autres, vos conseils sont les bienvenus :
l'entrepreneur principal a confié le marché à ce sous traitant non assuré en RC et en décennale; bien sur l'entrepreneur principal est en liquidation, mais l'assurance RC de celui ci, dont je dispose peut elle jouer ?
Le DDE dans l'appartement du dernier étage : le copro en question va naturellement se retourner vers le SDC
j'ai vais donc déclarer ce sinistre à l'assurance copro
mais ce DDE a été causé par le laxisme et la faute du sous traitant qui a mal bâché la toiture et qui aurait du commencer les travaux toiture par cette partie qu'il était impossible de bâcher
ce sous traitant n'a pas travaillé "dans les règles de l'art"
mais le SDC n'a aucun rapport juridique avec lui et de plus, il n'était pas assuré
l'assurance RC de l'entrepreneur principal peut elle jouer ?
en gros, je n'ai pas envie de le lâcher celui là !
trop facile de faire faillite et de nous faire gérer son chantier ! |
Edité par - air jordan le 07 déc. 2008 13:35:58 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 07 déc. 2008 : 19:09:25
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airjordan : Citation :
ne balancez pas des énormités : sur le site infogreffe, il y a un délai de quelques jours entre la situation réelle d'une entreprise et la mise à jour de ce site ;
Enormités ??? quelques jours c'est ENORME !!!
Vous y trouverez la situation de l'entreprise sur ces retards de paiement aux organismes sociaux, les inscriptions aux privilèges,...et aussi les derniers bilans et compte de résultas, de quoi se faire une bonne idée de la situation de cette entreprise (mais il faut savoir lire un bilan, airjordan!!!)
En tant que syndic vous DEVEZ également de demander à l'Urssaf et autres organismes la situation de cet entrepreneur pour un tel chantier, elle sera à jour, évidemment.
airjordan : Citation :
c'est mon rôle de syndic que de jouer sur tous les tableaux
il ne faut pas laisser croire aux copros qu'ils récupéreront un Euro an cas de faillite de l'entrepreneur. Ce n'est pas vrai.
airjordan : Citation :
vous lisez trop vite et mal
je détesterai travailler avec quelqu'un comme vous [/quote
Vous sollicitez le dialogue, et vous répondez au seul intervenant par de nouvelles insultes !!  Je suis d'accord sur certains points, mais vous êtes tellement prétentieux et suffisant que cela vous rend aveugle.
ma question sur le CS est légitime; mes réponses sur la faillite de l'entrepreneur sont justes; vous ne pouvez strictement rien et mettre en cause le sous-traitant (juste pour vous faire plaisir, mais l'entreprneur lui doit de l'argent, il est certainement en sitaution difficile); seul l'entrepreneur qui a son ordre de mission est en cause, celui-ci est en réglement judiciare vous ne pouvez que contacter le mandataire judiciaire; l'urgence est réelle et vous devez convoquer l'AG immédiatement,...
Vous appelez à l'aide d'autres syndics !!! vous ne respectez toujours pas les copropriétaires surtout quand ils vous contredisent et posent les bonnes questions.
Le "JE" que vous employez à chaque post est significatif de votre état d'esprit, Zorro le syndic a sauvé la copro!!!
L'ARC a ouvert un nouveau forum " paroles de syndics", ils pourront peut-être vous aider dans ce ravalement difficile !!!
airjordan [quote]je vous rappelle qu'en cas de faute de gestion , le gérant d'une ste en liquidation judiciaire est responsable sur ses deniers personnels et son patrimoine propre
en votre qualité de dirigeant,vous devriez le savoir !
airjordan : vous êtes en retard d'un métro, mais vous n'êtes pas patron, je vous pardonne donc.La résidence principale ne peut être saisie,.... un petit tour sur internet, airjordan!! et vous verrez que de nouvelles propositions de loi sont également d'actualité sur ce sujet. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 07 déc. 2008 : 20:55:13
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Vous me donnez des informations utiles ce dont je vous remercie !
***moderation:suppression des lignes en blanc*** |
Edité par - nefer le 08 déc. 2008 00:28:33 |
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aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
Posté - 07 déc. 2008 : 21:07:33
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bonjour
Citation :
Initialement posté par air jordan
l'entrepreneur principal a confié le marché à ce sous traitant non assuré en RC et en décennale; bien sur l'entrepreneur principal est en liquidation, mais l'assurance RC de celui ci, dont je dispose peut elle jouer ?
oui; sous réserve que son contrat soit valide, bien sûr (càd qu'il n'ait pas été suspendu au moment du fait dommageable et de la déclaration)
Citation :
Le DDE dans l'appartement du dernier étage : le copro en question va naturellement se retourner vers le SDC
oui
Citation :
j'ai vais donc déclarer ce sinistre à l'assurance copro
oui; mais suivant le libellé des garanties, il n'interviendra peut-être pas.
un bâchage n'est pas une toiture.
Citation :
mais ce DDE a été causé par le laxisme et la faute du sous traitant qui a mal bâché la toiture et qui aurait du commencer les travaux toiture par cette partie qu'il était impossible de bâcher
ce sous traitant n'a pas travaillé "dans les règles de l'art"
attention aux cas possibles d'exonération de RC.
Citation :
mais le SDC n'a aucun rapport juridique avec lui et de plus, il n'était pas assuré
l'assurance RC de l'entrepreneur principal peut elle jouer ?
re oui toujours avec bémol précédent.
Citation :
cela dit merci pour votre réaction, personne ne poste sur ce fil à part vous
il n'y avait pas trop de questions non plus  |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 07 déc. 2008 : 21:59:42
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aie mac merci !!
si je peux un jour vous aidez , n'hésitez surtout pas |
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