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dadouche31
Contributeur actif
34 réponses |
 Posté - 03 déc. 2008 : 00:55:50
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Je suis proprietaire d'une maison qui est en locataion depuis le 1er Aout 2006, regi par un bail de 3 ans, loi 89. Je souhaite reprendre ce bien pour le mettre en vente, mais beaucoup de questions se posent a moi.
La premiere concerne le droit de pre-emption (c'est ainsi qu'on dit ?) qu'ont mes locataires sur la vente. De quelle maniere peuvent-ils l'exercer, et pendant combien de temps ? Concretement, si je mets ma maison en vente, quels sont leurs moyens de casser une vente ? Quelle est donc la duree de ce droit qui les autorise a casser une vente ?
Si je reprends ma maison dans le but de la vendre, puis-je, en attendant de la vendre (sachant qu'elle sera en agence instantanement, au depart des locataires)puis-je donc la preter a un ami afin qu'il en prenne soin, en l'occupant a titre gratuit (je rappelle que nous vivons a l'etranger, il nous est donc impossible de prendre soin de la maison) ?
Ai-je ce droit legal, sachant que le conge sera motive par la vente ?
Je vous remercie de m'aider, mon casse-tete va bientot toucher a sa fin, je l'espere.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 04 déc. 2008 : 14:19:09
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bonjour
le droit de préemption s'exerce quand le bailleur donne congé. le locataire a priorité d'achat sur tout candidat acheteur (sauf la famille proche du bailleur) ==> lire l'art 15 de la loi de 89 qui explique tout.
ils ne peuvent pas "casser" une vente: ils ont priorité et ont 2 mois pour dire s'ils achetent ou non.
si vous trouvez des acheteurs a un prix inférieur que celui proposé aux locataires, le notaire devra leur redemander leur priorité. et là ils ont 1 mois pour répondre.
Citation :
Si je reprends ma maison dans le but de la vendre, puis-je, en attendant de la vendre (sachant qu'elle sera en agence instantanement, au depart des locataires)puis-je donc la preter a un ami afin qu'il en prenne soin, en l'occupant a titre gratuit (je rappelle que nous vivons a l'etranger, il nous est donc impossible de prendre soin de la maison) ?
Ai-je ce droit legal, sachant que le conge sera motive par la vente ?
non - c'est trop dangereux. là ils pourraient vous attaquer pour congé frauduleux ! la maison doit être mise en vente le plus vite possible apres avoir donné congé (vous diposez donc au moins de 6 mois avant leur départ) ... tenez compte du marché actuel qui montre que le delai de vente s'est passablement rallongé.
je vous invite à faire une recherche sur le net (google) en tapant comme mot clé: congé vente+universimmo
il y a des tonnes de sujets qui en parlent sur ce forum ... 
la loi de 89 se trouve sur ce site ... http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F929.xhtml en surfant un peu, vous tomberez dessus ! 
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Cordialement, |
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dadouche31
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 04 déc. 2008 : 15:14:49
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Citation :
Initialement posté par Joulia
bonjour
ils ne peuvent pas "casser" une vente: ils ont priorité et ont 2 mois pour dire s'ils achetent ou non.
si vous trouvez des acheteurs a un prix inférieur que celui proposé aux locataires, le notaire devra leur redemander leur priorité. et là ils ont 1 mois pour répondre.
Je vous remercie pour votre reponse, elle m'est tres utile. Cependant, j'ai lu et relu la loi 1989, et nulle part il n'est indique la duree du droit de preemption.
Concretement, si je donne conge a mes locataires cette semaine, pour un depart en fin de bail le 29 juillet 2009, et leur donne un prix de vente de 350 000 euros. S'ils refusent l'achat, et que 6 mois plus tard j'ai un acheteur a 320 000, ont ils le droit de s'interposer dans la vente ? Et s'ils le font, ils peuvent casser la vente en faisant jouer leur droit et se voir refuser le credit (madame est cadre de banque) ?
Donc, en termes simples : si j'ai une proposition moins chere que la base, pendant combien de temps peuvent ils s'interposer (6 mois, un an, a vie ???) ?
Merci encore.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 04 déc. 2008 : 15:17:40
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Citation :
Je vous remercie pour votre reponse, elle m'est tres utile. Cependant, j'ai lu et relu la loi 1989, et nulle part il n'est indique la duree du droit de preemption.
 relisez (bien) l'article 15 !!!  |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 04 déc. 2008 : 15:23:44
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Citation :
Concretement, si je donne conge a mes locataires cette semaine, pour un depart en fin de bail le 29 juillet 2009, et leur donne un prix de vente de 350 000 euros.
S'ils refusent l'achat, et que 6 mois plus tard j'ai un acheteur a 320 000, ont ils le droit de s'interposer dans la vente ?
Et s'ils le font, ils peuvent casser la vente en faisant jouer leur droit et se voir refuser le credit (madame est cadre de banque) ?
le preavis OFFICIEL ne demarre que 6 mois avant la fin du bail ... et ce même si vous leur donnez congé plus de 6 mois avant !
donc pour eux, ils ont tjs 2 mois pour donner reponse, (dans la periode des 6 mois avant la fin du bail).
comme je l'ai dit, si vous baissez le prix, ils auront ENCORE un droit de priorité, et ce à chaque fois que vous aurez un acheteur et pour lequel vous baisserez les prix.
ceci meme si c'est après la fin de leur bail, et qu'ils soient partis !!! leur droit de préemption ne prend pas fin avec la fin du bail, il prend effet avec le fait de leur donner congé pour vente.
exemple:
pas de vente ni d'acheteur avant aout 2009,
ils ont refusé au prix de 350 K lors du delai donné par la loi
en sept 2009, vous avez un candidat acheteur à 310 K, le notaire sera obligé de leur faire une proposition à 310 K et ils auront encore 1 mois pour repondre.
est-ce plus clair ???
un locataire ne petu pas casser une vente !
ou bien il accepte la proposition faite, ou bien il la refuse ... et ce, à chaque fois que vous baissez le prix).
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Cordialement, |
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dadouche31
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 04 déc. 2008 : 15:23:47
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Citation :
Initialement posté par Joulia
Citation :
Je vous remercie pour votre reponse, elle m'est tres utile. Cependant, j'ai lu et relu la loi 1989, et nulle part il n'est indique la duree du droit de preemption.
relisez (bien) l'article 15 !!!
Je suppose que vous faites allusion a cette partie pour repondre a ma question : Si le logement est vendu à des conditions plus avantageuses que celles offertes au moment du congé, elles doivent lui être notifiées à nouveau.
Cette notification vaut offre de vente pendant un mois à compter de sa réception.
Le locataire dispose également de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente (quatre mois en cas de recours à un emprunt).
Ceci me parait extremement clair, mais ce que je ne comprends pas c'est pendant combien de temps ils doivent etre prevenus apres avoir quitte le logement si nous avons une offre a un tarif moins eleve. Il doit bien y avoir une fin a ce droit ?!? |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 04 déc. 2008 : 15:26:07
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Citation :
Il doit bien y avoir une fin a ce droit ?!?
oui avec la vente effective du bien, et apres qu'ils aient repondu NON (ou pas repondu du tout dans les delai) a toutes les baisses de prix !
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dadouche31
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 04 déc. 2008 : 15:39:38
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| Donc, si la maison met 2 ans (je n'ose meme pas l'imaginer !!) a se vendre, et qu'au final on accepte une offre en dessous du prix annonce dans le conge, ils auront encore le droit de s'interposer, de faire trainer 4 mois sous pretexte d'une demande de credit, et de s'effacer si le credit est refuse (donc, en d'autres termes, de faire fuir les acheteurs) ? |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 04 déc. 2008 : 16:13:50
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eh oui ... 
bien que s'il vous fait le coup 2 fois, vous aurez des elements en main pour l'assigner (surtout si Mme est cadre dasn une banque ... la réponse ne devrait pas prendre 4 mois, sauf mauvaise volonté évidente  |
Cordialement, |
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dadouche31
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 04 déc. 2008 : 16:33:00
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Merci beaucoup Joulia, vous m'etes d'une enorme aide.
J'ai une autre question : mes locataires ne paient pas l'augmentation de loyer depuis 17 mois maintenant, le montant de l'arriere est de plus de 500 euros, est-ce un motif legitime et serieux pour ne pas renouveler le bail et leur donner conge ? |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 04 déc. 2008 : 17:14:21
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| Bien sur, mais l'avez vous demandé, avez-vosu envoyé au moins un courrier de rappel par recomamndé avec demande d'accusé réception? |
Festina lente |
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dadouche31
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 04 déc. 2008 : 17:17:17
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J'en suis a 5 ou 6 recommandes avec AR, aucune reponse et toujours un virement identique du montant du loyer initial, sans appliquer l'augmentation.
Puis-je donc m'appuyer sur ces arrieres pour ne pas renouveler le bail ? Il ne s'agit pas de loyers impayes (ils paient leur loyer tous les mois), mais juste d'un paiement partiel manquant. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 05 déc. 2008 : 14:13:43
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si le contrat de bail contient bien une clause d'indexation (a vérifier) et que vos calculs sont corrects (à re-vérifier ) alors ils doivent payer.
puisque vous avez fait des LRAR de rappels, vous pouvez demander une injonction de payer auprès du tribunal d'instance du lieu du logement (c'est gratuit).
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1746.xhtml
maintenant pour votre question sur le non renouvellement, c'est risqué... car ils payent !
mais j'ai le sentiment que ce congé a donner est plutot pour vous débarrasser des locataires, plutot que de vendre ... me trompé-je ? |
Cordialement, |
Edité par - Joulia le 05 déc. 2008 14:14:45 |
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dadouche31
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 05 déc. 2008 : 15:19:38
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J'ai effectivement prevu de faire appel au tribunal par le biais de l'injonction a payer, le dossier est complet et pret a partir.
Non, je ne veux pas les mettre dehors, mais nous avons des rapports extremement compliques et leur malhonnetete est difficilement supportable. Ils ne nous informent de rien du tout, heureusement que nous avons des connaissances alentours qui nous tiennent au courant lorsque quelque chose de visible au loin se produit (genre la cloture arrachee par le vent suite a la pose d'un brise-vue). Ces relations sont inadmissibles et je ne vois pas le but a continuer ainsi. Mais, je sais que si je reprends mon logment pour le mettre en vente, isl feront tout ce qu'ils peuvent pour casser mes ventes. Je rappelle que nous habitons a 8000 km de la, donc ......
Bref, si effectivement il existait une solution legale qui fasse que ce clavaire s'arrete, j'avoue que je suis preneuse.
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