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 Sujet  |
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gustav
Contributeur vétéran
160 réponses |
 Posté - 03 déc. 2008 : 11:28:54
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Bonjour..
j'ai du mal à trouver dans ce site, les réponses à mes questions..c'est dispersé..
je me permets de préciser mes questions:
1) faut il absolument un membre du cs ou de simples copros sont ils autorisés..
2) quelles sont les points à vérifier
3) combien de temps çà peut prendre.. le CS me dit que c'est fait en 1h, car tout est clair ( ce n'est pas mon imprssion), pour 30 logements..c'est de l'ordre de l'heure ou de la 1/2journée??)
4) le controle porte t il sur la vérification de la mise en concurrence, ( qui n'est pas faite, mais personne ne le signale)
Merci pour vos avis
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 03 déc. 2008 : 17:54:12
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| Et si vous nous disiez en quoi les comptes ne vous paraissent pas clairs, ce qui permettrait de partir d'un problème précis pour vous répondre ? Quel document ou écriture vous pose donc problème ? |
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gustav
Contributeur vétéran
160 réponses |
Posté - 03 déc. 2008 : 18:20:36
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bonsoir..;
a vrai dire, je n'en sais rien, c'est pour savoir comment faire justement..
mon pb dont je suis sur, c'est l'absence de mise ne concurrence, pourtant décidée par l'aG précédente, et je me demande si c'est le role des vérificateurs aux comptes de signaler ( ou vérifier) ce point.. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
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gustav
Contributeur vétéran
160 réponses |
Posté - 04 déc. 2008 : 10:21:26
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Citation :
Initialement posté par nefer
donc c'est la suite de votre sujet...
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=74671
il fallait poursuivre la discussion sur le post initial!
bonjour..
le post initial a traité de la non mises en concurrence, etl'idée émise a tout son intéret.. mais l'objet de ce post est de mettre en lumière le role des vérificateurs, et si ce sont eux qui doivent vérifier la concurrence? . sinon, qui doit le faire, car dans les comptes, c'est pas écrit s'il y a eu ou non concurrence..
ls vérificateurs ont ils aussi la mission de corréler le montant d'une facture avec la valeur du service effectivement rendu? si par exemple on nous facture un travail à 10 fois ce que çà semble valoir..
et enfin, si un simple copro ou un conjoint peut faire cette vérif, sans personne du CS ??
merci |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 déc. 2008 : 11:46:47
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Heureusement que Nefer ne vous a pas mis son "copier coller" de "Avez vous lu la loi de 65 et son décret de ......." 
"L.Art.18-1. - Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fournitures et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l'assemblée générale. Celle-ci peut décider que la consultation aura lieu un jour où le syndic reçoit le conseil syndical pour examiner les pièces mentionnées ci-dessus, tout copropriétaire pouvant alors se joindre au conseil syndical ; toutefois, tout copropriétaire ayant manifesté son opposition à cette procédure lors de l'assemblée générale pourra consulter individuellement les pièces le même jour."
La vérification concerne la cohérence entre factures et écritures ...
On peut relever l'impertinence de telle dépense ! Mais le "controleur" n'aura d'autre choix que de le préciser à l'AG, laquelle à seule pouvoir pour décider de la pertinence ou non de la dépense.
Je dirais que c'est un controle des écritures "quantitatif" et non "qualitatif" !
En outre il faut aussi vérifier les versements, les impayés, dont il faut demander un état (controle dépenses mais aussi recettes )
Un Cs qui controle doit disposer d'un tampon "Vu le CS" pour apposer sur toute pice vérifiée, avec ajouté à la main date et paraphe du controleur.
Cela évite de voir passer 2 fois une facture déja imputée dans l'exercice précédent ...  |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 04 déc. 2008 : 14:48:26
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en complément des indications données, pour le CS :
article D26
<Le CS contrôle la gestion du syndic,notamment la comptabilité du syndicat,la répartition des dépenses,les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats,ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'exécution >
...................................................
un ou plusieurs membres du CS,habilités à cet effetpar ce dernier,peuvent prendre connaissance et copie,au bureau du syndic,ou au lieu arrêté en accord avec lui,des divers catégories de documents mentionnés au 3è alinéa de l'article L21
avec ou sans concurrence ,il faut déjà vérifier ce qui a été voté en AG en fonction de l'article L21 <........l'AG des copropriétaires statuant à la majorité 25,arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du CS est rendue obligatoire. A la même majorité,elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurence est rendue obligatoire>
Nous avons 30 lots principaux,il nous (CS) faut environ 1 heure (y compris tampon...nage) mais nous avons une vérification par trimestre;de la date A à la B,puis de la B à la C.......
La vérification n'est pas simplement un pointage liste des dépenses / et factures mais elle doit aussi porter sur le calcul des révision de prix,le coût du m3 eau froide (dernière vérif +43,3%??? ce qui ne "saute" pas aux yeux si vous prenez simplement de montant total à payer);sans oublier "les retards" de paiements
De plus, mais nous avons un (une)gentil syndic qui ne paie aucune révision sans notre accord (ce qui n'est pas l'exigence des autres copropriétés quelle gèrent) |
Edité par - felix1930 le 04 déc. 2008 14:54:25 |
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gustav
Contributeur vétéran
160 réponses |
Posté - 04 déc. 2008 : 18:22:30
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Merci vous 2 pour les réponses intelligentes..
mais que penser si aucun membre du cs ne participe au controle?? ce controle est il<valide?,
est ce aux controleurs de vérifier s'il y a eu mise en concurrence, car sinon, comment le prouver?? et enfin est ce a eux de vérifier la dépense eu égard au service rendu??( parfois jugée exorbitante)
enfin, quel genre de rappport font ils?
excuses, je reviens tjs sur la même chose |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 déc. 2008 : 19:16:04
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Lorsque l'on controle les comptes, on controle les pièces au regard des écritures !
La mise en concurrence n'est pas visible par ce controle !
Elle n'existe que par présentation à l'AG de propositions cocurrentes !
S'il n'y en a pas eu c'est qu'il n'y a pas eu mise en concurrence !
Si aucun membre du CS ne va controler les compte c'est qu'il y a carence dans l'exercice de la mission du CS, ce qui n'est pas acceptable !
Encore une fois, le controle des compte est "quantitatif" !
Il s'agit de vérifier que la facture n° x pour 3.272,96 € correspond bien à l'écriture de 3.272,96 € portée dans les comptes !
Maintenant, qu'il s'agisse d'une facture pour changement de serrure cassée à 100 balles par une autre en platine à 3.272 €, c'est sans doute une anomalie qu'il faudra signaler à l'AG (le controleur note sur son carnet pour établir plus tard son rapport), mais ce n'est pas une erreur comptable entrant dans l'objet du controle ! !
La dépense de 3200 € correspond bien à la facture de 3200 € : c'est juste !
La pertinence de cette dépense c'est à l'AG de l'apprécier, pas au controleur qui ne fait que relever l'anomalie éventuelle !
Le rapport ? C'est un CR de controle, un CR classique .... |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 05 déc. 2008 : 01:21:06
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On voit bien là le manque de logique des textes d'aujourd'hui, dans lesquels seul le CS peut contrôler les comptes, mais ceux sont les copropriétaires qui approuvent ou non les comptes.
Comment peut on approuver quelque chose que l'on a pas le droit de vérifier ? |
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Louis92
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 05 déc. 2008 : 08:36:15
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yaume, le législateur se doit d'être réaliste. Nombre de copropriétés ont déjà du mal à élire ;
- des conseillers syndicaux tout court,
- a fortiori, des CS qui s'y connaissent en copropriété en général,
- a fortiori, des CS capables de vérifier les comptes en particulier ...
Alors, laissons les CS vérifier les comptes au nom de l'ensemble des copropriétaires.
Cdlt. Louis92. |
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gustav
Contributeur vétéran
160 réponses |
Posté - 05 déc. 2008 : 10:24:46
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Si aucun membre du CS ne va controler les compte c'est qu'il y a carence dans l'exercice de la mission du CS, ce qui n'est pas acceptable !
bien d'accord avec vous..mais c'est complexe, une résidence de vacances où les membres du CS sont éloignés de centaines de km, et qui a même bien du mal à assister aux AG !!! en fait il est assez inutile, et ne réunit jamais, j'en fais parti et déplore cet état de fait, mais pour le président, çà ne pose pas de pb.; en fait, les copros qui font le controle des comptes sont plus compétents( dans ce domaine) que le CS, mais je m'interooge sur la validité de leur action. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 05 déc. 2008 : 12:50:46
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Citation :
Initialement posté par Louis92
yaume, le législateur se doit d'être réaliste. Nombre de copropriétés ont déjà du mal à élire ;
- des conseillers syndicaux tout court,
- a fortiori, des CS qui s'y connaissent en copropriété en général,
- a fortiori, des CS capables de vérifier les comptes en particulier ...
Alors, laissons les CS vérifier les comptes au nom de l'ensemble des copropriétaires.
Cdlt. Louis92.
Je ne vois pas bien ou est le réalisme dans ce cas là !!! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 déc. 2008 : 14:16:39
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Je ne le vois pas non plus !
La loi est faites (en principe) pour protéger le faible du fort (défense de rire !!), si une grande majorité des copropriétaires sont des moutons passifs et/ou j'm'enfoutistes, ce n'est pas une raison pour les enfoncer un peu plus en les privant de ce pouvoir de controle !
D'autant que les membres de CS étant désigné parmi ces copropriétaires dont une majorité est "mouton-laxiste", ce n'est parfois pas rassurant non plus ! |
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Louis92
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 07 déc. 2008 : 09:36:56
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Yaume, gedehem, j'ai cette humeur en pensant :
- aux copropriétaires dont l'objectif principal en entrant dans une AG est de revenir chez eux pour 20h même si à cette heure-là aucune résolution de travaux n'est abordée,
- aux copropriétaires actifs professionnellement,
- aux copropriétaires de résidences secondaires qui n'y connaissent rien en copropriété (résidence principale en individuel) et qui résident à 1.500 km aller-retour du bureau du syndic.
Ils font confiance au conseil syndical et au syndic (si le CS leur suggère).
Donner à chaque copropriétaire le doit de vérifier les comptes 12 mois sur 12 au lieu de 1/12 ne changera rien pour ces copropriétaires-là.
La loi actuelle oblige le copropriétaire qui veut s'intéresser aux comptes toute l'année à présenter sa candidature au CS.
Je trouve cela positif et réaliste. Dommage, c'est vrai, pour les copropriétés (1 pour mille ?) où le nombre de postes au CS est insuffisant par rapport à la qualité des candidats qui se présentent, solution pour elles : réduire la durée du mandat pour faire tourner les candidats. Quand les copropriétés n'auront plus que cela comme problème ...
Avec des copropriétaires vérificateurs qui ne jouent pas "perso" mais doivent agir avec le CS, la loi me plait bien, les faibles (personnes âgées qui rentrent à 20h, personnes qui ne peuvent consacrer du temps à leur copro) sont bien défendus.
Cdlt. Louis92.
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Edité par - Louis92 le 07 déc. 2008 09:40:01 |
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RAYDEMARS
Contributeur senior
61 réponses |
Posté - 07 déc. 2008 : 09:55:43
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Bonjour Yaume,
vous dites que seul le CS peut contrôler les comptes et non les copros.
A la lecture de l'article 18 plus haut,il semble que ce soit possible.
Merci de bien vouloir préciser.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 déc. 2008 : 10:35:10
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Louis, je comprends très bien ce que vous dites lorsque vous pensez :
"- aux copropriétaires dont l'objectif principal en entrant dans une AG est de revenir chez eux pour 20h même si à cette heure-là aucune résolution de travaux n'est abordée,
- aux copropriétaires actifs professionnellement,
- aux copropriétaires de résidences secondaires qui n'y connaissent rien en copropriété .."
Mais alors il faut les priver de tout droit de protestation, de réclamation, et même d'humeur, si, quelqu'en soit les raisons, ils ne s'occupent de rien ou s'en remettent à d'autres les yeux fermés .... en tout premier au syndic !
C'est un peu comme dans le mnde du travail : tout va mal, il y a des licenciements et "exploitations" ici ou là ... mais la France compte le plus faible taux de syndicalisation, sans parler des prud'hommes auxquels ont est bien contnt de recourir en cas de litiges, nombreux ces temps-ci ...
.... mais dont 75% se moquent ..
- parce que l'objectif principal des employés et cadres en sortant du travail est de revenir chez eux pour 20h
- aux employés et cadres actifs professionnellement,
- aux employés et cadres qui n'y connaissent rien en droit du travail où ont des emplois loin de leur maison mère.
C'est avec ça qu'on fait avancer le monde, en s'en remettant sans fin à une minorité voire à un seul "éclairé" qui décide pour nous ??? 
Paca05 : bien entendu !
Si le controle des comptes est, entre autres missions permanantes, dans les attributions du CS, la vérifications des comptes annuels par les copropriétaires est une obligation légales. (L.art.18-1)
Notez que le défaut de mention sur la convocation d'AG (D.art.9) des modalités de vérification des comptes par les copropriétaires lorsque l'AG est appelée à les approuver est motif d'annulation de l'AG. |
Edité par - gédehem le 07 déc. 2008 10:43:48 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 déc. 2008 : 00:33:41
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Il faut noter aussi que l'article 18-1 n'attribue pas aux copropriétaires le droit de vérifier les comptes mais seuelement celui de vérifier les pièces justificatives des charges. Il s'agit des factures, à quoi il faut ajouter les contrats en cours et la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges.
On ne sait pas trop ce que veut dire le charabia final 
Si l'on s'en tient au texte, la copropriétaire lambda n'a pas accès à la comptabilité du syndicat.
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