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surfer75
Contributeur actif
30 réponses |
 Posté - 11 déc. 2008 : 19:59:58
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Bonjour,
Nous mettrons à l'ordre du jour d'une prochaine AG l'installation d'un ascenseur dans un immeuble de 7 étages à Paris 12°
Un copropriétaire qui a décidé de nous e.... soutient que les pièces que nous avons prévu de joindre à l'ordre du jour ne sont pas suffisantes puisqu'une "étude" n'a pas été faite par une entité "indépendante" de ceux qui ont réalisé les devis.
je m'explique : nous aurons 4 devis, très détaillés, de spécialistes en installation d'ascenseur, qui proposent, à quelques centimètres et détails près, exactement la même implantation de l'ascenseur
nous joindrons :
- un plan d'implantation à l'échelle avec les cotes (pour voir notamment de combien sera réduit l'escalier, en gardant au moins 80 cm de large selon les usages)
- une note comparative des 4 propositions avec récap des prix globaux ttc (y compris honoraires syndic, travaux annexes, additif au RC...)
- un extrait de chacun des 4 devis
- un projet de grille de répartition des dépenses de construction et d'entretien, explicitant la méthode de calcul utilisée
Il y aura un vote à l'article 26, et si nous n'obtenons pas, nous demandons lors de la même AG une autorisation article 25b pour le construire aux frais des seuls intéressés (en veillant bien à indiquer le nom des demandeurs de l'autorisation pour l'article 25b).
Pensez-vous qu'il manque quelque chose ?
Cette histoire "d'étude indépendante obligatoire" tient-elle la route ?
Le recours à un architecte n'est pas non plus obligatoire ?
Merci de vos avis, surtout sur l'aspect purement légal de la chose.
Bonne soirée,
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Edité par - surfer75 le 11 déc. 2008 20:00:48 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 déc. 2008 : 22:07:54
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Il semble effectivement pertinent de confier à un tiers l'étude de faisabilité et surtout de couts prévisibles dans une telle opération...
Il faut savoir que 4 groupes d'ascensoristes se partagent 95% du marché en FRance, et que leur confier à la fois l'étude et la réalisation revient à les rendre juge et partie ....
Comme ils ont été condamnés en Belgique et je crois en Allemagne pour "entente", on peut raisonnablement se poser la question sur une réelle mise en concurrence s'il s'agit de Ste filiales de ces grands groupes..., surtout à leur confier l'étude et la réalisation ....
Mises à part les questions de personne, c'est sans doute sur ce point que portent les réserves de ce copropriétaire, ce qui peut-être compréhensible ....
Dans votre affaire il n'y a rien d'"illégal" ! Mais sur le fond, les interrogations restent .... |
Edité par - gédehem le 11 déc. 2008 22:10:55 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 déc. 2008 : 22:51:50
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Il faut noter que dans les deux cas, décision d'exécution par le syndicat ou autorisation à certains copropriétaires, un premier vote à la majorité de l'article 26 est nécessaire pour la cession des emprises de l'appareil. Tous les copropriétaires participent à ce vote puisqu'il s'agit d'emprises sur les parties et volumes communs.
Je suppose qu'il s'agit d'un immeuble ancien ? L'intervention d'un architecte peut effectivement être nécessaire pour la faisabilité des travaux de génie civil. Pour ce qui est de l'ascenseur lui-même, le coût d'un ingénieur n'est pas mince.
N'oubliez pas l'assurance dommage ouvrage, qui doit être souscrite par le syndicat des copropriétaires/
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jp26
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 10:30:15
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il est inutile de se poser la question de ce qui se passe en Belgique, au Portugal ou en Mongolie extérieure
il vous suffit de vous en tenir strictement à la LOI française qui demande une mise en concurrence et votre position sera absolument inattaquable
avec 4 devis détaillés de 4 entreprises juridiquement différentes, vous remplissez largement les conditions requises et il appartiendra au récalcitrant de saisir le TGI en démontrant que les 4 étaient de mêche et que la mise en concurrence n'était pas réelle, ce qui n'est pas encore fait
mais l'AG peut autoriser ce copropriétaire à intervenir sur cette partie commune en faisant faire toute expertise qu'il jugera utile, à ses frais exclusifs, en votant à la majorité requise pour autoriser des travaux sur partie commune aux frais d'un copropriétaire, et ainsi tout le monde sera satisfait
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surfer75
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 10:48:14
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Bonjour,
le point soulevé par JPM est important : il faudrait d'abord obtenir la majo article 26 de toutes façons ?
ma protection juridique, a qui j'ai demandé une recherche préalable, a trouvé plusieurs arrêts en appel (CA PARIS) ou justement la décision d'installation était attaquée sur ce point (il aurait fallu la majo article 26 et non majo 25 b) et dans tous les cas trouvés, la cour d'appel a confirmé que la majorité 25 b était bien applicable.
un exemple (CA PARIS 25/04/2001):
"le syndicat soutient que les travaux envisagés n'ont pas pour seul effet d'affecter les parties communes mais aussi de réaliser une emprise sur ces parties communes, et que l'autorisation sollicitée n'entre donc pas dans les prévisions des articles 25 b et 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965
"mais cette autorisation donnée à un ou plusieurs copropriétaires d'installer un ascenseur à leurs frais relève bien de l'article 25 b de la loi précitée et non de l'article 26 ... aucune appropriation n'a lieu au profit des seuls copropriétaires actuellement intimés ; elle ne constitue qu'une modification d'usage dans un intérêt commun et susceptible de bénéficier aux différents propriétaires concernés même s'ils sont actuellement opposés au projet
... par ces motifs, confirme le jugement frappé d'appel ..."
je m'interroge sur ce point important car s'il faut d'abord une autorisation de principe à la majorité de l'article 26, nous ne pourrons, sauf erreur de ma part, pas demander l'autorisation judidicaire au TGI ?
Merci de votre aide pour mieux comprendre
Sincèrement, |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 11:58:08
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Dans le cas d'installation d'un nouvel élément d'équipement commun aux frais de certains copropriétaires, autorisés en vertu de l'article 25 b, se pose le problème de la propriété de l'installation nouvelle. La loi ne traite pas ce point.
Il a été admis que les copropriétaires constructeurs en sont les propriétaires indivis. La solution est absurde et pose des problèmes juridiques et pratiques puisque la gestion de l'ascenseur ne serait pas assurée par le syndic et que l'appareil ne serait pas couvert par la police multirisques du syndicat.
La bonne solution est d'en faire un élément d'équipement commun à certains copropriétaires : les " constructeurs " et ceux qui, par la suite, ont " racheté le droit d'utilisation ".
Il y a donc incontestablement appropriation d'un volume commun à tous les copropriétaires ( celui de la gaine ), d'une partie de la dalle entre le rez de chaussée et le sous-sol, et parfois d'un volume en cave. Situation identique quand la motorisation est en terrasse.
Par un arrêt du 1er décembre 1999 cassant un arrêt de CA Versailles 16/12/1997, la Cour de cassation a jugé que l'installation d'une piscine enterrée exigeait une décision de " mise du sol à disposition du seul propriétaire du lot concerné ", qui disposait d'un droit jouissance exclusive du jardin à creuser.
Cette décision exige la majorité de l'article 26. La solution s'applique de manière générale et particulièrement au cas de création d'un ascenseur (M. Vigneron Jurisclasseur copropriété Fasc 99 n° 64).
Il est vrai que la Cour d'appel de Paris a jugé à plusieurs reprises que, toujours dans ce cas, il n'y a pas aliénation de parties communes, lesquelles sont seulement " affectées ", mais la Cour de cassation condamne cette inteprétation vicieuse à juste titre.
Il est bien entendu que la majorité de l'article 26 n'est exigée que pour la cession des parties ou volumes communs.
Mais M. Vigneron suggère fort justement d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée le classement de l'installation nouvelle comme partie commune spéciale dans le règlement de opropriété. Sur ce point enore la majorité de l'article 26 est nécessaire.
De plus il convient d'organiser à l'avance les droits de rachat d'utilisation des propriétaires des lots ayant vocation à être desservis par l'appareil, mais qui ne souhaitent pas participer à l'opération initiale. Il faut donc prévoir la répartition de tantièmes de propriété et la répartition des charges d'entretien, de fonctionnement et de remplacement entre tous les lots des étages, et pas seulement entre les lots des constructeurs. Il faut également prévoir les modalités de rachat conformément aux dispositions légales. Cette décision constitue également une modification du règlement de copropriété.
Cette précaution facilite l'exercice futur du droit de rachat et valorise les lots dont les propriétaires ne participent pas. Ils pourront en cas de vente faire valoir à l'acquéreur la possibilité d'exercer sans problème le droit de rachat qui lu est transmis.
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Rapport d' "étude" obligatoire pour vote en AG ?
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