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sidoo
Contributeur actif
31 réponses |
 Posté - 12 déc. 2008 : 01:09:26
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Bonjour,
Lors de notre dernière AG, nous avons rejeté les comptes de l'exercice close en précisant sur le PV "pour non présentation des recettes".
En effet, lors des différents contrôles, les copro ont bien vérifié que les factures étaient identiques aux dépenses engagées, mais il nous a été impossible d'obtenir l'état des recettes complètes de l'immeuble. On nous a bien donné une liste d'impayés (d'ailleurs un copro a obtenu une liste avec des impayés qui remontaient à plus de 10 ans, impayés qui ont disparu des autres listes fournis pourtant à la même date), mais ça c'est arrêté là. Or il nous a été impossible de savoir si telle et telle assurance avaient procédé à des remboursements. La réponse du Syndic fut: "je ne sais pas je n'ai que la liste des impayés comme état des recettes".
Bref, nous avons fait la bêtise de refuser l'approbation des comptes "pour non présentation des recettes". Ce n'est que dernièrement que quelqu'un d'étranger à la copro nous a montré notre erreur.
Peut-on réinscrire à l'ordre du jour de la prochaine AG les comptes de l'année 2007? Et si oui que doit-on voter?
Nous avons moins de 1000€ d'impayés (2 corpros qui sont en train de régler petit à petit). Est-ce que ça vaut la peine de revoter en AG ou bien laisse-t-on faire cette fois ci quitte à être plus prudent pour le futur?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 09:23:58
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| votre syndic a t il présenté dans la convocation les documents (annexes) conformes aux nouvelles règles de comptabilité ? |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 17:01:11
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sidoo : l'approbation des comptes 2007 peut se faire lors de l'AG 2008. Vu que le syndic n'a pas fourni l'ensemble des documents comptables, votre CS doit demander et vérifier que cette résolution soit posée en 2008.
sidoo : votre CS a été très léger lors de sa verif. Pour connaitre tous les mouvements comptables, il faut demander et contrôler le Grand Livre,et les relevés de banque. Le syndic ne peut refuser au CS de donner un document comptable, appartenant au syndicat des copros, et non au syndic!!
Que dit votre CS ????
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sidoo
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 23:11:13
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Bonjour,
c'est bienlors de l'AG 2008 que nous avons rejeté les comptes des 2007. Est-ce que nous pouvons les revoter lors de l'AG 2009 (qui portera donc sur l'exercice clos 2008)?
Lors de contrôle (j'y étais), nous avons demandé un document concernant le crédit de nos comptes. Le syndic nous a répondu que ça n'existait pas et que la comptable ne lui avait donné rien d'autre que les impayés (et si c'est pas en impayés c'est donc que c'est payé donc c'est une entrée d'argent pour la copro). Bref rien à faire, on était face à un mur. Les relevés de banque ont été invoqués mais comme nous sommes en compte commun (et c'est pas prêt de changer) il nous a dit que c'était confidentiel.
Donc c'est face à ces refus répétés que nous avons décidé de refuser les comptes (d'ailleurs il nous a répété lors de l'AG qu'il n'existait pas de document attestant de rentrée d'argent pour la copro, chacun devait regarder son appel des charges). Pour info on a aussi refuser le quitus (ouf j'ai réussi à leur faire voter ça)
Nefer, le syndic nous a bien présenté des documents de compta dans la convoc mais je ne saurai vous dire s'ils sont conformes aux règles. Il y a de fortes chances que ce ne soit pas la cas (mais je n'en sais rien), car son contrat de gestion ne prend pas en compte les modifs apportées par la loi SRU, et autres lois des dernières années (ce qu'on lui répète sans cesse, mais c'est jamais avec lui qu'il faut voir bien entendu).
On a d'ailleurs plusieurs autres devis de Syndic pour la prochaine AG, car on en peut plus de celui ci. Problème: personne ne vient au AG |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 13 déc. 2008 : 09:24:46
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j'ai bien 'impression qu'il a de gros problèmes avec la tenue de la comptabilité de votre copropriété.....si le comptable n'est pas capable de vous produire les documents demandés
si le budget prévisionnel a bien été voté, les appels de fond sont faits
la non approbation des comptes ne permet pas d'appeler le reliquat (s'il y en a un) ou de créditer les comptes individuels si les dépênses ont été inférieures au budget voté
don, en urgence, recherchez un autre syndic , et faites la demande de mise à l'ODJ en RAR pour la prochaine AG....et ensuite contactez les copropriétaires défaillants pour qu'ils vous envoient leur pouvoir directement pour la prochaine AG |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 déc. 2008 : 10:30:17
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Les documents de synthèse de l'exercice ne comportent pas d'état détaillé des recettes.
Cet état existe bien dans la comptabilité. C'est le journal de banque, dont on retrouve la trace dans le grand-livre.
Il ne faut pas confondre état des recettes, qui comportent les paiements effectués les copropriétaires, avec l'état des produits, dont certains doivent être répartis au même titre que les charges. Ainsi pour les loyers de la location d'une partie commune.
Si le deux débiteurs finissent par payer tout ce qu'ils doivent sans faire de difficulté, ce n'est pas grave.
Mais le syndic, quant à lui peut s'abriter derrièe la loi et prétendre qu'il ne peut pas appeler (ni restituer) les soldes individuels parce que les comptes n'ont pas été approuvés.
Il faut donc trouver une solution amiable avec lui.
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sidoo
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 13 déc. 2008 : 20:31:29
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Citation :
Initialement posté par nefer
j'ai bien 'impression qu'il a de gros problèmes avec la tenue de la comptabilité de votre copropriété.....si le comptable n'est pas capable de vous produire les documents demandés
Oh que oui
Citation :
Initialement posté par nefer
si le budget prévisionnel a bien été voté, les appels de fond sont faits
Oui jusque là ça va de ce côté
Citation :
Initialement posté par nefer
la non approbation des comptes ne permet pas d'appeler le reliquat (s'il y en a un) ou de créditer les comptes individuels si les dépênses ont été inférieures au budget voté
On a un budget a minima. Il devait nous rester 100€ sur le Budget de l'an dernier
Citation :
Initialement posté par nefer
donc, en urgence, recherchez un autre syndic , et faites la demande de mise à l'ODJ en RAR pour la prochaine AG....et ensuite contactez les copropriétaires défaillants pour qu'ils vous envoient leur pouvoir directement pour la prochaine AG
C'est ce que nous faisons depuis plusieurs semaines. Nous pensons avoir 2 autres propositions de syndic lors de la prochaine AG
Citation :
Initialement posté par JPM
Les documents de synthèse de l'exercice ne comportent pas d'état détaillé des recettes.
Cet état existe bien dans la comptabilité. C'est le journal de banque, dont on retrouve la trace dans le grand-livre.
Il ne faut pas confondre état des recettes, qui comportent les paiements effectués les copropriétaires, avec l'état des produits, dont certains doivent être répartis au même titre que les charges. Ainsi pour les loyers de la location d'une partie commune.
Nous n'avons aucune visibilité sur l'ensemble des crédits de l'immeuble. La seule chose présente de ce point de vu dans l'annexe envoyé lors de la convocation c'est le budget voté.
Si je schématise il nous dit: "Vous avez un budget voté de 20 000€, vous avez 1500€ d'impayés (avec liste à l'appui), donc vous avez reçu 18 500€". Aucun moyen de vérifier quoique ce soit. De plus il y a une question de remboursement d'assurance qu'on ne peut pas non plus vérifier avec son système, ni le remboursement d'un trop perçu de taxe etc...
Citation :
Initialement posté par JPM
Si le deux débiteurs finissent par payer tout ce qu'ils doivent sans faire de difficulté, ce n'est pas grave.
Mais le syndic, quant à lui peut s'abriter derrière la loi et prétendre qu'il ne peut pas appeler (ni restituer) les soldes individuels parce que les comptes n'ont pas été approuvés.
Il faut donc trouver une solution amiable avec lui.
Dès fois je me demande s'il connaît la loi lui-même. Il faut souvent faire les recherches nous même et lui coller sous le nez, car tout ce qu'il sait dire c'est "je ne sais pas"
Donc qu'est-ce qu'on fait? On refait passer ces comptes lors de la prochaine AG et on décide que "l'AG approuve les comptes pour l'année 2007 à l'exception des recettes"? C'est ça? |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 13 déc. 2008 : 21:05:11
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Citation :
posté initialement par philippe388
sidoo : votre CS a été très léger lors de sa verif. Pour connaitre tous les mouvements comptables, il faut demander et contrôler le Grand Livre,et les relevés de banque. Le syndic ne peut refuser au CS de donner un document comptable, appartenant au syndicat des copros, et non au syndic!!
si la copropriété a compte séparé oui,si non on retrouve le détail dans le Grand Livre |
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sidoo
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 13 déc. 2008 : 22:30:08
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Non la copro est en compte commun. Donc tout est dans le grand livre?
Et quelle résolution doit-on adopter précisément? |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 14 déc. 2008 : 21:34:22
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vous avez le droit d'être accompagné d'un pro, d'un avocat ou autre. Pourquoi ne pas en payer un ? quel budget a le CS sans devoir passer par l'AG ?
Avez-vous vérifié si ce syndic a bien une garantie bancaire ?
- le comptable vous doit toute visibilité sur les comptes, mis à dispo de tous documents - et même téléphone et photocopies sur demande ! |
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Je pourrais aussi dire que cliquer sur le pseudo d'un membre et parcourir ses textes sont d'une grande utilité, car les dialogues étaient bien enrichissants.
Ayez le courage de remonter les pages qui pour certains en ont plus de 501 PAGES composées de 24 SUJETS chacune en moyenne. IL Y A DE LA BONNE LECTURE A PRENDRE. FASTIDIEUX MAIS TRES INSTRUCTIF.
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