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gdonk
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 Posté - 20 déc. 2008 : 23:03:49
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Bonsoir à tous,
Notre copropriété a été créée dans les années 60.
Elle est constituée de 3 bâtiments, 2 bâtiments d'habitations, un bâtiment de bureaux, elle abrite par ailleurs des locaux commerciaux.
La grille initiale de répartition chauffage était de 100000/100000° et ne concernait pas les locaux commerciaux et le bâtiment de bureaux.
Dans le RdC il est :
Les locaux s'ils sont chauffés par l'installation générale, recevront des millièmes par points ou par surface de chauffe (de fait il y a chauffage au sol) et ces millièmes seront ajoutés aux millièmes figurant au tableau synoptique de la division.
De fait cette grille est passée de 100000 à 120000/120000° (grille d'usage), elle pourrait être qualifiée de grille complaisance puisqu'elle sous-évalue sérieusement les charges chauffage des locaux commerciaux et surtout du bâtiment de bureaux (18000/120000° seulement), avec le cas extrême d'un local commercial chauffé gratuitement au frais de la copropriété (0/120000° !).
Bien évidemment cette nouvelle grille de répartition chauffage n'a jamais été voté en AG et est encore moins enregistrée au bureau des hypothèques, ce qui n'empêche nullement le syndic de l'utiliser pour répartir les charges chauffage.
Peut-on revenir à la grille initiale à 100000/100000° et couper le chauffage à ces locaux ?
Comment faire pour passer à une grille plus équitable, décision judiciaire ?
Il est souvent dit dans ce forum que le changement de répartition apporte peu de changement dans les charges payées par les copropriétaires, cependant pour les travaux, les votes des travaux cela change beaucoup de chose. Le bâtiment de bureaux réclamerait-il une ouverture de la période de chauffe prématurée s'il devait payer ce qu'il doit payer légitimement ? ...
Cordialement.
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Edité par - gdonk le 20 déc. 2008 23:05:55 |
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nefer
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28499 réponses |
Posté - 21 déc. 2008 : 11:11:25
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il n'est pas question ici d'annuler une grille de répartition votée MAIS de faire appliquer les clés de répartition inscrites dans le RDC
l'approbation des comptes votée en AG ne vaut que pour la liste des dépenses et pas pour le décompte individuel de chaque copropriétaire
il appartient donc au copropriétaire qui veut l'application du RDC de mettre en demeure le syndic d'appliquer la grille de répartition chauffage concernant son lot en indiquant qu'à défaut il saisira la juridiction compétente
il faudra aussi informer le CS de la démarche |
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gdonk
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 21 déc. 2008 : 12:04:56
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vous ne répondez pas complètement à ma question.
La grille à 120000/120000° n'a jamais été votée et n'est pas enregistrée au bureau des hypothèques.
Mettre en demeure le syndic d'appliquer la grille à 100000/100000° ça revient à pénaliser encore plus les "petits" copropriétaires et à avantager encore plus les locaux commerciaux puisqu'ils seront chauffés gratuitement (ils ont, je le rappelle, 0 tantièmes chauffage dans la grille à 100000/100000°).
Comment passer à une grille de répartition équitable ?
Repasser à la grille de répartition initiale en coupant le chauffage et l'ecs des locaux commerciaux et du bâtiment de bureaux avantagés ?
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 21 déc. 2008 : 13:41:11
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Quelques questions d'abord:
1 De quand exactement date votre règlement de copropriété?
2 Comment ont été calculés vos millièmes de chauffage? y a-t-il concordance entre vos tantièmes de chaffage et le nombre de m2 de votre appartement?
3 Savez-vous ce que signifie "millièmes par points"?
4 Avez-vous demandé à votre syndic copie du PV d'AG instaurant la grille actuelle? ou copie du document, quel qu'il soit, justifiant et instaurant la grille actuelle? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 déc. 2008 : 14:46:21
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Gdonk, d'où sort cette grille 18000/120000 quu n'aurait pas/jamais été décidée par une AG ???
Il y a bien eu un début quelque part ??? Quand ???
""Une clé de répartition des charges de copropriété différente de celle prévue au règlement de copropriété, lequel n'a pas fait l'objet d'une modification, doit être appliquée dès lors que cette clé de répartition a été approuvée et appliquée par différentes assemblées générales successives suivant une pratique constante. Elle est devenue définitive à l'égard des copropriétaires sauf à être modifiée par l'assemblée générale " ( CA Rennes, 17.01.2002).
Il semble que chez vous cette grille ce soit "imposée" sans que personne, à commencer par le CS? ne s'en soit inquiété.
Le bon se,s serait que l'AG décide d'adopter une grille de répartition, grille à calculer.
En l'état, la seule chose que puisse faire facilement l'AG est de revrenir à la grille RDC, qui n'a rien d'équitable vous l'avez dit. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 21 déc. 2008 : 15:24:34
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le problème c'est que dans votre copropriété, rien n'a été fait correctement: ni la possibilité de se raccorder au chauffage collectif , ni la grille de répartition
au jour d'aujourd'hui, le syndic DOIT appliquer la grille de répartition prévue au RDC.
et un copropriétaire qui serait "défavorisé" par une autre application peut saisir la juridiction compétente et obtenir le remboursement sur les 10 dernières années! |
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gdonk
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 21 déc. 2008 : 16:20:47
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Citation :
Le bon se,s serait que l'AG décide d'adopter une grille de répartition, grille à calculer.
A quelle majorité ?
Citation :
et un copropriétaire qui serait "défavorisé" par une autre application peut saisir la juridiction compétente et obtenir le remboursement sur les 10 dernières années!
Ce remboursement me parait bien difficile à calculer, il faudrait déterminer ce qui a été dépensé en trop pour chauffer les locaux commerciaux et le bâtiment de bureaux et le rembourser...
En interrogeant les anciens de la copropriété il semblerait que ces 20000/100000° rajoutés l'ont été suite à des négociations entre copropriétaires dont ceux qui se sentaient lésés par cette répartition. Que le promoteur de l'époque a pesé d'un poids dans ces négociations. Qu'il y avait une volonté d'attirer les entreprises en leur faisant peu payer de charges (dans les années 60'). Il semblerait qu'initialement ces lots étaient carrément chauffés gratuitement. Il n'y pas trace, dans les archives de la copro, du vote de cette grille de répartition dans un pv d'ag. Cette grille de répartition sur 120000/120000° n'est pas enregistrée au bureau des hypothèques.
A noter la connivence du notaire ou du rédacteur du RdC qui n'a pas voulu indiquer les tantièmes chauffage des lots avantagés bien qu'il était évident dès le début de la copropriété que ceux-ci seraient chauffés par la copropriété, notamment tout un immeuble de bureaux (quand il a été construit, le chauffage au sol a bien du être installé...).
La construction de la copro s'est étalé sur plusieurs années, le formalité de publicité du RdC est datée du 2/07/1965.
Pour couronner le tout, des travaux de chaufferie (couteux, 173000€) ont été votés en septembre 2008 avec les tantièmes chauffages de la grille à 120000/120000°. Que si le bâtiment de bureaux avait voté avec des tantièmes "équitables" la solution la plus couteuse n'aurait pas été adoptée ... |
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gdonk
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 21 déc. 2008 : 16:33:24
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Citation :
4 Avez-vous demandé à votre syndic copie du PV d'AG instaurant la grille actuelle? ou copie du document, quel qu'il soit, justifiant et instaurant la grille actuelle?
Je l'ai mis en demeure (lrar) de me fournir la copie du pv d'ag du vote de cette grille, je ne l'ai pas eu. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 21 déc. 2008 : 17:31:58
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gdonk: vous ne comprenez pas!
si un copropriétaire de local commercial s'est vu imputer une charge chauffage qui n'existe pas dans le RDC, il peut en demander le remboursement sur les 10 dernières années!!!! |
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gdonk
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 21 déc. 2008 : 17:49:25
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| effectivement, je ne comprends pas qu'un local commercial doive être chauffé gratuitement. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 21 déc. 2008 : 18:14:11
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Citation :
Initialement posté par gdonk
effectivement, je ne comprends pas qu'un local commercial doive être chauffé gratuitement.
il ne le doit pas.
mais si le syndicat a autorisé le raccordement sans modification de la clé de répartition, votée et enregistrée aux hypothèques, rien ne peut être imputé à ce lot! |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 21 déc. 2008 : 18:17:56
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Tout d'abord il ne faudrait pas oublier ce que contient ce RDC Citation :
Les locaux s'ils sont chauffés par l'installation générale, recevront des millièmes par points ou par surface de chauffe (de fait il y a chauffage au sol) et ces millièmes seront ajoutés aux millièmes figurant au tableau synoptique de la division.
Il était donc prévu une augmentation des tantièmes en cas de raccordement ultérieur au chauffage collectif. Il est donc impensable de revenir à la grille du RDC qui expressément correspondait à un autre état de l'installation de chauffage.
Il est encore moins imaginable de penser que les locaux qui se sont raccordés pourraient se faire rembourser quoi que ce soit.
(S'il faut en revenir au RDC initial, alors il faut aussi en revenir à la situation initiale et couper le chauffage aux locaux commerciaux et à l'immeuble de bureaux.! Cela paraît impensable.)
En dehors du fait qu'il semble que le syndic soit dans l'incapacité de produire une décision d'AG ou une étude d'expert, il y a un point qui permet d'aborder le problème autrement:
Selon Gdonk en effet, un local commercial chauffé ne paie pas son chauffage. Une partie de la grille actuellement pratiquée peut donc être frappée de nullité, puisque l'un des copropriétaires ne participe en rien au service collectif dont il bénéficie.
A partir de là la solution la plus rapide me semble le recours au juge, pour déclarer la nullité de la répartition actuelle (seulement pour ce qui concerne les 20000/100000e ajoutés au tableau du RDC.)et confier à un expert la tâche de calculer les millièmes à rajouter aux tantièmes initiaux. |
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gdonk
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 21 déc. 2008 : 18:57:44
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Citation :
(S'il faut en revenir au RDC initial, alors il faut aussi en revenir à la situation initiale et couper le chauffage aux locaux commerciaux et à l'immeuble de bureaux.! Cela paraît impensable.)
Et pourquoi pas ? |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 21 déc. 2008 : 19:44:38
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Je ne vois pas comment une AG pourrait prendre une décision de ce genre sans se faire attaquer et condamner. Couper le chauffage, c'est comme couper l'eau ou l'électricité. C'est grave. or ces gens ont été raccordés légalement; ils paient; c'est la répartition, en particulier pour celui qui ne paie rien qui doit être changée.
Pourquoi refuser le recours au juge?
J'ajouterais que en cas de recours à un expert, il me semble que ce sont les copropriétaires qui se sont raccordés au chauffage collectif (droit qui leur est accordé par le RDC) après l'établissement du RDC qui devraient seuls en payer les frais, comme cela est d'usage lorsque certains ont l'autorisation de faire des travaux qui touchent aux parties communes.
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Edité par - manech le 22 déc. 2008 08:28:15 |
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gdonk
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 22 déc. 2008 : 20:37:28
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je reviens vers vous, le cs va faire évaluer une grille de répartition chauffage réaliste. Cela devrait être "facile" à faire puisque des métrés récents des lots ont été faits et qu'il s'agit de chauffage au sol (donc logiquement directement proportionnel aux métrés).
Donc comment procéder maintenant ?
Faire annuler la grille d'usage actuelle (devant le tgi ?, faire annuler une grille qui n'a aucune existence légale ...).
Et la nouvelle grille, on la fait voter en ag ? A quelle majorité ? Imposer par décision judiciaire ?
Merci de vos conseils avisés. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 24 déc. 2008 : 10:09:07
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Le recours au juge impliquera le recours coûteux à un géomètre. Si vos copropriétaires sont assez raisonnables pour éviter une dépense inutile (de toute façon la situation actuelle ne peut perdurer), il y a moyen sde s'entendre en AG
Vous ne modifiez pas la grille du RDC (si aucun des tantièmes initiaux n'est modifié) donc l'unanimité n'est pas nécessaire.
En revanche, suite à des travaux de raccordement au chauffage commun, vous rajouterez des tantièmes de chauffage.
Normalement la demande d'autorisation de travaux de raccordement aurait dû être faite par les propriétaires concernés et votée en AG à la majorité de l'article 25; à la même majorité l'AG aurait dû voter les tantièmes de chauffage supplémentaires.
Je mettrais à l'ordre du jour une ratification des travaux de raccordement au chauffage collectif des lots concernés, avec en même temps l'ajout des tantièmes de charges, et l'obligation de publier la nouvelle grille. tout ceci à la majorité de l'article 25.
Si c'est l'intégralité de la grille qui est refaite, c'est une autre histoire, plus longue, plus coûteuse. |
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gdonk
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 24 déc. 2008 : 11:34:29
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Citation :
Le recours au juge impliquera le recours coûteux à un géomètre. Si vos copropriétaires sont assez raisonnables pour éviter une dépense inutile (de toute façon la situation actuelle ne peut perdurer), il y a moyen sde s'entendre en AG
Le recours à un géomètre a eu lieu récemment et pourrait servir de base au calcul des nouveaux tantièmes chauffage (le métré de chaque lot a été effectué).
La façon dont les tantièmes chauffage initiaux ont été calculés n'est pas indiquée dans le RdC, il paraît difficile de calculer à "l'ancienne" manière les tantièmes chauffage des lots nouvellement raccordés au chauffage (tout est relatif), et donc il me paraît inévitable de recalculer toute la grille de répartition chauffage.
Je ne comprends pas tout votre raisonnement comment fixer les tantièmes chauffages des locaux commerciaux et bâtiment de bureaux ? |
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gdonk
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 24 déc. 2008 : 13:07:53
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| si on vote le raccordement des lots au chauffage à la majorité de l'article 25, le débranchement de ces lots doit se faire également à la majorité de l'article 25 ? |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 24 déc. 2008 : 14:14:25
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Les lots étant branchés depuis x années sans qu'il y ait eu contestation dans les 10 ans pour travaux affectant les les parties communes sans autorisation d'AG, le droit est acquis. "Débrancher" le chauffage serait un acte agressif qu'aucun juge n'accepterait. Renoncez y.
Maintenant vous devez négocier, expliquer aux immeubles de bureau et aux locaux commerciaux que puisque la nouvelle répartition n'a jamais été soumise au vote, qu'elle n'a pas été publiée, il faut corriger les choses. S'ils n'acceptent pas de bon gré une révision, alors c'est le juge qui tranchera. |
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gdonk
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 24 déc. 2008 : 17:35:47
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merci, pourriez-vous répondre aux questions précédentes svp ?
Merci d'avance. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 24 déc. 2008 : 18:09:10
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Citation :
Initialement posté par gdonk
merci, pourriez-vous répondre aux questions précédentes svp ?
Merci d'avance.
gdonk:
pensez vous qu'à cette heure ci, jour de réveillon, il y ait beaucoup de bénévoles présents devant leur écran pour vous répondre "au doigt et à l'oeil"????????
( à part les modérateurs qui veillent... ....) |
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Répartition chauffage de complaisance
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