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vincent.mondeteguy
Contributeur senior
58 réponses |
 Posté - 22 déc. 2008 : 20:51:47
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Je reviens et vais essayer de résumer
En Juin 1993, Promesse Unilatérale de vente:
Identification du bien:Une parcelle en nature de terrain d'une superficie de 285m2 environformant le Lot X. Observation faite que sur cette parcelle, objet seulement des présentes,le bénéficiaire, dans le cas de la concession précairea édifié, à ses antiers risques et périls, sans aucune autorisation administraive de quelque nature que ce soit, une petite construction à usage d'habitation non comprise dans la promesse de vente.
Prix de la vente éventuelle:La vente aura lieu moyennant un prix HT calculé à raison de X Fr. le m2 sur la contenace exacte qui sera définitivementdéterminée le jour de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
 Je continue. Acte de vente Sept.1993. 1ère Partie: identification du bien: commune, section,n°, surface. Parcelle en nature de terrain dépendant du Nord, du Midi, du Levant, du Couchant sur X mètres.
Nous +7m2, la voisine -13m2.
Observation faite id. promesse de vente.
Le bien est vendu tel qu'il existe et tel qu'il figure au plan de bornage ci-annexé.
Approbation, réitération de l'acheteur et du vendeur.
"le lotissement communal de .... consistant en la création de 113 lots de terrains à parir des parcelles section BV N°... dont le notre et celui de la voisine (que louaient nos parents respectifs) a été autorisé en 1992.
En Nov. 2007 tentative de bornage amiable. La voisine refuse que la borne qui était à l'intérieur de son Lot soit replacée ,mais admet qu'elle a "quelques 20cm en trop" et au lieu d'un certificat de carence du géomètre comme convenu dans le devis, nous avons eu droit à un Etat des lieux sans repères des mesures .
Donc, demande de bornage judiciare qui s'est transformée Vendredi dernier en expertise judiciaire
Sur nos plan de bornage annexés à l'acte de vente et dressés en Juillet 1992, figurent de petits points noirs sur les limites. D'après le géomètre expert de la partie adverse, ces points représentent les clôtures existantes du temps de la location précaire de nos parents et donc lors de l'établissement du plan de bornage. Les bornes placées après l'achat des Lots en Juillet 1994 sans que personne n'en soit aveti, ne correspondant pas à l'existant n'ont aucune valeur légale.
Les plans de bornage sont donc faux puisqu'ils mentionnent les clôtures antérieures,Mme. X a donc acheté en tous points la parcelle que louaient ses parents et a eu raison de refaire ses clôtures en dur (ce qui est interdit par le PLU et sans faire de demande de travaux, confirmé par la Mairie)à l'emplacement des anciennes (pas de preuves)et non contente de d'empiéter chez nous de 36cm ce qu'elle savait lors de la tentive de bornage amiable a construit sur sa murette en mitoyenneté sans nous en avertir
Si bien qu'au lieu d'avoir 13.31m, nous n'avons plus que 12.95m et la voisine a 13m au lieu de 12.66.
Et nous, nous ne pouvons toujours pas construire notre maison car, notre PC obtenu en Août respecte notre plan de bornage
 Pourriez-vous me trouver les jurisprudences liées à notre cas c.à.d.: -qu'il ne peut pas y avoir de prescription acquisitive dans nos cas (non propriétaires et non loueurs avant l'achat) -qu'une clôture n'a jamais été une preuve de limite de propriété.
Autre question,le géomètre adverse m'a confié à l'oreille que, jusqu'à il y a 15 jours, un propriétaire n'était nullement obligé de demander l'accord de son voisin pour construire en mitoyenneté ou tentative d'intimidation?
C'est long, je sais. J'ai bien acheté le code de l'urbanisme comme conseillé par vous mais, mon code civil date de plusieurs années.
Je me fies beaucoup plus à vos lumières qu'à celles de mon avocat.
Merci pour tout ce que vous faites, c'est ..... Inestimable
Amatxi.
***** Modération *****
Vos deux posts ont été regroupés en un seul.
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Teguy |
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Edité par - larocaille le 23 déc. 2008 04:22:25 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 23 déc. 2008 : 05:21:22
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Si j'ai bien compris, votre voisin aurait commencé par construire un mur de clôture. Si le réglement d'urbanisme ne l'autorisait pas, vous pouviez contester cette construction. Je présume que le voisin n'a jamais demandé d'autorisation, ce qui pourrait rendre ce mur contestable, même si il est construit depuis longtemps.
Ensuite, le voisin s'est appuyé sur son mur pour le surélever comme mur de la maison. Rien à redire sur ce point précis, je présume que le PC lui a été délivré car respectant les règles d'urbanisme en vigueur.
Vous devez bien faire la différence entre un mur mitoyen et un mur en limite séparative. Le premier est construit à cheval sur la limite d'un commun accord et appartient aux deux voisins. Le second est construit au ras de la limite sans accord préalable est appartient à celui chez qui il se trouve. Seul le mur mitoyen nécessite l'accord des deux propriétaires.
D'après vos estimations, le mur construit par le voisin empiéterait de 36cm sur votre propriété. Le travail du premier géomètre est assez troublant mais puisqu'il n'a pas procédé à la reconnaissance contradictoire, ce travail n'a aucune valeur juridique ni pour vous ni pour votre voisin.
Vous en êtes au stade du bornage judiciaire. L'expert nommé par le juge va devoir déterminer où se trouve exactement la limite. D'après votre post, vous disposer de mesures précises des deux terrains. Ces mesures figurent-elles dans les actes de propriété?
De même, procédez à un recollement des surfaces qui figurent dans les actes. Si, en plaçant la limite à l'endroit que vous estimez juste, vous arrivez à des superficies et des distances identiques à celles des actes, la limite ne peut pas être autre part. Ne manquez pas d'en faire part à l'expert judiciaire.
L'emplacement actuel ou ancien de la clôture n'est pas une preuve, seul le bornage définit les limites séparatives.
Si il s'avère que votre voisin a empiété, il devra démolir la partie qui empiète. Si il ne s'exécute pas de lui-même, vous devrez saisir le TGI pour qu'il ordonne la démolition.
Si vous étiez certain de votre coup, vous pouviez directement saisir le TGI pour empiétement, le juge aurait alors fait réaliser le bornage judiciaire avant de se prononcer. Cela vous aurait évité deux procédures et vous auriez gagné un peu de temps, mais le coût reste sensiblement le même.
L'empiétement en lui-même, est imprescriptible. Ce qui est susceptible d'être prescrit c'est la possession trentenaire (ou usucapion). Mais les actes de vente ont bien moins de 30 ans, ce qui exclut cette possibilité.
L'achat du petit livre rouge est intéressant pour les jurisprudences qui accompagnent le Code de l'Urbanisme. Pour le Code Civil, c'est moins utile de l'acheter, vous pouvez consulter sa version à jour sur le site Legifrance ainsi que les jurisprudences qui s'y rapportent (jurisprudence judiciaire). |
Dominique |
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vincent.mondeteguy
Contributeur senior
58 réponses |
Posté - 23 déc. 2008 : 12:39:46
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Merci de votre réponse rapide.
Les mesures de nos terrains respectifs figurent en toutes lettres dans notre acte notarié "confrontant": Du nord au lot n°X du lotissement sur ... mètres et un cm. Du midi au lot Y du lotissement sur ...mètres et cinq cm .Du levant etc ..... Et du couchant à une voie nouvelle du lotissement(non encore dénommée) etc...
Donc c'est écrit très précisement. Je vais essyer de calculer les surfaces. Question subsidiaire... y a-t-il un logiciel qui m'aderait à le faire?????
Amatxi |
Teguy |
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vincent.mondeteguy
Contributeur senior
58 réponses |
Posté - 26 déc. 2008 : 15:31:01
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Lorsqu'il est bien spécifié qu'il y a création d'un lotissementet consistant en la création de 113 lots le lotisseur est-il dans l'obligation de faire borner "matériellement " les lots et de vérifier à ce que ça été fait avant de les vendre, ou bien le simple plan de bornage fait par un géomètre expert en même temps que la crétion du lotissemenbt suffit-il?
Les lots ont été achétés en nature de terrain, en spécifiant que c'était sans tenir compte de ce qui avait été construit du temps de la location précaire et bien tels qu'ils étaient décrits en toutes lettres sur notre acte notarié et sur notre plan de bornage annexé.
Même si ces lots étaient autrefois des parcelles louées par d'autres locataires que les acheteurs,le propriétaire d'un lot peut-il affirmer que les bonnes limites (ne correspondant pas bien sûr à son plan de bornage) sont les seules valables et que les plans de bornage sont faux.
Si c'est vrai, alors notre acte notarié est faux lui aussi!!!!???? |
Teguy |
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vincent.mondeteguy
Contributeur senior
58 réponses |
Posté - 31 déc. 2008 : 15:11:46
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Pourriez-vous répondre à mon dernier message svp. Nous avons rendez-vous avec le géomètre qui a fait le bornage du lotissement le 23 Janvier et voudrions savoir exactement les bonnes questions à lui poser.
Merci et meilleurs voeux. Amatxi |
Teguy |
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