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 Sujet  |
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cpat
Contributeur débutant
13 réponses |
 Posté - 03 janv. 2009 : 01:18:07
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Bonjour,
Lors de notre dernière AG (mai 2008), le syndic nous a fait voter pour 2 budgets, celui de 2008 (ok) mais aussi celui de 2009 (??). En nous rassurant que celui de 2009 serait révisé à la prochaine AG.
Est ce légal de voter pour plusieurs budgets ?
Car voila, je découvre en payant mes charges du 1° trimestre 2009, que celles ci ont augmenté de 15%, conformément à ce qui avait été (malheureusement) voté, et sans biensur aucune justification.
Patrice
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 03 janv. 2009 : 07:42:34
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La procédure suivie par votre syndic est normale.
Un budget prévisionnel doit pour mériter son nom être voté avant l'exercice concerné: c a d avant le 1/1 2009 pour l'année 2009. C'est ce qui a été fait lors de l'AG 2008,( avec une augmentation très forte due peut-être à l'augmentation du prix du pétrole si vous êtes en chauffage collectif).
Lors de la prochaine AG vous pourrez "ajuster" le budget 2009 en tirant vers le haut ou vers le bas, à vous de voir en fonction du budget 2008 réalisé. N'oubliez pas que si le syndic propose un budget, l'AG dispose par son vote (encore faut-il que l'évolution des dépenses soit soigneusement analysée par le CS ou par n'importe lequel des copropriétaires qui prendra le temps de lire les documents joints à l'ordre du jour) |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 janv. 2009 : 17:05:23
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Il a déja été relevé que la procédure prévue D.art.43 comporte 2 aspects, qu'il faut bien comprendre.
Depuis 01.2002, l'AG doit décider des modalités d'exigibilité des provisions du budget prévisionnnel (L.art.14-1) comme des travaux hors budget prévis (L.art.14-2).
Il n'y a plus comme avant "Appel de fonds" ayant pour effet de rendre exigible la provision appelée.
Car c'est de cela dont il s'agit : comment rendre "exigibles" les différentes provisions autrement que d'en décider par avance ?
D'où la procédure D.art.43, qui prévoit le système courant et le système dérogatoire :
- voter avant le début d'un exercice le budget nécessaire.
- soit à défaut autoriser le syndic à appeler les premières provisions.
Sur le fond, élaborer en début 2008 un budget prévisionnel base sur des tarifs 2007 pour s'appliquer en 2009 n'a pas de sens :
- obligeant à décider en AG 2009 d'un "prévisionnel rectificatif"
- va à l'encontre d'une véritable politique de maitrise des charges basée sur une réalité palpable ...
alors que la procédure n'a pour objet QUE de rendre exigible les premières provisions.
D'où la pertinence du système dérogatoire de D.art.43 :
"Toutefois, si le budget prévisionnel ne peut être voté qu’au cours de l’exercice comptable qu’il concerne, le syndic, préalablement autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires, peut appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté."
Autrement dit, une fois autorisé, le syndic appelera le 1.01.2009 une provision égale au 1/4 du prévisionnel 2008, l'AG de mai 2009 adoptant le prévisionnel réel 2009, procédure bien plus logique sur tous les plans pour les copropriétaires.
Cpat : votre CS doit se pencher sur cette question.
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cpat
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 05 janv. 2009 : 00:28:16
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merci beaucoup pour ces infos.
Effectivement ça n'est pas aussi simple.
L'appel par défaut des premières provisions, me semble effectivement plus logique dans une solution pérenne.
J'ai une autre question sur cette AG, même si je ne dois pas être dans le bon forum :-)?
Le syndic s'est renouvelé pour une durée de 18 mois, prétextant que c'était + souple pour fixer la date de la prochaine AG, c'est légal 18 mois ? |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 05 janv. 2009 : 09:16:10
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cpat,
Savez vous qu'il existe des textes sur la copropriété et qu'en faisant un effort de lecture sur le Net, dans des ouvrages et revues spécialisés, vous ne subirez plus les affres de l'ignorance !
Bonnes lectures en 2009 !
Vous pourrez ensuite répondre vous aussi aux assistés et faire part, le cas échéant' de votre expérience ! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 janv. 2009 : 09:35:43
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cpat : vous même et vos 'collègues' copropriétaires devez vous informer sur les règles qui s'imposent en copropriété :
"Le syndic s'est renouvelé pour une durée de 18 mois...."
Le syndic ne s'est pas renouvelé : il a proposé à votre assemblée de le désigner pour un nouveau mandat de 18 mois, ce que vous (les copropriétaires réunis en AG) avez effectivement décidé...
Le mandat d'un syndic étant obligatoirement à durée déterminée, il n'y a pas 'renouvellement' mais désignation "à nouveau", pour un autre mandat d'une autre période avec éventuellement d'autres conditions.
Désigner un syndic pour 18 mois c'est licite .. puisque l'AG en a décidé ainsi !
Est-ce normal ou cohérent ?
A priori non, cela relevant plutot du "roulage dans la farine", spécialité de la profession...
Votre exercice comptable va (mettons) du 1.01 au 31.12.
Votre AG a lieu en (mettons) mai chaque année, AG au cours de laquelle le syndic est désigné pour un mandat d'UN an ....
Pourquoi donc le désigner pour 18 mois ??? De quelle "souplesse" parle t-il ??? 
La règle est de désigner le syndic pour une durée précise en fixant une date échéance impérative (recommandation de la CRC).
"Le syndic est désigné pour un mandat de ..... an, commençant le .... et se terminant le ...... ."
Les comptes étant arretés le 31.12 chaque année, votre syndic ayant fax, téléphone, internet et autre moyens informatiques modernes, il ne faut pas plus de 30 jours pour finaliser les écritures et faire le total de vos comptes.
Comptons 30 jours de plus pour préparer l'AG et son ODJ, encore 30 jours pour la convocation de l'AG, cela devrait donner une AG annuelle fin mars, mi avril au plus tard...
Calcul de la date échéance du mandat de syndic :
- à compter de la date de l'AG qui le désigne mandat d'UN an + 30 jours fin de mois (*).
Résultat pour une AG un 15 avril :
"Le syndic est désigné pour un mandat d'UN an à compter de ce jour 15 avril (2009) jusqu'au 31 mai (2010)"
Pas besoin de 18 mois pour s'occuper d'un syndicat pendant 1 année !
Proposer 18 mois c'est "roulage dans la farine" de copropriétaires ignorants (**), d'autant que cela ne sert à rien puisque l'AG annuelle obligatoire est ... annuelle, année qui fait toujours 12 mois ! 
Vous ne parlez pas du CS, qui doit se former sur ces questions.
(*) Cette période de 30 ou 50 jours au dela de la date AG permet au syndic dont le mandat est toujours en cours de convoquer une autre AG, éventuellement en seconde lecture comme prévu par les textes.
Cela n'est pas possible pour un mandat de 3 ans, alors de date à date sur 3 ans : à proscrire donc.
(**) Bienvenue au 'Club'. |
Edité par - gédehem le 05 janv. 2009 09:56:02 |
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cpat
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 06 janv. 2009 : 00:41:16
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| merci gédehem pour tes conseils. Tu réponds ainsi indirectement à mon interrogation qui était effectivement de savoir si c'était une procédure habituelle employée par les syndics. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 06 janv. 2009 : 10:08:59
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Drôle de réflexion de ce nouveau membre !
Heureusement que gedehem participe à de nombreux forums pour répondre "indirectement " aux questions posées.
Ne serait il pas préférable que dans toutes les copropriétés où les connaissances de tous les responsables sont inexistantes fassent donner, par l'un d'eux, mandat à gédehem pour assister à toutes les AG de France et de Navarre.
Les frais de déplacements couvriraient largemeent ceux qu'il contribuerait à éviter aux copropriétaires n'ayant pas encore , après l'achat de leur appartement,eu le temps de s'investir en matière de droit de la copropriété.
Il pourrait,à cette occasion ,être élu président ou_ secrétaire de l'AG qui , on le sait, sont deux postes qui doivent être tenus par des personnes qui ont de l'envergure. |
Salutations
François |
Edité par - oldman24 le 06 janv. 2009 12:03:06 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 janv. 2009 : 12:36:33
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Bonne année et bonne santé à vous, Oldman ! 
Les AG étant réunies pour décider de la politique de gestion annuelle des syndicats, en particulier par le vote de budgets, ce ne sont pas des lieux où il faut faire de l'information, voire de la formation !
Je vais même jusqu'à dire que le débat qui doit s'instaurer doit être réduit aux derniers détails !
Car pourquoi notifier les convocations avec les pièces annexes 21 jours avant si ce n'est pour que chacun se forge une idée, et surtout pour que le CS puisse organiser préalablement une réunion au cours de laquelles seront discutés les 2 ou 3 points qui méritent échanges, précisions.
L'AG est l'instance décisionnelles qui doit se dérouler sereinement. Hélas, c'est trop souvent une course contre la montre où les 15 ou 20 questions sont vu à la va-vite, du moins la pupart d'entre elles, faute de temps et de patience ...
Pour de l'information, de la formation, il faut des réunions spécifiques, thématiques. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 06 janv. 2009 : 18:03:27
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gédehem,
Merci pour vos bons voeux. Je renouvelle les miens pour vous et ceux qui vous sont chers.
J'espère en entrant ,sous peu,dans ma quatre-vingt cinquième année qu'elle sera meilleure que celle ,bien noire,qui vient de s'achever !
Au surplus ,ce ne sont pas toutes les misères relatées dans les forums d'UI qui me remonteront le moral.
J'entends bien ce que vous dites,mais " il y a loin de la coupe aux lèvres ".
On ne refait pas le monde des copropriétaires, en France et ailleurs, d'un coup de baguette magique. |
Salutations
François |
Edité par - oldman24 le 06 janv. 2009 18:04:26 |
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