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Je me permet de solliciter vos services afin de trouver une réponse ou des réponses à mes questions. Je suis propriétaire d’une maison dans un copropriété de deux maisons. C’est une copropriété sans entité et sans syndic, elle est de fait car nous nous partageons en réalité le terrain de 240m² environ. Nous habitons la maison située dans le fond du terrain et ma voisine copropriétaire habite la maison de devant. Lorsque nous avons acheté, nous avons donc récupéré un document dit de règlement de la copropriété, document fourni en l’état datant des années 50 je présume. Notre maison initialement est composée de deux lots, un garage en rez-de-chaussée et la partie habitable à l’étage. La maison de notre voisine est composée de trois lots, un lot comprenant sa maison, un lot de jardin privatif devant sa maison et un troisième lot de garage situé dans notre maison. Ce qui donne en vue de face, notre maison composée de deux garages en rez-de-chaussée et de notre habitation à l’étage.
Nous avons acheté cette maison en 2002 et nous avons décidé de la modifier sans demander de permis de construire en 2003. Les raisons qui nous ont poussé à la modifier est que la cuisinette était dans le salon, que la salle de bain était vraiment très petite, d’autre part la localisation du garage rendait peu praticable son usage pour garer une voiture. Nous avions à l’époque demander la possibilité à la mairie de faire de tel travaux sans pour autant déposer un quelconque dossier, la mairie nous a répondu par la négative car initialement notre maison était une atelier modifier pour un usage d’habitation par un permis de construire datant des années 50 ou 60.
N’ayant jamais pensé que nous étions dans notre bon droit, nous avons tout de même pratiquer la modification en transformant une partie du garage en cuisine, le reste étant dédié au cellier et à un cabinet de toilettes, à l’étage nous avons agrandi légèrement la salle de bain rendant le tout beaucoup plus hygiénique et homogène. Depuis nous pouvons vivre raisonnablement à 4. La cour extérieure servant de passage pour les voitures a été réaménagée en jardin faisant le bonheur des deux copropriétaires.
N’ayant pas demandé de modification à la mairie, nous n’avons non plus jamais modifier notre déclaration aux impôts, je n’ai pas non plus d’idée quant aux démarches nécessaires pour la modifier.
A noter qu’en 2006, nous avons changé de copropriétaire et la nature des travaux que nous avions déjà terminé n’a jamais été abordée avec notre nouvelle voisine. Nous supposons néanmoins qu’elle doit être au courant car le règlement de copropriété n’a jamais évolué et présente toujours le mot garage et non cuisine.
Maintenant nous sommes à l’aube de 2009 et nous aimerions envisagé la vente de la maison sans pour autant que cette vente soit une source de problème pour l’acquéreur.
Je tourne le problème dans tous les sens et je n’arrive pas à trouver une solution nous permettant de légaliser sans conséquences cette modification. Si nous faisons le calcul des SHON/SHOB et autres termes dont la maitrise n’est pas mon fort, nous arriverons toujours à un dépassement de COS.
Quelles sont les risques de poursuite que je peux encourir? je suppose que le préjudice physique pour ces travaux ne peux pas vraiment être retenu sachant que dans la cour, il n'y a plus de passage de voiture, que l'amélioration visuelle de la cour est largement significatif. Si je vais voir M. le maire, est-il en droit de me poursuivre? Devons nous stipuler quelque chose sur le contrat de vente? Merci pour vos réponses et je vous souhaite tous mes voeux pour cette nouvelle année.
si vous dépassez le COS, la situation n'est pas régularisable. les poursuites pénales sont possibles jusuq'à 3 ans après la fin des travaux. pour éviter d'être accusé de dol par l'acheteur, il est préférable de le prévenir : voyez ça avec le notaire.
cordialement Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation. Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat !
Cela fait 6 ans que nous avons fait les travaux. Peux-t'on encore avoir des sanctions (démolition ou amendes) de la part du tribunal administratif ou civil? Merci pour votre réponse rapide.
ni amende ni démolition si vous disposez de preuves que + de 3 ans
cordialement Emmanuel Wormser
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ça ne les regarde pas et ce qu'ils veulent, c'est percevoir des sous. rien n'empêche qu'y joindre un courrier indiquant que ces travaux, sont terminés depuis 3 ans et que c'est en vous informant sur des forums du net que vous avez appris qu'il convenait de les en informer. votre bonne foi ne sera ainsi pas mise en cause -peut permettre d'éviter le paiement de l'année dernière- et ça inscrit dans le marbre l'existence triennale de l'installation.
cordialement Emmanuel Wormser
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demande d'info sur le cos
Forum fermé
Posté - 06 janv. 2009 : 14:32:43
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation. 
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